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JB

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Posts posted by JB


  1. vor 4 Stunden schrieb Andreas:

    In Berlin gab es genau die gleichen Zustände vor nicht einmal 10 Jahren. In meinem kleinen Haus standen trotz Top-Zustands und fantastischen Wohnungsschnitt 2 von damals 9 Wohnungen leer, in meinem großen Haus betrug der Leerstand sogar 60% bis 70% (1500 qm Leerstand). Solche Häuser gab es insbesondere Anfang des Jahrtausends massenhaft. Damals ist dann auch ein Großteil der Eigentümer pleite gegangen (insbesondere in Berlin....).

    Wir haben m.E. nur deshalb eine aktuell bessere Situation in den meisten Städten Deutschlands, da es in den letzten Jahren eine Massenzuwanderung aus Süd- und Osteuropa und von Asylanten gab. Sobald die nächste Rezession kommt, werden ein Großteil der Süd- und Osteuropäer in ihre Heimatländer zurückkehren. Wenn dann gleichzeitig die Bauprojekte fertig werden wird es m.E. in vielen Städten zu einem deutlichen Anstieg des Leerstands und auch zu einem Rückgang der Mieten kommen (nicht sichtbar im Mietspiegel, wohl aber bei Immobilienscout). Da werden dann etliche Investoren Pleite gehen, wenn sie zu den aktuellen Preisen gekauft haben.....

    Die Osteuropäer arbeiten nicht nur auf dem Bau. Klar... es gibt kaum noch Baustellen ohne polnische AN.

    Aber z.B  im Raum Magdeburg gibt sehr viele einfache Arbeitsplätze die nicht mehr besetzt werden können. Ohne polnische Arbeitskräfte würde z.B. Amazon für sein neues Verteilzentrum garkeine Leute finden. Es entstehen im  nächsten Jahr 2200 Arbeitsplätze nahe Magdeburg, davon müssen dann die Hälfte mit Polen besetzt werde, denn es gibt einfach keine anderen Leute mehr.

    Ähnlich dürfte es auch in anderen Regionen aussehen. Irgendwie müssen die fehlenden dt. Arbeitskräfte ja kompensiert werde. Ich bemerke mehr und mehr, dass man für körperlich schwere bzw. einfache Arbeiten keine Leute mehr findet. Dieser Trend setzt sich sicherlich fort.

     

     


  2. Soeben habe ich innerhalb einer halben Stunde einen Keller beräumt, also den ganzen Plunder vom Keller auf die Straße getragen. Der Mieter hat noch bei den großen Sachen mit angefaßt. Auf den kostenlosen Abholtermin habe ich etwa 3 Wochen gewartet. Sowas ist also keine große Sache und hat außer etwas Zeit nichts gekostet. Ich kippe desöfteren aus den Latschen, wenn Miteigentümer mir berichten wie teuer eine Beräumung war.

     


  3. vor 7 Stunden schrieb enterpreneur:

    In diesem Zusammenhang bietet sich auch eine Frage an diejenigen an, die vor etlichen Jahren einen Bestand zum Faktor 8 aufgebaut haben: Angenommen Ihr hättet bei derselben Objekt- und Lageqaulität einen doppelt so hohen Bestand aufgebaut, jedoch zum Faktor 13, würdet Ihr letztlich noch besser da stehen?

    ehrlich gesagt wundert mich die Frage 

    natürlich wesentlich schlechter

    - doppelte Arbeitsbelastung

    - erheblich höhere Kreditbelastung und dadurch ein vielfach höheres Risiko

     

    Höhere Preise für dieselbe Qualität zu zahlen, um mehr Objekte kaufen zu können, halte ich nicht für sinnvoll. Dann sollte man sich lieber auf die wenigen günstigen beschränken.  

     

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  4. Das die Abschaffung der Steuerfreiheit möglich ist,sieht man an Österreich. Die Steuer beträgt pauschal 30 %. Die Berechnung der Bemessungsgrundlage entspricht in etwa dem deutschen Schema. Es gibt noch Ausnahmen für Altfälle.

    Meines Erachtens gibt es aber ein langfristiges Problem, wenn z.B. Objekte nach 50 Jahren verkauft werden. Dann sind diese komplett abgeschrieben und damit wäre der KP komplett zu besteuern.  Man kann hier etliche Gedankenspiele machen.

    Ich denke auch viele Politiker wären von der Abschaffung betroffen, sodass man sich die Entscheidung nicht so leicht machen wird. 

     

     


  5. Ich habe immer innerhalb von 1-2 Tagen nach Kenntnis der Verkaufsabsicht ein Angebot gemacht, dies allerdings unter Vorbehalt der Detailprüfung und Finanzierungsvorbehalt. Eine Frist habe ich nie gesetzt. Oft habe ich die Angebote auch ohne Besichtigung gemacht. Begründet habe ich mit dem baulichen Zustand und Vergleichspreisen ähnlicher Objekte, die ich früher gekauft hatte. Das hat bis vor 2 Jahren trotz meiner sehr niedriger Angebote meistens funktioniert. 

     

     

     

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  6. Welche Wege nutzt ihr für die Adressermittlung von Mietschuldnern die ihre neue Anschrift nicht mitteilen wollen ? 

    Bei Facebook kann man ja die meisten Personen finden. Allerdings ohne Adressangabe


  7. vor 17 Minuten schrieb Berri:

    Normalerweise wird so versucht an persönliche Daten zu kommen.
    Als nächstes die Telefonnummer,
    dann die Adresse,
    dann die Information über eigene kleine Kinder,
    dann die Entführung,
    dann die Lösegeldforderung.

    Das ist nur ein Horror-Szenario, welches im Cyberraum tagtäglich stattfindet.

    Von daher ist aus meiner Sicht dringend geboten, den Gast-Zugang zu sperren.
    Zumindest für eine gewisse Zeit um potentielle Antworten zu unterbinden.

    Auch wäre eine Anzeige bei der Polizei möglich.

    klingt ja beunruhigend....ist so sicherlich unwahrscheinlich aber man kann da nicht vorsichtig genug sein 


  8. vor 7 Stunden schrieb enterpreneur:

    Ich bewundere ja wirklich diejenigen hier, die einen recht großen Bestand vor etlichen Jahren mit Kaufpreisfaktoren unter 10 aufgebaut haben.
    Einfach alles richtig gemacht und natürlich auch Glück mit dem Timing gehabt.
    Dass die heute nicht mehr/kaum Objekte kaufen ist für mich völlig nachvollziehbar. - Ist ja nicht nötig und wozu Risiken eingehen? Und dazu das schlechte Gefühl, dass sich heutige Investments nicht mit Ihren früheren messen lassen könnten.
    Würde ich ganz genau so machen, heute nicht/kaum neu kaufen.

    Anders sehe ich die Situation für Leute, die mehr oder weniger am Anfang stehen.
    - Soll man denen wirklich raten eine völlig ungewisse Zeitspanne (10 Jahre??) zu warten und nicht zu investieren? Was man sich da alles an Vermögesnaufbau durch Tilgung entgehen lässt...
    - Wie alt ist derjenige dann? Bekommt er später noch genau so einfach einen Kredit wie heute?
    - Hat er später noch Lust, das Thema Immobilien anzugehen?
    - Gibt es bis dahin irgendwelche nicht absehbaren negativen gesetzlichen Änderungen? Verbot von 100% Finanzierungen?? Ich phantasiere nur, aber wir wissen alle, dass die dümmsten Gesetze erlassen werden können.

    Ich gehe jede Wette ein: Derjenige, der jetzt gezielt und überlegt solide Investments macht (z.B. die ein oder andere Wohnung in Essen, ordentliche Lage, gutes Haus, guter Grundriss, etc..) mit "nur" 5% Rendite steht in 10 Jahren besser da als derjenige der zu dem Schluss kommt, dass jetzt einfach nicht gekauft werden sollte.
    Wie gesagt, das ist meine Meinung für Neueinsteiger und Leuten mit sehr wenigen Einheiten.
    Leute, die einen großen Bestand mit durchschnittlichem Faktor 8 oder ähnlichem haben brauchen und sollten nicht so vorgehen.

     

    alles hat seine Zeit.

    Ich denke, vielleicht lassen sich auch mit Käufen in der heutigen Zeit noch ein paar Euro verdienen. Aber man geht dafür wesentlich höhere Risiken bei deutlich kleineren Gewinnchancen ein. Hinzu kommt ja noch der Verwaltungsaufwand pro Wohnung. Der ist bei 5 % Rendite genauso hoch wie bei 20 %. Die eigene Arbeitskraft wird also deutlich geringer vergütet. 

    Insofern ist die Überlegung schon sinnvoll z.B.  in der Softwarebranche aktiv zu werden

     

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  9. vor 6 Minuten schrieb Berri:

     

    Mann, Mann, Mann. Du scheinst ja wirklich keinen Spaß mehr an der Sache zu haben.
    Gott sei Dank ist dein Frust nicht ansteckend.

    Ich kann das gut nachvollziehen.

    Meine Erklärung ist folgende:

    Spass macht doch der Ankauf, die Suche nach Schnäppchen, die Erfolgserlebnisse bei Versteigerungen oder Verhandlungen mit Anlegern und Banken. Der Reiz des Neuen.

    Der Ankauf fällt aber nun komplett weg da die Preise uninteressant sind.

    Was übrig bleibt, ist das zähe Verwaltungsgeschäft. Sind wir doch ehrlich ... für jemanden der früher ein Schnäppchen nach dem anderen gekauft hat ist das doch frustierend.

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  10. vor 28 Minuten schrieb Berri:

    @Fröhn: So geht's natürlich auch. Trotzdem wird ich das mit einer Kaution verrechnen. Der 'Flüchtling' müsste ja dann aktiv werden.

    [mention=286]JB[/mention]: Das glaube ich dir gerne. Trotzdem werde ich jeden neuen Mieter als Vertragspartner auf Augenhöhe behandeln und von einem unproblematischen Verhältnis ausgehen.

    Ich finde, man muss die Seriosität vorleben, auch wenn man es nicht immer zurück bekommt.

    Ich werde mich nicht auf dieselbe Stufe begeben auf welcher die von dir sicher zu recht angesprochenen Klientel steht.

     

     

     

     

    ... ich wünsche Dir die Kraft diesen hohen Anspruch so durchzuhalten

    • Like 1

  11. vor 4 Stunden schrieb Fröhn:

    Richtig. Die aktuelle Mieterin stört es gar nicht. Die nervt eher, dass ich sie mit der Räumung nerve. Aber es ist einfach meine Art. Ich will dass der Keller tip top ist, wenn sie dann wieder auszieht und der nächste einzieht, hab ich dann schon erledigt. 

    ... oder du mußt dann nochmal entmüllen, alles schon erlebt 

     

    vor 4 Stunden schrieb Berri:

    Der Keller gehört i.d.R. per Mietvertrag zum Mietobjekt.

    Wenn der zu Mietbeginn zugemüllt ist, gibt das aus meiner Sicht ein negatives Bild über den Vermieter ab.

    Deswegen bin ich ganz bei @Fröhn, dass das vermietete Objekt zur Übergabe in einwandfreiem Zustand ist.

    Umgekehrt möchte ich ja auch nicht, dass der Mieter das Mietobjekt unsachgemäß behandelt.

    ... die Einstellung ehrt euch natürlich ... aber nach einigen Jahren des Vermietens bin ich desillusioniert und sehe die Sache pragmatischer

    .. oft sind ja auch Schlösser aufgeknackt und Holzverschläge beschädigt. Hinzu kommen Fremdnutzungen und Vertauschen von Kellerräumen. Alles extrem nervig weil man oft nach kurzer Zeit wieder vor dem gleichen Problem steht.


  12. vor 2 Stunden schrieb Furzi:

    oder lass alles drin und vermiete die Wohnung ohne Keller neu :D

    naja ich vermiete die Wohnungen auch oft wenn der Keller noch zugemüllt ist.

    Oftmals interessiert es die (neuen)Mieter nicht und dann verschiebt sich das Problem nach hinten. Entmüllt man nämlich einen Keller könnte er bald wieder voll sein. Aber voller als voll geht halt nicht. 

     

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  13. vor 5 Minuten schrieb Friedrich Hi.:

    Was ihn aber auf die Idee bringt auf Sicht von wenigen Jahren seinen schweizer Job an den Nagel zu hängen und von einem Leben auf Costa Rica zu träumen bleibt mir ein Rätsel. Bis die Buden alle einmal refinanziert sind sehe ich dafür beim besten Willen keinen Spielraum.

    Das hat mich auch verwundert. Grundvoraussetzung für seinen Start war ja der gute Job.

    In Top-Lagen ist das Auslagern von Verwaltungstätigkeiten unproblematisch. In einem Mietermarkt, und in diesem ist Herr Raue investiert, verbessert die Selbstverwaltung die Rendite ungemein. Läßt man einen Makler vermieten sind schnell 3 Monate Leerstand möglich. Hinzu kommt die Maklergebühr. Mache ich das selbst, kann ich den Leerstand fast immer aus 1 Monat begrenzen.

     

    vor 14 Minuten schrieb Friedrich Hi.:

    Mit dem Standort Leipzig lag er einfach super. Der Zuzug von netto ca. 8000 Menschen p. a. lässt die Leerstandsquote schmelzen wie Schnee in der Sonne, das wird früher oder später auch auf seine schlechten Lagen durchschlagen und reduziert sein gewaltiges Leerstandsproblem (atm 13% - Leipzig als ganzes hat atm 3,5%). Zudem gibt es ihm früher oder später Spielraum für Mieterhöhungen. Der Trend zur Urbanisierung ist ungebrochen und auch die Zuwanderung nach Deutschland wird stark bleiben

    Der starke Zuzug in Leipzig ist nur möglich gewesen, weil der Leerstand so groß war. Leipzig war vor 10 Jahren ein ausgetrockneter Schwamm der mit extrem billigen und dabei oft qualitativ hervorragend ausgestattenen Wohnungen gelockt hat. Der Markt hat alles aufgesogen was  nicht bei 3 auf dem Baum war. Welche andere große und attraktive Stadt wäre denn dazu sonst in der Lage ?

    Keinesfalls darf man das Umland mit Leipzig gleichsetzen. Die Vermietung ist dort nicht einfach. Ich habe vor nicht allzu langer Zeit 2 größere  ETW in einem Vorort vom Leipzig (20 min Autobahn bis zur Innenstadt) gekauft. Die Altbau-Wohnungen sind wahrscheinlich die schönsten in meinem gesamten Bestand. Die Vermietung war allerdings so zäh, dass ich vorsichtig wäre nochmal in dem gleichem Ort zu investieren.  

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  14. Übertreibungen (sichtbar auch an den extrem gestiegenen Multiples)  rütteln immer auch Glücksritter,  Neider und Benachteiligte wach. Die in letzter Zeit extrem  starke Aufmerksamkeit insbesondere für den Berliner Markt führt bei den Gegenkräften automatisch zu einer Überreaktion. Aus Sicht eines Politikers oder Mieters ist das für mich durchaus nachvollziehbar. 

    Am Aktienmarkt gibt es z.B. die Möglichkeit der Kursaussetzung. Bei Wiederaufnahme des Handels haben sich die Gemüter dann meistens wieder beruhigt.

    Egal ob das Gesetz Bestand haben wird, es wird viele Investoren und Spekulanten nachdenklicher machen.   

     


  15. Naja nach Fairness darf man nicht fragen, denn dann müßte der Käufer einer Wohnung oder Einheit die Schulden des Voreigentümers übernehmen... allerdings würde das einen Verkauf erschweren oder gar unmöglich machen.

    Ich kenne es auch so, dass die WEG erstmal die Ausfälle schluckt und dann irgendwann per SU oder per Entnahme aus der Rücklage ausbucht.

     

    Ich bin Eigentümer in einer WEG, in welcher der 70% - Mehrheitseigentümer seine Hausgelder nicht mehr bedient. Bisher sind über 300k offen. Der Entzug des Teileigentums ist beantragt, evtl. geht er auch noch vorher in Insolvenz. Jedenfalls ist die WEG jetzt schon fast handlungsunfähig.  

    Hier ist es natürlich besonders wichtig, dass die Umlage später komplett erfolgen darf. 

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