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JB

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Everything posted by JB

  1. Nein das finde ich überhaupt nicht !!! Die Mindermiete zur Marktmiete muß aber zu einem angemessenen Preisabschlag führen. Dann ergibt sich sogar ein steuerlicher Vorteil, da weniger Mieteinnahmen versteuert werden müssen. Der Wertzuwachs aufgrund der Anpassung der Mieten in den Folgejahren ist auf der anderen Seite nach 10 Jahren steuerfrei !!!
  2. Das hatte ich auch mal geprüft aber die variable Finanzierung ist oft teurer als die 5-Jahres-Zinsbindung. Auch sind die Banken von der variablen Finanzierung aufgrund des Bearbeitungsaufwandes nicht begeistert.
  3. Natürlich macht man bei einem Leerstand bzw. bei Allgemeinzählern ein Protokoll. Bei einer vermieteten ETW ist es aber zumindest unüblich. Sofern man an die Zähler herankommt (ggf. muß man vom Mieter hereingelassen werden) sollte man auch die Zählerstände aufschreiben. Schaden kann das nicht. Ich hatte im Jahr 2015 auch einen kniffligen Fall. Ich hatte eine ETW ersteigert. Kurz zuvor waren damals allerdings neue Mieter eingezogen. Der Verwalter hatte den MV abgeschlossen. Die vereinbarte Miete lag nur bei 3,30 EUR,was schon sehr ärgerlich war. Die Mieter hatten sich jedenfalls nicht beim Stromversorger angemeldet. Auch der Verwalter hatte das vergessen und dieser hatte nicht einmal den Stromzählerstand notiert. Nach einem Jahr bekam ich dann einem Brief von den Stadtwerken mit einem Rechnungsbetrag von ca. 1600 EUR. Nun begann das lange Hin und Her zwischen Verwalter, den Stadtwerken und mir. Letztlich mußte ich aber nichts bezahlen, denn ich mußte davon ausgehen, dass der Mieter angemeldet war.
  4. Ber vermieteten Wohnungen wurde bei mir noch nie eine Übergabe durchgeführt. Selbst eine Schlüsselübergabe findet eigentlich nicht statt, denn die Schlüssel hat ja der Mieter. Der Eigentümer darf eigentlich nicht einmal Schlüssel haben. Sollte man eine Kostenteilung bei den BK durchführen, kann man die Zählerstände ggf. im Nachgang schätzen. Der Ausgleich sollte aber möglichst direkt zwischen Käufer und Verkäufer erfolgen. Regelungsbedarf gibt es insbes. dann, wenn es zu hohen Guthaben / Nachzahlungen bei der BKA und auch der Hausgeldabrechnung kommt. Bei geringen Differenzen verzichten die Parteien nach meiner Erfahrung fast immer darauf die Sache nochmal auszurollen. (Der Verkäufer meistens allein schon aus Unwissenheit )
  5. Aber man muß dann wohl tats. einen Vertrag mit dem Makler schließen. Ich kenne es bisher so, dass die Bank auf den Makler (wurde von der Bank beauftragt) verweist. Der Makler schickt dann die Unterlagen (Expose, ZV- Gutachten) zu.
  6. Ja den Artikel mit Rolf Elgeti hatte ich auch noch in der Erinnerung. Herr Elgeti ist nicht mehr Vorstand der TAG, er spekuliert aber privat noch recht umfangreich mit Immobilien. Sein Buch habe ich damals (kam ca. 2008 raus) mehrfach gelesen. Er hat den steigenden Immobilien-Markt frühzeitig vorausgesagt. Das Buch ist auch heute noch eine sehr empfehlenswerte Lektüre ! https://www.amazon.de/kommende-Immobilienmarkt-Deutschland-Hintergrundwissen-zukünftigen/dp/3898793737/ref=sr_1_1?ie=UTF8&qid=1490563420&sr=8-1&keywords=elgeti
  7. Bei der ZV verlangen die Makler eigentlich keine Provision vom Käufer. Ich wüßte auch nicht auf welcher Rechtsgrundlage.
  8. Hallo Bluedream, ich habe nur ganz kurz draufgeschaut. Kopfzerbrechen macht mir nicht das 4.OG sondern der Kaufpreis. Die Wohnung ist sicherlich nicht schlecht aber leider viel zu teuer.
  9. Ein allgemeingültiger Vergleich Plattenbau - Altbau ist schwierig ... man muß es immer konkret machen Z.B. kann man in einer stark schrumpfenden Kleinstadt den Kauf einer Plattenbauwohnung am Stadtrand nicht empfehlen. Fügt sich dort ein ordentlich sanierter Plattenbau gut in die Innenstadt ein, könnte dieser sehr interessant sein. Dieser könnte durchaus auch attraktiver sein als ein daneben stehender Altbau.
  10. ja, findet man ... habe allerdings nur für 4,30 vermietet (in Magdeburg) Die Instandhaltung von sanierter Platte ist viel billiger als in den Altbauten (quadratisch, praktisch , gut :-) ), die angesparten Rücklagen sind daher oft sehr hoch. Die Beliebtheit der Platte ist in den letzten Jahren wieder gestiegen, denn schaut Euch mal die DDR- Grundrisse (P2, WBS70 ) an... die Raumaufteilung ist auf kleinster Fläche optimiert ... Die Grundrisse sind genial durchdacht. Ich habe nur P2 - Wohnungen (3 Zimmer auf 57 qm mit Balkon): Die biete ich für 300 EUR kalt mit Küche an.(im 5.Geschoß) Kein Leerstand ! In Kleinstädten ist die Vermietung der Platte aber oft schwierig.
  11. Wenn man die Wahl hat und den gleichen Preis bezahlt dann geht man natürlich in der Reihenfolge 1.OG / 2.OG / 3.OG / EG / 4.OG / 5.OG vor
  12. Zum EG: es gibt soviele Leute die Probleme mit dem Laufen haben(nicht nur Alte), auch allein erziehende Mütter sind mögliche Mieter Ich habe viele EG - Wohnungen. (Die wollte bei den ZV´s früher oft kein anderer ersteigern) Die Vermietung ist kein Problem. Auch der Mietpreis ist fast so hoch wie im 1.OG. Ein Problem dürfte aber oft der Verkauf sein. Denn die Verkaufspreise liegen meistens deutlich unter denen im 1.OG
  13. ich rechne mit 5 % Kapitaldienst 2 % Zins + 3 % Tilgung (meine Bank geht nicht unter 3 %) 10 Jahre Zinsbindung halte ich aktuell für optimal
  14. Wenn die Stromkosten über der Höhe der Bruttomiete liegen, dann ist das Mietverhältnis unwirtschaftlich. Ist es einem Vermieter tatsächlich zuzumuten seinen Mieter zu subventionieren ? Die Kapitalkosten sind ja nicht einmal berücksichtigt. Da die Stromversorgung über eine andere Wohnung erfolgt, könnte man einen separaten Zähler legen. Sofern sich die Inklusivmiete dann nicht umstellen läßt auf einen normalen Mietvertrag (dies sollte man unbedingt rechtlich prüfen) mal eine andere Idee. Man könnte die Stromzufuhr zur Nachspeicherheizung rationieren, d.h. deren Stromzufuhr z.B. auf 1 Stunde täglich begrenzen (mit Zeitschaltuhr). Somit wird eine gewisse Mindestbeheizung gewährleistet. Andererseits wird der Stromverbrauch auf ein erträgliches Maß reduziert.
  15. Üblich ist die Zahlung nach Eintragung der Auflassungsvormerkung. das weiß man ja meistens vorher nicht
  16. Nach dem Urteil läge die Zahlungspflicht tats. bis zur Umschreibung beim Veräußerer. Es wäre dann später intern lt. Kaufvertrag abzurechnen. Als Druckmittel wäre da Urteil gut geeignet. Es wäre aber sinnvoll auch mit der HV zu sprechen damit diese vorerst die Füße still hält.
  17. Es kommt auf den Zeitpunkt des Nutzen-Lasten- Wechsels an, ab diesem Stichtag ist das Hausgeld zu zahlen. Meistens findet der Nutzen-Lasten-Wechsel mit Kaufpreiszahlung statt. Dies sollte aber eigentlich im Vertrag stehen. Der Zeitpunkt der Umschreibung spielt keine Rolle, dies kann ja durchaus 1 Jahr dauern.
  18. Da das Einkommen aus nichtselbständiger Arbeit bereits bei 100 TEUR liegt werden die Nettoeinnahmen aus Immobilien mit ca. 44% besteuert (der Spitzensteuersatz gilt ab etwa 52 TEUR). Für die Immobilie fallen keine KV-Beiträge an weil die Beitragsbemessungsgrenze für die KV bereits weit überschritten ist.
  19. In der Freiwilligen gesetzlichen KV werden Einnahmen aus V+V mit herangezogen. Allerdings höchstens bis zur Beitragsbemessungsgrenze. In der Pflichtversicherung spielen Einnahmen aus V+V keine Rolle.
  20. Einnahmen aus Immobilien unterliegen ganz normal der Einkommenssteuer. Aufgrund der Steuerprogression werden höhere Einnahmen auch höher versteuert, d.h. Immobilien unterliegen hier keinem Vorteil. Der Vorteil liegt eher in den Abschreibungen / Werbungskosten / der Spekulationsfrist von 10 Jahren
  21. Ich habe bisher immer auf die Internetseite der Stadt oder des Landkreises nachgeschaut. Dort wird die Wohnrichtlinie veröffentlicht. In dieser steht alles genau drin.
  22. Ich binin Sachsen-Anhalt investiert. Daher konnte ich bisher meine Renditeerwartungen durchsetzen. Dies wird aber immer schwieriger, insbes. in Magdeburg. In den kleineren Städten gibt es immer mal wieder entsprechende Angebote.
  23. es entspricht nicht dem üblichen Nettofaktor, da die Mieteinnahmen noch um die Bewirschaftungskosten (IHR+Verwaltung) bereinigt sind. Ob EK oder FK eingesetzt wird, ist für mich zunächst uninteressant. Das Objekt selbst muß sich rechnen.
  24. Mit Makler wird die Neuvermietung so richtig teuer. Ein Makler macht ggf. Sinn in Regionen mit schwieriger Vermietungssituation, wenn man also z.B. 20 Termine bis zur Vermietung benötigt. Die Eigenvermietung macht auch deshalb Sinn um den zukünftigen Mieter gleich mal kennenzulernen. Es gibt bei uns viele Makler die nur 1 MM nehmen. Ich kalkuliere sowas allerdings nicht, zahle also alles aus dem laufenden Cashflow. Wenn ich mal wieder etwas Zeit habe, werde ich meine Kennzahlen mal ausrechnen. Rein gedanklich gehe ich aber an die Vermietung grunds. wie folgt heran: - ich erwarte bei Kauf eine Mindestrendite von 10 % bezogen auf den Quotienten Mieteinahmen abzgl. Verwaltung+ IHR ./. Kaufpreis+NK . - Wird diese Bedingung erfüllt ... sind Finanzierung und mögliche Risiken gut abgedeckt. - Damit erübrigen sich auch weitere pseudo-genaue Kalkulationen.
  25. Ich lege nichts zurück. Es fallen fast jeden Monat irgendwo Kosten an, die direkt aus den Einnahmen beglichen werden. Im SE fallen nur sehr selten wirklich große Beträge ungeplant an. Höhere Kosten wie z.B. neue Heizung/ neues Dach betreffen das GE. Es ist empfehlenswert sich für ungeplante Ausgaben die Möglichkeit für kurzfristige Kredite zu schaffen. .
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