Eduard H.

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Über Eduard H.

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  • Geburtstag 18.12.1979

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  1. So ein Haus würde ich grundsätzlich nur sehr ungerne kaufen und erfordert eine besondere Prüfung aller Gewerke. In den 50ern wurde viel wieder aufgebaut und das meistens mit minderwertigen Materialien und durch unqualifizierte (Laien-) Bauarbeiter, weil einfach kein Geld nach dem 2. WK da war und der Bedarf an Wohnungen durch die Zerbombungen der Städte groß war. Ob das auch auf dieses Haus zutrifft, muss man eben prüfen. Beim feuchten Keller muss man sehen, wann das Haus ursprünglich gebaut wurde. Um die Jahrhundertwende war es nichts Ungewöhnliches, dass die Keller feucht waren. Das war so auch gewollt. Die stehen auch schon mindestens ein Jahrhundert und werden wahrscheinlich auch noch ein weiteres Jahrhundert stehen bleiben. Wenn da keine gravierenden Risse im Mauerwerk sind, ist es grundsätzlich erstmal nicht so tragisch. Wenn da natürlich dauerhaft Wasser im Keller steht, sieht es schon anders aus. Das sollte auch bei so einem Haus nicht der Fall sein. Auch das Thema Bleirohre könnte hier vielleicht noch akut werden, wenn die Leitungen seit den 50ern nicht erneuert wurden. Hast du das schon geprüft oder ist da was bekannt? Wenn das tatsächlich der Fall ist, dann musst du es definitiv einkalkulieren. Das alles zu erneuern wird nämlich über kurz oder lang auf dich zukommen. Also als erstes Objekt finde ich das Haus jetzt nicht so geeignet. Viele Baustellen mit viel Potential zur Geldverbrennung. Der Preis muss herausragend gut sein, damit man sich das antun sollte oder man hat wirklich Ahnung von den meisten Gewerken, was bei dir ja nicht der Fall zu sein scheint. Und mit herausragend meine ich jetzt nicht 5000 Euro unter Marktwert.
  2. Also ich kenne keinen einzigen in meinem Freundes-, Bekannten- und Verwandtenkreis, der sowas mit 30+ machen würde. Ich lege aber auch keinen Wert auf Proleten in meinen sozialen Kreisen. Das scheint bei dir anders zu sein.
  3. Eduard H.

    Selbstbewohnte Immobilie verkaufen

    @ekki54 Du hast recht, ich war auf dem Holzweg. "Mein" Fall wäre nur, wenn er die Immo auch mal vermietet hätte. Hatte ich falsch in Erinnerung. Gibt es da nicht trotzdem noch Hürden, selbst wenn ich es komplett selbst bewohnt hatte? Sonst könnte ich ja auch ein Haus legal steuerfrei flippen, indem ich mir ein Haus kaufe, dort mich anmelde und wohne für die Zeit der Sanierung und dann wieder nach ein paar Monaten veräußere. Das ist für mich reine Theorie, sowas habe ich noch in keinster Weise selber benötigt.
  4. Eduard H.

    Selbstbewohnte Immobilie verkaufen

    Ist so pauschal gesagt falsch meiner Meinung nach.
  5. Eduard H.

    Selbstbewohnte Immobilie verkaufen

    Kommt auf den "wichtigen privaten Grund" an und ob du deinem Finanzamt das glaubhaft rüberbringen kannst. Wann hast du die Immo denn gekauft? Durchgehend selbst bewohnt? Es würde z.B. auch schon reichen, wenn der Erwerb im Dezember 2017 und der Verkauf nun im Februar/März 2019 wäre, um die selbstgenutzte Immo steuerfrei veräußern zu können. Es zählen nämlich nur die Kalenderjahre und nicht die tatsächliche Anzahl an vollen Jahren. Somit kann man bei günstiger Konstellation theoretisch nach 1 Jahr und 2 Tagen steuerfrei veräußern. Ansonsten frag doch direkt dein FA. Die werden es dir sicherlich besser beantworten können, als irgendeiner von uns.
  6. Nein, der Kaufpreis ist hier entscheidend und nicht irgendein Gutachterwert nach 3 Jahren. Das BMF hat ein Berechnungstool, mit dem du den Gebäudeanteil vom Kaufpreis kalkulieren kannst. Unter dem Link ist auch eine Anleitung hinterlegt. Ist alles recht simpel zu berechnen. Ich würde vorschlagen, dass du dich damit erstmal beschäftigst.
  7. Eduard H.

    MFH mit mehreren Etagen Gasthermen?

    Also ich würde die Gasetagenheizungen zumindest nicht schon mit voreilendem Gehorsam gegen eine Zentralheizung auswechseln, wenn die momenaten Etagenheizungen, wie von @Senkrechtstarter35 beschrieben, "aktuellerem Datums" sind. Selbst wenn @Jb007 recht behält, was ich mir schon gut vorstellen kann, wird es sicherlich lange Übergangsfristen geben. Es wird dann wahrscheinlich ähnlich wie bei der Pflicht zur Umrüstung auf Brennwert aussehen. Aber wie schon @Jb007 sagte, würde ich definitiv schon mal die Kosten für die Heizungsumrüstung auf dem Schirm haben, selbst wenn es erst in 10 oder 15 Jahren auf einen zukommt.
  8. Der Gutachterausschuss erhält vom Kaufpreis Kenntnis. Ist für jeden ein Einfaches in die anonymisierte Kaufpreissammlung Einsicht zu nehmen. Somit ist es kein Problem! Man muss ja auch nicht wissen, ob genau dieses Objekt für 10.000 €/qm weggegangen ist, sondern dass überhaupt Objekte mit dem Alter und der Grundstücksgröße für den Preis weggehen.
  9. Eduard H.

    Preisentwicklung ETW bis 2030 lt. Bild

    Das ist falsch. Etwa 60 % der im Markt befindlichen Mietwohnungen werden von Privatvermietern bereitgestellt. Der Rest wird aufgeteilt in die von dir zitierten privaten Immobilienunternehmen, aber auch städtische Wohnungsunternehmen und Genossenschaften. Hier nachzulesen Mit großen Playern meinte ich nicht den absoluten Bestand an Immobilien, sondern den Bestand an Geld. Die Diskussion geht jetzt in die falsche Richtung. Natürlich darfst und sollst du eigene Prognosen für dich machen. Das mache ich auch für meine Standorte individuell. Es geht bei diesem Thema aber darum, dass die ganzen Prognosen a la Einwohnerentwicklung, Mietentwicklung, Immobilienpreise, usw. sowas von Fehlerhaft sind, dass es einfach keinen Sinn macht diese aufzustellen. Dort wird eben nicht jeder einzelne Standort genau beleuchtet, sondern es werden Zahlen aus der Vergangenheit einfach in die Zukunft projeziert. Und dann gibt es eben solche unvorhergesehenen Entwicklungen, wie die Finanzkrise 2008 oder wie seit 2015 mit der Flüchtlingspolitik, die alles durcheinander werfen. Das sind doch auch wieder einfach nur die jetzigen Zahlen in die Zukunft projeziert. Wie kommst du konkret auf 50%? Warum 50% und nicht 60%? Weiterhin geht es bei dieser Betrachtung meistens um die Geringverdiener. Ein gut betuchter Anwalt wird keine 50% seines Einkommens für Miete ausgeben müssen, ein alleinstehender Wachmann wird es wahrscheinlich schon. Die Entwicklung des Anteils der Mietkosten am Nettoeinkommen bei den Geringverdienern ist von 27% in 1993 auf 39% in 2013 gestiegen. Mir liegen leider keine aktuelleren Zahlen vor, jedoch haben sich die Mieten seit 2013 teilweise deutlich in den Ballungszentren nach oben entwickelt. Es ist also davon auszugehen, dass es 2018 auf über 40% gestiegen ist. Hier nachzulesen Ich möchte die Diskussion nun aber auch beenden, weil es zu viel Zeit kostet. Ich denke die Standpunkte sollten deutlich geworden sein und jeder kann es so machen wie er es will.
  10. Naja, mein Tipp ist ja offensichtlich: Du solltest ungefähr wissen, was du tust, bevor du es tust. Und du scheinst ja nicht einmal zu wissen, ob es eben 2000 oder 20000 Euro kostet. Es bringt dir nichts, wenn hier welche schreiben, dass sie es für 3000 schaffen und du nur Angebot für 10000 bekommst, weil alle Handwerker in deiner Gegend voll ausgebucht sind und nur noch zu erhöhten Preisen Aufträge annehmen. Und das sauge ich mir jetzt auch nicht aus den Fingern, sondern alles so schon erlebt. Das kann einen Gewinn in einen Verlust umwandeln. Nichts für ungut aber ich finde dein Vorgehen ziemlich blauäugig. Nur weil F&F momentan in social media so gehyped wird, würde ich es trotzdem nicht ohne Grundkenntnisse machen. Und bei F&F sind die Preise für das fixen elementar. Und ehrlich gesagt bin ich gerade ziemlich verwirrt. "Peter" (der sich als Steffen ausgibt) hat die Frage gestellt und du antwortest auf meine Kritik in Ich-Form? Warum braucht man hier zwei Accounts mit diversen Namen?
  11. Eduard H.

    Preisentwicklung ETW bis 2030 lt. Bild

    Genau die (Immobilienunternehmen) meine ich nicht, sondern reiche Ausländer, die auf der Suche nach Geldanlagen sind, um ihr Geld vor Inflation zu schützen. Im Rahmen der Diversifizierung steckt man eben nicht alles in Aktien. Die wollen auch nicht kurzfristig parken. Nochmal, die andere Seite kauft Bar auf Kralle, die hat dir immer mindestens 4%-Punkte Rendite voraus. Da kann dein Zins noch so günstig sein. Nein, das sagtest du nicht. Du sprachst lediglich von "gutbetuchten Eigennutzern". Aber auch das bringt dich in keine Lage zu sagen, dass in x Jahren die Mieten oder die Preise auf y steigen/sinken. Auch versetzt dich das nicht in die Lage zu sagen, dass bei Summe z eine "natürliche Deckelung" auf die Miete kommt. Wie ich bereits schrieb, ist es momentan noch unvorstellbar, aber weißt du, was in 5 Jahren politisch in Deutschland ist? Kennst du die Gesetze, die in 10 Jahren erlassen werden? Wenn ja, dann kannst du es evtl. vorhersagen, wenn nicht, dann sind es reine Spekulationen ohne Substanz! Vielleicht werden wir keine Luftschutzbunker als Wohnraum vermieten, aber wie kommst du z.B. darauf dich festlegen zu können, bei welchem Prozentsatz des Einkommens die Schmerzgrenze bei Mieten erreicht ist? Wo ist da die Substanz für die Behauptung?
  12. Was ich mich schon mehrfach gefragt hatte: Wie kann man einen F&F Deal überhaupt in Erwägung ziehen, ohne die Preise für die Sanierungs-/Renovierungsmaßnahmen zu kennen? Ich kann doch nicht mit F&F beginnen, wenn ich keine Ahung habe, was mich ein neuer Fußboden, ein neuer Anstrich, usw. kostet. Das ist doch Harakiri!
  13. Eduard H.

    Sonderumlage 10.000 Euro. Alternativ Grundschuldeintrag?

    Ohne die Dachgeschosswohnungen zu kennen, kann man das so pauschal natürlich überhaupt nicht sagen. Es gibt viele Risiken, die sogar zu erheblichen Kosten für den Eigentümer führen können und am Ende keinen Ertrag einbringen (z.B. bauamtliche Rückbauaufforderung aufgrund von nicht genehmigungsfähigen Wohnraum). Dann können mögliche Auflage mit sehr hohen Kosten verbunden sein, sodass der Kauf sich nicht rentieren würde. Auf der anderen Seite müssten auch alle Miteigentümer einer Aktualisierung der Teilungserklärung zustimmen. Ist auch nur einer, der dem nicht zustimmt, ist die ganze Sache hinfällig. Und die ganzen Kosten, die man bis dato reingesteckt hatte, sind eben hauch weg. Also einfach kaufen, legalisieren und verkaufen ist es eben meistens nicht!
  14. Eduard H.

    Preisentwicklung ETW bis 2030 lt. Bild

    Das stimmt einfach nicht und ist allerhöchstens graue Theorie. Du siehst nur deine Microwelt, missachtest aber die großen und finanzstarken (internationalen) Player. Die müssen keine 100% finanzieren, sondern kaufen ganze Häuserblöcke aus der Portokasse, um ihr Geld zu parken. Die müssen eben keine 8-10 % Mietrendite einfahren, um im positiven Cashflow zu bleiben. Ihr Ziel ist es auch nicht ihr Geld zu vermehren, sondern Gelderhalt und Schutz vor der Infaltion. Genau solche treiben die Preise eben auch hoch. Dazu kommen noch die ganzen Naiven, die denken, dass Immobilienpreise nur eine Richtung kennen und kaufen wie blöde irgendwelche ETW zu Eigennutzerpreisen. Auch das ist reine Spekulation ohne Substanz. Schau dir andere Metropolen, wie Paris, New York, San Francisco, Hong Kong, usw. an. Die Mieten liegen dort bei teilweise 50 €/qm. Und was passiert dann? Wenn sich die Bewohner einen bestimmten Standard nicht mehr leisten können, dann wird eben eine Nummer kleiner gemietet. Mit zwei Personen muss man nicht unbedingt in einer 70qm Wohnung leben, 40 tun es dann auch, wenn das Geld knapp wird. Oder man holt sich als Single einen Mitbewohner, um die Miete zu finanzieren. Ich habe eine Dokumentation von einer (ich glaube) chinesischen Metropole gesehen. Dort gab es einzelne fensterlose 5 qm Räume in der Erde (ich glaube alte Luftschutzbunker oder sowas), welche vermietet wurden, damit sich die Krankenschwester oder der Wachmann einen "Wohnraum" leisten konnte. Davon sind wir noch Lichtjahre entfernt und zum jetzigen Zeitpunkt ist es auch gar nicht vorstellbar. Aber ist es unmöglich? Nachtrag: Es war Peking. Und das ist ein Artikel dazu.
  15. Eduard H.

    Preisentwicklung ETW bis 2030 lt. Bild

    Sorry, aber diese Aussage ist ebenfalls schwachsinn! @Jb007 hat es bereits auf den Punkt gebracht. Das ist einfach blindes Tappen im Dunkeln! Das ist genauso blödsinnig wie jedes Jahr die Banken, die Prognosen für den Dax/Dow Jones/NASDAQ zum Jahresende abgeben. Es ist einfach nicht vorhersagbar, egal welche Argumente man aufführt, niemand wird es verlässlich und dauerhaft vorhersagen können! Das ist reiner Blödsinn. Daher habe ich schon seit Jahren aufgehört irgendwelche zukunftsgerichteten Statistiken z.B. Einwohnerprognosen zu vertrauen bzw. diese in meinen Kaufentscheidungen zu berücksichtigen.