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JB

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Posts posted by JB


  1. vor 3 Minuten schrieb Andreas:

    Bis 2018 habe ich mit veralteten Mietspiegeln (Magdeburg und Frankfurt Oder) auch noch Mieterhöhungen erfolgreich begründet. Allerdings hat mein Magdeburger Anwalt für einen anderen Eigentümer vor dem LG Magdeburg einen entsprechenden Prozess verloren. Daher Vorsicht mit auf diese Begründung gestützten Klagen (gerade auch in Magdeburg) . Die Sache läuft wohl noch vor dem OLG oder BGH

    https://rsw.beck.de/aktuell/meldung/lg-magdeburg-auf-20-jahre-alten-mietspiegel-gestuetztes-mieterhoehungsverlangen-unwirksam

    vielen Dank für den Hinweis, das hatte sich überschnitten bzw. ich habe es nicht mitbekommen.(die Genossenschaften begründen auch noch mit dem alten 98er Mietspiegel). Der Mieter ist auch ein Streithansel und geht sofort zum Anwalt. Ich denke darum hat er nicht reagiert. Dann muß ich wohl nochmals mit den 3 Vergleichsmieten begründen und habe die Zeit verloren. 

     


  2. Das Problem betrifft ja nur bestimmte Regionen, in weiten Teilen Deutschlands gibt es diese Diskussion doch garnicht. Der letzte Mietspiegel für Magdeburg ist z.B. von 1998. Ich begründe damit derzeitig einige Mieterhöhungen. Es ist wirklich ein Krampf, bei einem Mieter muß ich jetzt noch klagen weil er nicht zustimmt. (bei 120 Euro Kaltmiete)


  3. vor 18 Minuten schrieb Gast J. Fischer:

    Nach kürzlicher Prüfung durch einen Makler wäre der Verkauf realistisch mit einem netto Verlust von ca. 15% (inkl. Grunderwerb) heute möglich.

    in den letzten 3 Jahren ein Verlust ? Erstaunlich wie das überhaupt möglich ist. Da kann doch nur der Einstiegspreis zu hoch gewesen sein. Ich würde die Entscheidung von der erwarteten Preisentwicklung abhängig machen. Allerdings kann man dazu ohne konkrete Daten nichts sagen. 


  4. vor 4 Minuten schrieb Jb007:

    Ich will nicht verkaufen, auch nach 10 jahren nicht, ausser Lagen entwickeln sich stark negativ. Ich kaufe nur privat an.

    Akt fragen mich immer mehr makler ob ich was abstoßen will. Warum sollte ich das tun? 

    Man kauft von dem erlös schlecht laufende und teure objekte ein, die dann erst wieder aufgebaut werden müssen.

    Hab den makler auch gefragt, warum sollte ich ZB 65000 jnm für 1,3 mio gut laufend verkaufen um danach wieder 65000 für 1,3 mio gleichwertig anzukaufen, verliere ich noch die Knk  - gab er mir recht

    Da kann ich das laufende objekt lieber halten und nachbeleihen und trotzdem das schlecht laufende Zukaufen

    die 65 K muß man voll versteuern und die 1,3 Mio sind steuerfrei ... das ist ein Unterschied

    Hinzu kommt:....viele Objekte bedeuten auch viel Arbeit ... und man will ja auch noch etwas vom Leben haben ...sonst freuen sich nur die Erben

    • Like 2

  5. vor 21 Stunden schrieb Mars:

    Aber ich frage mich immer, was denn diejenigen konkret mit ihren Erlösen machen, die jetzt auf den Immobilienverkaufsknopf drücken ?

     

    1. Schulden teilweise tilgen 

    2. wieder verstärkt in Aktien /Anleihen gehen ... eine alte Leidenschaft die ich in den letzten Jahren vernachlässigt habe (das Geld steckt ja in den Immobilien)


  6. vor 1 Stunde schrieb Rooki€:

    Bei Verkaufsinteresse nach 10 Jahren leitet sich daraus ab, dass es ein 2-Jahresfenster gibt, in dem optimaler Weise renoviert/modernisiert wird: Jahr 4 und 5 eines Immobilien-Investments? Macht ihr Profis das so? 

    es gibt ja die Freigrenze von 4.500 Euro (bzw. die 15% netto) .. die hat bei ETW immer gereicht, bei MFH kann man dann tats. im 4.Jahr durchstarten, so richtig große Maßnahmen (fünfstellige Beträge) hatte ich allerdings noch nicht


  7. vor 7 Stunden schrieb Andreas:

    Das Thema ist unglaublich komplex und wird nur von den wenigsten StBs (und Finanzbeamten) voll durchdrungen. Hier ist eine gründliche Vorbereitung mit zeitlichem Vorlauf und evtl. auch eine verbindliche Auskunft sinnvoll. Die meisten Sachen erschließen sich dabei nur in den BFH-Urteilen. Zum Einlesen empfehle ich (etwas trocken, aber danach hat man das Thema besser als die meisten StBs drauf):

    https://www.amazon.de/Gewerblicher-Grundstückshandel-Veräußerungsgeschäfte-Grundstücken-Immobilien/dp/3482521158/ref=dp_ob_title_bk

    Grundsätzlich sollte man in den letzten 5 Jahren vor dem Verkauf keine Modernisierungen und nicht zuviele andere Instandhaltungsmaßnahmen an den Immobilien machen. 

    vielen Dank erstmal... ich habe mir das Buch bestellt

     

    mich wundert,dass dieses Thema im Immopreneur Podcasts so locker behandelt wird (3/10 -Strategie), hier scheint es doch mehr Fettnäpfchen zu geben als so mancher ahnt... daher bin ich so vorsichtig und habe bis heute noch nie eine Immobilie verkauft


  8. Ein Makler hat mich darauf hingewiesen, dass nach 10 Jahren die Steuerfreiheit nicht immer sicher ist.

    Wenn man kontinuierlich Objekte kauft und dann nach den 10 Jahren wieder kontinuierlich  verkauft, kann dass als gewerbliche Tätigkeit betrachtet werden.

    Erst nach 20 Jahren Haltedauer kann die Gewerblichkeit mit Sicherheit verneint werden.

    Da hier einige Investoren mit grösseren Beständen dabei sind, möchte ich nach deren, vielleicht auch praktischen Erfahrungen fragen.

    Viele Konzepte sind ja gerade auf die Steuerfreiheit ausgelegt. 

    Eine weitere Frage ist die Art des Verkaufes. Sind Paketverkäufe von Wohnungspaketen unproblematischer oder Einzelverkäufe von ETW an Privatleute?

     

    Hierzu auch das folgende Zitat:

     

    Sodann ist bitte zu klären, ob die Verkäufer die Vermietung des Grundbesitzes als Privatpersonen (§ 13 BGB) oder als Unternehmer (§ 14 BGB) vorgenommen haben. Zur Abgrenzung beider Arten von Vermietung gilt folgende Definition der Rechtsprechung: Tritt der Vermieter planvoll als am Wohnungsmarkt tätiger Anbieter auf und hat erkennbar die Entscheidung getroffen, zumindest einen Teil seiner Einkünfte durch Vermietungen zu erzielen, so ist er Unternehmer (AG Hannover NJW-RR 2010, 519). Haben die Verkäufer z.B. noch weitere Immobilien, die sie vermieten, spricht dies für eine Eigenschaft als Unternehmer.

     


  9. Der Grundgedanke ist, dass in Mietermärkten die Instandhaltung wesentlich stärker durchschlägt und dass Mieter und -Leerstandsrisiko grösser sind. Das stimmt natürlich. Daher kann ich mich aktuell weder für die eine noch die andere Variante erwärmen. Qualität ist irrwitzig teuer und die schlechteren Lagen sind für das Risiko was man eingeht meiner Ansicht nach auch zu teuer. 


  10. man kann am Außenhahn einen durch die Stadtwerke verplombten Zähler anbringen lassen. Dann wird die außen entnommene Wassermenge rausgerechnet und hierfür kein Abwasser berechnet. Das kostet aber auch etwas. Insofern lohnt es sich erst ab einer höheren Wassermenge.

    Im oben geschilderten Fall muß der Mieter natürlich das Abwasser bezahlen

     


  11. vor 1 Minute schrieb Furzi:

    Man darf auch nicht die Nullzinsen und die Flüchtlingskrise vergessen. Beides war nicht vorhersehbar und hat die Preise wohl am Meisten nach oben getrieben.

    Berggruen (bekannt durch Karstadt) hat schon früh massiv auf Berlin gesetzt..... Berlin galt als eine der billigsten Hauptstädte der Welt .... dass es nicht so bleiben konnte wie damals war zu erwarten, nur die diese Preisexplosion hat mich überrascht

    ich selbst hatte mich auf Sachsen-Anhalt konzentriert, was auch nicht falsch war, aber Berlin hat sich prozentual noch besser entwickelt


  12. Es ist verrückt dass heutzutage schon gefragt wird ob Faktor 20 ok ist....

    Vor 10 Jahren habe ich gerätselt warum man ETW zu 300 Euro/ qm kaufen kann... das war etwa Faktor 6  , ich hab Excel-Tabellen gebastelt, hin und her gerechnet, Risikoanalysen erstellt.... immer kamen Wahnsinns- Renditen heraus .....trotzdem hatte ich noch Zweifel wie solche Fehlbewertungen überhaupt möglich sind 

    ....aber nur einige ältere Männer interessierten sich für Immobilien, in der Verwandschaft und von Freunden wurde besorgt gefragt ob ich keine Angst hätte vor Mietnomaden

    ... in den ZVs saß ich oft nur allein und es wurde direkt mit der Bank verhandelt, die nach der 5.Versteigerung keine Nerven mehr hatte 

     

     

    • Like 6

  13. vor 44 Minuten schrieb merlinbanderas:

    Verhalten bei der Besichtigung, wenn der Interessent am ersten Tag schon erzählt was er alles anders haben will und was ich noch alles machen muss bei einer Wohnung die eh schon im Top Zustand

    solche Interessenten "liebe" ich auch

     

    vor 44 Minuten schrieb merlinbanderas:

    Wir haben hier in Stuttgart noch " auf holz klopf " einen Vermietermarkt, sprich noch können wir uns es aussuchen an wen wir vermieten

    dafür zahlt man dort aber auch irrwitzige Kaufpreise


  14. vor 33 Minuten schrieb merlinbanderas:

    Keiner der dort wohnt würde bei mir eine Wohnung bekomme, schaut euch mal die Leute da an !

    https://www.rtl2.de/sendung/hartz-und-herzlich/video/17352-hartz-und-herzlich-die-benz-baracken-von-mannheim-teil-1/44339-sozialer-brennpunkt-benz-baracken/

    Solche Leute führen dazu dass die ganze Gegend verwahrlost !

    Punkige Haare, Gesocksverhalten, Tattoos, geistige Beschränkheit, Arbeitslosen Generation.

    Aus diesem Grund selektiere ich knallhart, wenn ich solche Videos anschaue dann koche ich innerlich noch härter auszuselektieren.

    Diese Menschen muss in der Stadt ein Einfahrtsverbot Schild aufgehangen werden nach dem Motto !

    Achtung hier stehen die Objekte von Merlinbanderas, spazieren und schlendern im Gebiet nicht erlaubt :)))

    naja ... da braucht es zum Aussortieren aber nur halbwegs gesunde Augen :))

     


  15. vor 5 Stunden schrieb merlinbanderas:

    Meine Güte , so ein Troll Dumm Geschwätz, ich würde mich erst mal erkundigen bevor ich sowas hier schreibe " Du Klugscheißer " . Wie kann es dann sein dass mir Interessenten die Belegart 0 öfters vorzeigen können ? 

    Generell gilt !

    Die Interessenten legen in der Regel ein einfaches Führungszeugnis vor, was auch ausreicht, manchmal verlange ich auch ein erweitertes Führungszeugnis was auch oft vorgelegt wurde ohne Probleme weil man es auch locker beantragen kann.

    Bei Interessenten die bei einer Behörde arbeiten oder gar dort neu anfangen verlange ich auch ein behördliches Führungszeugnis was mir auch ohne Probleme ausgehändigt wurde. Ich habe es schon 6 mal vorgelegt bekommen.

    Teilweise in Kopie, aber auch Foto vom Smartphone ...

    Das behördliche Führungszeugnis kann vom Interessenten beantragt werden mit der Angabe der Behörde wo derjenige arbeitet !!!

    Ob die Behörde es braucht oder nicht spielt keine Rolle !!!

    Gleichzeitig beim Antrag muss der Interessent allerdings beantragen von seinem sogennanten Einsichtsrecht gebrauch zu machen, das behördliche Zeugnis geht dann erst ans Amtsgericht des jeweiligen Wohnortes und dann kann man es vor Ort einsehen und ggfs Kopien anfertigen oder ein Foto machen für den eigenen Gebrauch. Manche Rechtspfleger erlauben nur Fotos.

    Bevor du diesen Beitrag geschrieben hättest , einfach mal beim Einwohnermeldeamt anrufen und fragen ob man ins behördliche Führungszeugnis einsehen kann, dann werden Sie sagen kein Problem, Einsicht nur beim örtlichen Amtsgericht ...

    So ein Dummgeschwätz dass es nur direkt an die Behörde geschickt wird und man keine Möglichkeit hat es einzusehen.

    Immer die Leute mit dem Trollalarm ....

    Genau wie der eine der behauptet hat es gäbe keine Holanka Bar in Stuttgart, nach meinen Beweisen hält er komischerweise die Klappe .... , ja lieber frederik , antworte doch auf meine Beweise, wieso bist du so ruhig?? Du hast doch angeblich dort angerufen.

    Was ist los mit euch , man kann mich haten ok ! Man kann mich ignorieren ok ! Aber Trollalarm ständig ist wirklich daneben, es ist unfair von euch

     

    ich habe mich in Bezug auf Mieter noch nicht mit dem Führungszeugnis beschäftigt. In einem Mietermarkt darf man auch die Latte nicht zu hoch hängen... denn dann zieht der Interessent sofort weiter.

    Ich versuche im Gegenteil dem Interessenten möglichst unkompliziert die Wohnung zu vermieten.

    Letztes Jahr z.B. hat mich ein Student gegen Mittag aus dem Zug kontaktiert. Ich habe ihm per Mail die Selbstauskunft geschickt.Er hat alles ausgefüllt und  zurückgeschickt samt PA und Studiennachweis. Dann haben wir uns abends getroffen, den MV unterschrieben und die  Zimmerübergabe gemacht.  

    Auch Vermietungen an bekannte Personen z.B. für Monteure sind oft schnell durchgeführt.

    Die Genossenschaften mit ihrem Apparat und den vierstelligen Anteilen haben da keine Chance.

    Im Mietermarkt muss so agieren um nahe an die Vollvermietung zu kommen.(es sei denn man hat nur Top-Wohnungen) Der eine oder andere Fehlgriff ist natürlich dabei..... aber Leerstand kostet auch.


  16. vor 11 Stunden schrieb merlinbanderas:

    Was ist bitte daran trollig ? Nicht jeder ist gleich, kann sein das manchen Leuten meine Ansichten komisch vorkommen aber ich kann so besser leben damit

    Nein deine Ansichten sind keineswegs komisch. In Stuttgart sollte man auch so hart vorgehen. Allerdings kann man dies in anderen Märkten nicht. Man würde dann schlicht keinen Mieter finden. Hier sind Kompromisse gefragt. Man muss die Balance zwischen Leerstand und Mieterrisiko halten.

    Interessant ist auch, dass Topmieter oft nicht lange bleiben. Ein Kompromiss-Mieter kann sich längerfristig als der bessere erweisen. Er meckert weniger und bleibt länger. 

    Ich hatte schon einige ausländische Mieter die reumütig ihre Kündigung zurückgezogen haben, weil diese keine neue Wohnung gefunden haben. Für mich war's Ok, denn die Miete kommt und es gab keine Beschwerden.

     

    • Like 2

  17. Am 24.3.2019 um 13:22 schrieb merlinbanderas:

    Hey Leute,

    mal ein Anliegen in eigener Sache, ich habe aktuell wirklich Schwierigkeiten meine 1 Zimmer Wohnung in Stuttgart zu vermieten. Ich muss sagen dass es früher besser war als jetzt. Ich finde einfach keinen Mieter bei dem die Parameter passen und dem ich vertrauen könnte. 

    Es melden sich sehr sehr viele und ich habe auch sehr viele Anfragen aber es sind alles irgendwelche Sozialfälle oder Problemfälle.

    Ich suche für die 1 Zimmer Wohnung folgende Person:

    1. Maximal 1 Person

    2. Berufstätig in Vollzeit mit einem unbefristeten Arbeitsvertrag und schon raus aus der Probezeit. 

    3. Nichtraucher

    4. Keine Haustiere

    5. Keine Probleme in der Schufa

    6. Vor Vermieter muss Mietschulden Freiheit bestätigen

    7. Keine Vermietung an Empfänger von Sozialleistungen ... ( egal ob Alg 1, alg 2 , Sozialhilfe oder Asylbewerberleistungsgesetz )

    Was meldet sich leider ?

    1. Befristete Arbeitnehmer die erst frisch angefangen haben, wäre eigentlich nicht mal so schlimm wenn Sie vorher gearbeitet hätten aber auch vorher ständige Jobwechsel ...

    2. Sehr oft gute Leute wo sich dann erst später rausstellt dass Sie nicht für sich selbst suchen sondern für X Y Z der dann natürlich wieder ein Problemfall ist. 

    3. Interessenten die mit 3 Personen in einer 1 Zimmer Wohnung leben möchten. 

    4. Leute mit Problemen in der Schufa

    Macht Ihr nicht die gleichen Erfahrungen ? 

    Ja leider eine ganz typische Erfahrung.

    Vorsicht übrigens auch vor psychisch Kranken. 

    Auch sehr junge Leute um die 20 sind hochriskant. Diese sind oft unfähig ihre funanzielle Situation zu überblicken.

    Tatoos und Piecings sind eher weniger ein Risiko. Der gesamte Eindruck der Person ist hier wichtig.

    Das Bauchgefühl trügt meistens nicht. Wenn man dies übergeht und trotz schlechtem Gefühl vermietet rächt sich das meistens.

     

     

    • Like 1

  18. ja das ist ein schwieriges Thema ...ich sehe es ähnlich wie Andreas

    Problematisch ist der Schwammbewall allerdings in einer WEG. Hier drängt der Verwalter aus Haftungsgründen schnell auf das Maximalprogramm.  Weiterhin trauen sich nur wenige Firmen eine Schwammsanierung zu.

    Die Angebote die man dann bekommt verschlagen einem die Sprache, Einzelpositionen liegen schnell mal beim doppelten des ortsüblichen Wertes.

    Trotzdem bleibt kaum eine Wahl, denn der Verwalter will das Sorglospaket und weitere Angebote bekommt man nicht. 

     

    Beim eigenen MFH kann man natürlich völlig anders vorgehen und den Aufwand extrem verringern.

    • Like 1

  19. vor einer Stunde schrieb Johannes_t:

    Guten Tag,

     

    ich bin auf der suche nach einer Immobilie als Kapitalanlage. Ich selbst lebe in Berlin und schaue hier im Umkreis. Da die Renditen in Berlin zum Großteil sehr gering ausfallen schaue ich im Umland. Dabei stelle ich mir die Frage, wie ich ein besonders lukratives Randgebiet von Berlin identifizieren kann. Berlin hat viele Gebiete im Speckgürtel, doch wie finde ich den Ort, der eine für eine Investition im Hinblick auf die zukünftige Entwicklung am besten geeignet ist?

    Wie würdet ihr diese Orte ausfindig machen?

     

    Vielen Dank und beste Grüße

    Johannes

    Ich finde Teltow recht attraktiv, auch wegen der S-Bahn-Anbindung nach Berlin.


  20. Auf einem Gemeindegrundstück, welches  direkt an mein Grundstück grenzt wurde Sperrmüll abgelagert.

    Nun verlangt die Gemeinde von mir die Entsorgung dieses Sperrmülls.

    Der Sperrmüll stammt angeblich von Bewohnern meines MFH.

     

    Muß die Gemeinde beweisen das der Sperrmüll von Mietern meines Objektes stammt ?

    Falls das gelingt..... bin ich als Eigentümer des MFH für das Handeln meiner Mieter verantwortlich ?

     

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