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Immopreneur.de | Community

Eduard H.

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Everything posted by Eduard H.

  1. Das bloße Halten/Kaufen von vermieteten Gewerbeeinheiten hat rein gar nichts mit einer möglichen gewerblichen Infizierung zu tun. Kannst ja mal nach gewerblichen Grundstückshandel googeln (oder auch hier suchen), um zu erfahren, wann du dich "infizieren" kannst.
  2. Ich bin kein Steuerberater, aber nach meiner Einschätzung handelt es sich hierbei eindeutig um Herstellungskosten, die über 50 Jahre abzuschreiben sind. Du schaffst ja neuen Wohnraum, wenn ich das richtig verstanden habe.
  3. Also wenn du strafrechtlich angezeigt worden wärst, hättest du das mitbekommen. Dir müsste dann die Gelegeneheit gegeben werden dazu Stellung zu nehmen. Außerdem muss dir dann ein Tatvorwurf gemacht werden. Das sind verpflichtende Maßnahmen nach der Strafprozessordnung. Ansonsten gebe ich den Vorrednern ein stückweit recht. Manchmal muss man sich in der dunkelgrauen Zone bewegen, um Gerechtigkeit zu bekommen. Man muss für sich selber nur klar machen, welche Konsequenzen das haben kann und ob die Vorteile überwiegen bzw. aussichtsreich sind. Alles eine Frage der Abwägung. Zum Thema: Ab einer gewissen Bestandsgröße, ich würde hier pauschal mal 5-10 vermietbare Einheiten nehmen, finde ich solche Versicherungen komplett unnötig. Ist man vollkommener Anfänger und kauft sich seine erste Butze, in der auch noch ein zwielichtiger Mieter haust, könnte man darüber nachdenken. Für mich käme es nicht in Frage. Bis auf eine Gebäudeversicherung und Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht habe ich keine immospezifischen Versicherungen. Beide Versicherungen decken mögliche Schäden ab, die mich ruinieren oder äußerst empfindlich finanziell treffen könnten. Und nur sowas decke ich auch mit Versicherungen ab. Alles andere regele ich mit Rücklagen.
  4. Dann nochmal die Frage an dich: Wo steht das für eine Rechnungsdublikaterstellung/-versendung? Ich würde den o.g. Paragraphen dafür als einschlägig sehen und das ist eine Kann-Bestimmung, also danach dürfen sie es faktisch eben doch bei sowas selber entscheiden. Mir geht es hier nicht um den niedrigen Betrag und ob man sowas überhaupt reklamieren sollte oder nicht. Ich denke aber (und das deutet auch der oben zitierte Paragraph an), dass diese pauschalen Aussagen, dass Notare bei allem und jeder Tätigkeit streng nach Tabelle abrechnen müssen, nicht richtig ist und sehr wohl ein Spielraum bei gewissen Tätigkeiten für Notare besteht. Ich kann natürlich falsch liegen, daher frage ich hier bei den Leuten nach der Quelle der Aussage, die das so pauschal behaupten.
  5. Hallo @Dahfab90 Also ich finde diese ganzen Kontenspielchen ein bisschen lächerlich. Ich sehe den Sinn darin absolut nicht, ständig Geld von einem Konto auf das nächste zu transferieren, um eine angebliche Finanzkraft auf mehreren Konten vorzugaukeln. Ich glaube das hatte Alex Fischer mal in seinem Buch oder auf YT erwähnt und seit dem hört man das ab und zu mal. Ich kann mir nicht vorstellen, dass es irgendetwas bringt. Ich habe diesen Blödsinn zumindest nicht gebraucht. In meinen Augen muss man auch nicht bei mehreren Banken "bekannt" sein. Wenn man eine gute Bonität hat, ist es den Banken recht egal, ob du ein Konto mit Guthaben bei denen hast. Da geht es alleine um den Deal. Ich habe noch keinen einzigen Deal mit meiner "richtigen" (also da, wo ich meine ganzen Geldeingänge habe) Hausbank gemacht. Dafür habe ich aber bereits quer Beet alle größeren Banken durch, bei denen ich vorher ein unbeschriebenes Blatt war. Als Programmierer verdienst du ja ganz gut und hast solche Spielchen doch gar nicht nötig. Einfach mehr einnehmen als ausgeben und alles ist gut.
  6. Gibt es eigentlich jemanden, bei dem der Makler auf diesen Volle-Provision-Mist eingegangen ist? Also ich habe das früher ein paar Mal probiert und immer nur verständnisloses Kopfschütteln erhalten. Seit dem lasse ich schön die Finger davon. In meinen Augen rücke ich mich als Geschäftspartner und den Makler selber in einen zwielichtigen Bereich. Das hat immer einen Beigeschmack. Ich kann mir nicht vorstellen, dass einer von den großen bundesweiten oder auch großen regionalen Maklern darauf eingeht. Bei einem dubiosen Hinterhofmaklern mit einem zerknitterten Sakko und einem 20 Jahre altem Volvo kann man damit vielleicht punkten. Aber darüber hinaus? Die Gefahr, dass so meine gute regionale Reputation als Investor bei regionalen Maklergrößen in ein schlechtes Licht gerückt wird, ist eindeutig gegeben. Das ist es mir einfach nicht wert. Und dann auch noch bei mutmaßlich schlechten Erfolgsquoten. Muss aber jeder selber wissen.
  7. Kannst du da eine genaue Quelle für nennen? In der Kostenordnung steht im § 152 z.B. Hierrunter würde ich eine solche Erstellung eines Rechnungsduplikats subsumieren. Und das wäre eine Kann-Vorschrift. Er muss also für diese Arbeiten kein Entgelt erheben.
  8. Also wenn ich ein Dublikat einer Rechnung von MediaMarkt haben will, dann bekomme ich diese und zwar ohne einen Cent dafür zu bezahlen. Genau so habe ich das schon bei meinen Stadtwerken, Energieversorger und diversen anderen Rechnungsstellern gehabt. Ich denke, dass eine Rechnungsstellung bei einer eMail-Versendung eines Dublikates, eher die Ausnahme als die Regel ist. Die Stadt hat mir mal für ein Dublikat einer Gewerbeanmeldung Gebühren berechnet. Allerdings haben sie das vorher auch ganz klar kommuniziert. Also so naiv kann der @Mario Wehm gar nicht gewesen sein.
  9. @Catteneo So einfach ist es dann doch nicht zu beantworten, zumindest nicht mit den Informationen, die du hier bereitgestellt hast. Was ist das für eine Wohnung? Renditeobjekt, Eigennutz oder Mischnutzung (bei Mischnutzung: wie ist die Konstellation genau)? Verkauf aus dem Privatbestand oder aus einer Kapitalgesellschaft? Welche Kosten kannst du dem Gewinn gegenüberstellen?
  10. Bin zwar jetzt nicht @Andreas, aber amerikanische, britische, etc. Aktien kaufen, z.B.
  11. Ich handhabe es nach der Maßgabe: Alles, was mich ruinieren kann, versichere ich. Bei Immobilien sind das Wohngebäudeversicherung und Vermieterhaftpflicht. Anwaltskosten ruinieren mich nicht, daher versichere ich das auch nicht. Das kann allerdings am Anfang bei Junginvestoren, die kaum EK haben, schon Sinn machen. Sowas wie Mietausfallversicherung halte ich für vollkommen unnötig. Wer sich mal die Versicherungsbedingungen durchgelesen hat, wird feststellen, dass hier nur ein ganz enger Korridor besteht, in denen die Versicherung überhaupt zahlt. Nicht sofort abgemahnt, nicht sofort nach zwei vollen Mietrückständen fristlos gekündigt und schon kann sich die Versicherung herauswinden. Und genau für solche Fälle sollte eigentlich eine solche Versicherung sein, für Anfänger, die eben nicht sofort wissen, was sie zu tun haben.
  12. Das ist natürlich ein berechtigter Einwand. Daher ist eine vorausschauende Planung und die Abwägung der Vor-/Nachteile wichtig. Wenn voraussichtlich viel und vor allem kostenintensiv modernisiert werden muss, macht es u.U. tatsächlich Sinn mit normalen Mietverträgen zu arbeiten. Andererseits muss man natürlich auch etwas haben, was auch umlagefähig ist. Einige kostenintensive Maßnahmen, wie z.B. Streichen der Fassade oder die bloße Neueindeckung des Daches kann man ja sowieso nicht umlegen. Andere Maßnahmen, wie z.B. Badmodernisierungen, bieten sich eh erst nach Mietende an. Auch kann man z.B. den Austausch von Fenstern in die Zeit des Leerstands legen. Am Ende bleiben dann nicht mehr ganz so viele Maßnahmen übrig. Mir fallen auf Anhieb nur Fassadendämmung, Anbau von Balkonen und Austausch der Zentralheizung ein, die signifikant kostenintensiv wären. Sowas wie Installation eines Aufzuges ziehe ich erst gar nicht in Betracht, weil es in meiner Welt nicht vorkommen wird. Und dann muss man auch noch abwägen, was es letztlich an Mieterhöhung einbringt. Wenn ich in den kommenden 10 Jahren ein paar umlegbare Modernisierungsmaßnahmen durchführen muss/will, die mir pro Wohneinheit 5% Mehrmiete bringt, dann würde ich das vollkommen vernachlässigen, denn im gleichen Zeitraum werde ich voraussichtlich durch einen Indexmietvertrag ca. 15-20 % Mietsteigerung (und zwar ohne irgendwelche Vergleichswohnungen, Gutachter, Gerichte) einfahren. Mir ist bewusst, dass Modernisierungsmieterhöhungen zusätzlich zu den normalen Mieterhöhungen anfallen würden. Aber auf der anderen Seite hätte man für die 5 % dann einen u.U. exorbitanten Mehraufwand. Und wenn man dann auch noch Gutachten erstellen lassen muss, sinkt die tatsächliche Mieterhöhung nochmal signifikant oder geht sogar auf einer 10-Jahressicht ins Negative. Ich schreibe natürlich aus Sicht eines Immobilieninvestors, der nur MFH im Bestand hat. Bei ETW in nicht durch Mehrheit kontrollierten WEG sieht die Sache schon wieder etwas anders aus. Da ist eine Planung nur sehr eingeschränkt möglich. Aber dieses "Problem" habe ich persönlich eben nicht.
  13. Ich investiere an zwei Standorten. Einer hat einen Mietspiegel, der andere nicht. Dort wo kein Mietspiegel ist, mache ich immer einen Indexmietvertrag. An diesem Standort werden Mieten in Höhe von ca. 5-7 € (je nach Lage und Zustand auch mal 4,50 oder bei Neubau 10 €). Aber an diesem Standort, obwohl hier die Nachfrage nach Mietwohnungen sehr hoch ist, explodieren die Mieten nicht. Und sie sind auch in den letzten 10 Jahren nicht explodiert. Hätte ich also vor 10 Jahren einen normalen Mietvertrag hier abgeschlossen, müsste ich mich ständig mit Vergleichswohnungen und mit nicht einsichtigen Mietern herumschlagen. Aktuell versuche ich an diesem Standort drei Mieterhöhungen nach MFH-Erwerb mit Vergleichsmieten durchzuführen. Einer hat direkt zugestimmt, die anderen beiden zögern. Wenn sie nicht zustimmen, kann ich sie nicht verklagen, weil meine Mieterhöhung nicht gerichtsfest ist (Vergleichswohnungen kommen teilweise über Immoscout), weil ich nicht genügend vergleichbare Wohnungen im eigenen Bestand habe und die Hausverwaltungen hier teilweise ihre Daten nicht herausgeben bzw. diese ungenügend sind. D.h. ich muss dann ein Gutachten erstellen lassen und dann erneut ein Mieterhöhungsverlangen auf dieser Grundlage vorlegen. Das kostet enorm viel Geld und Zeit für das bisschen Mieterhöhung. Bei Indexmieten ist alles geregelt und sehr transparent. Da kann sich kein Mieter herausreden. Ich hatte es auch noch nie, dass sich da ein Mieter quer gestellt hatte. Was ich damit sagen will: an Standorten, wo es keinen Mietspiegel gibt, sind meiner Meinung nach nur Indexmieten oder Staffelmieten praktikabel. Normale Mietverträge sind bei Mieterhöhungen ein Horror und kosten sehr viel Geld und Zeit. Und man muss auch noch mal festhalten, dass es an den meisten Standorten abseits der Großstädte keine qualifizierten Mietspiegel vorhanden sind.
  14. Warum schreibst du denn auf englisch? Was ist denn deine Zielgruppe für die Artikel? Ausländische Investoren? Wenn das so wäre, verstehe ich allerdings nicht, dass du auf eine deutsche Landingpage verlinkst. Ist für mich absolut nicht schlüssig. Spannend in welcher Hinsicht? Dort zu investieren? Zumindest Leipzig sehe ich unter diesem Gesichtspunkt nicht als spannender an. Die Faktoren sind da fast auf Berliner Niveau angekommen, jedoch ist der Leerstand sehr viel höher, sogar deutlich höher als in den meisten B-/C-Städten. Leipzig ist für mich die zur Zeit überbewertetste (Groß-)Stadt Deutschlands.
  15. Ich beachte schon seit einiger Zeit die ganzen tollen Voraussagen nicht mehr. Und jeder, der sich darauf bezieht, muss sich im Klaren sein, dass das Kartenhaus leicht zusammenbrechen kann.
  16. @Neuling86 Was steht denn genau im Mietvertrag? Stell ihn doch mal hier anonymisiert rein, um es besser beurteilen zu können. Grundsätzlich hat @Kalle recht, jedoch nur, wenn es nicht gegen das Gesetz verstößt. Daher ist es essentiell zu wissen, was genau im Mietvertrag steht.
  17. Eduard H.

    Mieterhöhung

    2. Spalte (VPI insgesamt) ist die für dich wichtige Und falls es noch weiter zurückliegen soll, dann gehe hier drauf und gehe auf "VPI nach Monaten ab 1991"
  18. Ich erkläre es dir gerne nochmal: Im ersten Absatz habe ich angemerkt, dass seine fristlose Kündigung scheinbar unwirksam ist, somit besteht der Mietvertrag rechtlich gesehen erstmal weiter. Daraus ergibt sich, dass ich finanzielle Nachteile, die mir durch eine Neuvermietung entstehen, von ihm wiederholen kann. Nennt sich Schadenersatzanspruch. Denn wäre die fristlose Kündigung rechtmäßig, hätte ich auch keinen Schadenersatzanspruch, selbst wenn die Wohnung danach 10 Monate leer steht. Das ist der wichtige Unterschied. Und das sollte man zu erst prüfen (lassen). Ich muss aber auch nicht 12 Monate warten, um neu zu vermieten. Eine Möglichkeit wäre, ich kündige ihm fristlos, sobald zwei Monatsmieten Rückstand bestehen und vermiete neu. Ist unproblematisch, da der Mieter die Wohnung bereits aufgegeben hat. Oder ich mache einen Aufhebungsvertrag mit der Klausel, dass der Altmieter jeden finanziellen Nachteil ausgleichen muss. Der zwischenzeitliche finanzielle Nachteil wird von ihm respektive seiner Freundin eingetrieben werden. Natürlich habe ich dann keinen Anspruch auf die vollen 12 Monate Mietzahlung, aber ich habe den Anspruch auf Schadenersatz! Und wenn dann die Wohnung nachvollziehbar 5 Monate nicht vermietet werden kann (wenn z.B. schwieriger Mietermarkt herrscht) oder die Miete gekürzt werden muss und ich dadurch finanzielle Nachteile erleide, dann kann ich das Geld sehr wohl vom Altmieter eintreiben, selbst wenn das Mietverhältnis nicht mehr besteht.
  19. Du ziehst meine Aussage aus den Kontex heraus. Ich habe im ersten Absatz dargelegt, dass seine fristlose Kündigung offenbar ungültig ist. Ergo hat er sich weiterhin an den Vertrag zu halten. Daraus ergeben sich evtl. Schadenersatzansprüche, welche ich im zweiten Absatz erwähnt hatte. Im zweiten Absatz habe ich dargelegt, was ich persönlich machen würde, sprich neu vermieten. Und wenn ich entgangene Mieteinnahmen habe, weil der Mieter sich nicht an Vertragsbedingungen gehalten hat, kann ich das sehr wohl versuchen bei dem Mieter einzutreiben, weil der Mieter Vertragsbruch begangen hat und mir dadurch evtl. ein finanzieller Schaden entstanden ist. Ob es Sinn macht, ist eine andere Frage. Dazu kenne ich den Mieter, seine Freundin und deren finaziellen Verhältnisse nicht.
  20. Hallo @FoFo Zurück willst du ihn nicht haben, also bleibt dir doch nichts anderes übrig, als einfach neu zu vermieten. Reisende soll man grundsätzlich nicht aufhalten und besonders nicht nach so kurzer Mietdauer. Wer weiß, wie der sich sonst noch als Mieter entwickelt hätte. Die fristlose Kündigung wegen neuer Arbeitsstelle, wegen der nicht funktionierenden Klingel oder des Abflussproblems, bekommt er natürlich niemals durch. Somit muss er sich an die Mindestmietdauer halten. Ich würde einfach neu vermieten. Hast du finanzielle Nachteile gegenüber des alten Mietverhältnisses, würde ich das zunächst mit der Kaution verrechnen. Wenn die Kosten höher sind, musst du halt abwegen, ob weitere Schritte (z.B. gerichtliches Mahnverfahren, Einschaltung Anwalt, usw.) aussichtsreich sind. Gibt es bei ihm etwas zu holen oder greift man einem nackten Mann in die Tasche?
  21. Eine Reservierungsvereinbarung, die nicht notariell geschlossen wurde, hat keinerlei rechtliche Bindung und auch die Reservierungsgebühren müssen auf Verlangen wieder ausgehändigt werden. Da gab es schon etliche Urteile drüber. Ich habe ein einziges Mal eine Reservierungsgebühr bezahlt. Und genau dieser Kauf kam dann nicht zu Stande. Ein Hinweis auf die Rechtslage an den Makler und schon hatte ich meine Gebühr wieder zurück. Ich persönlich halte dieses Vorgehen für den größten Blödsinn überhaupt, gerade weil es keinerlei rechtliche Bindungen gibt. Ich zahle sowas nicht mehr. Aber mich hat auch keiner mehr danach gefragt. Und der, der diese Reservierungsgebühr seinerzeit verlangte, war in meinen Augen ein zwielichtiger Zeitgenosse.
  22. @Erdi Dogruel Den Thread kannst du auch so schließen. Um es abzukürzen: Lass den Mist sein. Das ist nichts für dich. Ich gehe jede Wette ein, dass es sich hier um einen Schwarzbau handelt, den der Verkäufer jetzt vergolden will. Wenn du die Finger davon nicht lassen kannst, lass dir vom Verkäufer eine Vollmacht fürs Bauamt geben, damit du die Bauakte einsehen kannst. Das gleichst du dann mit der Realität ab. Passt es nicht, ist es Schwasrzbau. Wenn du das dann trotzdem kaufen willst, dann ist dir nicht mehr zu helfen.
  23. Für Kapitalgesellschaften dürfte es aber auch nach 10 Jahren so gelten.
  24. Also meine letzte Sanierung hat mich ca. 150 € / qm gekostet. Im Preis waren neue Böden, neue Bäder, Malern/Tapete, ein paar neue Fenster bzw. Glasscheiben, ein paar neue Innentüren, ein paar neue Wohnungstüren, teilweise Deckenabhängung und ein paar andere Kleinigkeiten enthalten. Ich lasse es, so wie @Jb007, alles im einfachen Standard machen. Wer sich in der Perfektion verliert, steckt sehr viel Geld rein, ohne dafür einen Mehrertrag zu erhalten. Oder man hat eine sehr exklusive Mieterklientel, die den Mehrpreis bezahlt. Diese ist dann aber auch in der Vermietung meist sehr anstrengend und kleinlich.
  25. Ich meine damit mein Kaufpreisangebot. Ich besichtige das Objekt und lasse dem Verkäufer/Makler dann innerhalb von 48 Stunden ein schriftliches (per eMail) Angebot zukommen.
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