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JB

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  1. Ich habe bisher immer auf die Internetseite der Stadt oder des Landkreises nachgeschaut. Dort wird die Wohnrichtlinie veröffentlicht. In dieser steht alles genau drin.
  2. Ich binin Sachsen-Anhalt investiert. Daher konnte ich bisher meine Renditeerwartungen durchsetzen. Dies wird aber immer schwieriger, insbes. in Magdeburg. In den kleineren Städten gibt es immer mal wieder entsprechende Angebote.
  3. es entspricht nicht dem üblichen Nettofaktor, da die Mieteinnahmen noch um die Bewirschaftungskosten (IHR+Verwaltung) bereinigt sind. Ob EK oder FK eingesetzt wird, ist für mich zunächst uninteressant. Das Objekt selbst muß sich rechnen.
  4. Mit Makler wird die Neuvermietung so richtig teuer. Ein Makler macht ggf. Sinn in Regionen mit schwieriger Vermietungssituation, wenn man also z.B. 20 Termine bis zur Vermietung benötigt. Die Eigenvermietung macht auch deshalb Sinn um den zukünftigen Mieter gleich mal kennenzulernen. Es gibt bei uns viele Makler die nur 1 MM nehmen. Ich kalkuliere sowas allerdings nicht, zahle also alles aus dem laufenden Cashflow. Wenn ich mal wieder etwas Zeit habe, werde ich meine Kennzahlen mal ausrechnen. Rein gedanklich gehe ich aber an die Vermietung grunds. wie folgt heran: - ich erwarte bei Kauf eine Mindestrendite von 10 % bezogen auf den Quotienten Mieteinahmen abzgl. Verwaltung+ IHR ./. Kaufpreis+NK . - Wird diese Bedingung erfüllt ... sind Finanzierung und mögliche Risiken gut abgedeckt. - Damit erübrigen sich auch weitere pseudo-genaue Kalkulationen.
  5. Ich lege nichts zurück. Es fallen fast jeden Monat irgendwo Kosten an, die direkt aus den Einnahmen beglichen werden. Im SE fallen nur sehr selten wirklich große Beträge ungeplant an. Höhere Kosten wie z.B. neue Heizung/ neues Dach betreffen das GE. Es ist empfehlenswert sich für ungeplante Ausgaben die Möglichkeit für kurzfristige Kredite zu schaffen. .
  6. Ich hatte die Frage vor ein paar Monaten schonmal im Forum gestellt. Bei der Minijob-Zentrale meinte man, dass ich auch als Privatperson einen Minijobber einstellen kann. Das habe ich dann auch getan. Natürlich werde ich die Kosten für den Minijob ab 2016 steuerlich geltend machen. Dass man damit gewerblich sein könnte war mir bisher nicht bewußt. Allerdings habe ich ja auch kein Gewerbe angemeldet.
  7. Das ist mir neu ... das war bei mir nicht so. Die Mehrkosten für die zus. Vertragsausfertigung sind allerdings unsinnig. In letzter Zeit wollte kein Makler mehr die Maklerformel in den Vertrag aufnehmen, es gab hierfür irgendeinen Grund .... habe diesen allerdings vergessen...
  8. Dazu hat er sich nicht geäußert. Aufgrund der Umstände wußte er vermutlich nichts.
  9. Der Verwalter weiß wo die ehem. Mieter sind, diese haben sich auch wieder an anderer Stelle neu angemeldet. Es war eine Trennung Allerdings sind sind dies Sozialfälle, daher ist kaum was zu holen. Daher würde ich mich zunächst an den Ex-Eigentümer halten wollen. Meine Argumentation ist so, dass er mir eine zum Zeitpunkt des Besitzüberganges unvermietete Wohnung hätte übergeben müssen inkl. Aushändigung der Schlüssel. Unvermietet deshalb, weil die Wohnung aufgegeben wurde. Dies hat er nicht getan, sodass letztlich der Verwalter die Wohnung öffnen mußte.Die Öffnung haben allerdings die Ex-Eigentümer gezahlt.
  10. Im letzten Jahr habe ich eine ETW gekauft, Besitzübergang war der 1.Oktober 2016 Zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrages (Juli 2016) war die Wohnung vermietet. Irgendwann zwischen Unterzeichnung KV und Besitzübergang muß dann der Mieter verschwunden sein. Genau kann man das leider nicht feststellen, da keine Kündigung / Übergabe erfolgt ist, Die Eigentumsverwaltung lag beim Ex-Eigentümer selbst. Dieser kümmerte sich allerdings um nichts und war erst Anfang Januar überhaupt wieder erreichbar. Ergebnis war, dass keine Miete bezahlt wurde. Die Wohnung wurde dann Ende Januar vom Verwalter geöffnet. Es sind noch einige Möbel und Haushaltsausstattung vorhanden, allerdings weitgehend wertlos. Die Wohnung muß nun beräumt und Laminat verlegt werden. Die Frage ist nun, ob Ansprüche gegen den Ex-Eigentümer vorhanden sind.
  11. Oft ist eine geringe Rücklage der WEG durchaus ein Vorteil, die Eigentümer kommen dann nicht so schnell auf dumme Gedanken. Bei hohen SU prüfen die meisten Eigentümer die Sinnhaftigkeit einer Maßnahme genauer. Hohe Rücklagen verführen leider viele Eigentümer, insbes. Eigennutzer zu unwirtschaftlichem Handeln
  12. Warum überhaupt versichern ? Die meisten Probleme lassen sich ohne Anwalt viel besser und vor allem billiger regeln. Meistens kostet der Anwalt viel mehr als die streitige Summe. Ich habe noch nie einen beauftragt. Natürlich habe ich schon einige Anwaltsschreiben von Mietern erhalten, aber das lies sich dann alles so regeln. Auch Mahnbescheid und Räumungsklage geht ohne Anwalt.
  13. Ich kaufe immer mit dem Mangel, weil dann die Konkurrenz niedriger ist. Der Verkäufer ist immer dankbar, wenn ich Ihm die Wohnung im aktuellen Zustand abnehme. Er kommt dann garnicht mehr in die Versuchung sich auch noch nach anderen Käufern umzuschauen. Weiterhin werden für die Beseitigung des Mangels ja Handwerkerpreise veranschlagt, Im Fall von "Underrent" -Objekten werden für die nächsten Jahre Abschläge für die Mindermiete berücksichtigt. Meistens wird die Mangelbeseitigung für mich dann viel billiger als veranschlagt. Schon hier ist eine interessante Marge drin. Hinzu kommt dann noch der steuerliche Vorteil, denn die Kosten für die Beseitigung des Mangels lassen sich meistens sofort komplett absetzen.
  14. Tax2017 ist auch von Buhl und ähnelt daher WISO. TAX2017 konzentriert sich aber auf das Wesentliche, ist aber dennoch sehr umfangreich und tiefgehend. Die tiefen Verzweigungen halte ich aber für absolut notwendig um jeden Fall abbilden zu können. Man wird aber sehr gut durch die Struktur geführt. Man sollte sich bewußt machen, dass geschätzt 95 % der Arbeit bei der Anfertigung einer Steuererklärung die Zusammenstellung und Eingabe von Daten ist. Die Vorarbeit, also die Zusammenstellung der Daten ist sogar noch weit umfangreicher als das eigentliche Eintippen der Daten. Ein guter Steuerberater kann ggf. durch einen Tip Sparpotentiale ermöglichen. Sollte aber der Tip falsch sein, haftet der Steuerberater nicht, da man einen Haftungsausschluß unterschreiben muß. Ein Freund von mir hat schon haarsträubende Tips bekommen bzw. es wurden mögliche Sparpotentiale nicht angesprochen. Eben ein "Wald- und Wiesen-Steuerberater" der nur Standardfälle kann. Natürlich wird es auch gute und insbes. spezialisierte Steuerberater geben.
  15. Aber Folie bekommt man bereits ab 22 cent je qm (2mm) bzw. 30 cent (bei 3mm), (5mm gibts auch) ... klar ist die Qualität schlechter, aber für einfache Wohnungen reicht mir diese Folie völlig aus .... dazu dann noch das Poco Laminat für 3,33 EUR/qm aus dem Angebot und Randleisten für 0,90 EUR/m Für die Vermietung sieht das super aus und die Haltbarkeit ist auch ok
  16. Ich bin mit Tax 2016 sehr zufrieden. Das Programm ist auch von Buhl wie die Software WISO. Die Eingabemöglichkeiten sind extrem viellfältig und tiefgehend, bisher konnte ich jeden Fall abbilden. Wichtig ist für für mich die Übernahmefunktion aus dem Vorjahr, dadurch steht dann die Grundstruktur bereits, man klickt nur nochmal alles durch und prüft wo sich Änderungen ergeben haben. Ich nutze keinen Steuerberater, allenfalls würde es Sinn machen die Eingabetätigkeit an einen Buchführungsservice zu vergeben, etwas anderes machen die meisten Wald- und Wiesen -Steuerberater ja (leider) auch nicht. Ein Steuerberater hätte für mich nur eine beratende Funktion. Ein Freund von mir, der einen Steuerberater nutzt, erzählt mir aber immer wieder von haarsträubenden Falschauskünften die er von seinem Steuerberater bereits erhalten hat. Daher bin ich da grundsätzlich sehr skeptisch.
  17. Vielen Dank für die Meinungen und Infos. Im Ergebnis sollte dann wieder ein Niedertemperaturkessel installiert werden. Wenn ich euch richtig verstehe ist dies rechtlich noch zulässig. Eine Absprache mit dem Schornsteinfeger sollte im Vorfeld erfolgen. Meiner Ansicht nach wurden auch 1995 schon meistens Niedertemperaturkessel verbaut. Somit dürften die vorhandenen Heizkörper ausreichen.
  18. @freeone eigentlich müßte man bei solchen Dingen auch die TE ändern, was aber sehr teuer ist. Im Prinzip sind Teile der BK aktuell nicht umlegbar. Dies würde zu einer Wertminderung führen.
  19. @freeone Bei den Bauträger-Sanierungen in den 90er Jahren wurden regelmäßig zu große Flächen verkauft. Inbesondere in den Dachgeschossen hat man gern die Schrägen nicht berücksichtigt. Da kamen manchmal erhebliche Abweichungen zutage. Nun muß ich sagen, dass wir das als Käufer (in den Jahren ab 2006-2016) auch wußten oder zumindest ahnten. Aber bei den Schnäppchenpreisen in der ZV spielte es einfach keine Rolle. Den Makler nervt natürlich jemand der das sehr genau nimmt und er verhandelt dann lieber mit einem anderen Käufer. Ich würde daher überlegen, ob die Wohnung auch mit der korrekten Fläche noch interessant ist.
  20. Hallo, in einer WEG wurden in jeder Wohnung vor ca. 20 Jahren Etagenheizungen eingebaut. (Vorderhaus 8 WE, Hinterhaus 2 WE) Die Heizungen kommen nun langsam in die Jahre. Ich hatte gestern eine recht teuere Reparatur eines Vaillant -Niedertemperaturkessels. Die Heizungsfirma meinte, dass die Ersatzteile bei Vaillant (ist bei anderen Firman das gleiche Problem) langsam knapp werden. Es kann also auch passieren, dass eine Reparatur aufgrund fehlender Teile nicht mehr möglich ist. Auf der anderen Seite ist auch aus wirtschaftlicher Sicht ein Tausch der Gastherme in nicht allzu ferner Zukunft notwendig. Aktuell gibt es meines Wissens noch die Wahl zwischen Niedertemperatur- oder Brennwerttechnik. Entscheidet man sich nun für die effzientere Brennwerttechnik sind die Kosten höher. Das Hauptproblem ist allerdings der Schornstein. Das Rohr muß erneuert werden. Da nun aber (zumindest vorläufig) noch alte Heizungen am Schornstein angeschlossen sein werden, kommt es zu einem Systemkonflikt. Lt. Heizungsbauer können nicht beide Heizsysteme an den gleichen Schornstein angeschlossen werden. Gibt es hier schon erprobte Lösungen ?
  21. Ich werfe fristlose Kündigungen grundsätzlich zusammen mit einem Bekannten ein mit entsprechender Einwurfbestätigung. Diese Variante wurde auch schon von einem Richter akzeptiert. Die BKA stecke ich zunächst einfach in den Briefkasten. Der größte Teil der Nachzahlungen wird bezahlt und ist somit erledigt. Einige Fälle bleiben jedes Jahr übrig. Diese werden zum Jahresende gesammelt, ich hole meinen Bekannten ab und mache mit ihm eine Stadtrundfahrt und stecke die Briefe dann mit ihm zusammen ein.(incl. Einwurfbestätigung).
  22. Ich finde die Wohnung ok. Nach meiner Erfahrung bringen Investitionen dann kaum Mehrmiete, wobei es in Wuppertal anders sein könnte. Warum auch immer alles ausreizen. Lieber einen Hauch günstiger sein und den Mieter langfristig binden. Je teurer die Wohnung desto häufiger sind die Mieterwechsel. Mieterwechel sind meistens teurer und kosten Zeit und Nerven. Ich mache immer dann etwas, wenn der Zustand für einen Mieter nicht mehr zumutbar ist und dadurch die Vermietung erschwert bzw. unmöglich wird. Bei großen Wohnungen wollen viele Mieter ihre Küche mitbringen, außerdem macht die Küche immer mal wieder Arbeit. Daher sollte man nicht voreilig eine Küche einbauen. Ich vermiete aber tats. viele Wohnungen mit Küche, aber haupts. im einfachen Segment undbei kleinen Wohnungen. Dort ist die Küche ein echter Wettbewerbsvorteil.
  23. Hallo, ein Freund von mir, der in Leipzig als Makler aktiv ist, macht Übergaben auf Stundenabrechnung. Ich könnte mir vorstellen, dass sich gerade kleine Makler gern noch ein Zubrot verdienen. Mit nur einer Wohnung ist man für größere Verwaltungen uninteressant. Eine Möglichkeit wären auch Hausmeister oder gute Bekannte.
  24. @FröhnJa da ist schon was dran. Aber insgesamt betrachtet wurden doch die allergrößten Dummheiten der Poliker bisher verhindert oder zumindest abgemildert. Nicht umsonst bleiben solche Vorschläge irgendwo im Nirwana zwischen Ausschüssen/ Bundestag / Bundesrat erstmal hängen.
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