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JB

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Everything posted by JB

  1. 1. Schulden teilweise tilgen 2. wieder verstärkt in Aktien /Anleihen gehen ... eine alte Leidenschaft die ich in den letzten Jahren vernachlässigt habe (das Geld steckt ja in den Immobilien)
  2. es gibt ja die Freigrenze von 4.500 Euro (bzw. die 15% netto) .. die hat bei ETW immer gereicht, bei MFH kann man dann tats. im 4.Jahr durchstarten, so richtig große Maßnahmen (fünfstellige Beträge) hatte ich allerdings noch nicht
  3. vielen Dank erstmal... ich habe mir das Buch bestellt mich wundert,dass dieses Thema im Immopreneur Podcasts so locker behandelt wird (3/10 -Strategie), hier scheint es doch mehr Fettnäpfchen zu geben als so mancher ahnt... daher bin ich so vorsichtig und habe bis heute noch nie eine Immobilie verkauft
  4. Ja das BMF Schreiben ist natürlich schon eindeutig. Allerdings möchte ich mir schon sehr sicher über die Verfahrensweise sein, da ein Verkauf sonst meinerseits garnicht infrage käme. Die Steuerlast wäre erheblich.
  5. Ein Makler hat mich darauf hingewiesen, dass nach 10 Jahren die Steuerfreiheit nicht immer sicher ist. Wenn man kontinuierlich Objekte kauft und dann nach den 10 Jahren wieder kontinuierlich verkauft, kann dass als gewerbliche Tätigkeit betrachtet werden. Erst nach 20 Jahren Haltedauer kann die Gewerblichkeit mit Sicherheit verneint werden. Da hier einige Investoren mit grösseren Beständen dabei sind, möchte ich nach deren, vielleicht auch praktischen Erfahrungen fragen. Viele Konzepte sind ja gerade auf die Steuerfreiheit ausgelegt. Eine weitere Frage ist die Art des Verkaufes. Sind Paketverkäufe von Wohnungspaketen unproblematischer oder Einzelverkäufe von ETW an Privatleute? Hierzu auch das folgende Zitat: Sodann ist bitte zu klären, ob die Verkäufer die Vermietung des Grundbesitzes als Privatpersonen (§ 13 BGB) oder als Unternehmer (§ 14 BGB) vorgenommen haben. Zur Abgrenzung beider Arten von Vermietung gilt folgende Definition der Rechtsprechung: Tritt der Vermieter planvoll als am Wohnungsmarkt tätiger Anbieter auf und hat erkennbar die Entscheidung getroffen, zumindest einen Teil seiner Einkünfte durch Vermietungen zu erzielen, so ist er Unternehmer (AG Hannover NJW-RR 2010, 519). Haben die Verkäufer z.B. noch weitere Immobilien, die sie vermieten, spricht dies für eine Eigenschaft als Unternehmer.
  6. Der Grundgedanke ist, dass in Mietermärkten die Instandhaltung wesentlich stärker durchschlägt und dass Mieter und -Leerstandsrisiko grösser sind. Das stimmt natürlich. Daher kann ich mich aktuell weder für die eine noch die andere Variante erwärmen. Qualität ist irrwitzig teuer und die schlechteren Lagen sind für das Risiko was man eingeht meiner Ansicht nach auch zu teuer.
  7. theoretisch ginge das zwar illegalerweise, aber das würde bei einer Plausibilitätsprüfung sicherlich auffallen wenn das gesamte Wasser für den Garten genutzt wird.
  8. man kann am Außenhahn einen durch die Stadtwerke verplombten Zähler anbringen lassen. Dann wird die außen entnommene Wassermenge rausgerechnet und hierfür kein Abwasser berechnet. Das kostet aber auch etwas. Insofern lohnt es sich erst ab einer höheren Wassermenge. Im oben geschilderten Fall muß der Mieter natürlich das Abwasser bezahlen
  9. Berggruen (bekannt durch Karstadt) hat schon früh massiv auf Berlin gesetzt..... Berlin galt als eine der billigsten Hauptstädte der Welt .... dass es nicht so bleiben konnte wie damals war zu erwarten, nur die diese Preisexplosion hat mich überrascht ich selbst hatte mich auf Sachsen-Anhalt konzentriert, was auch nicht falsch war, aber Berlin hat sich prozentual noch besser entwickelt
  10. im Zeitraum 2005 bis 2013 in weiten Teilen von Ostdeutschland, danach stiegen die Preise an, ab 2017 sind die Preise quasi explodiert, zumindest in dem Segment ZV und Verwertungen
  11. Es ist verrückt dass heutzutage schon gefragt wird ob Faktor 20 ok ist.... Vor 10 Jahren habe ich gerätselt warum man ETW zu 300 Euro/ qm kaufen kann... das war etwa Faktor 6 , ich hab Excel-Tabellen gebastelt, hin und her gerechnet, Risikoanalysen erstellt.... immer kamen Wahnsinns- Renditen heraus .....trotzdem hatte ich noch Zweifel wie solche Fehlbewertungen überhaupt möglich sind ....aber nur einige ältere Männer interessierten sich für Immobilien, in der Verwandschaft und von Freunden wurde besorgt gefragt ob ich keine Angst hätte vor Mietnomaden ... in den ZVs saß ich oft nur allein und es wurde direkt mit der Bank verhandelt, die nach der 5.Versteigerung keine Nerven mehr hatte
  12. solche Interessenten "liebe" ich auch dafür zahlt man dort aber auch irrwitzige Kaufpreise
  13. naja ... da braucht es zum Aussortieren aber nur halbwegs gesunde Augen :))
  14. ich habe mich in Bezug auf Mieter noch nicht mit dem Führungszeugnis beschäftigt. In einem Mietermarkt darf man auch die Latte nicht zu hoch hängen... denn dann zieht der Interessent sofort weiter. Ich versuche im Gegenteil dem Interessenten möglichst unkompliziert die Wohnung zu vermieten. Letztes Jahr z.B. hat mich ein Student gegen Mittag aus dem Zug kontaktiert. Ich habe ihm per Mail die Selbstauskunft geschickt.Er hat alles ausgefüllt und zurückgeschickt samt PA und Studiennachweis. Dann haben wir uns abends getroffen, den MV unterschrieben und die Zimmerübergabe gemacht. Auch Vermietungen an bekannte Personen z.B. für Monteure sind oft schnell durchgeführt. Die Genossenschaften mit ihrem Apparat und den vierstelligen Anteilen haben da keine Chance. Im Mietermarkt muss so agieren um nahe an die Vollvermietung zu kommen.(es sei denn man hat nur Top-Wohnungen) Der eine oder andere Fehlgriff ist natürlich dabei..... aber Leerstand kostet auch.
  15. Nein deine Ansichten sind keineswegs komisch. In Stuttgart sollte man auch so hart vorgehen. Allerdings kann man dies in anderen Märkten nicht. Man würde dann schlicht keinen Mieter finden. Hier sind Kompromisse gefragt. Man muss die Balance zwischen Leerstand und Mieterrisiko halten. Interessant ist auch, dass Topmieter oft nicht lange bleiben. Ein Kompromiss-Mieter kann sich längerfristig als der bessere erweisen. Er meckert weniger und bleibt länger. Ich hatte schon einige ausländische Mieter die reumütig ihre Kündigung zurückgezogen haben, weil diese keine neue Wohnung gefunden haben. Für mich war's Ok, denn die Miete kommt und es gab keine Beschwerden.
  16. Ja leider eine ganz typische Erfahrung. Vorsicht übrigens auch vor psychisch Kranken. Auch sehr junge Leute um die 20 sind hochriskant. Diese sind oft unfähig ihre funanzielle Situation zu überblicken. Tatoos und Piecings sind eher weniger ein Risiko. Der gesamte Eindruck der Person ist hier wichtig. Das Bauchgefühl trügt meistens nicht. Wenn man dies übergeht und trotz schlechtem Gefühl vermietet rächt sich das meistens.
  17. Ich fass es nicht mit welchen Objekte ihr eure Zeit verschwendet
  18. ja das ist ein schwieriges Thema ...ich sehe es ähnlich wie Andreas Problematisch ist der Schwammbewall allerdings in einer WEG. Hier drängt der Verwalter aus Haftungsgründen schnell auf das Maximalprogramm. Weiterhin trauen sich nur wenige Firmen eine Schwammsanierung zu. Die Angebote die man dann bekommt verschlagen einem die Sprache, Einzelpositionen liegen schnell mal beim doppelten des ortsüblichen Wertes. Trotzdem bleibt kaum eine Wahl, denn der Verwalter will das Sorglospaket und weitere Angebote bekommt man nicht. Beim eigenen MFH kann man natürlich völlig anders vorgehen und den Aufwand extrem verringern.
  19. Ich finde Teltow recht attraktiv, auch wegen der S-Bahn-Anbindung nach Berlin.
  20. Auf einem Gemeindegrundstück, welches direkt an mein Grundstück grenzt wurde Sperrmüll abgelagert. Nun verlangt die Gemeinde von mir die Entsorgung dieses Sperrmülls. Der Sperrmüll stammt angeblich von Bewohnern meines MFH. Muß die Gemeinde beweisen das der Sperrmüll von Mietern meines Objektes stammt ? Falls das gelingt..... bin ich als Eigentümer des MFH für das Handeln meiner Mieter verantwortlich ?
  21. Belege werden bei mir kaum angefordert, grundsätzlich aber die Mietverträge und Kaufunterlagen zur Berechnung der Abschreibungen. Hier schaut man dann auch sher genau drauf und änert das eine oder andere noch ab. Bei den Handwerkerrechnungen wurden bisher nur die betragsmäßig hohen abgefordert. Der Hauptaufwand ist für mich das Zusammenstellen der Unterlagen und Zahlen. Dies nimmt mir auch der Steuerberater allenfalls teilweise ab. Wer natürlich schon unterjährig jeden Zahlungsfall verbucht hat braucht nur den Buchungsordner übergeben. Ich mache meine "Buchhaltung" dann quasi erst mit der Steuererklärung. Für mich selbst bräuchte ich es garnicht.
  22. Naja die Steuererklärung besteht ja zu 90 % aus reinen Routinearbeiten, also Zusammenstellen der Daten und Einklimpern der Daten in die Steuersoftware. Dabei nutze ich dann immer gern die Erklärung der Vorjahre und trage nur noch die Änderungen ein. Die Beratungsleistung ist völlig getrennt zu sehen. Diese dürfte aber nicht mehr als 10 % der Arbeit ausmachen.
  23. JB

    E-Check

    Hallo, ein Elektriker meinte gestern zu mir, dass alle 4 Jahre ein E-Check durchgeführt werden sollte. Kann die Wohngebäude-Versicherung bei Brand die Zahlung verweigern wenn dieser nicht erfolgt ist ?
  24. Das Problem ist weniger die Ineffizienz sondern der Preis: Strom 30 ct./kWh Gas 4,5 ct./kWh da liegen also Welten zwischen. Wenn Gas anliegt sollte man eine Etagenheizung einbauen oder die WEG baut eine Zentralheizung ein.
  25. Diese Arbeit dem Mieter zu übertragen ... gute Idee .. aber die meisten würden mir da wohl einen Vogel zeigen. Genau das Thema habe ich mal mit einem Maler erörtert. Ich hatte eine Angebot vorliegen für Pflege der Bohlen eines Balkons. Ich glaube es lag bei ca. 300 Euro. Die Erneuerung der Bohlen würde etwa das Doppelte kosten. Die Zahlen haben mich dann dazu bewogen einfach nichts zu tun und eine gewisse vorzeitige Alterung der Bohlen in Kauf zu nehmen. Diese ist übrigens geringer als an denkt. Das ist betriebswirtschaftlich einfach die beste Lösung. Also mein Rat....Wenn sich der Mieter stur stellt tue einfach nichts ... schont nebenbei Deine Nerven :-)
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