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JB

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Everything posted by JB

  1. kommt auf die Verhandlungsposition an... Man muß natürlich zugeben, dass die Verkäufer mit denen ich zu tun hatte sich nur sehr selten mit dem Thema beschäftigt haben
  2. In meinen Verträgen stand immer drin, dass die Rücklage im Kaufpreis enthalten ist. Wenn nichts vermerkt ist, dann ist die Rücklage meines Wissens auch mit drin. Das ist die übliche Verfahrensweise bei ETW.
  3. nur die mit der Eintragung der Grundschuld verbundenen Kosten sind gemeint, Die Kosten für den Kauf nicht. die Kosten sind abhängig von der Höhe der Grundschuld Zur Berechnung gibt es die Grundbuchrechner im Internet
  4. .... bisher gar nix, einen Steuerberater hatte ich noch nie Im Moment tendiere ich aufgrund der Marktlage dazu, meinen Bestand in den nächsten Jahren zu reduzieren. Vor den komplizierten Lösungen schrecke ich aufgrund des Aufwands + der Kosten zurück Mir kam aber noch eine Möglichkeit in den Sinn .... Verkauf innerhalb der Familie zum Marktpreis (spart die Grunderwerbsteuer) und erhöht das Abschreibungsvolumen.
  5. Vor genau 10 Jahren habe ich meine erste ETW für 22 TEUR (63 qm - 3 Raum) ersteigert. Die Preise waren damals so günstig, dass man etliche Wohnungen zu aus heutiger Sicht unglaublichen Schnäppchenpreisen ersteigern konnte. In den ersten Jahren bekam ich keine Hypothekenkredite... stattdassen habe ich mein Aktierndepot beliehen und dann nach und nach aufgelöst. Im Ergebnis ist der Cashflow nun weit über dem o.g. Zielwert von 2.500 EUR im Monat gestiegen. Ich glaube unter den heutigen Marktbedingungen ist es ungleich schwerer zu starten. Die Sicherheitsmarge (siehe Warren Buffet) ist nur noch minimal. Jeder spricht von Immobilien. Vor 10 Jahren wurde man schief angeschaut .... da hörte man nur etwas von riesigen Leerständen oder Mietnomaden bzw. Aussagen wie "Immobilien sind doch was für ältere Männer" Der günstige Einkauf ist der wichtigste Schlüssel zum Erfolg, im Zweifelsfall sollte man lieber weiter suchen. Ich sehe immer wieder die Schicksale von Leuten die im Boom der 90er Jahre ETW über Strukturvertriebe gekauft haben. Diese Leute zahlen noch heute jeden Monat drauf (d.h. der Cashflow ist negativ), ein Teil konnte es schultern, aber viele sind in die Privatinsolvenz gegangen.
  6. Die EK-Rendite halte ich für uninteressant... insbesondere beim Einkauf einer Immobilie. Wichtig ist die Mietrendite bezogen auf den Kaufpreis. Ist diese hoch kauft man billig und es besteht die Aussicht auf hohe laufenden Einnahmen bezogen auf den Kapitaleinsatz. Wenn die Mietrendite hoch ist bleibt ausreichend Puffer für die Finanzierungsrate und einen möglichst hohen Cashflow. Es gibt ja Fälle, da kann man sich im Nachgang den doppelten Kaufpreis von der Bank als Kredit holen. Das macht aber nur Sinn, wenn der Kredit dann für die nächsten Objektkäufe eingesetzt wird. Bei einem größeren Bestand sollte man sich auch Gedanken über die Effizienz des Einsatzes der eigenen Arbeitskraft machen. Wenn man viele Objekte mit schlechter Mietrendite kauft hat man viel Arbeit und kaum Einkommen
  7. Meiner Ansicht nach sollte man einen Verkauf vor Ende der 10-Jahresfrist unbedingt vermeiden. Schon mehrfach hätte ich gern mal wieder ein Objekt mit erheblichen Gewinn abgestoßen, auch Fix- und Flip -Projekte hätte ich gerne mal realisiert .... aber es macht einfach keinen Sinn !!! Der Steuersatz liegt effektiv über 50 %. Aufgrund der Progression kommt man am Spitzensteuersatz kaum vorbei. Weiterhin ist die Bemessungsgrundlage Verkaufspreis + bereits genutzte Abschreibungen. Daher freut sich das Finanzamt auf mind.die Hälfte des Gewinns. Alle Steuerspartipps bringen keinen Vorteil, wenn man mit den laufenden Einnahmen bereits den Spitzensteuersatz zahlt
  8. Souterrain - Wohnungen sind sehr problematisch, als Büro sind diese schon eher geeignet. Neben der Tatsache, dass Mieter dafür schwer zu finden sind, ist dort aufsteigende Feuchte oft ein großes Problem (sanierter Altbau) DG sehe ich nicht so problematisch. Ich habe etliche DG-Wohnungen im 5.Stock (ohne Aufzug). Diese sind alle vermietet, die Leerstandsphasen sind kurz. Wer bei der Besichtigung schon japsend oben ankommt, nimmt die Wohnung natürlich nicht, aber jüngere Leute haben meistens keine großen Konditionsprobleme. In Mikrolagen mit hohem Leerstand wird es aber durchaus schwierig. Der Mindermiete aufgrund der DG-Lage ist minimal. Die Kaufpreise waren zumindest in der Vergangenheit günstiger. Daher sind die Renditen für solche Wohnungen sehr attraktiv.
  9. EG- Wohnungen lassen sich wesentlich schwerer verkaufen, da viele Eigennutzer nicht interessiert sind. Früher waren in der ZV tolle Schnäppchen bei EG-Wohnungen möglich. Durch den großen Run hat sich aber der Vorteil verringert. Bei der Vermietung hat das EG nach meiner Erfahrung nur geringe Nachteile. (entgegen der üblichen Meinung). Ältere und Gehbehinderte sind dankbare Mieter. Für diese kommt oft nur EG infrage. Ein großer bautechnischer Nachteil ist bei sanierten Altbauten allerdings die aufsteigende Feuchtigkeit. Mit diesem Problem hat man leider sehr häufig zu tun.
  10. z.B. häufig hat man aus 2 Wohnungen 3 gemacht bzw. aus 1 Wohnung 2 praktisch nahezu nicht umsetzbar aufgrund unterschiedlicher WEG-Eigentümer... alle müßten zustimmen, die Gläubiger sind sicherlich auch nicht begeistert, denn viele Darlehen sind "unter Wasser" dazu käme dann noch die Änderung der Teilungserklärung mit der notwendigen Allstimmigkeit
  11. In den ostdeutschen Ballungszentren sind große Altbau- Wohnungen mit 4, besser noch 5 Zimmern sehr gefragt. Die Ursache der Knappheit sind (auch) die Wohnungsteilungen in den 90er Jahren. Um die sanierten Altbauten leichter über die Strukturvertriebe absetzen zu können, (Stichwort Sonder- AfA von 50 %), brauchte man möglichst kleine Einheiten. Dadurch ist ein großer Bestand von attraktiven Großwohnungen vom Markt verschwunden.
  12. JB

    Spekulationsfrist

    danke für Info, aber deine Ausführungen beziehen sich auf den normalen Verkauf. stb_mb hatte die Einlage als Alternative zum Verkauf dargestellt. Dies war mir bisher nur im Zusammenhang mit einer KG bekannt In "Steuern steuern" wurde die Frage insofern beantwortet, dass nur ein Verkauf an eine GmbH möglich ist.
  13. JB

    Spekulationsfrist

    Danke für die Info, man sollte den Preis also realistisch festlegen und nicht übertreiben. Wobei es trotzdem noch erhebliche Spielräume gibt Wird bei einer Einlage in eine GmbH auch der Spekulationsgewinn realisiert ? (nach 10 Jahren steuerfrei). Welche Kosten fallen an ? (Notar, Grunderwerbsteuer) Wie wird die Steuer bei einem späteren Verkauf aus der GmbH heraus berechnet ?
  14. Das Finanzamt - Tool kann sich auch vorteilhaft auswirken, insbesondere in günstigen Regionen. Häufig liegt der Grundstückspreis hier schon bei über 50 % der Kaufkosten. Das Tool korrigiert dann die Unterbewertung des Gebäudes. Ansonsten solte man es erstmal mit der 80/20 - Regel probieren, diese geht sehr häufig durch. Wenn der Ansatz des Bodenwerts vorteilhaft ist, würde ich es erstmal damit probieren. Man sollte also alle möglichen Methoden durchspielen und dann die günstigste nutzen. Bei älteren Objekten kann man versuchen die Abschreibungsdauer (normalerweise 40 / 50 Jahre) zu reduzieren, gerade wenn der Zustand eher sanierungsbedürftig ist. Hierzu ist dann aber ein Gutachten notwendig.
  15. JB

    JB

  16. bisher bringe ich bei einigen ETW das gesamte Hausgeld (incl. IHR) als Werbungskosten in Ansatz ... dies wurde bisher auch immer so akzeptiert. Beim Kauf lasse ich immer die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer berichtigen um die Rücklage und ggf. auch um Einbauküchen
  17. Bei Privat gehaltenen Immobilien gilt: Die Rücklagenbildung ist ein reiner Sparvorgang... also steuerlich neutral. Steuerlich berücksichtigt werden nur tatsächliche Ausgaben ... ob diese vom Sparbuch oder einem Kredit kommen ist unerheblich Die Rücklagenbildung bei ETW in der WEG darf eigentlich nicht steuerlich berücksichtigt werden. Viele Finanzämter schauen aber aus Vereinfachungsgründen hierüber hinweg.
  18. Ich denke, da entsteht ein Gewinn. Das Finanzamt wird vermutlich den anteiligen Kaufpreis der 2 Grundstücke berechnen und die Differenz wäre dann der zu versteuernde Gewinn. Hinzu kommt das Risiko bzgl. gewerblicher Grundstückshandel Die Alternative wäre, die EFH oder ein RH selbst zu bauen und 10 Jahre zu vermieten.... danach diese dann steuerfrei verkaufen.
  19. Man kann ja die Immobilie ja auch an die Kinder verkaufen, um sich die Spekulationsfrist zu sichern. Es ist nicht unwahrscheinlich, dass diese abgeschafft wird. Ggf. kann man den Kaufpreis ja als Darlehen geben.
  20. Danke für die Rückmeldungen. Meine Bedenken gingen eher in die Richtung, ob der Arbeitsvertrag vom Finanzamt anerkannt wird ... denn die Kosten sollen ja die Einnahmen aus V+V mindern. Es geht mir hier nur um Bürotätigkeiten. Die Variante als Angestelltentätigkeit soll genutzt werden, damit die Person auch sozialversichert ist. Für die Durchführung der Abrechnung gibt es ja ggf. auch Dienstleister.
  21. Hallo, ich würde gern jemanden für die Übernahme diverser Verwaltungstätigkeiten anstellen. Als Privat-Vermieter tritt man nach außen nicht als Firma auf, obwohl man ähnlich wie eine Hausverwaltung arbeitet. Kann ich hier trotzdem einen Firmen -Vertrag nutzen ?
  22. JB

    Spekulationsfrist

    Danke für die Antworten. Einen Steuerberater zu konsultieren ist letztlich natürlich notwendig, aber dieser sollte dann absolut sattelfest in der Materie sein. Ich denke dieses Forum ist gut geeignet zunächst Denkanstöße zu geben. Wichtig ist die Info, dass auch eine größere Anzahl von Objekten nach 10 Jahren steuerfrei verkauft werden kann. Ich befürchte, dass es diese Regelung nicht mehr ewig geben wird.(siehe Österreich) http://www.geldmarie.at/steuern/immobiliensteuer-umwidmungsabgabe.html Ich vermute, dass sich viele der Tragweite der Abschaffung der Spekulationssteuer nicht bewußt sind. Gerade nach längeren Zeiträumen würde die Steuerbelastung so hoch sein, dass ein Verkauf keinen (wirtschaftlichen) Sinn mehr macht. Fazit: Meiner Ansicht nach ist es sehr wichtig, bisherige Spekulationsgewinne durch einen Verkauf nach 10 Jahren steuerfrei zu sichern. Bei Einbringung der Objekte in eine KG wird dies meines Wissens vor dem Finanzamt nicht als Verkauf gewertet. Daher halte ich diese Option langfristig für problematisch. Diese Variante kommt aber gut für Objekte infrage die noch nicht lange gehalten werden. Wenn man nun nach 10-Jahren nicht fremd verkaufen möchte, bliebe auch noch die Möglichkeit an die Kinder oder die Ehefrau zu verkaufen. Vorteil wäre der Wegfall der Grunderwerbsteuer. Notarkosten fallen natürlich an. Die Idee an die eigene VVGmbH zu verkaufen kam mir nicht ohne Grund, denn die Steuerbelastung liegt dann im Idealfall nur bei 15 % (gegenüber 42% bei privat gehaltenen Immobilien).
  23. JB

    Spekulationsfrist

    10 - Jahres - Spekulationsfrist Ich stehe im Moment vor der Situation, dass die ersten ETW die 10 - Jahresfrist erreichen werden. Im Moment halte ich sämtliche Immobilien privat. Die damaligen Erwerbe liefen alle über ZV mit aus heutiger Sicht extrem geringen Kaufpreisen. Entsprechend gering ist das Abschreibungvolumen und entsprechend hoch die Steuerbelastung (42 %). Es bestehen nun mehrere Optionen: 1. steuerfreier Verkauf der Objekte, die die Frist überschreiten --> Gibt es eine Begrenzung für Verkäufe nach der 10-Jahresfrist? // Stichwort 3-Objekt -Grenze 2. steuerfreier Verkauf der Objekte an eigene VVGmbH zu hohem Kaufpreis über Marktniveau --> Generierung von hohem Abschreibungsvolumen durch hohen Kaufpreis -->geringe Besteuerung der laufenden Mieteinnahmen aufgrund VVGmbH (geringer Steuersatz) -->bei späteren Fremdverkauf ggf. Realisierung eines Verlustes innerhalb der VVGmbH Nachteil --> Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer und Notarkosten) fallen an 3.Einbringung in KG zu hohem Wert (lt. anzufertigenden Gutachten) --> Generierung von hohem Abschreibungsvolumen aufgrund Hochschreibung auf aktuellen Marktwert und geringerer Abschreibungsdauer Gibt es nach Eurer Ansicht weitere Optionen bzw. bestehen irgendwo Fallstricke ?
  24. 10 - Jahres - Spekulationsfrist Ich stehe im Moment vor der Situation, dass die ersten ETW die 10 - Jahresfrist erreichen werden. Im Moment halte ich sämtliche Immobilien privat. Die damaligen Erwerbe liefen alle über ZV mit aus heutiger Sicht extrem geringen Kaufpreisen. Entsprechend gering ist das Abschreibungvolumen und entsprechend hoch die Steuerbelastung (42 %). Es bestehen nun mehrere Optionen: 1. steuerfreier Verkauf der Objekte, die die Frist überschreiten --> Gibt es eine Begrenzung für Verkäufe nach der 10-Jahresfrist? // Stichwort 3-Objekt -Grenze 2. steuerfreier Verkauf der Objekte an eigene VVGmbH zu hohem Kaufpreis über Marktniveau --> Generierung von hohem Abschreibungsvolumen durch hohen Kaufpreis -->geringe Besteuerung der laufenden Mieteinnahmen aufgrund VVGmbH (geringer Steuersatz) -->bei späteren Fremdverkauf ggf. Realisierung eines Verlustes innerhalb der VVGmbH Nachteil --> Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer und Notarkosten) fallen an 3.Einbringung in KG zu hohem Wert (lt. anzufertigenden Gutachten) --> Generierung von hohem Abschreibungsvolumen aufgrund Hochschreibung auf aktuellen Marktwert und geringerer Abschreibungsdauer Gibt es nach Eurer Ansicht weitere Optionen bzw. bestehen irgendwo Fallstricke ?
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