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JB

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Everything posted by JB

  1. Wieso schimpft ihr auf die LINKE ? Deren Einfluß ist nur minimal. Viel kritischer sind die Vorschläge von Herrn Maas (SPD) zu sehen. Denn er hat deutlich mehr Einfluß auf die Entscheidungen. Mietpreisbremse und Modernisierungsumlage sind in unserer Region sowieso kein Thema. Den Mietpreis macht hier schlichtweg der Markt. Eine Verschlechterung der Kündigungsmöglichkeit verstehe ich garnicht, denn effektiv steht kein Mieter nach einem Monat schon auf der Straße.
  2. Wo kommt so ein Wert her ??? Den Wert halte ich für viel zu niedrig.Wenn dieser stimmen würde, hätte man damals nicht gedämmt. Ich kenne einige Objekte die vor ca. 20 Jahren mit Styropor gedämmt wurden und bei denen ich weitere 20 Jahre nicht als Problem ansehe. Nicht mal die Fassaden wurden in Zwischenzeit gestrichen. Dies ist allerdings in den nächsten Jahren mal fällig. Die Geschichte mit dem Sondermüll ist natürlich ärgerlich. Ich befürchte, dass nun häufig keine ordnungsgemäße Entsorgung mehr stattfinden wird. Grundsätzlich ist die Dämmung von zergliederten Fassaden mit hohem Fensteranteil sicherlich nicht sehr wirtschaftlich. Es macht aber durchaus Sinn Giebelwände zu dämmen ...
  3. ja Trockenbau, Elektrik und Sanitär sind alles kein Problem Der Wandabriss ist hier die Schwierigkeit
  4. Problematisch ist vor allem ´der Wandabriss (falls kein Trockenbau), hierzu benötigt man ggf. einen Statiker. Falls es eine tragende Wand ist muß auf jeden Fall ein Statiker ran. Die WEG muß im Falle einer tragenden Wand gefragt werden. Den Wandabriss sollte dann eine Fachfirma in Absprache mit dem Statiker ausführen. Die Leistungen von Klempner und Elektriker dürften kein Problem für diese sein.
  5. .... habe noch nicht gehört, das eine Trockenbauwand mit Tür genehmigt werden müßte. Habe ich auch schon gemacht. Etwas schwierig ist die Elektrik, da diese tw. neu gelegt werden muß, insbesondere Deckenlicht und Schalter. Ein Elektriker sollte dies aber hinbekommen.
  6. Der Strompreis ist ein politischer Preis. Strom ist an der Strombörse sehr billig. Allerdings kosten der Transport und insbesondere verschiedene Steuern und Abgaben erheblich.
  7. Das Problem ist der hohe Strompreis von vermutlich mind. 23 Cent . Gas gibt's mittlerweile für 4 Cent
  8. Das war leider kein Witz Lt. Einigungsvertrag kann der Eigentümer des Grundstücks den Abriss der Garage fordern, wenn er das Grundstück selbst nutzen möchte. Dabei werden die Abrisskosten zwischen Eigentümer und Pächter geteilt. Man sollte dieses Risiko im Hinterkopf haben, es ist ja auch ein Druckmittel des Eigentümers des Grundstücks. Aus diesem Grund sind viele Garagen in der Ex-DDR extrem günstig. In der Garagenanlage wo ich selbst meine Garage habe liegen die Verkaufspreise um tausend Euro, es sind allerdings kleine Garagen.
  9. Für Dessau sind 100 Euro sehr viel. Die Garage scheint aber sehr groß zu sein. Es wäre zu prüfen, ob der Eigentümer des Grundstücks den Abriss der Garage fordern kann.
  10. Ich vermiete meine WG-Zimmer immer separat. Jeder Mieter haftet dann für seinen Vertrag. Das klappt recht unkompliziert: Mietschulden gibt es sehr selten. Mittlerweile verzichte ich sogar meistens auf die Bürgschaft der Eltern. Bei der WG-Gründung muß ich mir die Mieter selbst aussuchen. Später erfolgt die Auswahl vorzugsweise durch die vorhandenen Mieter. Das spart viel Arbeit !
  11. Trotz Bevölkerungsrückgang steigen die Mieten, dort wo man vor 10 Jahren 3 EUR gezahlt hat sind es jetzt z.B. 4,50 EUR Der Wert der Immobilie steigt also aufgrund de niedrigen Ausgangsbasis vereinfacht um 50 - 70% Der Geldbetrag der Steigerung ist natürlich in D -Lagen viel niedriger als in A-Lagen, aber entscheidend für die Wert-Steigerung der Immobilie ist die prozentuale Steigerung der Miete. Die Faktoren A- D haben insofern eine Berechtigung, dass diese die Standortrisiken abbilden.
  12. Das ist genau der Knackpunkt ... die Mieten steigen auch an schwierigen Standorten, denn letztlich entwickeln sich die Mieten mit der Inflation. Die aktuellen Steigerungen in den Ballungsgebieten sind Nachholeffekte die bald wieder abflauen werden. In Berlin hat sich z.B. 20 Jahre lang nichts getan... und nun kommt alles auf einmal...
  13. ich habe immer wieder Bauchschmerzen bei dieser Trennung. Gerade bei Renditeobjekten die billig eingekauft wurden (Faktor möglichst unter 10 ) sind doch erhebliche Wertsteigerungen möglich. Die Wertsteigerung kommt ja dort aus der Mietsteigerung.... steigt die Miete z.B. von 3,50 EUR auf 5,50 EUR gibt es selbst ohne Faktorerhöhung deutliches Potential. Wer für Faktor 30 in München kauft spekuliert ja nur noch darauf, dass Teures noch teurer wird.... Als Cashflowobjekte sehe ich Handelsimmobilien, die nach Ende des Mietvertrages abgezahlt sein müssen (aufgrund des Leerstandsrisikos aufgrund ggf. fehlendem Folgemieter)
  14. Bei dem Urteil ging es um den Kauf per Zwangsversteigerung. Bei der ZV konnte man meines Wissens noch nie die Grunderwerbsteuer für die Rücklage abziehen. Die Frage ist die Übertragbarkeit des Urteils auf den normalen Verkauf
  15. kommt auf die Verhandlungsposition an... Man muß natürlich zugeben, dass die Verkäufer mit denen ich zu tun hatte sich nur sehr selten mit dem Thema beschäftigt haben
  16. In meinen Verträgen stand immer drin, dass die Rücklage im Kaufpreis enthalten ist. Wenn nichts vermerkt ist, dann ist die Rücklage meines Wissens auch mit drin. Das ist die übliche Verfahrensweise bei ETW.
  17. nur die mit der Eintragung der Grundschuld verbundenen Kosten sind gemeint, Die Kosten für den Kauf nicht. die Kosten sind abhängig von der Höhe der Grundschuld Zur Berechnung gibt es die Grundbuchrechner im Internet
  18. .... bisher gar nix, einen Steuerberater hatte ich noch nie Im Moment tendiere ich aufgrund der Marktlage dazu, meinen Bestand in den nächsten Jahren zu reduzieren. Vor den komplizierten Lösungen schrecke ich aufgrund des Aufwands + der Kosten zurück Mir kam aber noch eine Möglichkeit in den Sinn .... Verkauf innerhalb der Familie zum Marktpreis (spart die Grunderwerbsteuer) und erhöht das Abschreibungsvolumen.
  19. Vor genau 10 Jahren habe ich meine erste ETW für 22 TEUR (63 qm - 3 Raum) ersteigert. Die Preise waren damals so günstig, dass man etliche Wohnungen zu aus heutiger Sicht unglaublichen Schnäppchenpreisen ersteigern konnte. In den ersten Jahren bekam ich keine Hypothekenkredite... stattdassen habe ich mein Aktierndepot beliehen und dann nach und nach aufgelöst. Im Ergebnis ist der Cashflow nun weit über dem o.g. Zielwert von 2.500 EUR im Monat gestiegen. Ich glaube unter den heutigen Marktbedingungen ist es ungleich schwerer zu starten. Die Sicherheitsmarge (siehe Warren Buffet) ist nur noch minimal. Jeder spricht von Immobilien. Vor 10 Jahren wurde man schief angeschaut .... da hörte man nur etwas von riesigen Leerständen oder Mietnomaden bzw. Aussagen wie "Immobilien sind doch was für ältere Männer" Der günstige Einkauf ist der wichtigste Schlüssel zum Erfolg, im Zweifelsfall sollte man lieber weiter suchen. Ich sehe immer wieder die Schicksale von Leuten die im Boom der 90er Jahre ETW über Strukturvertriebe gekauft haben. Diese Leute zahlen noch heute jeden Monat drauf (d.h. der Cashflow ist negativ), ein Teil konnte es schultern, aber viele sind in die Privatinsolvenz gegangen.
  20. Die EK-Rendite halte ich für uninteressant... insbesondere beim Einkauf einer Immobilie. Wichtig ist die Mietrendite bezogen auf den Kaufpreis. Ist diese hoch kauft man billig und es besteht die Aussicht auf hohe laufenden Einnahmen bezogen auf den Kapitaleinsatz. Wenn die Mietrendite hoch ist bleibt ausreichend Puffer für die Finanzierungsrate und einen möglichst hohen Cashflow. Es gibt ja Fälle, da kann man sich im Nachgang den doppelten Kaufpreis von der Bank als Kredit holen. Das macht aber nur Sinn, wenn der Kredit dann für die nächsten Objektkäufe eingesetzt wird. Bei einem größeren Bestand sollte man sich auch Gedanken über die Effizienz des Einsatzes der eigenen Arbeitskraft machen. Wenn man viele Objekte mit schlechter Mietrendite kauft hat man viel Arbeit und kaum Einkommen
  21. Meiner Ansicht nach sollte man einen Verkauf vor Ende der 10-Jahresfrist unbedingt vermeiden. Schon mehrfach hätte ich gern mal wieder ein Objekt mit erheblichen Gewinn abgestoßen, auch Fix- und Flip -Projekte hätte ich gerne mal realisiert .... aber es macht einfach keinen Sinn !!! Der Steuersatz liegt effektiv über 50 %. Aufgrund der Progression kommt man am Spitzensteuersatz kaum vorbei. Weiterhin ist die Bemessungsgrundlage Verkaufspreis + bereits genutzte Abschreibungen. Daher freut sich das Finanzamt auf mind.die Hälfte des Gewinns. Alle Steuerspartipps bringen keinen Vorteil, wenn man mit den laufenden Einnahmen bereits den Spitzensteuersatz zahlt
  22. Souterrain - Wohnungen sind sehr problematisch, als Büro sind diese schon eher geeignet. Neben der Tatsache, dass Mieter dafür schwer zu finden sind, ist dort aufsteigende Feuchte oft ein großes Problem (sanierter Altbau) DG sehe ich nicht so problematisch. Ich habe etliche DG-Wohnungen im 5.Stock (ohne Aufzug). Diese sind alle vermietet, die Leerstandsphasen sind kurz. Wer bei der Besichtigung schon japsend oben ankommt, nimmt die Wohnung natürlich nicht, aber jüngere Leute haben meistens keine großen Konditionsprobleme. In Mikrolagen mit hohem Leerstand wird es aber durchaus schwierig. Der Mindermiete aufgrund der DG-Lage ist minimal. Die Kaufpreise waren zumindest in der Vergangenheit günstiger. Daher sind die Renditen für solche Wohnungen sehr attraktiv.
  23. EG- Wohnungen lassen sich wesentlich schwerer verkaufen, da viele Eigennutzer nicht interessiert sind. Früher waren in der ZV tolle Schnäppchen bei EG-Wohnungen möglich. Durch den großen Run hat sich aber der Vorteil verringert. Bei der Vermietung hat das EG nach meiner Erfahrung nur geringe Nachteile. (entgegen der üblichen Meinung). Ältere und Gehbehinderte sind dankbare Mieter. Für diese kommt oft nur EG infrage. Ein großer bautechnischer Nachteil ist bei sanierten Altbauten allerdings die aufsteigende Feuchtigkeit. Mit diesem Problem hat man leider sehr häufig zu tun.
  24. z.B. häufig hat man aus 2 Wohnungen 3 gemacht bzw. aus 1 Wohnung 2 praktisch nahezu nicht umsetzbar aufgrund unterschiedlicher WEG-Eigentümer... alle müßten zustimmen, die Gläubiger sind sicherlich auch nicht begeistert, denn viele Darlehen sind "unter Wasser" dazu käme dann noch die Änderung der Teilungserklärung mit der notwendigen Allstimmigkeit
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