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JB

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  1. Diese Arbeit dem Mieter zu übertragen ... gute Idee .. aber die meisten würden mir da wohl einen Vogel zeigen. Genau das Thema habe ich mal mit einem Maler erörtert. Ich hatte eine Angebot vorliegen für Pflege der Bohlen eines Balkons. Ich glaube es lag bei ca. 300 Euro. Die Erneuerung der Bohlen würde etwa das Doppelte kosten. Die Zahlen haben mich dann dazu bewogen einfach nichts zu tun und eine gewisse vorzeitige Alterung der Bohlen in Kauf zu nehmen. Diese ist übrigens geringer als an denkt. Das ist betriebswirtschaftlich einfach die beste Lösung. Also mein Rat....Wenn sich der Mieter stur stellt tue einfach nichts ... schont nebenbei Deine Nerven :-)
  2. die hätte ich auch genommen ;-) ...ganz klare Zustimmung !!!
  3. Die Angabe der EK -Rendite ist in vielen Fällen obsolet, insbesondere wenn man deutich unter Verkehrswert kauft. Dann läge der EK-Einsatz bei "0" Früher lag der Engpass in der Finanzierug, heute sind es die fehlenden passenden Objekte. Grundsätzlich kann man ja eine hinreichend sichere Anlage quasi unbegrenzt hebeln, sofern man denn nur eine Bank findet die dies finanziert. Die großen Vermögen sind ja in der Regel auf diese Weise entstanden,ob nun mit Immobilien oder auch mit Firmenanteilen.
  4. Also es geht nur darum den kalkulatorischen Aufwand mit dem zahlungswirksamen Aufwand in Einklang zu bringen. Das Grundproblem ist doch, dass die Tilgung aus versteuerten Einkommen erfolgt. Bei knapper Kalkulation kann das durchaus zur Unterdeckung führen. D.h. die Mietneinnahmen reichen nicht aus, um die Finanzierungsrate zu zahlen.
  5. Sind ja alles nur Beispiele
  6. Es geht nur darum, dass der kalkulatorische Aufwand in etwa dem tatsächlichen Aufwand entspricht. Dass die Steuerersparnis nicht allein die Tilgung finanziert ist klar.
  7. Wo ist die Deckungslücke? Wenn man Dein Beispiel heranzieht, dann heben sich AfA und Tilgung mit den je 2 TEUR gegeneinander auf. Genau so ist es gemeint !
  8. Das passt in vielen Fällen dann doch wieder ganz gut, denn bei Altbauten gelten 2,5 % Abschreibung, bei 80 % Gebaudeanteil sind wir wieder bei den 2 %. Tilgt man das Darlehen nun mit 2%.... dann entspricht die Tilgung genau dem Abschreibungssatz (zumindest anfänglich). Wichtig ist diese Überlegung für die Liquidität d.h. der zu versteuernde Überschuß entspricht in etwa dem tats. Überschuß. Das ist hier der Fall. Tilgt man nun höher, stelt sich immer die Frage wie man die Steuern für die Tilgungsleistung bezahlt.
  9. Eigentlich wäre der Hausverwalter der erste Ansprechpartner. Ob er Auskunft gibt, ist dann die andere Frage. Ich erfahre immer viel von den Verwaltern, da diese wissen, dass ich an ETW interessiert bin. Sobald sich ein Eigentümer meldet der seine ETW verkaufen möchte, bekomme ich eine Info. Mittlerweile ist es aber schwierig wirklich gute Preise durchzusetzen.
  10. Bei gleichen Rahmendaten wäre klar Dresden vorzuziehen. Der Leerstand von Dresden ist geringer. Warum wächst Leipzig so stark ? Weil einfach ausreichend preiswerter Wohnraum vorhanden ist. Leipzig ist eine tolle Stadt. Keine Frage . Aber ohne den ehem. hohen Leerstand gäbe es das Wunder von Leipzig nicht.
  11. Nein das finde ich überhaupt nicht !!! Die Mindermiete zur Marktmiete muß aber zu einem angemessenen Preisabschlag führen. Dann ergibt sich sogar ein steuerlicher Vorteil, da weniger Mieteinnahmen versteuert werden müssen. Der Wertzuwachs aufgrund der Anpassung der Mieten in den Folgejahren ist auf der anderen Seite nach 10 Jahren steuerfrei !!!
  12. Das hatte ich auch mal geprüft aber die variable Finanzierung ist oft teurer als die 5-Jahres-Zinsbindung. Auch sind die Banken von der variablen Finanzierung aufgrund des Bearbeitungsaufwandes nicht begeistert.
  13. Natürlich macht man bei einem Leerstand bzw. bei Allgemeinzählern ein Protokoll. Bei einer vermieteten ETW ist es aber zumindest unüblich. Sofern man an die Zähler herankommt (ggf. muß man vom Mieter hereingelassen werden) sollte man auch die Zählerstände aufschreiben. Schaden kann das nicht. Ich hatte im Jahr 2015 auch einen kniffligen Fall. Ich hatte eine ETW ersteigert. Kurz zuvor waren damals allerdings neue Mieter eingezogen. Der Verwalter hatte den MV abgeschlossen. Die vereinbarte Miete lag nur bei 3,30 EUR,was schon sehr ärgerlich war. Die Mieter hatten sich jedenfalls nicht beim Stromversorger angemeldet. Auch der Verwalter hatte das vergessen und dieser hatte nicht einmal den Stromzählerstand notiert. Nach einem Jahr bekam ich dann einem Brief von den Stadtwerken mit einem Rechnungsbetrag von ca. 1600 EUR. Nun begann das lange Hin und Her zwischen Verwalter, den Stadtwerken und mir. Letztlich mußte ich aber nichts bezahlen, denn ich mußte davon ausgehen, dass der Mieter angemeldet war.
  14. Ber vermieteten Wohnungen wurde bei mir noch nie eine Übergabe durchgeführt. Selbst eine Schlüsselübergabe findet eigentlich nicht statt, denn die Schlüssel hat ja der Mieter. Der Eigentümer darf eigentlich nicht einmal Schlüssel haben. Sollte man eine Kostenteilung bei den BK durchführen, kann man die Zählerstände ggf. im Nachgang schätzen. Der Ausgleich sollte aber möglichst direkt zwischen Käufer und Verkäufer erfolgen. Regelungsbedarf gibt es insbes. dann, wenn es zu hohen Guthaben / Nachzahlungen bei der BKA und auch der Hausgeldabrechnung kommt. Bei geringen Differenzen verzichten die Parteien nach meiner Erfahrung fast immer darauf die Sache nochmal auszurollen. (Der Verkäufer meistens allein schon aus Unwissenheit )
  15. Aber man muß dann wohl tats. einen Vertrag mit dem Makler schließen. Ich kenne es bisher so, dass die Bank auf den Makler (wurde von der Bank beauftragt) verweist. Der Makler schickt dann die Unterlagen (Expose, ZV- Gutachten) zu.
  16. Ja den Artikel mit Rolf Elgeti hatte ich auch noch in der Erinnerung. Herr Elgeti ist nicht mehr Vorstand der TAG, er spekuliert aber privat noch recht umfangreich mit Immobilien. Sein Buch habe ich damals (kam ca. 2008 raus) mehrfach gelesen. Er hat den steigenden Immobilien-Markt frühzeitig vorausgesagt. Das Buch ist auch heute noch eine sehr empfehlenswerte Lektüre ! https://www.amazon.de/kommende-Immobilienmarkt-Deutschland-Hintergrundwissen-zukünftigen/dp/3898793737/ref=sr_1_1?ie=UTF8&qid=1490563420&sr=8-1&keywords=elgeti
  17. Bei der ZV verlangen die Makler eigentlich keine Provision vom Käufer. Ich wüßte auch nicht auf welcher Rechtsgrundlage.
  18. Hallo Bluedream, ich habe nur ganz kurz draufgeschaut. Kopfzerbrechen macht mir nicht das 4.OG sondern der Kaufpreis. Die Wohnung ist sicherlich nicht schlecht aber leider viel zu teuer.
  19. Ein allgemeingültiger Vergleich Plattenbau - Altbau ist schwierig ... man muß es immer konkret machen Z.B. kann man in einer stark schrumpfenden Kleinstadt den Kauf einer Plattenbauwohnung am Stadtrand nicht empfehlen. Fügt sich dort ein ordentlich sanierter Plattenbau gut in die Innenstadt ein, könnte dieser sehr interessant sein. Dieser könnte durchaus auch attraktiver sein als ein daneben stehender Altbau.
  20. ja, findet man ... habe allerdings nur für 4,30 vermietet (in Magdeburg) Die Instandhaltung von sanierter Platte ist viel billiger als in den Altbauten (quadratisch, praktisch , gut :-) ), die angesparten Rücklagen sind daher oft sehr hoch. Die Beliebtheit der Platte ist in den letzten Jahren wieder gestiegen, denn schaut Euch mal die DDR- Grundrisse (P2, WBS70 ) an... die Raumaufteilung ist auf kleinster Fläche optimiert ... Die Grundrisse sind genial durchdacht. Ich habe nur P2 - Wohnungen (3 Zimmer auf 57 qm mit Balkon): Die biete ich für 300 EUR kalt mit Küche an.(im 5.Geschoß) Kein Leerstand ! In Kleinstädten ist die Vermietung der Platte aber oft schwierig.
  21. Wenn man die Wahl hat und den gleichen Preis bezahlt dann geht man natürlich in der Reihenfolge 1.OG / 2.OG / 3.OG / EG / 4.OG / 5.OG vor
  22. Zum EG: es gibt soviele Leute die Probleme mit dem Laufen haben(nicht nur Alte), auch allein erziehende Mütter sind mögliche Mieter Ich habe viele EG - Wohnungen. (Die wollte bei den ZV´s früher oft kein anderer ersteigern) Die Vermietung ist kein Problem. Auch der Mietpreis ist fast so hoch wie im 1.OG. Ein Problem dürfte aber oft der Verkauf sein. Denn die Verkaufspreise liegen meistens deutlich unter denen im 1.OG
  23. ich rechne mit 5 % Kapitaldienst 2 % Zins + 3 % Tilgung (meine Bank geht nicht unter 3 %) 10 Jahre Zinsbindung halte ich aktuell für optimal
  24. Wenn die Stromkosten über der Höhe der Bruttomiete liegen, dann ist das Mietverhältnis unwirtschaftlich. Ist es einem Vermieter tatsächlich zuzumuten seinen Mieter zu subventionieren ? Die Kapitalkosten sind ja nicht einmal berücksichtigt. Da die Stromversorgung über eine andere Wohnung erfolgt, könnte man einen separaten Zähler legen. Sofern sich die Inklusivmiete dann nicht umstellen läßt auf einen normalen Mietvertrag (dies sollte man unbedingt rechtlich prüfen) mal eine andere Idee. Man könnte die Stromzufuhr zur Nachspeicherheizung rationieren, d.h. deren Stromzufuhr z.B. auf 1 Stunde täglich begrenzen (mit Zeitschaltuhr). Somit wird eine gewisse Mindestbeheizung gewährleistet. Andererseits wird der Stromverbrauch auf ein erträgliches Maß reduziert.
  25. Üblich ist die Zahlung nach Eintragung der Auflassungsvormerkung. das weiß man ja meistens vorher nicht
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