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Immopreneur.de | Community

JB

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Posts posted by JB


  1. Belege werden bei mir kaum angefordert, grundsätzlich aber die Mietverträge und Kaufunterlagen zur Berechnung der Abschreibungen. Hier schaut man dann auch sher genau drauf und änert das eine oder andere noch ab. Bei den Handwerkerrechnungen wurden bisher nur die betragsmäßig hohen abgefordert. 

    Der Hauptaufwand ist für mich das Zusammenstellen der Unterlagen und Zahlen. Dies nimmt mir auch der Steuerberater allenfalls teilweise ab. Wer natürlich schon unterjährig jeden Zahlungsfall verbucht hat braucht nur den Buchungsordner übergeben.

    Ich mache meine "Buchhaltung" dann quasi erst mit der Steuererklärung. Für mich selbst bräuchte ich es garnicht.


  2. vor einer Stunde schrieb Jb007:

    Kapiere ich nicht,

    genauso wie Leute die unter clever-tanken.de nach der günstigsten Tanke suchen und lieber in der Schlange stehen um 1 Cent zu sparen als Ggü. Frei direkt dran zu kommen... sparen am falschen Ende,

    meine zahlen kenne ich auch, trotzdem führt den Abschluss ein Fachmann durch 

    Naja die Steuererklärung besteht ja zu 90 % aus reinen Routinearbeiten, also Zusammenstellen der Daten und Einklimpern der Daten in die Steuersoftware. Dabei nutze ich dann immer gern die Erklärung der Vorjahre und trage nur noch die Änderungen ein.

    Die Beratungsleistung ist völlig getrennt zu sehen. Diese dürfte aber nicht mehr als 10 % der Arbeit ausmachen.

    • Like 1

  3. Hallo,

    ein Elektriker meinte gestern zu mir, dass alle 4 Jahre ein E-Check durchgeführt werden sollte.

    Kann die Wohngebäude-Versicherung bei Brand die Zahlung verweigern wenn dieser nicht erfolgt ist ? 

     


  4. Diese Arbeit dem Mieter zu übertragen ... gute Idee .. aber die meisten würden mir da wohl einen Vogel zeigen.

     

    Genau das Thema habe ich mal mit einem Maler erörtert. Ich hatte eine Angebot vorliegen für Pflege der Bohlen eines Balkons.

    Ich glaube es lag bei ca. 300 Euro. Die Erneuerung der Bohlen würde etwa das Doppelte kosten.

     

    Die Zahlen haben mich dann dazu bewogen einfach nichts zu tun und eine gewisse vorzeitige Alterung der Bohlen in Kauf zu nehmen. Diese ist übrigens geringer als an denkt. Das ist betriebswirtschaftlich einfach die beste Lösung.

    Also mein Rat....Wenn sich der Mieter stur stellt tue einfach nichts ... schont nebenbei Deine Nerven :-) 

     

     

    • Like 1

  5. vor 2 Stunden schrieb Andreas:

    Mein letzter "Deal" (war eher ein Frustkauf) war der Kauf einer vermieteten 70qm ETW für 30.000 Euro plus NK in Magdeburg-Sudenburg in einer ruhigen Straße (Faktor 7,1 vor Nebenkosten).

    die hätte ich auch genommen ;-)

     

    vor 2 Stunden schrieb Andreas:

    Hamburg ist für Immobilieninvestoren (d.h. Bestandhaltern und nicht Händler, die auf Wertsteigerung hoffen) m.E. nicht mehr geeignet (ähnliches gilt für Berlin wo mir ein paar MFH gehören).

    ...ganz klare Zustimmung !!!


  6. vor 30 Minuten schrieb DiBe:

    Absolut zu 100% richtige Aussage.

    Die Angabe der EK -Rendite ist in vielen Fällen obsolet, insbesondere wenn man deutich unter Verkehrswert kauft. Dann läge der EK-Einsatz bei "0"   

    Früher lag der Engpass in der Finanzierug, heute sind es die fehlenden passenden Objekte.

    Grundsätzlich kann man ja eine hinreichend sichere Anlage quasi unbegrenzt hebeln, sofern man denn nur eine Bank findet die dies finanziert. Die großen Vermögen sind ja in der Regel auf diese Weise entstanden,ob nun mit Immobilien oder auch mit Firmenanteilen.

    • Like 3

  7. Am 26.5.2017 um 21:15 schrieb Gerrard:

    Entscheidend sind die reellen Zahlen und da sind Aufwand ungleich Ertrag bzw. hier Steuerersparnis.

    Also es geht nur darum den kalkulatorischen Aufwand mit dem zahlungswirksamen Aufwand in Einklang zu bringen.

    Das Grundproblem ist doch, dass die Tilgung aus versteuerten Einkommen erfolgt. Bei knapper Kalkulation kann das durchaus zur Unterdeckung führen. D.h. die Mietneinnahmen reichen nicht aus,  um die Finanzierungsrate zu zahlen.

    • Like 2

  8. vor 2 Stunden schrieb DiBe:

    Auf den Cash-Flow betrachtet fehlen die 1.300 €. 2.000 € AfA bedeuten 700 € mehr auf dem Konto - 2.000 € Tilgung sind 2.000 € weniger auf dem Konto.

    Es geht nur darum, dass der kalkulatorische Aufwand in etwa dem tatsächlichen Aufwand entspricht. Dass die Steuerersparnis nicht allein die Tilgung finanziert ist klar.


  9. vor einer Stunde schrieb freeone:

    Es ging in den meisten bisherigen Diskussionen eher darum, dass 2% Tilgung "steuerfrei" sind. Das stimmt natürlich nur bedingt, weil der Gebäudeanteil in der Regel nicht 100% des Kaufpreises ausmacht.

    Das passt in vielen Fällen dann doch wieder ganz gut, denn bei Altbauten gelten 2,5 % Abschreibung, bei 80 % Gebaudeanteil sind wir wieder bei den 2 %.

    Tilgt man das Darlehen nun mit 2%.... dann entspricht die Tilgung genau dem Abschreibungssatz (zumindest anfänglich).

     

    Wichtig ist diese Überlegung für die Liquidität d.h. der zu versteuernde Überschuß entspricht in etwa dem tats. Überschuß. Das ist hier der Fall.

    Tilgt man nun höher, stelt sich immer die Frage wie man die Steuern für die Tilgungsleistung bezahlt.


  10. Bei gleichen Rahmendaten wäre klar Dresden vorzuziehen.

    Der Leerstand von Dresden ist geringer. 

    Warum wächst Leipzig so stark ? Weil einfach ausreichend preiswerter Wohnraum vorhanden ist. Leipzig ist eine tolle Stadt.  Keine Frage . Aber ohne den ehem. hohen Leerstand gäbe es das Wunder von Leipzig nicht.


  11. Der Leerstand soll in Rostock extrem niedrig sein, wohl unter 2%, für eine ostdeutsche Großstadt ein fast ungleaublicher Wert.

    Die Kaufpreise in Warnemünde sind allerdings mit HH-Eppendorf vergleichbar. Das Plattenbauviertel in Sichtweite von Warnemünde könnte sehr interessant sein, (sofern dort etwas zum Verkauf steht).

    Alles entlang der ostdeutschen Ostsee- Küste ist mittlerweile extrem teuer geworden, ich finde auch zu recht.  

    • Like 1

  12. vor 8 Minuten schrieb Bluedream:

    Demnach ist ein solches Objekt mit alten Mietverträgen, in denen weder Staffel noch Index vereinbart ist
    und indem in nächster Zeit keine Modernisierung ansteht für einen Investor uninteressant.

    Nein das finde ich überhaupt nicht !!!

    Die Mindermiete zur Marktmiete muß aber zu einem angemessenen Preisabschlag führen.

    Dann ergibt sich sogar ein steuerlicher Vorteil, da weniger Mieteinnahmen versteuert werden müssen.

    Der Wertzuwachs aufgrund der Anpassung der Mieten in den Folgejahren ist auf der anderen Seite nach 10 Jahren steuerfrei !!! 

    • Like 1

  13. vor einer Stunde schrieb Thomas Knedel:

    Alternativ kann man auch kurzfristig finanzieren und erst bei einer Trendumkehr, also merklich steigenden Zinsen, eine Zinsbindung vereinbaren. Das kannst Du dann mit klassischen Annuitätendarlehen machen oder mit Zinsderivaten.

    Wir haben genau dazu gerade eine Podcastfolge aufgenommen - erscheint in rund 14 Tagen:winke:

    Das hatte ich auch mal geprüft aber die variable Finanzierung ist oft teurer als die 5-Jahres-Zinsbindung. Auch sind die Banken von der variablen Finanzierung aufgrund des Bearbeitungsaufwandes nicht begeistert.

    • Like 2

  14. Natürlich macht man bei einem Leerstand bzw. bei Allgemeinzählern ein Protokoll. Bei einer vermieteten ETW ist es aber zumindest unüblich. Sofern man an die Zähler herankommt (ggf. muß man vom Mieter hereingelassen werden) sollte man auch die Zählerstände aufschreiben. Schaden kann das nicht.

    Ich hatte im Jahr 2015 auch einen kniffligen Fall. Ich hatte eine ETW ersteigert. Kurz zuvor waren damals allerdings neue Mieter eingezogen. Der Verwalter hatte den MV abgeschlossen. Die vereinbarte Miete lag nur bei 3,30 EUR,was schon sehr ärgerlich war. Die Mieter hatten sich jedenfalls nicht beim Stromversorger angemeldet. Auch der Verwalter hatte das vergessen und dieser hatte nicht einmal den Stromzählerstand notiert. Nach einem Jahr bekam ich dann einem Brief von den Stadtwerken mit einem Rechnungsbetrag von ca. 1600 EUR. Nun begann das lange Hin  und Her zwischen Verwalter, den Stadtwerken und mir. Letztlich mußte ich aber nichts bezahlen, denn ich mußte davon ausgehen, dass der Mieter angemeldet war.


  15. Ber vermieteten Wohnungen wurde bei mir noch nie eine Übergabe durchgeführt. Selbst eine Schlüsselübergabe findet eigentlich nicht statt, denn die Schlüssel hat ja der Mieter. Der Eigentümer darf eigentlich nicht einmal Schlüssel haben.

    Sollte man eine Kostenteilung bei den BK durchführen, kann man die Zählerstände ggf. im Nachgang schätzen.

    Der Ausgleich sollte aber möglichst direkt zwischen Käufer und Verkäufer erfolgen. Regelungsbedarf gibt es insbes. dann, wenn es zu hohen Guthaben / Nachzahlungen bei der BKA und auch der Hausgeldabrechnung kommt. Bei geringen Differenzen verzichten die Parteien nach meiner Erfahrung fast immer darauf die Sache nochmal auszurollen. (Der Verkäufer meistens allein schon aus Unwissenheit )

    • Like 1

  16. vor 3 Stunden schrieb Andreas:

    Die Rechtslage hat sich wohl geändert. Der Makler kann ggf. anscheinend den Provisionsanspruch durchseten:

    https://www.sz-immo.de/ratgeber/recht/maklerprovision-bei-zwangsversteigerung-166.html

    Aber man muß dann wohl tats. einen Vertrag mit dem Makler schließen.

    Ich kenne es bisher so, dass die Bank auf den Makler (wurde von der Bank beauftragt) verweist. Der Makler schickt dann die Unterlagen (Expose, ZV- Gutachten) zu.  


  17. vor 2 Stunden schrieb Andreas:

    Anbei eine plastische Darstellung der Vor- und Nachteile von einem der größten Eigentümer von Ostplattenbauten (hat mittlerweile aufgehört):

    http://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/ratgeber-hintergrund/rolf-elgeti-im-interview-der-plattenbau-ist-ein-traum/7149438-3.html

    Ja den Artikel mit Rolf Elgeti hatte ich auch noch in der Erinnerung.

    Herr Elgeti ist nicht mehr Vorstand der TAG, er spekuliert aber privat noch recht umfangreich mit Immobilien.

    Sein Buch habe ich damals (kam ca. 2008 raus) mehrfach gelesen. Er hat den steigenden Immobilien-Markt frühzeitig vorausgesagt. Das Buch ist auch heute noch eine sehr empfehlenswerte Lektüre !

    https://www.amazon.de/kommende-Immobilienmarkt-Deutschland-Hintergrundwissen-zukünftigen/dp/3898793737/ref=sr_1_1?ie=UTF8&qid=1490563420&sr=8-1&keywords=elgeti


  18. vor 2 Stunden schrieb Bluedream:

    Ich stehe nämlich gerade  vor genau dieser Entscheidung, eine ETW (45m2) in einem MFH in einer Top Lage zu erwerben. Allerdings befindet sie sich im Dachgeschoss (4.OG) ohne Aufzug, was mir etwas sorgen bereitet.
    Gerne stelle ich die Wohnung in einem neuen Thread vor, sodass man genauer darüber diskutieren könnte :)

    Hallo Bluedream, ich habe nur ganz kurz draufgeschaut. Kopfzerbrechen macht mir nicht das 4.OG sondern der Kaufpreis. Die Wohnung ist sicherlich nicht schlecht aber leider viel zu teuer.


  19. Ein allgemeingültiger Vergleich Plattenbau -  Altbau ist schwierig ... man muß es immer konkret machen

    Z.B. kann man in einer stark schrumpfenden Kleinstadt  den Kauf einer Plattenbauwohnung am Stadtrand nicht empfehlen. 

    Fügt sich dort ein ordentlich sanierter Plattenbau gut in die Innenstadt ein, könnte dieser sehr interessant sein. Dieser könnte durchaus auch attraktiver sein als ein daneben stehender Altbau.

     

    • Like 1

  20. vor 29 Minuten schrieb Bluedream:

    6 Etage ohne Aufzug ? 😳

    Findet man da noch Mieter ?

    ja, findet man ... habe allerdings nur für 4,30 vermietet (in Magdeburg)

    Die Instandhaltung von sanierter Platte ist viel billiger als in den Altbauten (quadratisch, praktisch , gut :-)  ), die angesparten Rücklagen sind daher oft sehr hoch.

    Die Beliebtheit der Platte ist in den letzten Jahren wieder gestiegen, denn schaut Euch mal die DDR- Grundrisse (P2, WBS70 ) an... die Raumaufteilung ist auf kleinster Fläche optimiert ... Die Grundrisse sind genial durchdacht.

    Ich habe nur P2 - Wohnungen (3 Zimmer auf 57 qm mit Balkon): Die biete ich für 300 EUR kalt mit Küche an.(im 5.Geschoß) Kein Leerstand !

    In Kleinstädten ist die Vermietung der Platte aber oft schwierig.

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