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Arminius

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  1. Hier mal ein Beispiel aus meiner Heimat. Gebäudetyp, -größe und -baujahr sind recht typisch für Legionellenprobleme. Hier kämpft man schon seit Jahren dagegen, aber bisher haben alle Maßnahmen nur vorübergehend Erfolg gezeigt. Aktuell hat die Stadt Bielefeld für den gesamten Komplex ein Duschverbot verhängt und die Hausverwaltung rechnet mit Kosten von 1,2 Mio. EUR bei 130 Wohnungen. https://www.westfalen-blatt.de/OWL/Bielefeld/Bielefeld/4020285-Zum-dritten-Mal-seit-2013-sind-Wohnungen-in-dem-Gebaeudekomplex-im-Bielefelder-Sueden-belastet-Legionellen-im-Senne-Center https://www.westfalen-blatt.de/OWL/Bielefeld/Bielefeld/4021285-Nach-Legionellenbefund-im-Senne-Center-Spuelplan-soll-helfen-Warten-auf-Wasserproben
  2. fDie Legionellen-Thematik ist recht komplex und kann gerne auch mal langwierig und teuer werden. Das von Dir beschriebene Objekt (1-Zimmer-Wohnung in einem Bj. 1976 32-Parteien MFH) klingt erstmal klassisch für diese Problematik. Sind die Wohnungen alle ständig bewohnt oder sind dort auch Ferienwohnungen, Studentenzimmer (in den Semesterferien leerstehend) o.ä.? Welche Art von Bekämpfung wurde durch die WEG veranlasst und bezahlt? Schnell, einfach und kostenarm ist ein Spülen und Desinfizieren der Leitungen. Leider beseitigt das regelmäßig nicht die Grundproblematik. Tauchen Legionellen wiederholt auf, so muss an den Leitungen gearbeitet werden, für regelmäßiges Spülen gesorgt werden etc. Ich habe ein solches Objekt im Bestand und hier wurde das eigentlich für eine Fassadenerneuerung angesparte Geld aus der Rücklage zur Beseitigung der Legionellenproblematik verwendet (>100.000€ für 70 Einheiten). U.a. wurde in jeder Einheit eine Automatikarmatur im Bad eingebaut, die alle 3 Stunden für 120 Sekunden spült. D.h. Du hast die einmaligen Einbaukosten, regelmäßige Wartung sowie 60l Wasser pro Tag und Einheit für das Spülen der Leitung. Dir muß bewusst sein, daß bei hoher Legionellenbelastung das Gesundheitsamt einschreitet und ggf. die Wassernutzung (Duschen, Waschen, Trinken) verbietet oder das ganze Objekt sperrt. Meine Bank wertet Objekte mit nicht abschließend (z.B. durch bauliche Maßnahmen und mehrfache Beprobung) geklärter Legionellenproblematik mit 0€ ein.
  3. Es ist doch einfach nur noch absurd. Erst bringt die Senatorin für Stadtentwicklung die Neubautätigkeit mehr oder weniger zum Erliegen, nur um anschließend die hohen Mieten zu beklagen und eine wirre Mietpreisdeckelung einführen zu wollen. Wenn man allerdings bedenkt, daß Frau Lompscher (eben jene Senatorin) seit 1980 Mitglied der SED und ihrer Folgeparteien ist, verwundert es einen nicht mehr. Berlin ist aus Investorensicht inzwischen schlicht und einfach ein No-Go geworden. Aufgrund der neuen Mehrheiten im Senat dürfte Bremen mit einer grünen Bausenatorin demnächst ähnliches blühen.
  4. Das mache ich nur, wenn mich nigerianische Prinzen anschreiben.
  5. Bekommt außer mir noch jemand in den letzten Tagen dauernd Nachrichten mit dem Titel "INVESTMENT" von Gästen oder kurzfristig neu angelegten Usern? Er selber nennt sich "Christopher Benjamin Us Army Afghanistan."
  6. Die Erfahrung lehrt, daß sich viele Eigentümer in solchen Fällen vom positiven Cash Flow blenden lassen. Was will ich damit sagen. Würdest Du das MFH selber managen und optimieren, läge der Cash Flow womöglich 50% höher, d.h. bei €6.000. Das Auslagern an die Verwaltung kostet Dich also nicht €400 sondern €2.400.
  7. Nachher ist mal immer klüger, von daher sollte man meiner Meinung nach solchen Dingen nicht nachtrauern. (Das gleiche gilt für "Hätte ich mal vor zehn Jahren 15k€ in Amazon-Aktien investiert.) Eines sollte man aber immer tun, und zwar die zugrunde liegenden Muster und Strukturen analysieren. Warum habe ich mich damals gegen diese Objekte entschieden? Woran hätte ich erkennen können, daß es gute Chancen waren? Daraus kann man für die Zukunft lernen, alles andere ist reines hätte, könnte, würde, wäre.
  8. Du hast aber schon verstanden, daß es dem Threadersteller um Suchroutinen zum Finden von Eigentumswohnungen zum KAUF und für Investitionszwecke geht, oder? Das ist hier nämlich kein Mieterforum.
  9. Es wird nicht über ihn als Person, sondern über seine Anlagestrategie diskutiert. Das solltest Du etwas differenzierter betrachten. Diese Diskussion ist nur möglich, weil er die Welt transparent an seinem Tun teilhaben lässt. Aus diesem Grund geht es auch so oft um seine Strategie. Ich zumindest bin weder Besserwisser noch Neider, sondern diskutiere die Chancen und Risiken einer Immobilienstrategie.
  10. Hinsichtlich Leipzig würde ich Dir zustimmen wenn Alexander Raue in guten innerstädtischen Lagen gekauft hätte. Er hat aber billig (nicht preiswert) gekauft, d.h. mäßige Bausubstanz irgendwo weit außerhalb von Leipzig. Das musste auch so kommen, weil er möglichst schnell sein Ziel von 50 Einheiten erreichen wollte. Und das erreicht man eben, wenn man kleine, billige Einheiten kauft. Hätte er als Ziel gehabt X.000€ Cashflow oder Kaltmiete pro Monat zu erzielen, wäre er anders vorgegangen. Sollte sich der Immobilienmarkt etwas abkühlen oder Alexander Raue seinen Job in der Schweiz an den Nagel hängen, werden die zahlreichen Anschlussfinanzierungen noch witzig werden. Mal abgesehen davon, daß er bei 40 Objekten und immer nur 5 Jahren Zinsbindung allein für den Bestand 8 Anschlussfinanzierungen pro Jahr hat. Wenn er die Zeit die ihn das kostet mit einem realistischen Stundensatz multipliziert, frisst das den Cashflow seiner kleinen Einheiten auf.
  11. Crash-Prophet sein ist doch eine ganz dankbare Sache. Auf lange Sicht ist man im Recht, weil irgendwann tatsächlich ein Crash oder zumindest eine stärke Korrektur kommt. Man hat dann zwar in den Boom-Jahren nichts verdient, aber die Crash-Prognose ist eingetroffen.
  12. Da klingt nach einem relativ plausiblen Preis. Genauso finde ich es logisch, daß der Preis in einem persönlichen Verkaufsgespräch kommuniziert wird, da er sonst wohl die meisten potentiellen Teilnehmer von der Masterclass abhalten würde. Meine Meinung dazu ist relativ einfach. Wer sich bereits halbwegs mit Immobilien auskennt und einige im Bestand hat, für den wird sich das vermutlich nicht lohnen. Wer ganz neu anfängt und sich sonst nicht an den ersten Kauf wagen oder teure Fehler machen würde, für den kann das gut investiertes Geld sein. (Die von Jb007 angesprochene Haftungsthematik müssen die Jungs von Immocation für sich abklären.)
  13. Ich finde nicht, daß die Stimmung hier im Forum angespannt ist. Was in letzter Zeit häufiger vorkommt ist der Hinweis auf das Downsidepotential, das bei Immobilien auch vorhanden ist. Und wenn man sich die Entwicklung des Immobilienmarktes in Deutschland in den letzten Jahren anschaut, dann sollten die Risiken auf jeden Fall stärker in den Fokus rücken. Mit "Frührente" und "passivem Einkommen aus Immobilien" weckt man falsche Hoffnungen, das ist Fakt. Was die Jungs von Immocation angeht, so habe ich das XLS-Kalkulationstool gekauft und nutze es gerne. Aber sie sollen bitte seriös bleiben!
  14. Es war vermutlich von Marco gar nicht so gemeint. Aber ich reagiere inzwischen - genau wie Jb007 - auf Worte wie "Frührente" oder "passives Einkommen aus Immobilien" relativ allergisch.
  15. Exakt so ist es und darum wohne ich selber auch im Dachgeschoss (mit Fahrstuhl). Penthouse ist das moderne Wort, aber grundsätzlich sind geräumige DG-Wohnungen mit großem Balkon/Dachterrasse und Fahrstuhl sehr gefragt. DG-Wohnungen ohne Fahrstuhl, Balkon und mit vielen Schrägen sind eher etwas für Studenten(-WGs).
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