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JB

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Everything posted by JB

  1. Meiner Ansicht nach sollte man einen Verkauf vor Ende der 10-Jahresfrist unbedingt vermeiden. Schon mehrfach hätte ich gern mal wieder ein Objekt mit erheblichen Gewinn abgestoßen, auch Fix- und Flip -Projekte hätte ich gerne mal realisiert .... aber es macht einfach keinen Sinn !!! Der Steuersatz liegt effektiv über 50 %. Aufgrund der Progression kommt man am Spitzensteuersatz kaum vorbei. Weiterhin ist die Bemessungsgrundlage Verkaufspreis + bereits genutzte Abschreibungen. Daher freut sich das Finanzamt auf mind.die Hälfte des Gewinns. Alle Steuerspartipps bringen keinen Vorteil, wenn man mit den laufenden Einnahmen bereits den Spitzensteuersatz zahlt
  2. Souterrain - Wohnungen sind sehr problematisch, als Büro sind diese schon eher geeignet. Neben der Tatsache, dass Mieter dafür schwer zu finden sind, ist dort aufsteigende Feuchte oft ein großes Problem (sanierter Altbau) DG sehe ich nicht so problematisch. Ich habe etliche DG-Wohnungen im 5.Stock (ohne Aufzug). Diese sind alle vermietet, die Leerstandsphasen sind kurz. Wer bei der Besichtigung schon japsend oben ankommt, nimmt die Wohnung natürlich nicht, aber jüngere Leute haben meistens keine großen Konditionsprobleme. In Mikrolagen mit hohem Leerstand wird es aber durchaus schwierig. Der Mindermiete aufgrund der DG-Lage ist minimal. Die Kaufpreise waren zumindest in der Vergangenheit günstiger. Daher sind die Renditen für solche Wohnungen sehr attraktiv.
  3. EG- Wohnungen lassen sich wesentlich schwerer verkaufen, da viele Eigennutzer nicht interessiert sind. Früher waren in der ZV tolle Schnäppchen bei EG-Wohnungen möglich. Durch den großen Run hat sich aber der Vorteil verringert. Bei der Vermietung hat das EG nach meiner Erfahrung nur geringe Nachteile. (entgegen der üblichen Meinung). Ältere und Gehbehinderte sind dankbare Mieter. Für diese kommt oft nur EG infrage. Ein großer bautechnischer Nachteil ist bei sanierten Altbauten allerdings die aufsteigende Feuchtigkeit. Mit diesem Problem hat man leider sehr häufig zu tun.
  4. z.B. häufig hat man aus 2 Wohnungen 3 gemacht bzw. aus 1 Wohnung 2 praktisch nahezu nicht umsetzbar aufgrund unterschiedlicher WEG-Eigentümer... alle müßten zustimmen, die Gläubiger sind sicherlich auch nicht begeistert, denn viele Darlehen sind "unter Wasser" dazu käme dann noch die Änderung der Teilungserklärung mit der notwendigen Allstimmigkeit
  5. In den ostdeutschen Ballungszentren sind große Altbau- Wohnungen mit 4, besser noch 5 Zimmern sehr gefragt. Die Ursache der Knappheit sind (auch) die Wohnungsteilungen in den 90er Jahren. Um die sanierten Altbauten leichter über die Strukturvertriebe absetzen zu können, (Stichwort Sonder- AfA von 50 %), brauchte man möglichst kleine Einheiten. Dadurch ist ein großer Bestand von attraktiven Großwohnungen vom Markt verschwunden.
  6. JB

    Spekulationsfrist

    danke für Info, aber deine Ausführungen beziehen sich auf den normalen Verkauf. stb_mb hatte die Einlage als Alternative zum Verkauf dargestellt. Dies war mir bisher nur im Zusammenhang mit einer KG bekannt In "Steuern steuern" wurde die Frage insofern beantwortet, dass nur ein Verkauf an eine GmbH möglich ist.
  7. JB

    Spekulationsfrist

    Danke für die Info, man sollte den Preis also realistisch festlegen und nicht übertreiben. Wobei es trotzdem noch erhebliche Spielräume gibt Wird bei einer Einlage in eine GmbH auch der Spekulationsgewinn realisiert ? (nach 10 Jahren steuerfrei). Welche Kosten fallen an ? (Notar, Grunderwerbsteuer) Wie wird die Steuer bei einem späteren Verkauf aus der GmbH heraus berechnet ?
  8. Das Finanzamt - Tool kann sich auch vorteilhaft auswirken, insbesondere in günstigen Regionen. Häufig liegt der Grundstückspreis hier schon bei über 50 % der Kaufkosten. Das Tool korrigiert dann die Unterbewertung des Gebäudes. Ansonsten solte man es erstmal mit der 80/20 - Regel probieren, diese geht sehr häufig durch. Wenn der Ansatz des Bodenwerts vorteilhaft ist, würde ich es erstmal damit probieren. Man sollte also alle möglichen Methoden durchspielen und dann die günstigste nutzen. Bei älteren Objekten kann man versuchen die Abschreibungsdauer (normalerweise 40 / 50 Jahre) zu reduzieren, gerade wenn der Zustand eher sanierungsbedürftig ist. Hierzu ist dann aber ein Gutachten notwendig.
  9. JB

    JB

  10. bisher bringe ich bei einigen ETW das gesamte Hausgeld (incl. IHR) als Werbungskosten in Ansatz ... dies wurde bisher auch immer so akzeptiert. Beim Kauf lasse ich immer die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer berichtigen um die Rücklage und ggf. auch um Einbauküchen
  11. Bei Privat gehaltenen Immobilien gilt: Die Rücklagenbildung ist ein reiner Sparvorgang... also steuerlich neutral. Steuerlich berücksichtigt werden nur tatsächliche Ausgaben ... ob diese vom Sparbuch oder einem Kredit kommen ist unerheblich Die Rücklagenbildung bei ETW in der WEG darf eigentlich nicht steuerlich berücksichtigt werden. Viele Finanzämter schauen aber aus Vereinfachungsgründen hierüber hinweg.
  12. Ich denke, da entsteht ein Gewinn. Das Finanzamt wird vermutlich den anteiligen Kaufpreis der 2 Grundstücke berechnen und die Differenz wäre dann der zu versteuernde Gewinn. Hinzu kommt das Risiko bzgl. gewerblicher Grundstückshandel Die Alternative wäre, die EFH oder ein RH selbst zu bauen und 10 Jahre zu vermieten.... danach diese dann steuerfrei verkaufen.
  13. Man kann ja die Immobilie ja auch an die Kinder verkaufen, um sich die Spekulationsfrist zu sichern. Es ist nicht unwahrscheinlich, dass diese abgeschafft wird. Ggf. kann man den Kaufpreis ja als Darlehen geben.
  14. Danke für die Rückmeldungen. Meine Bedenken gingen eher in die Richtung, ob der Arbeitsvertrag vom Finanzamt anerkannt wird ... denn die Kosten sollen ja die Einnahmen aus V+V mindern. Es geht mir hier nur um Bürotätigkeiten. Die Variante als Angestelltentätigkeit soll genutzt werden, damit die Person auch sozialversichert ist. Für die Durchführung der Abrechnung gibt es ja ggf. auch Dienstleister.
  15. Hallo, ich würde gern jemanden für die Übernahme diverser Verwaltungstätigkeiten anstellen. Als Privat-Vermieter tritt man nach außen nicht als Firma auf, obwohl man ähnlich wie eine Hausverwaltung arbeitet. Kann ich hier trotzdem einen Firmen -Vertrag nutzen ?
  16. JB

    Spekulationsfrist

    Danke für die Antworten. Einen Steuerberater zu konsultieren ist letztlich natürlich notwendig, aber dieser sollte dann absolut sattelfest in der Materie sein. Ich denke dieses Forum ist gut geeignet zunächst Denkanstöße zu geben. Wichtig ist die Info, dass auch eine größere Anzahl von Objekten nach 10 Jahren steuerfrei verkauft werden kann. Ich befürchte, dass es diese Regelung nicht mehr ewig geben wird.(siehe Österreich) http://www.geldmarie.at/steuern/immobiliensteuer-umwidmungsabgabe.html Ich vermute, dass sich viele der Tragweite der Abschaffung der Spekulationssteuer nicht bewußt sind. Gerade nach längeren Zeiträumen würde die Steuerbelastung so hoch sein, dass ein Verkauf keinen (wirtschaftlichen) Sinn mehr macht. Fazit: Meiner Ansicht nach ist es sehr wichtig, bisherige Spekulationsgewinne durch einen Verkauf nach 10 Jahren steuerfrei zu sichern. Bei Einbringung der Objekte in eine KG wird dies meines Wissens vor dem Finanzamt nicht als Verkauf gewertet. Daher halte ich diese Option langfristig für problematisch. Diese Variante kommt aber gut für Objekte infrage die noch nicht lange gehalten werden. Wenn man nun nach 10-Jahren nicht fremd verkaufen möchte, bliebe auch noch die Möglichkeit an die Kinder oder die Ehefrau zu verkaufen. Vorteil wäre der Wegfall der Grunderwerbsteuer. Notarkosten fallen natürlich an. Die Idee an die eigene VVGmbH zu verkaufen kam mir nicht ohne Grund, denn die Steuerbelastung liegt dann im Idealfall nur bei 15 % (gegenüber 42% bei privat gehaltenen Immobilien).
  17. JB

    Spekulationsfrist

    10 - Jahres - Spekulationsfrist Ich stehe im Moment vor der Situation, dass die ersten ETW die 10 - Jahresfrist erreichen werden. Im Moment halte ich sämtliche Immobilien privat. Die damaligen Erwerbe liefen alle über ZV mit aus heutiger Sicht extrem geringen Kaufpreisen. Entsprechend gering ist das Abschreibungvolumen und entsprechend hoch die Steuerbelastung (42 %). Es bestehen nun mehrere Optionen: 1. steuerfreier Verkauf der Objekte, die die Frist überschreiten --> Gibt es eine Begrenzung für Verkäufe nach der 10-Jahresfrist? // Stichwort 3-Objekt -Grenze 2. steuerfreier Verkauf der Objekte an eigene VVGmbH zu hohem Kaufpreis über Marktniveau --> Generierung von hohem Abschreibungsvolumen durch hohen Kaufpreis -->geringe Besteuerung der laufenden Mieteinnahmen aufgrund VVGmbH (geringer Steuersatz) -->bei späteren Fremdverkauf ggf. Realisierung eines Verlustes innerhalb der VVGmbH Nachteil --> Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer und Notarkosten) fallen an 3.Einbringung in KG zu hohem Wert (lt. anzufertigenden Gutachten) --> Generierung von hohem Abschreibungsvolumen aufgrund Hochschreibung auf aktuellen Marktwert und geringerer Abschreibungsdauer Gibt es nach Eurer Ansicht weitere Optionen bzw. bestehen irgendwo Fallstricke ?
  18. 10 - Jahres - Spekulationsfrist Ich stehe im Moment vor der Situation, dass die ersten ETW die 10 - Jahresfrist erreichen werden. Im Moment halte ich sämtliche Immobilien privat. Die damaligen Erwerbe liefen alle über ZV mit aus heutiger Sicht extrem geringen Kaufpreisen. Entsprechend gering ist das Abschreibungvolumen und entsprechend hoch die Steuerbelastung (42 %). Es bestehen nun mehrere Optionen: 1. steuerfreier Verkauf der Objekte, die die Frist überschreiten --> Gibt es eine Begrenzung für Verkäufe nach der 10-Jahresfrist? // Stichwort 3-Objekt -Grenze 2. steuerfreier Verkauf der Objekte an eigene VVGmbH zu hohem Kaufpreis über Marktniveau --> Generierung von hohem Abschreibungsvolumen durch hohen Kaufpreis -->geringe Besteuerung der laufenden Mieteinnahmen aufgrund VVGmbH (geringer Steuersatz) -->bei späteren Fremdverkauf ggf. Realisierung eines Verlustes innerhalb der VVGmbH Nachteil --> Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer und Notarkosten) fallen an 3.Einbringung in KG zu hohem Wert (lt. anzufertigenden Gutachten) --> Generierung von hohem Abschreibungsvolumen aufgrund Hochschreibung auf aktuellen Marktwert und geringerer Abschreibungsdauer Gibt es nach Eurer Ansicht weitere Optionen bzw. bestehen irgendwo Fallstricke ?
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