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Immopreneur.de | Community

JB

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Posts posted by JB


  1. vor 2 Minuten schrieb Thomas Knedel:

    Dann legen wir sie wieder zusammen:lachen:

    z.B. häufig hat man aus 2 Wohnungen 3 gemacht bzw. aus 1 Wohnung  2

    praktisch nahezu nicht umsetzbar aufgrund unterschiedlicher WEG-Eigentümer... alle müßten zustimmen, die Gläubiger sind sicherlich auch nicht begeistert, denn viele Darlehen sind "unter Wasser"

    dazu käme dann noch die Änderung  der Teilungserklärung  mit der notwendigen Allstimmigkeit

     

     

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  2. In den ostdeutschen Ballungszentren sind große Altbau- Wohnungen mit 4, besser noch 5 Zimmern sehr gefragt. Die Ursache der Knappheit sind (auch) die Wohnungsteilungen in den 90er Jahren. Um die sanierten Altbauten leichter über die Strukturvertriebe absetzen zu können, (Stichwort Sonder- AfA von 50 %), brauchte man möglichst kleine Einheiten. Dadurch ist ein großer Bestand von attraktiven Großwohnungen vom Markt verschwunden.

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  3. danke für Info, aber deine Ausführungen beziehen sich auf den normalen Verkauf.

    stb_mb hatte die Einlage als Alternative zum Verkauf dargestellt. Dies war mir bisher nur im Zusammenhang mit einer KG bekannt

     

    In "Steuern steuern" wurde die Frage insofern beantwortet, dass nur ein Verkauf an eine GmbH möglich ist.

     

     

     


  4. vor 9 Minuten schrieb stb_mb:

    @JB Zur Überlegung der Einbringung ist § 7 Abs. 1 Satz 5 EStG zu beachten. Einlagen sind auch in Kapitalgesellschaften möglich, ein Verkauf wie in Deiner Variante 2 angedacht ist nicht zwingend. Beim Verkauf an eine eigene GmbH oder GmbH einer nahestehenden Person ist auf Fremdüblichkeit zu achten - die angedachte Überdotierung des Verkaufspreises stellt eine verdeckte Gewinnausschüttung dar.

    Insgesamt hast Du aber schon in die richtigte Richtung gedacht, wobei es wirklich auf die individuellen Ziele ankommt, um die bestgeeignete Lösung empfehlen zu können.

     

    Danke für die Info, man sollte den Preis also realistisch festlegen und nicht übertreiben. Wobei es trotzdem noch erhebliche Spielräume gibt 

     Wird bei einer Einlage in eine GmbH auch der Spekulationsgewinn realisiert ? (nach 10 Jahren steuerfrei).

    Welche Kosten fallen an ? (Notar, Grunderwerbsteuer)

    Wie wird die Steuer bei einem späteren Verkauf aus der GmbH heraus berechnet ?

     

     

     

     

     

     

     

     


  5. Das Finanzamt - Tool kann sich auch vorteilhaft auswirken, insbesondere in günstigen Regionen. Häufig liegt der Grundstückspreis hier schon bei über 50 % der Kaufkosten. Das Tool korrigiert dann die Unterbewertung des Gebäudes.

    Ansonsten solte man es erstmal mit der 80/20 - Regel probieren, diese geht sehr häufig durch.

    Wenn der Ansatz des Bodenwerts vorteilhaft ist, würde ich es erstmal damit probieren.

    Man sollte also alle möglichen Methoden durchspielen und dann die günstigste nutzen.

     

    Bei älteren Objekten kann man versuchen die Abschreibungsdauer (normalerweise 40 / 50 Jahre) zu reduzieren, gerade wenn der Zustand eher sanierungsbedürftig ist. Hierzu ist dann aber ein Gutachten notwendig. 

     


  6. vor 24 Minuten schrieb Immoleben:

    Vollkommen nachvollziehbar. Ich fasse ich solchen Fällen aber sehr gerne nach. Schlechte Fotos, kein Exposé und unzureichend vorbereitete Makler können ein Indiz für möglicherweise versteckte gute Immobiliendeals sein. In einem stark nachgefragten Markt lohnt es sich auch durchaus dort ein zweites, oder drittes Mal anzuklopfen. Natürlich kann dies nervig sein, aber was des einen Entrüstung ist, ist des anderen Chance!

    .... genau so ist es ... die Chance liegt ja gerade in den unprofessionell vermarkteten Objekten ... da geht dann die Konkurrenz schnell gegen Null.

    Man muß dann häufig auch mit gewissen Info-Defiziten leben können, aber der günstige Preis gleicht die Rest-Risiken dann locker aus.

    Man sollte auch ab und an mal bei bekannten Hausverwaltungen nach Verkaufs-Interessenten fragen. Ein großer Teil der älteren Eigentümer möchte gern verkaufen ist aber zu träge für den letzten Schritt. Ein konkretes Angebot von einem zuverlässigem Käufer ist dann oft willkommen.


  7. vor 7 Stunden schrieb Immoleben:

    @JBLässt du dir die Bildung der Instandhaltungsrücklage jedes Jahr in Abzug bringen, und/oder nur die Summe der Instandhaltungsrücklage beim Kauf für die Grunderwerbssteuer?

    bisher bringe ich bei einigen ETW das gesamte Hausgeld (incl. IHR) als Werbungskosten in Ansatz ... dies wurde bisher auch immer so akzeptiert. 

    Beim Kauf lasse ich immer die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer berichtigen um die Rücklage und ggf. auch um Einbauküchen 

     


  8. Bei Privat gehaltenen Immobilien gilt:

    Die Rücklagenbildung ist ein reiner Sparvorgang... also steuerlich neutral.

    Steuerlich berücksichtigt werden nur tatsächliche Ausgaben ... ob diese vom Sparbuch oder einem Kredit kommen ist unerheblich

     

    Die Rücklagenbildung bei ETW in der WEG darf eigentlich nicht steuerlich berücksichtigt werden. Viele Finanzämter schauen aber aus Vereinfachungsgründen hierüber hinweg.

     

     


  9. Also wenn mich sehr stark für ein Objekt interessiere, dann warte ich nicht auf einen Makler (bisher konnte ich zum Glück meistens ohne Makler kaufen) sondern recherchiere selbst soviel wie möglich z.B. über die Hausverwaltung. Häufig bekommt der Makler vom Eigentümer kaum Unterlagen bzw. dieser hat kaum etwas.

    Meine Erfahrung ist, dass eine lange Forderungsliste den Eigentümer oder Makler abschreckt für mich als Kunden überhaupt tätig werden zu wollen. Daher sollte man seine Unterlagenanforderung so gut wie möglich beschränken.

    Ich sage dann immer, dass ich dankbar für jede Info bin, die ich bekommen kann. Schön wäre insbesondere x,y, z. ... falls nicht ist es auch ok

    Der Makler (bzw. der Eigentümer) muß mich als zuverlässigen Interessenten wahrnehmen, mit dem man unkompliziert und schnell Geschäfte zum Abschluß bringen kann. Denn ich will ja der erste sein, dem der Makler seine neuen Objekte anbietet !  Ich kaufe allerdings ausschließlich Objekte auf niedrigem Preisniveau.

     

     

     

     

     

      

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  10. Ich denke, da entsteht ein Gewinn. Das Finanzamt wird vermutlich den anteiligen Kaufpreis der 2 Grundstücke berechnen und die Differenz wäre dann der zu versteuernde Gewinn. Hinzu kommt das Risiko bzgl. gewerblicher Grundstückshandel

    Die Alternative wäre, die EFH oder ein RH selbst zu bauen und 10 Jahre zu vermieten.... danach diese dann steuerfrei verkaufen.

     


  11. Danke für die Rückmeldungen.

    Meine Bedenken gingen eher in die Richtung, ob der Arbeitsvertrag vom Finanzamt anerkannt wird ... denn die Kosten sollen ja die Einnahmen aus V+V mindern.

    Es geht mir hier nur um Bürotätigkeiten. Die Variante als Angestelltentätigkeit soll genutzt werden, damit die Person auch sozialversichert ist. Für die Durchführung der Abrechnung gibt es ja ggf. auch Dienstleister.  

     


  12. Danke für die Antworten. Einen Steuerberater zu konsultieren ist letztlich natürlich notwendig, aber dieser sollte dann absolut sattelfest in der Materie sein. Ich denke dieses Forum ist gut geeignet zunächst Denkanstöße zu geben.

    Wichtig ist die Info, dass auch eine größere Anzahl von Objekten nach 10 Jahren steuerfrei verkauft werden kann.

    Ich befürchte, dass es diese Regelung nicht mehr ewig geben wird.(siehe Österreich)

    http://www.geldmarie.at/steuern/immobiliensteuer-umwidmungsabgabe.html

    Ich vermute, dass sich viele der Tragweite der Abschaffung der Spekulationssteuer nicht bewußt sind. Gerade nach längeren Zeiträumen würde die Steuerbelastung so hoch sein, dass ein Verkauf keinen (wirtschaftlichen) Sinn mehr macht.   

    Fazit:

    Meiner Ansicht nach ist es sehr wichtig, bisherige Spekulationsgewinne durch einen Verkauf nach 10 Jahren steuerfrei zu sichern.

     

    Bei Einbringung der Objekte in eine KG wird dies meines Wissens vor dem Finanzamt nicht als Verkauf gewertet. Daher halte ich diese Option langfristig für problematisch. Diese Variante kommt aber gut für Objekte infrage die noch nicht lange gehalten werden.

     

    Wenn man nun nach 10-Jahren nicht fremd verkaufen möchte, bliebe auch noch die Möglichkeit an die Kinder oder die Ehefrau zu verkaufen. Vorteil wäre der Wegfall der Grunderwerbsteuer. Notarkosten fallen natürlich an.

     

    Die Idee an die eigene VVGmbH zu verkaufen kam mir nicht ohne Grund, denn die Steuerbelastung liegt dann im Idealfall nur bei 15 % (gegenüber 42% bei privat gehaltenen Immobilien). 

     

     

     

     

     

     

     


  13. 10 - Jahres - Spekulationsfrist

    Ich stehe im Moment vor der Situation, dass die ersten ETW die 10 - Jahresfrist erreichen werden. Im Moment halte ich sämtliche Immobilien privat. Die damaligen Erwerbe liefen alle über ZV mit aus heutiger Sicht extrem geringen Kaufpreisen. Entsprechend gering ist das Abschreibungvolumen und entsprechend hoch die Steuerbelastung (42 %).

    Es bestehen nun mehrere Optionen:

     

    1. steuerfreier Verkauf der Objekte, die die Frist überschreiten  

    --> Gibt es eine Begrenzung für Verkäufe nach der 10-Jahresfrist? // Stichwort 3-Objekt -Grenze

     

    2. steuerfreier Verkauf der Objekte an eigene VVGmbH zu hohem Kaufpreis über Marktniveau

    --> Generierung von hohem Abschreibungsvolumen durch hohen Kaufpreis

    -->geringe Besteuerung der laufenden Mieteinnahmen aufgrund VVGmbH (geringer Steuersatz)

    -->bei späteren Fremdverkauf ggf. Realisierung eines Verlustes innerhalb der VVGmbH

    Nachteil --> Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer und Notarkosten) fallen an

     

    3.Einbringung in KG zu hohem Wert (lt. anzufertigenden Gutachten) 

    --> Generierung von hohem Abschreibungsvolumen aufgrund Hochschreibung auf aktuellen Marktwert und geringerer Abschreibungsdauer

     

    Gibt es nach Eurer Ansicht weitere Optionen bzw. bestehen irgendwo Fallstricke ?

     


  14. 10 - Jahres - Spekulationsfrist

    Ich stehe im Moment vor der Situation, dass die ersten ETW die 10 - Jahresfrist erreichen werden. Im Moment halte ich sämtliche Immobilien privat. Die damaligen Erwerbe liefen alle über ZV mit aus heutiger Sicht extrem geringen Kaufpreisen. Entsprechend gering ist das Abschreibungvolumen und entsprechend hoch die Steuerbelastung (42 %).

    Es bestehen nun mehrere Optionen:

     

    1. steuerfreier Verkauf der Objekte, die die Frist überschreiten  

    --> Gibt es eine Begrenzung für Verkäufe nach der 10-Jahresfrist? // Stichwort 3-Objekt -Grenze

     

    2. steuerfreier Verkauf der Objekte an eigene VVGmbH zu hohem Kaufpreis über Marktniveau

    --> Generierung von hohem Abschreibungsvolumen durch hohen Kaufpreis

    -->geringe Besteuerung der laufenden Mieteinnahmen aufgrund VVGmbH (geringer Steuersatz)

    -->bei späteren Fremdverkauf ggf. Realisierung eines Verlustes innerhalb der VVGmbH

    Nachteil --> Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer und Notarkosten) fallen an

     

    3.Einbringung in KG zu hohem Wert (lt. anzufertigenden Gutachten) 

    --> Generierung von hohem Abschreibungsvolumen aufgrund Hochschreibung auf aktuellen Marktwert und geringerer Abschreibungsdauer

     

    Gibt es nach Eurer Ansicht weitere Optionen bzw. bestehen irgendwo Fallstricke ?

     

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