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aweiss

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Everything posted by aweiss

  1. 1. Mahnungen schreiben mit Angabe einer Zahlungsfrist, um den Verzug der Miete festzustellen. 2. Nach mehrmaligen Zahlungsverzug eine Abnahnung schreiben und mit Kündigung drohen. Ganz wichtig: Hier auflisten, die Höhe der Miete, die Fälligkeit, die Mahnung und den Zahlungseingang. Das ist der Nachweis des mehrmaligen Zahlungsverzugs! 3. Wenn immer noch nicht pünktlich gezahlt wird, dann kündigen!!! Und rausschmeißen! Ich glaub, Mann kann sogar ohne Mahnungen und Abmahnungen kümdigen, wenn man nachweisen kann, dass der Mieter oft in Zahlubgsverzug ist! Das ist nämlich ein Kündigungsgrund!! Weiß blos gerade nicht ob das ein ordentlicher oder außerordentlicher Kündigungsgrund ist! Aber bitte am besten einen Rechtsanwalt zu Rate ziehen!
  2. Also ich kann Dir das Buch Steuern steuern von Johannes Körber wärmstens empfehlen! Da geht's nicht nur um Immobilien, sondern auch wie man allgemein ein steueroptimales System aufbaut! Gerade für dich als selbständigen wird dir das Buch auch sehr weiterhelfen. Auch wie man davon ausgehend die optimalen Unternehmensstrukturen aufbaut! Ich kann's Dir nur wärmstens empfehlen! Auch wenn es etwas teuer ist, rentiert sich das Buch! Hier der Link: https://www.amazon.de/Steuern-steuern-richtigen-Steuerstrategie-Wohlstand/dp/3849503739
  3. ja, genau deswegen auch 5 vergleichsmieten angeben, wenn, aus welchen geünden auch immer von der gegenseite angegeben werden, 2 angezweifelt werden bleiben immer noch 3 übrig, was rechtlich reicht. machen wir immer so, und sind damit nie baden gegangen. aich wenn mieter die vergleichsmienten beanstandet haben, haben wir sie darauf hingewiesen, dass nicht alle 5 zutreffen müssen sondern 3 und sie sollen doch erst mal den gegenbeweis antreten. zum anwalt ist dann keiner gegangen. bzgl. anwalt glaube ich, ist es immer noch ein Thema wie weit die Mieterhöhung von den vergleichsmieten weg sind. Liegt die neue miete genau bei der vergleichsmiete, dann ist der unmut der mieter vorprogrammiert. unsere mieten liegen immer leicht drunter, aber wir ziehen regelmäßig nach. da wissen die mieter immer, dass sie immer noch günstiger als der markt sind und gar nicht wagen zum anwalt zu gehen. und wenn ja, dann sollen sie halt ausziehen und erst mal vergleichbare wohnungen, lage und preis finden: die finden sie nämlich nicht! und bei uns stehen die auf der abschußliste!
  4. Servus @Stephan Steup, generell habe ich keine Abneigung gegen Seminar und bin ein großer Fan von werthaltigen Seminaren. Ich habe schon viele besucht und die meisten davon waren ihr Geld nicht wert. Allerdings muss man generell abwägen, in was man investieren will und ob dieses Seminar zu diesen Kosten für einen Sinn machen. Das empfiehlt auch Alex Fischer: Es empfiehlt sich Gedanken zu machen, in was man investieren will, sich zu verbessern, entwickeln will oder effizienter werden will. Aber ich als alter Banker stelle mir immer die Frage: Steht meine Investition im vernünftigen Verhältnis zum erwarteten Ertrag? Und genau daran zweifle ich wenn ich 2.990,00 € (netto!!!) für ein 4-Tages Seminar mit 40 oder 80 Leuten ausgebe, auch wenn ich das von der Steuer absetzen kann. Zusätzlich kommen noch Reise- und Übernachtungskosten dazu. Also eine ganze schöne Investitionssumme. Und neuerdings frage ich mich im 2. Schritt: Cui bono? (Wem nützt es?) Und da fällt meine Antwort leider auch zu meinen Ungunsten aus. Bezüglich Stammtisch: Ich habe am kommenden Sonntag Family-Event und kann noch nicht sagen, ob ich da wieder in München zurück bin. Wenn ja, dann bin ich dabei. Viele Grüße und mach's gut! Andreas
  5. Na ja, das Webinar gestern war jetzt nicht der Burner, wie die Geissens sagen würden. Uups, hab ich mich jetzt strafbar gemacht, weil ich das Böse G-Wort hier im Forum genannt habe? Für die alten Hasen im Forum hier war in dem Webinar gestern nicht viel neues dabei. Und wenn die eine oder andere Idee vorgeschlagen wurde, dann wurde gar nicht auf die wesentlichen Bedingungen eingegangen, auch wenn man im Chat Fragen dazu gestellt hatte. Z.B. wäre sehr interessant gewesen zu hören, ob der Verkauf von Immobilien an Ehepartner immer geht, egal ob Gütergemeinschaft, Zugewinngemeinschaft oder Gütertrennung. Nach meinen rudimentären Steuerkenntnissen, müsste das nur bei einer Gütertrennung steuerlich optimal gehen, da ansonsten Ehepartner gemeinsam veranlagt werden und bei der Steuererklärung sowieso alles in einen Topf geschmissen wir. Oder? Das Webinar war mehr oder weniger nix anderes als ein Cliffhänger, so dass man letzendlich 2.990 € für ein Seminar mit 40 oder 80 Leuten ausgibt. Für Informationen, die man sich billiger und mit ein bisschen Zeit selber erarbeiten kann (z.B. mit dem Buch "Steuern steuern" von Johannes Köber oder hier im Forum). Bei der Anzahl von Leuten in dem Seminar kann man die eigenen Fragestellungen eh nicht ausführlich diskutieren und beleuchten. Da geb ich das Geld lieber für eine umfassende Beratung bei einem guten Steuerberater aus, der sich meine Sachverhalte und Problemstellungen genau anschaut und mit mir eine optimale Steuerstrategie entwickelt und den Steuerberater brauch ich letztendlich sowieso - da hab ich letztendlich mehr davon und macht für mich mehr Sinn darin zu investieren. Es gibt nur ein Problem dabei: Einen guten Steuerberater mit entsprechender Fachexpertise in Immobilieninvestments zu finden ...
  6. Du verstößt gegen die Abgabenordnung und das Geldwäschegesetz! Siehe hierzu auch folgendem Beitrag in einem anderen Thread:
  7. Beispiel siehe hier: http://immopreneur.de/forum/applications/core/interface/file/attachment.php?id=221
  8. Ich sehe bei Immobilien noch weitere Vorteile gegenüber Aktien: Das eine ist, daß ich unternehmerisch tätig sein kann und die Immobilie und den Wert bis zu einem gewissen Grad selber beeinflussen und steuern kann. Beispiele? angefangen von Mietermanagement und Mietanpassungen bis hin zu Objekaufwetungen und Entwicklung des Objekts wie An-oder Ausbauten etc. Das alles kann ich nicht als Aktionär, denn mit einem winzigen Stimmamteil kann ich nur bei der Verwaltung der AG mitreden und mitstimmen, nicht gedoch im operativen Geschäft! Als Aktionär bin ich den Fähigkeiten des Managements völlig ausgeliefert und völlig handlungsunfähig. Das andere ist, dass sich Immobilienmärkte langsamer und in größeren Zyklen bewegen und damit kann man als Investor auf die Enticklungen reagieren. Börsen sind dagegen zu schnellebig und zu schnell. Wenn man dies mitmacht, dann muss mann dauernd die Märkte beobachten und Informationen auswerten, da die Börsen halt sehr viel effizienter Märkte sind als Immobilienmärkte. Und das kostet auch Zeit und Arbeit. Da investiere ich lieber meine Zeit und Arbeit in Immobilien. Und wenn alles in die Luft fliegt hab ich bei Aktien gar nix, nicht mal Stückchen Papier, da mittlerweile alles über Tranaktionskonten läuft und es oft nur 1 Globalurkunde für alle gibt, die irgendwo auf der Welt liegt. Bei eine Immobilie hab ich immer noch ein Fleckchen Erde, dessen vier Ecken mir gehören. 😄 Das mein Opa schon immer gesagt!
  9. Also, das wöre mir neu, dass man Rücklagn über 4 Jahre bilden kann und damit die Steuerbelastung steuern kann. Wobei ich die Rücklagen ildung auf 2 Sachverhalte sehe: Rücklagen können unbegrenzt jederzeit und in beliebiger Höhe auf einem separaten Konto gebildet werden und angespart werden. Generell ist das nicht steuerlich als Aufwand zu verbuchen. In der Steuererklärung werden die Rücklagen als Aufwand angegeben und reduzieren dadurch die Steuerlast. Auch wenn das nur über 4 Jahre geht, dann wäre das ja genial, gerade wenn man konkrete Renovierungsarbeiten plant. Aber davon habe ich noch nie was gehört. Gerade in einer Vermögensverwaltung als Gesellschaft wäre das ja ideal. Aber unser Steuerberater hat uns darauf noch nie hingewiesen. @Ray: Hast Du mehr Infos dazu? Steuerregel im EStG, Schreiben des BmF oder Gerichtsurteile? Würde mich schon sehr interessieren!
  10. @Fröhn ja, unterirdisch! Trotzdem würde ich gerne wissen, warum er das objekt nicht kauft und anbietet?
  11. 1. wichtige Frage: Warum kaufst Du das Objekt nicht?
  12. Na, davon gehe ich mal aus! Dann ist der Rest auch nicht mehr schwer ...
  13. ... und warum heiratet ihr nicht? das würd's ja dann sehr viel einfacher machen! Ihr teilt Risiko und Ertrag!
  14. aweiss

    Media-Wiki o.ä.

    Ja, kann gut sein! Da hast Du evtl. schon recht!
  15. aweiss

    Media-Wiki o.ä.

    Hol Dir doch das Immobilienlexikon von Alex Fischer! Da ist vieles drin und sehr gut erklärt! Zusätzlich gibts noch Youtube Videos, in denen Alex die Begriffe erklärt! Alex hat sich die ganze Arbeit also schon gemacht. Schau mal: http://alex-fischer-duesseldorf.de/members/immobilienlexikon/
  16. hmmm ... da fällt mir spontan die Cantina in der Pasinger Fabrik (http://www.cantina-pasing.de) ein, die hat eine schöne Terrasse und moderne bürgerliche Küche. Und für alle die mit den Öffentlichen kommen, liegt diese direkt am Pasinger Bahnhof. Für alle mit dem Auto, der muss im Wohnviertel dahinter suchen, findet aber auch was. Alternativ wäre der Alte Wirt von Obermenzing was, der hat nen schönen urigen Biergarten (http://www.alter-wirt-obermenzing.de/07%20biergarten.htm) mit bayerisch-bürgerlicher Küche, die ok ist. Liegt aber für alle, die mit den Öffentlichen kommen, sehr ungünstig hab aber dafür gute Parkmöglichkeiten. Das Jagdschloss (http://www.jagd-schloss.com/home,2.html) wäre auch was, hat zwar einen Biergarten, der aber nicht sooo schön urig wie beim Alten Wirt ist, finde ich, dafür aber eine gute Küche, die ein bisschen teuer ist, finde ich. Parkmöglichkeiten gut: fast vor der Tür. Für alle die mit den öffentlichen kommen, die müssten mit dem Bus 56 vom Pasinger Bahnhof noch eine Station fahren und dann noch ca. 2 Minuten laufen. Das wären so meine Favoriten als Vorschlag.
  17. Ein must see!!! Gerald Hörhan kommentiert die letzte wesentliche Entscheidung der EZB und gibt mögliche Auswirkungen und Konsequenzen für unsere Wirtschaft und Geldpolitik. Nehmt Euch jetzt an Ostern 15 Minuten Zeit und schaut Euch mal folgendes Video an. Kann es Euch nur empfehlen:
  18. Das was in dem Artikel beschrieben ist, ist ein sogenanntes "Holdingmodell", "Holding-Struktur"oder "Doppelstockgesellschaft". Diese profitieren von steuerlichen Vorzügen, die im § 8b Körperschaftsteuergesetz (KStG) geregelt sind und ist immer dann von Vorteil, wenn sehr hohe free Cash Flows generiert werden oder wenn ein beabsichtigter Verkauf der operativen Gesellschaften mit hoher Wahrscheinlichkeit beabsichtigt wird. Gerade für Start Ups und Existenzgründer ist das ein beliebtes Modell. Was @Drolgosch schreibt sehe ich auch so: ganz steuerfrei ist es nicht! Allerdings ist das in der Unsetzung und Anwendung auch nicht ganz so einfach und ist auch mit einigen Haken und Ösen versehen. Da braucht man auch einen sehr guten Steuerberater! Der Gesetzgeber hat dieses Steuerschlupfloch auch schon erkannt und so gibt es immer wieder Diskussionen, dass diese Möglichkeit gekippt wird. Für alle die mehr dazu wissen wollen, dem kann den folgenden Beitrag empfehlen, indem das Holdingmodell ganz gut erklärt ist, wie ich finde: http://www.gruenderszene.de/allgemein/2-anlauf-das-neue-anti-angel-gesetz-kpmg
  19. perfekt! dann morgen 1800 im park cafe in FFB. Freu mich drauf!
  20. servus und guten morgen, ich bin ja im westen von münchen und komm gern auch nach FFB raus. was hältst Du von Morgen Nachnmittag oder Abend im Park Cafe FFB? Uhrzeit richte ich mich nach dir! VG Andreas
  21. @Takerule gerne! wann und wo! hätte die kommende woche gut zeit!
  22. aweiss

    Erbbaurecht

    Hallo zusammen, ich beschäftige mich bei einem Objekt gerade mit Erbbaurecht. Ist das erste Mal, dass ich mich damit näher auseinandersetze und hab da ein paar Fragen, um etwas Klarheit und Struktur in meinem Kopf zu bekommen. Aber zuerst die Hintergrundinfos: Erbbaurechtsvertrag aus dem Jahr 1967 mit Laufzeit bis September 2031 (insgesamt 66 Jahre Laufzeit) Erbbauzins ist nicht als Prozentsatz an den Grundstückswert gekoppelt, sondern ist ein fester Betrag mit Wertsicherungsklausel aktueller Erbbauzins: 1,19 €/qm Wohnfläche Gemäß Erbbaurechtsvertrag haben nach Ablauf des Erbbaurechts die Erbbauberechtigten ein Vorrecht auf Erneuerung und Verlängerung des Erbbaurechts. Zusätzlich ist ein generelles, gegenseitiges Vorkaufsrecht der Vertragsparteien vorhanden: d.h. ein Vorkaufsrecht des Erbbauberechtigten an dem Grundstück und ein Vorkaufsrecht des Erbbaugebers an dem Gebäude. Keine weiteren Regelungen bezüglich Ablauf und Erneuerung des Erbbaurechtsvertrag vorhanden. Meine Fragen dazu beziehen sich im Wesentlichen auf den Ablauf des Erbbaurechtsvertrags: Was haltet Ihr generell von Objekten mit Erbbaurecht? Als Investitionsobjekt interessant? Was haltet Ihr von dem Erbbauzins von 1,19 €/qm für München? Preiswert? Teuer? Was ist Euer Eindruck/Erfahrung? Nach § 27 ErbbauRG kann mir der Grundstückseigentümer a) eine Entschädigung für das Gebäude in Höhe von mind. 2/3 des gemeinen Werts (Verkehrswert) oder b) eine Verlängerung des Erbbaurechtsvertrag anbieten. In § 27 Abs. 3 ErbbauRG steht aber auch drin, dass wenn der Erbbauberechtigte die angebotene Verlängerung des Grundstückseigentümer ablehnt, er keinen Anspruch auf Entschädigung hat. Heißt das dann, wenn man die Verlängerung des Erbbaurechtsvertrags als Hauseigentümer ablehnt, dass dann das Eigentum des Gebäudes ohne irgendeinen Euro Gegenleistung vollständig mit allen Rechten und Pflichten auf den Grundstückseigentümer übergeht? Oder hab ich da etwas falsch verstanden? Angenommen ich würde das Objekt nach ca. 10 Jahren verkaufen, also 5 Jahre vor Ende des Erbbaurechtsvertrags. Das Ding kauft mir doch keiner mehr ab, wenn ich noch nicht sagen kann, ob eine Verlängerung des Erbbaurechts bevorsteht oder ob der Grundstückseigentümer das Haus kauft und eine Entschädigung zahlt. Mein Eindruck ist, dass in Deutschland Wohnungen mit Erbbaurrechtsverträgen einen sehr schlechten Ruf genießen und das gerade bei Käufern. In diesem Umfeld und wenn der Vertrag nur noch ca. 5 Jahre Restlaufzeit hat, dann kauft diese Liegenschaft wahrscheinlich eh keiner oder ich muss entsprechende Preisabschläge vornehmen, wenn ich das Objekt unbedingt loswerden will, oder wie seht Ihr das? Auch wenn die Liegenschaft durch das Erbbaurecht deutlich günstiger ist, würde ich gerne als Investor das Erbbaurecht irgendwie einpreisen bzw. vergleichen, bin aber gerade völlig ratlos wie. Meine Idee ist da folgende: Ich versuche die Entschädigung über aktuelle Vergleichsobjekte auf dem Markt zu schätze und unterstelle das Szenario, dass heute schon der Erbbaupachtvertrag abläuft und der Grundstückseigentümer eine Entschädigung anbieten würde: Hierzu suche ich auf Immobilienscout24 u.a. nach ähnlichen Verkaufsobjekten in ähnlicher Lage, Größe, Bausubstanz, Ausstattung etc. und errechne daraus den aktuellen durchschnittlichen Marktpreis. Nachdem der Marktpreis sowohl den Ertragswert des Gebäudes als auch den Bodenwert enthält, müsste der Bodenwert noch herausgerechnet werden, was ich anhand des Bodenrichtwertes und des Liegenschaftszinses herausbrechen werde, damit ich danach nur noch den reinen Ertragswert des Gebäudes/Wohnung habe. Daraus rechne ich den Anteil von 2/3 heraus, so dass ich dann wüßte wie hoch ungefähr die Entschädigung in Höhe von 2/3 der aktuellen Marktwerte als Vergleichspreis wäre. Liegt dieses Ergebnis deutlich über meinen Angebotspreis wäre es zu meinem Vorteil! Wäre das eine Option für Euch das so zu bewerten? Oder habt Ihr andere Vorschläge/Ideen wie man das Erbbaurecht irgendwie besser bereisen könnte bzw. den Fall des Ablauf des Erbbaurechtsvertrags mit Entschädigungszahlung? Schon mal vielen Dank vorab für die Hinweise, Tipps, Fragen und Diskussionen! Happy to discuss! Viele Grüße Andreas
  23. Servus Jörg, ich finde ja sehr löblich, dass Du Dich um das Geld Deiner Mieter kümmerst und noch als Vermögensverwalter für Deine Mieter agierst. Aber warum tust Du Dir den Streß überhaupt an, wo Du doch eh wenig Zeit hast? Das Geld gehört Dir ja gar nicht und wirst von dem Geld und dem Ertrag nichts haben, da Du ja nicht der wirtschaftlich Berechtigte bist, und die kompletten Erträge an die Mieter bei Auszug inkl. Zins und Zinseszinsen auszahlen musst. Alles unter der Voraussetzung, dass es keine Mängel oder ggf. Mietrückstände gibt, was bei guter Mieterauswahl der Standard sein sollte. Und solltest Du gute Erträge mit der Mietkaution erwirtschaften und Deine Mieter bekommen das mit, dann kommt der ganze Ärger mit der Steuer für Dich noch dazu. D.h. Du musst für Deine Mieter Steuerbescheinigungen bei der Bank organisieren und diese den Mietern regelmäßig zukommen lassen, damit diese die Abgeltungssteuer und Soli wieder vom Finanzamt holen können. Die Mietkaution soll einzig allein dazu dienen mögliche Ansprüche aus Mängel und ggf. Mietrückständen zu sichern! Mach es Dir doch einfacher: Lass die Suche nach einem geeigneten Mietkautionskonto, egal welcher Form, doch dem Mieter übrig! Der Mieter soll sich irgendeine Bank suchen, die für den Mieter die optimalen Anlageform und Erträge hat und lass Dir dann das Konto durch die Bank sperren und zu Deinen Gunsten verpfänden. D.h. der Mieter legt die Mietkaution auf irgendein Konto auf den Namen des Mieters an und der Mieter behält auch das Sparbuch und ist Inhaber des Kontos. Zusätzlich unterschreibt der Mieter eine "Verpfändungserklärung als Mietkaution" (ist ein Standardformular bei den Banken) und gibt Dich als Begünstigten an. Als Vermieter erhältst Du ein Exemplar der "Verpfändungserklärung als Mietkaution" und die Bank darf das Guthaben nur auszahlen oder das Konto auflösen, wenn Deine Freigabe für das Konto bei der Bank vorliegt. Damit sind Deine Vermieteransprüche gesichert! Vorteile: Mieter kümmert sich selber um die für seine Ansprüche richtige Vermögensanlage und sucht sich die richtige Anlageform und Bank Die Steuerproblematik verbleibt beim Mieter und Du als Vermieter musst Dich um keine Steuerbescheinigungen etc. kümmern Du als Vermieter hast nach wie vor die Hand darauf, ob der Mieter an das Konto bzw. das Guthaben ran kann Nachteil: Du als Vermieter hast das Geld nie gesehen und musst Dich auf die Bank verlassen, dass das Guthaben wirklich vorhanden ist und die Bank das Konto nie auflösen wird, wenn nicht Deine Freigabe vorliegt. Sollte das aber dennoch vorkommen, hat die Bank eh ein Problem!
  24. Also eine App für die Immopreneur-Community halte ich nicht für notwendig und steht in meinen Augen nicht im Verhältnis zum Aufwand! @Thomas Knedel, die Zeit und das Geld kannman glaub ich besser investieren und damit Nutzen für die Community generieren, mein ich! Ich lese und schreibe viel in dieses Forum über iPhone und iPad (deswegen vielleicht manchmal die Tippfehler ), sodass ich überhaupt keinen Bedarf nach einer App-Variante verspüre. Das Forum finde ich so gut gemacht, gerade was Userbility, Lesbarkeit und Struktur angeht. Hervorrgend! Mir reicht es völlig, wenn ich über meine Safari-Browser auf meinem iPhone und iPad hier in der Community unterwegs bin.
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