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JB

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Posts posted by JB


  1. vor 5 Minuten schrieb Friedrich Hi.:

    Was ihn aber auf die Idee bringt auf Sicht von wenigen Jahren seinen schweizer Job an den Nagel zu hängen und von einem Leben auf Costa Rica zu träumen bleibt mir ein Rätsel. Bis die Buden alle einmal refinanziert sind sehe ich dafür beim besten Willen keinen Spielraum.

    Das hat mich auch verwundert. Grundvoraussetzung für seinen Start war ja der gute Job.

    In Top-Lagen ist das Auslagern von Verwaltungstätigkeiten unproblematisch. In einem Mietermarkt, und in diesem ist Herr Raue investiert, verbessert die Selbstverwaltung die Rendite ungemein. Läßt man einen Makler vermieten sind schnell 3 Monate Leerstand möglich. Hinzu kommt die Maklergebühr. Mache ich das selbst, kann ich den Leerstand fast immer aus 1 Monat begrenzen.

     

    vor 14 Minuten schrieb Friedrich Hi.:

    Mit dem Standort Leipzig lag er einfach super. Der Zuzug von netto ca. 8000 Menschen p. a. lässt die Leerstandsquote schmelzen wie Schnee in der Sonne, das wird früher oder später auch auf seine schlechten Lagen durchschlagen und reduziert sein gewaltiges Leerstandsproblem (atm 13% - Leipzig als ganzes hat atm 3,5%). Zudem gibt es ihm früher oder später Spielraum für Mieterhöhungen. Der Trend zur Urbanisierung ist ungebrochen und auch die Zuwanderung nach Deutschland wird stark bleiben

    Der starke Zuzug in Leipzig ist nur möglich gewesen, weil der Leerstand so groß war. Leipzig war vor 10 Jahren ein ausgetrockneter Schwamm der mit extrem billigen und dabei oft qualitativ hervorragend ausgestattenen Wohnungen gelockt hat. Der Markt hat alles aufgesogen was  nicht bei 3 auf dem Baum war. Welche andere große und attraktive Stadt wäre denn dazu sonst in der Lage ?

    Keinesfalls darf man das Umland mit Leipzig gleichsetzen. Die Vermietung ist dort nicht einfach. Ich habe vor nicht allzu langer Zeit 2 größere  ETW in einem Vorort vom Leipzig (20 min Autobahn bis zur Innenstadt) gekauft. Die Altbau-Wohnungen sind wahrscheinlich die schönsten in meinem gesamten Bestand. Die Vermietung war allerdings so zäh, dass ich vorsichtig wäre nochmal in dem gleichem Ort zu investieren.  

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  2. Übertreibungen (sichtbar auch an den extrem gestiegenen Multiples)  rütteln immer auch Glücksritter,  Neider und Benachteiligte wach. Die in letzter Zeit extrem  starke Aufmerksamkeit insbesondere für den Berliner Markt führt bei den Gegenkräften automatisch zu einer Überreaktion. Aus Sicht eines Politikers oder Mieters ist das für mich durchaus nachvollziehbar. 

    Am Aktienmarkt gibt es z.B. die Möglichkeit der Kursaussetzung. Bei Wiederaufnahme des Handels haben sich die Gemüter dann meistens wieder beruhigt.

    Egal ob das Gesetz Bestand haben wird, es wird viele Investoren und Spekulanten nachdenklicher machen.   

     


  3. Naja nach Fairness darf man nicht fragen, denn dann müßte der Käufer einer Wohnung oder Einheit die Schulden des Voreigentümers übernehmen... allerdings würde das einen Verkauf erschweren oder gar unmöglich machen.

    Ich kenne es auch so, dass die WEG erstmal die Ausfälle schluckt und dann irgendwann per SU oder per Entnahme aus der Rücklage ausbucht.

     

    Ich bin Eigentümer in einer WEG, in welcher der 70% - Mehrheitseigentümer seine Hausgelder nicht mehr bedient. Bisher sind über 300k offen. Der Entzug des Teileigentums ist beantragt, evtl. geht er auch noch vorher in Insolvenz. Jedenfalls ist die WEG jetzt schon fast handlungsunfähig.  

    Hier ist es natürlich besonders wichtig, dass die Umlage später komplett erfolgen darf. 


  4. vor 31 Minuten schrieb Jb007:

    Ihr glaub, ich bin einfach weniger kompliziert, vermutlich einer der Gründe, warum auch beim Ankauf alles so gut gelaufen ist, ich schaue über div. Sachen hinweg, als mich darüber aufzuregen oder ein Fass aufzumachen... man kommt so einfach nicht nach vorne

    wie gesagt, ist der preis ok, ist die Dienstleistung ok, wüsste ich nicht, warum ich dagegen vorgehen soll

     

    Die Zweifler und Bedenkenträger kommen nicht weiter. Und schon garnicht in diesem Bereich.

    Natürlich muss man vorsichtig kalkulieren und Risiken einpreisen. Und ja ... es gibt viel Betrug oder zumindest grenzwertiges Handeln im Bereich Handwerker und Hausverwaltungen. Wenn man die Zeit hat, sollte man den Leuten so gut wie möglich auf die Finger schauen. Ich lege in Belegprüfungen ständig die Finger in die Wunde. Das lässt die Hausverwaltung dann zumindest vorsichtiger agieren. Aber letztlich muss man es eben doch einpreisen. 


  5. vor 7 Stunden schrieb MvA:

    Der Grund für das Auswahlverfahren ergibt sich mir nicht so ganz.

    Mir würde nur der Grund einfallen, dass Leute die bereits deutlich Erfahrung haben ausgesiebt werden.

    Ein Auswahlverfahren suggerieren mittlerweile viele Seminar-Anbieter. 

    Es gibt da auf einmal einen Ansturm auf die ach so knappen Plätze um die sich die Leute balgen. Man bewirbt sich und leider ist dann kein Platz mehr frei. Man kommt auf eine Warteliste und ach Wunder auf einmal hat man doch die Chance einen der letzten freien Plätze zu bekommen. Aber natürlich nur wenn man schnell ist.

    Ich denke mir immer, dass diese Seminare ja für relativ intelligente Leute angeboten werden. Fallen die alle auf diese Schein-Auswahlverfahren rein ? 

    Alex Fischer zB. erklärte in einem älteren Video selbst wie diese Online Marketing Masche funktioniert. 

    Vielleicht geht es nach dem Motto ... jeden Tag steht ein Dummer auf...tja....vielleicht ist die Welt wirklich so einfach 🤔

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  6. vor 11 Stunden schrieb Jb007:

    Hier im Westen werden oft Karten gezeigt, wie der Osten wählt: die eine hälfte ist Blau und die andere grün/links-rot... noch fragen?

    Schwarz Gelb sehe ich nirgends ... mit der Enteignungsdebatte und dem mietendeckel... sind doch die Leute die da wohnen, die das wollen

     

    Das ist doch Quatsch.. Berlin ist nicht der "Osten".

    Sicherlich waren die Linken früher stark und werden nun teilweise von der AfD abgelöst.

    Aber außerhalb von Berlin gibt es diese Diskussion (zumindest im Osten) doch garnicht. 

    In Sachsen-Anhalt gibt es gibt es z.B. keinerlei zusätzliche Beschränkungen für Vermieter.  

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  7. vor 19 Stunden schrieb Kalle:

    Ich staune da keinesfalls drüber und bin gedanklich eher bei jb007 und philipp. Wenn bei mir bei einem Mieter etwas kaputt ist, läuft es oft so ab:

    1. Mieter ruft mich an, ich kann nicht rangehen
    2. Ich rufe den Mieter zurück, Mieter geht nicht ran
    3. Mieter schreibt mir ne WhatsApp
    4. Ich rufe den Mieter an, er möge probieren es selbst zu lösen (Heizung entflüften, Sicherung reindrücken, Rauchmelder selbst tauschen etc.)
    5. Wenn das nicht klappt und ich tätig werden muss, rufe ich den Handwerker an
    6. Der Handwerker ist im Urlaub
    7. Ich recherchiere und finde nach einigen Anrufen / Rückrufen einen Handwerker, der die Aufgabe übernehmen kann (und will)
    8. Ich gebe dem Handwerker die Nummer des Mieters, damit die beiden sich verabreden können
    9. Im besten Fall löst der Handwerker das Problem  [worst case ruft er noch mal an, Ersatzteil xyz wird benötigt (dieses ist natürlich teuer) etc. etc.]
    10. Handwerker schickt mir die Rechnung
    11. Ich zahle die Rechnung

    Rechnungsbetrag: 300€

    Wenn mir jetzt jemand sagt: Zahl 350€, und dafür bekäme ich von Punkten 1 bis 11 nicht mal etwas mit und sie passieren "automatisch".. da müsste ich nicht lange überlegen :). Take my money!

    Und jetzt stell dir mal vor du hast nicht ein Dutzend Wohneinheiten sondern hunderte...

    Ich sehe es wie Thomas: Ich möchte mich auf die Investoren-Tätigkeit konzentrieren. Da schaffe ich den größten Mehrwert für meine eingesetzte Zeit. Ich will nicht Verwalter sein, und schon gar nicht Handwerker oder Buchhalter.

    Wenn mir das Auslagern dieser Tätigkeiten ermöglicht, ein paar weitere renditeträchtige Objekte zu akquirieren - dann zahle ich doch gern dafür.

    Thomas' redet nicht umsonst von "Systemen". Ab einer gewissen Anzahl von Objekten geht es um das Auslagern und die Automatisierung von Prozess-Schritten. Im besten Fall läuft alles auch dann weiterhin rund, wenn ich 3 Wochen auf einer Detox-Farm in Sri Lanka bin (überspitzt..)
    Und das ist mir dann ein paar Scheine wert.

    die Kleinreparaturen sind bei mir nicht die großen Zeitfresser. Und die Einsparung, die mit einem gewissen Koordinationsaufwand erreicht werden kann, ist enorm. Die Einsparung kommt ja zu den 50 Euro noch dazu

    Die großen Zeitfresser sind hingegen Neuvermietung, Steuererklärung, Betriebskostenabrechnung und größere Renovierungs/ Sanierungsprojekte

     

     

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  8. vor 2 Stunden schrieb Real:

    Dann ist genau das Dein Hebel. Wenn der Sohn wirklich kündigt, kannst Du danach vermieten an wen Du willst und wie Du willst. Mal schauen ob er aber nicht doch noch ggü. seinem (Stief)Vater einknickt. 

    ich habe ihm mitgeteilt, dass ich keinen Änderungsvertrag mache. Er will jetzt erstmal mit dem Schwiegervater sprechen

     


  9. vor 46 Minuten schrieb Real:

    Also wenn die beiden nicht verstritten sind, würde ich mich nicht zu früh über eine höhere Miete freuen. Wenn Du den Mietertausch ablehnst, können die einfach auf die Kündigung verzichten. Dann bleibt der Mann drin wohnen und sie geht ins Pflegeheim. Aber eine Verpflichtung Deinerseits sehe ich spontan auch nicht. 

    Naja der Sohn der Mieterin will aus der Haftung raus. Er mag den Mann scheinbar nicht. Daher ist der Sohn  die treibende Kraft. Verstritten ist das Ehepaar nicht. Sie ist aber dement und somit regelt der Sohn nun alles für sie. Insofern ist das seitens des Sohnes auch moralisch zweifelhaft.

    Der Mann bekommt ja nur eine Rente. Ob er sich die Wohnung allein leisten kann, ist daher fraglich. Ich würde dann aber zusätzlich auf dem höheren Risiko sitzen bleiben. Nachdem ich jahrelang aus Kulanz die Miete nicht erhöht habe. Daher sehe ich auch nicht ein hier Zugeständnisse zu machen. 


  10. Folgender Fall:

    Die Mieterin kommt ins Pflegeheim.

    Der Ehemann wohnt auch in der Wohnung, ist aber kein Mieter.

    Er hat sich diesbezüglich noch nicht geäußert.

    Der Sohn der Mieterin möchte dass seine Mutter (steht jetzt auch unter Betreuung) aus dem Mietvertrag entlassen wird. Er würde also notfalls im Juli kündigen.

    Die Wohnung ist allerdings viel zu billig vermietet, somit wäre es nicht in meinem Interesse, dass der Ehemann in den MV eintritt.

    Bin ich gezwungen Ihn eintreten zu lassen, wenn alle Seiten das wünschen ?

     

     


  11. vor 9 Stunden schrieb Jb007:

    die 50 eur wären mir für den Aufwand viel zu wenig... etliche Handwerker anrufen , Angebote einholen, abstimmen, termin mit mieter koordinieren, Rechnung prüfen, x-80 emails hin und her... und das für 50 eur ?

    ich denke die 50 Euro beziehen sich auf Kleinaufträge. Da ruft man doch nur den Klempner an und stellt den Kontakt zum Mieter her und dann kommt irgendwann die Rechnung die im besten Fall nochmal geprüft wird.


  12. vor einer Stunde schrieb Fröhn:

    Ich war am Wochenende in Leipzig. Mir wurde gesagt, dass nur 2% der Immobilienkäufe- und verkäufe in Leipzig privat sind. Sonst geht alles an institutionelle Anleger. Das finde ich krass. Im Schnitt !!! werden immobilien dort 5 mal gedreht. Ich kann das fast nicht glauben. Fast alles wird Cash bezahlt. Finanzierungen sind die absolute Ausnahme - außer bei der 2% Gruppe. 

    also das es so extrem ist kann ich nicht glauben. Bei jedem "drehen" fällt ja die Grunderwerbsteuer an. Und nur 2% privat ist doch absurd


  13. vor 10 Minuten schrieb philipp.ru:

    Ich verstehe, dass Reparaturen zusätzlicher Aufwand für die Hausverwaltung ist. Wenn beim Mieter für 150 Euro repariert werden muss, dann werden 150 Euro für die Reparatur und 50 Euro für den Verwalter fällig. Das halte ich nicht verhältnismäßig.

    das sehe ich auch so. Sowas sollte inklusive sein.

    Die 5% fördern auch nicht gerade die Wirtschaftlichkeit. Leider prüfen die HV die Rechnungen oft nicht richtig und vergeben Aufträge viel zu teuer. Die Frauen in der Buchhaltung haben oftmals keinerlei technischen Sachverstand. Das fällt mir immer bei Belegprüfungen auf 


  14. vor 8 Minuten schrieb Friedrich Hi.:

    Zum einen kann man die Teilung ja fix rückgängig machen (sofern einem noch alle Whg. gehören), zum anderen ist von Markt zu Markt unterschiedlich wo die höheren Preise zu erzielen sind. In Berlin, wo eine Aufteilung nur noch mit sehr langer Vorlaufzeit möglich ist, sind es Wohnungen. Da derartiges auch für andere "angespannte Märkte" zu befürchten ist, ist vorausschauende Planung sicher nicht verkehrt. 

    Zudem sind die Kosten idR. überschaubar und der Gewinn ggf. erheblich.

    ja das ist nachvollziehbar.

    In Magdeburg sind MFH deutlich attraktiver. Momentan stürzen sich da die Investoren drauf. Auch völlig unsanierte Objekte, die noch vor ein paar Jahren verschenkt wurden, werden für 500 Euro/qm angeboten.

     Potentielle Eigennutzer für ETW gibt es nur wenige. Daher machen die Kleinanleger den Markt. 


  15. vor 17 Minuten schrieb Andreas:

    Ich empfehle allen MFH-Eigentümern ob in Berlin oder Bundesgebiet so schnell wie möglich die Häuser aufzuteilen. Irgendwann wird das nur noch mit sehr großem Zeitverzug möglich sein (siehe Berlin).

    Warum aufteilen ? Für komplette MFH werden doch häufig höhere Preise als für ETW bezahlt. 


  16. vor 9 Stunden schrieb Ralf Richter:

    viel dramatischer als das Einfrieren der Mieten für fünf Jahre ist es, dass ab Januar für Neuvertragsmieten nur noch maximal 7,20 pro Quadratmeter verlangt werden dürfen und bestehende Mieter das Recht haben auf diese Miete abzusenken(laut heutigem Tagesspiegel)

    jetzt ist die Frage, was ein Quadratmeter wert ist, der nur für 7,20 Euro vermietet wird, fünf Jahre nicht erhöht wird(was danach ist weiß keiner), während die Kosten Jahr für Jahr steigen.

    im Moment bezahlt man je nach Lage und Ausstattung in Berlin zwischen 2500-6000.

    sollten Gerichte dem Mietendeckel so bestätigen ist für Kapitalanleger meiner Meinung ein Kaufpreis von nur noch 1500-2500 machbar.

     

     

    Die 7,20 bekomme ich auch in 2 meiner Wohnungen in Magdeburg schon. Die habe ich von 4 Jahren für 500 EUR/qm gekauft.


  17. vor 2 Stunden schrieb Andreas:

    Hinzu kommt, dass eine mögliche Grün-Rot-Rote Regierung (sehr wahrscheinlich m.E. nach der wohl in kürze anstehenden Bundestagswahl) den steuerfreien Verkauf nach 10 Jahren abschaffen dürfte (fordert die SPD schon seit gefühlten Ewigkeiten). Spätestens wenn sich eine derartige Maßnahme abzeichnet, werden die Preise deutlich einbrechen....

    In Österreich wurde die 10-Jahresfrist schon vor einigen Jahren abgeschafft. Der Steuersatz beträgt momentan 30 % (also nicht der persönliche Steuersatz)

    Allerdings werden die Abschreibungen wieder hinzugerechnet, sodass der Gewinn höher sein dürfte als zunächst vermutet.

    Nach meiner Beobachtung orientierte sich Österreich in der Realpolitik immer stark an Deutschland. Insofern fand ich es bemerkenswert, dass Österreich damals so gehandelt hat.


  18. vor 25 Minuten schrieb Andreas:

    Das Fehlen eines Mietspiegels finde ich super, da diese nicht das Marktgeschehen abbilden, sondern m.E. gezielt manipuliert werden, um den Mietanstieg zu bremsen. Du kannst übrigens den Mietspiegel von vergleichbaren Nachbargemeinden anwenden (sollte aber in der Nähe sich befinden und ähnliche Größe etc. aufweisen). 

    Sonst gibt 2 Möglichkeiten: 1. Vergleichswohnungen: diese bekomme ich normalerweise von meinen Hausverwaltungen (ggf. fragen die auch mal einen Kollegen) oder von meiner Vermietungsmaklerin. In 90% der Fälle bekomme ich so Vergleichswohnungen in ausreichender Qualität bzw. falls die Qualität nicht so toll ist (d.h. nicht voll vergleichbar) versuche ich es trotzdem und der Mieter akzeptiert die Erhöhung).

    2. Falls es keine Vergleichswohnungen in gerichtsfester Qualität gibt und der Mieter auch nicht meinen ersten Versuch akzeptiert, beauftrage ich normalerweise einen Gutachter (einfach googlen und anrufen). Dieses Privatgutachten stellt die formale Voraussetzung für eine Mieterhöhung dar und kostet meist 1000 bis 1500 Euro (lohnt sich gerade bei großen Wohnungen). Vor Gericht wird in so einem Fall ein weiterer Gutachter beauftragt (kostet dann leicht über 3000 Euro).....

    Ich finde diese beiden Möglichkeiten viel schöner als den Mietspiegel. Da sind die Mieten normalerweise viel niedriger....

    Die Variante 2 wird extrem teuer, da lohnt sich eine Mieterhöhung kaum noch. Muss der Mieter den Gutachter zahlen wenn er die Klage verliert ?

    Die Diskrepanz ist ja teilweise auch schon offensichtlich z.B. Marktmiete 300 Euro, tats. Miete 120 Euro.  Hier sind die 3 Vergleichswohnungen völlig ausreichend. Das Problem sind ja eher die formalen Fehler die dem Mieter Angriffsfläche für eine Klage bieten. 

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