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Eduard H.

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Everything posted by Eduard H.

  1. Warum schreibst du denn auf englisch? Was ist denn deine Zielgruppe für die Artikel? Ausländische Investoren? Wenn das so wäre, verstehe ich allerdings nicht, dass du auf eine deutsche Landingpage verlinkst. Ist für mich absolut nicht schlüssig. Spannend in welcher Hinsicht? Dort zu investieren? Zumindest Leipzig sehe ich unter diesem Gesichtspunkt nicht als spannender an. Die Faktoren sind da fast auf Berliner Niveau angekommen, jedoch ist der Leerstand sehr viel höher, sogar deutlich höher als in den meisten B-/C-Städten. Leipzig ist für mich die zur Zeit überbewertetste (Groß-)Stadt Deutschlands.
  2. Ich beachte schon seit einiger Zeit die ganzen tollen Voraussagen nicht mehr. Und jeder, der sich darauf bezieht, muss sich im Klaren sein, dass das Kartenhaus leicht zusammenbrechen kann.
  3. @Neuling86 Was steht denn genau im Mietvertrag? Stell ihn doch mal hier anonymisiert rein, um es besser beurteilen zu können. Grundsätzlich hat @Kalle recht, jedoch nur, wenn es nicht gegen das Gesetz verstößt. Daher ist es essentiell zu wissen, was genau im Mietvertrag steht.
  4. Eduard H.

    Mieterhöhung

    2. Spalte (VPI insgesamt) ist die für dich wichtige Und falls es noch weiter zurückliegen soll, dann gehe hier drauf und gehe auf "VPI nach Monaten ab 1991"
  5. Ich erkläre es dir gerne nochmal: Im ersten Absatz habe ich angemerkt, dass seine fristlose Kündigung scheinbar unwirksam ist, somit besteht der Mietvertrag rechtlich gesehen erstmal weiter. Daraus ergibt sich, dass ich finanzielle Nachteile, die mir durch eine Neuvermietung entstehen, von ihm wiederholen kann. Nennt sich Schadenersatzanspruch. Denn wäre die fristlose Kündigung rechtmäßig, hätte ich auch keinen Schadenersatzanspruch, selbst wenn die Wohnung danach 10 Monate leer steht. Das ist der wichtige Unterschied. Und das sollte man zu erst prüfen (lassen). Ich muss aber auch nicht 12 Monate warten, um neu zu vermieten. Eine Möglichkeit wäre, ich kündige ihm fristlos, sobald zwei Monatsmieten Rückstand bestehen und vermiete neu. Ist unproblematisch, da der Mieter die Wohnung bereits aufgegeben hat. Oder ich mache einen Aufhebungsvertrag mit der Klausel, dass der Altmieter jeden finanziellen Nachteil ausgleichen muss. Der zwischenzeitliche finanzielle Nachteil wird von ihm respektive seiner Freundin eingetrieben werden. Natürlich habe ich dann keinen Anspruch auf die vollen 12 Monate Mietzahlung, aber ich habe den Anspruch auf Schadenersatz! Und wenn dann die Wohnung nachvollziehbar 5 Monate nicht vermietet werden kann (wenn z.B. schwieriger Mietermarkt herrscht) oder die Miete gekürzt werden muss und ich dadurch finanzielle Nachteile erleide, dann kann ich das Geld sehr wohl vom Altmieter eintreiben, selbst wenn das Mietverhältnis nicht mehr besteht.
  6. Du ziehst meine Aussage aus den Kontex heraus. Ich habe im ersten Absatz dargelegt, dass seine fristlose Kündigung offenbar ungültig ist. Ergo hat er sich weiterhin an den Vertrag zu halten. Daraus ergeben sich evtl. Schadenersatzansprüche, welche ich im zweiten Absatz erwähnt hatte. Im zweiten Absatz habe ich dargelegt, was ich persönlich machen würde, sprich neu vermieten. Und wenn ich entgangene Mieteinnahmen habe, weil der Mieter sich nicht an Vertragsbedingungen gehalten hat, kann ich das sehr wohl versuchen bei dem Mieter einzutreiben, weil der Mieter Vertragsbruch begangen hat und mir dadurch evtl. ein finanzieller Schaden entstanden ist. Ob es Sinn macht, ist eine andere Frage. Dazu kenne ich den Mieter, seine Freundin und deren finaziellen Verhältnisse nicht.
  7. Hallo @FoFo Zurück willst du ihn nicht haben, also bleibt dir doch nichts anderes übrig, als einfach neu zu vermieten. Reisende soll man grundsätzlich nicht aufhalten und besonders nicht nach so kurzer Mietdauer. Wer weiß, wie der sich sonst noch als Mieter entwickelt hätte. Die fristlose Kündigung wegen neuer Arbeitsstelle, wegen der nicht funktionierenden Klingel oder des Abflussproblems, bekommt er natürlich niemals durch. Somit muss er sich an die Mindestmietdauer halten. Ich würde einfach neu vermieten. Hast du finanzielle Nachteile gegenüber des alten Mietverhältnisses, würde ich das zunächst mit der Kaution verrechnen. Wenn die Kosten höher sind, musst du halt abwegen, ob weitere Schritte (z.B. gerichtliches Mahnverfahren, Einschaltung Anwalt, usw.) aussichtsreich sind. Gibt es bei ihm etwas zu holen oder greift man einem nackten Mann in die Tasche?
  8. Eine Reservierungsvereinbarung, die nicht notariell geschlossen wurde, hat keinerlei rechtliche Bindung und auch die Reservierungsgebühren müssen auf Verlangen wieder ausgehändigt werden. Da gab es schon etliche Urteile drüber. Ich habe ein einziges Mal eine Reservierungsgebühr bezahlt. Und genau dieser Kauf kam dann nicht zu Stande. Ein Hinweis auf die Rechtslage an den Makler und schon hatte ich meine Gebühr wieder zurück. Ich persönlich halte dieses Vorgehen für den größten Blödsinn überhaupt, gerade weil es keinerlei rechtliche Bindungen gibt. Ich zahle sowas nicht mehr. Aber mich hat auch keiner mehr danach gefragt. Und der, der diese Reservierungsgebühr seinerzeit verlangte, war in meinen Augen ein zwielichtiger Zeitgenosse.
  9. @Erdi Dogruel Den Thread kannst du auch so schließen. Um es abzukürzen: Lass den Mist sein. Das ist nichts für dich. Ich gehe jede Wette ein, dass es sich hier um einen Schwarzbau handelt, den der Verkäufer jetzt vergolden will. Wenn du die Finger davon nicht lassen kannst, lass dir vom Verkäufer eine Vollmacht fürs Bauamt geben, damit du die Bauakte einsehen kannst. Das gleichst du dann mit der Realität ab. Passt es nicht, ist es Schwasrzbau. Wenn du das dann trotzdem kaufen willst, dann ist dir nicht mehr zu helfen.
  10. Für Kapitalgesellschaften dürfte es aber auch nach 10 Jahren so gelten.
  11. Also meine letzte Sanierung hat mich ca. 150 € / qm gekostet. Im Preis waren neue Böden, neue Bäder, Malern/Tapete, ein paar neue Fenster bzw. Glasscheiben, ein paar neue Innentüren, ein paar neue Wohnungstüren, teilweise Deckenabhängung und ein paar andere Kleinigkeiten enthalten. Ich lasse es, so wie @Jb007, alles im einfachen Standard machen. Wer sich in der Perfektion verliert, steckt sehr viel Geld rein, ohne dafür einen Mehrertrag zu erhalten. Oder man hat eine sehr exklusive Mieterklientel, die den Mehrpreis bezahlt. Diese ist dann aber auch in der Vermietung meist sehr anstrengend und kleinlich.
  12. Ich meine damit mein Kaufpreisangebot. Ich besichtige das Objekt und lasse dem Verkäufer/Makler dann innerhalb von 48 Stunden ein schriftliches (per eMail) Angebot zukommen.
  13. Moin @Nordler Also ich halte deinen Gedankengang tatsächlich auch für falsch. Eine 20 Jahre alte Heizung kann morgen hinüber sein oder auch noch in 10 Jahren ohne nennenswerte Probleme wie ein Kätzchen schnurren. Daran festzumachen, dass in zwei oder drei Jahren diese ausgetauscht werden müsste, ist reine Spekulation und absolut nicht zielführend. Und wer weiß, welche schönen Sanierungsmaßnahmen die WEG in drei oder vier Jahren noch so einfallen (Kellertrockenlegung, Treppenhaussanierung, neue Gestaltung des Grundstücks, usw.). Je länger du die 3-Jahres-Frist in die Zukunft verlagerst, desto weniger kannst du überhaupt noch planen. Ich würde eher zusehen, dass der Eigentumsübergang so schnell wie möglich passiert, damit die Frist beginnt zu laufen. Das ist eben das Risiko in einer WEG. Man kann als Minderheitseigentümer nichts bestimmen. Und je größer die WEG, desto weniger kannst du auch Einfluss auf die Entscheidung nehmen. In einer 3er WEG kann man einen der beiden anderen noch vielleicht mit Argumenten oder Sympathie auf seine Seite ziehen. Bei einer 30er WEG ist das schon so gut wie unmöglich. Mein Tipp für dich: Sieh die Steuerthematik als möglichen Bonus und rechne nicht mit einem für dich positiven Ausgang. Dementsprechend musst du das eben auch in deinen Kaufpreis einfließen lassen. Dein oberes Konstrukt wirkt auf den Verkäufer wahrscheinlich eher suspekt und im Zweifel wird er sich gegen dich als Käufer entscheiden. Versetze dich doch in seine Lage. Er will es loswerden und nun soll er noch bis nächstes Jahr weiterhin Eigentümer bleiben, damit du eventuell Steuern sparen kannst? Sobald er einen ernstzunehmenden zweiten Käufer hat, wird er sich eher für den anderen unkomplizierten entscheiden, selbst wenn dieser vielleicht ein paar tausend Euro weniger geboten hat.
  14. Also ich setze meistens Fristen, allerdings erst nachdem mein Angebot bereits eine Weile im Markt ist. Ich suche mir meistens die hässlichen Töchter aus, die halt auch länger am Markt stehen und viel (bisher nicht erkanntes) Potential haben. Dafür gehe ich bei den Kaufpreisen immer in den Keller. Diese Preise wirken zunächst teilweise wie ein Affront für den Verkäufer. Wenn sie jedoch nach einigen Wochen oder Monaten merken, dass sie ihren Wunschpreis nicht durchbekommen, frage ich erneut höflich an (oder werde teilweise auch von den Verkäufern/Maklern nochmal angeschrieben), ob eine Annäherung an meinen Preis möglich wäre. Wenn dann eine gewisse Bereitschaft zu spüren ist, dann setze ich auch eine Frist für mein erneutes Kaufangebot, um dem Verkäufer ein bisschen Druck zu verschaffen. Natürlich setze ich nicht einfach eine Frist, sondern erkläre diese schlüssig. Bei meiner letzten Immobilie habe ich z.B. der Verkäuferseite eine Frist gesetzt und diese damit begründet, dass ich entweder das Haus kaufen möchte oder das EK für umfangreiche Sanierungen meiner Bestandsobjekte verwenden will. Und da sich das ganze bereits über Monate hinzog und einige Sanierungsarbeiten gutes Wetter benötigten (es war Frühjahr), brauchte ich eben eine schnelle Entscheidung. Das schien der Verkäuferseite einleuchtend gewesen zu sein und sie ging auf meinen Preis ein. Übrigens hätte ich diese "Sanierungen" auch bei einem nicht zustande gekommen Geschäft nicht durchgeführt. Ist vielleicht moralisch nicht ganz einwandtfrei, aber ich habe auch keinen Bock mich zum Sanktnimmerleinstag hinhalten zu lassen. Und eine Frist ohne triftige Begründung ist meiner Ansicht nach komplett sinnlos!
  15. Das machst du am Baujahr der Heizung fest? Gibt es denn Probleme mit der Heizung? Ist es eine mit Brennwerttechnik? Warum sollte die in den nächsten drei Jahren und nicht erst in fünf oder sieben Jahren fällig werden? Verstehe deinen Gedankengang nicht wirklich.
  16. Ich persönlich würde genau das Gegenteil behaupten. In meinen Augen ist Leipzig die unattraktivste und überschätzteste Großstadt Deutschlands für Immobilieninvestoren. Wenn ich mir den Leipziger Mietwohnungsmarkt bei Immoscout anschaue, dann sehe ich ca. 4800 (!!!) Mietwohnungsangebote bei einer Einwohnerzahl von grob 590.000. Wenn ich das mit ähnlich großen Städten wie Bremen (570.000 EW, 550 Mietangebote), Hannover (540.000 EW, 600 Mietangebote), Essen (580.000 EW, 1500 Mietangebote) oder selbst Duisburg (500.000 EW, 1200 Mietangebote) vergleiche, dann hat Leipzig ein Mehrfaches an leerstehenden Mietwohnungen. Sicherlich hat Leipzig einen starken Zuzug, aber das Mietwohnungsangebot hat sich trotzdem nicht merklich verringert in den letzten Jahren. Vom Faktor kann man Leipzig am besten wohl mit Hannover vergleichen. Und das spricht Bände. Warum sollte ich also für den gleichen Faktor in Leipzig einkaufen, wo ich mit 4800 anderen freien Mietwohnungen konkurrieren muss, wenn ich zum Beispiel in Hannover lediglich 600 Konkurrenten habe? Leipzig ist ein eindeutiger Mietermarkt und wird es auch noch mindestens für die nächsten Jahre bleiben. Der hohe Faktor ist einfach dem Hype geschuldet und hat in der Höhe keine bzw. nicht genügend substanziellen Gesichtspunkte. Und ob es in 5 Jahren immer noch so starken Zuzug gibt, steht auf einem ganz anderen Blatt.
  17. Da bin ich voll bei dir. Daher ist sein Blog so wertvoll und auch erfolgreich. Es ist aber ein himmelhoher Unterschied, ob man in einem Blog aufzeigt, was und wie man es macht oder in einem Coaching einem Schüler erzählt wie es angeblich geht. Alex lebt aus der Substanz seines hohen Einkommens (Gehalt + Blogeinnahmen) und das erlaubt es ihm diese Fehler machen zu können, ohne dass er gleich pleite geht. Einem Normalverdiener ist dieses Privileg jedoch nicht vergönnt und kostet im schlimmsten Fall die gesamte finanzielle Existenz. Auch Alex würde bei Fortsetzung seines Weges, also den Zukauf weiterer gleichgelagerter Immobilien, Schiffbruch erleiden. Weil ab einer bestimmten Größe kann er die Fehler einfach nicht mehr mit seinem Einkommen ausgleichen. Er zieht ja momentan schon die Notbremse, weil er selbst merkt, dass sein Immobilienportfolio auf sehr wackeligen Beinen steht. Momentan ist der Markt noch auf seiner Seite und er könnte wahrscheinlich viele Immobilien mindestens zu dem Preis verkaufen, zu denen er sie gekauft hat. Hier sind aber noch keine Kaufnebenkosten, Zinszahlungen und Vorfälligkeitsentschädigungen einkalkuliert. Wenn der Markt jedoch dreht und die Preise gehen zurück, hat er ein richtig großes Problem > hohe Beleihung, sinkender Immobilienwert, kein (oder maximal nur sehr geringer) realer Cashflow wären eben keine guten Voraussetzungen.
  18. Genau das gleiche habe ich ihm auch gesagt. Zu hohe Preise in zu schlechten Lagen. Es ist nicht verwunderlich, dass er mit Leerstand kämpft und sogar nun scheinbar auch Mieten nach unten anpassen muss, um überhaupt Mieter zu finden. Er kauft ja nicht direkt Leipzig, sondern unbeliebte Randbezirke oder noch weiter draußen. Dazu hat er nun auch noch einen der schlechtesten Standorte (im Bezug von Faktor zur Standortqualität) dazugenommen, nämlich Chemnitz. Und selbst in Chemnitz geht er auch noch in die schlechten Lagen (Sonnenberg), in denen der Leerstand sowieso schon extrem hoch ist. Das sind einfach leichtsinnige Anfängerfehler. Aber im Grunde macht er genau das, was bei Immocation bei z.B. "Alex kauft ne Bude" propagiert wird: Such dir einen 6-8% Stadtteil und alles wird gut. Aber dass dieser 6-8% Stadtteil vor ein paar Jahren ein 15 % Stadtteil war, der auch das Risiko dementsprechend realistisch darstellte, wird nicht gesagt. Und das Risiko ist seit dem ja auch nicht wirklich kleiner geworden. Dementsprechend kauft man sich hohes Risiko zu einer (wenn überhaupt) Minirendite ein. Das ist einfach unklug und vor allem gefährlich! Ich finde Alex und seine Offenheit ebenfalls sympathisch. Vielleicht kommt er auch noch mit einem blauen Auge davon. Ich wünsche es ihm! Dass er aber irgendwelche Anfänger coacht, halte ich für sehr verantwortungslos! Jemand, der seinen eigenen Bestand nicht mal im Griff hat und dazu auch noch solche Fehler macht, sollte nicht noch anderen sein "Wissen" beibringen. Aber auch das habe ich ihm bereits gesagt.
  19. Hallo @Tedaro Also ich kann dir nur von meinen Erfahrungen berichten. Ich habe mir vor ca. 7,5 Jahren ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung gekauft. Der Kredit war für das gesamte Objekt. Es bestand keine Aufteilung mittels Teilungserklärung. Die Einliegerwohnung hatte ich an ein Ingenieursbüro vermietet. Die Abschreibung für die Einliegerwohnung und den Anteil des Kredites wurde über die qm-Fläche berechnet. Gesamtfläche war 230 qm, davon 60 qm Einliegerwohnung. Also wurde sowohl die Gebäudeabschreibung als auch die Kreditsumme ins Verhältnis zu den vermieteten 60 qm gesetzt und abgeschrieben. Das Finanzamt hat das so akzeptiert.
  20. Dieser Absatz zeigt mir, dass du es nicht verstanden hast. Warum das so ist, musst du für dich selber herausfinden. Die 6% Rendite stellt eben in keiner Weise das Risiko dar. Es ist total verzerrt worden in den letzten Jahren. Denn am selben Standort konntest du vor 2, 3 Jahren locker 10% Renditen einfahren. Und ein paar Jahre davor 15 %. Nach deiner Denkweise müsste das Risiko also gesunken sein, weil es ja weniger Rendite gibt. Aber genau das Gegenteil ist der Fall. Das Risiko steigt, u.a. weil der Überschuss weniger wird (zeitgleich aber die Kosten steigen) und z.B. die politischen Begebenheiten (Mietendeckelung, Umlagefähigkeit von bestimmten NK, neue Grundsteuerberechnung, usw.) schwieriger werden. Du hast vielleicht die ganzen vorgepredigten Faktoren für einen guten Standort (Unistadt, positive Bevölkerungsentwicklung, große Arbeitgeber, Bla und Blub) drauf, du kannst aber anscheinend die Marktmanipulation durch EZB und Politik nicht richtig einordnen. Und daher hast du ebenfalls ein verzerrtes Bild auf die momentanen Begebenheiten, wahrscheinlich auch, weil du keine Erfahrungen in dem Bereich hast. Und das ist eine Sache, die ich eben anprangere. Es werden nur die Standardhinweise gegeben: Guter Standort, Wohnung muss sich von selbst tragen, usw. Es wird aber in der Regel nicht darauf hingewiesen, dass zur Zeit die Risiken steigen, obwohl die Renditen fallen! Zur Zeit sollten nur Leute kaufen, die genau wissen, was sie tun. Das war vor ein paar Jahren noch ganz anders. Es gibt eben einen durchaus großen Unterschied zwischen einer Excel-Tool-Berechnung und der Wirklichkeit. Schau z.B. mal auf dem Blog von @Alexander Raue. Er dokumentiert sehr gut, was er vorher dachte zu erwirtschaften und was letztendlich dabei rumkommt. Da schlackern dir die Ohren! Manch einer mit normalem Gehalt wäre da schon pleite gewesen.
  21. In der Masterclass scheint dieses Forum ein Diskussionsbestandteil zu sein 😀
  22. Hallo @Luka51 eine interessante und nicht ganz einfach zu beantwortende Frage. Ich habe das hier gefunden. Vielleicht hilft es dir weiter.
  23. Von Tür zu Tür gehen und nach dem Eigentümer bzw. dem Vermieter fragen. Je nach Größe der WEG kann es aber auch ein ziemich langer Weg werden.
  24. Da braucht es doch keine Projektentwickler oder Strukturvertriebler mehr. In Berlin wird ja schon seit einiger Zeit mehr als Faktor 20 bezahlt und die zukünftige Wertsteigerung schon mal einkalkuliert. Die würde ich ebenfalls zu den Dummen zählen, also eigentlich fast alle, die in den letzten 1-2 Jahren gekauft haben!
  25. Da musst du aber ganz viele EBK vermieten, damit sich die zweite GmbH lohnt.
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