Eduard H.

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    Immopreneur
  • Birthday 12/18/1979

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  1. Vor ein paar Jahren habe ich auch mal den Markt in Chemnitz beobachtet. Da konnte man in guten Lagen für 500 €/qm einkaufen, in Sonnenberg für 300 €/qm. Seit dem ist der Leerstand gleich geblieben und die Mieten ebenso, nur der Kaufpreis hat sich verdoppelt. Da würde ich niemals auf jetztigem Niveau kaufen.
  2. Aber wie viel ist dieses "mehr"? Das kannst du doch erst beziffern, wenn du tatsächlich verkaufst. CF kannst du mit Eingang auf dem Konto auf den Cent genau beurteilen. Aber das ist jetzt auch nicht mehr die Ausgangsdiskussion, weshalb ich @KFleischer's Beitrag kommentierte.
  3. Du unterliegst einem Denkfehler. Der Blog von @Alexander Raue gewinnt jeden Tag an Wert. Alleine mit seinen Kennzahlen hat er warscheinlich schon einen Wert im deutlich fünfstelligen Bereich. Sein "Unternehmenswert" steigt ja auch. Vor zwei Jahren war der Wert genau 0. Und wie du richtig festgestellt hast, ist der Cashflow bei dem Blog höher. Also ich bleibe dabei, sein Blog bringt mehr ein als seine Immobilien. Mal davon abgesehen: "etwas einbringen" ist in meinen Augen eine sehr cashflowlastige Aussage. Es inpliziert ja einen Geldzufluss. Eine Tilgung ist nur ein theoretischer Geldzufluss. Dieser wird erst real, wenn ich die Immobilie verkaufe. Cashflow hingegen ist sehr real, den kannst du sofort Investieren oder halt ausgeben.
  4. Ich hate dich nicht um des hatens Willen, sondern weil du oft einfach zu viel Scheiße erzählst. Genau wie gerade oberhalb meines Beitrages. Dein einfaches Gemüt zeigst du viel zu oft in reinkultur. Das ist weder für dich, noch für das Forum hier vorteilhaft. Du hattest mal Besserung gelobt. Davon kann ich leider nicht viel erkennen. Ich bin zumindest schon so weit, dass ich dir deine Art tatsächlich abkaufe. Aber das ändert nichts an der Tatsache, dass da sehr viel Scheiße herauskommt, wenn du hier schreibst!
  5. Junge junge, das ist ja hier voll zur @Alexander Raue Kolumne geworden. Dann will ich auch mal meinen Senf dazu abgeben: Ich halte nicht viel von seinem Vorgehen bei Immobilien. Das habe ich ihm aber auch schon ein paar Mal direkt geschrieben. Am Anfang fand ich das noch relativ spannend, aber seine Einkaufspreise waren und sind viel zu hoch und die Lagen schlechter als er es einschätzt. Auch hat er klare Mängel in seiner Kalkulation, wie es bereits @Andreas anmerkte. Es bringt eben nichts den Maklerfaktor drüber zu legen und dann sich theoretische Einnahmen auszurechnen. Das macht kein seriöser Investor. Auch manche seiner Ansichten bezogen auf Immobilienthemen sind gelinde gesagt haarstreubend. Das sind klare Anfängerfehler. Und genau aus diesen Gründen halte ich es für moralisch fragwürdig, dass er z.B. andere Anfänger coacht und denen die gleichen Fehler quasi beibringt. Er kann es noch mit seinen hohen Einnahmen ausgleichen. Ein Büroangestellter mit 2000 netto geht aber gnadenlos baden mit diesem System. Ich finde, dass man erst eine echte Expertise aufbauen sollte, um diese dann an andere transportieren zu können, so z.B. wie Thomas Knedel. Es spricht ja auch rein gar nichts damit sein Geld zu verdienen, nur nicht wenn man selber quasi keine wirkliche Ahnung hat. Das ist moralisch schon bedenklich! Damit meine ich jetzt nicht seinen Blog an sich, denn dort schreibt er vornehmlich über seine Erfahrungen bei seinen Investments. Das ist vollkommen legitim. Aber wenn man jemanden coacht, dann bringt man ihm ja auch aktiv etwas bei. Und wenn da solche Fehler drin stecken, dann sollte man sowas echt lassen. Es gibt genug andere Felder, die man beackern kann. Sein Expertenstatus ist deutlich höher als seine Erfahrung und sein Wissen über Immobilien. Und das ist eben für andere gefährlich. Auf der anderen Seite bewundere ich ihn, was er mit seinem Blog erreicht hat und wie er die Sache angeht. Er hat seine Nische gefunden - höchste Transparenz bei seinen Investments (was eine Nische in der Nische darstellt) - und baut drumherum eine Einnahmequelle auf. Das ist genau richtig, weil er damit ein Alleinstellungsmerkmal belegt. Damit wird mit zunehmender Bekanntheit zwar wahrscheinlich auch sein Privatleben aufgrund seiner unglaublichen Transparenz leiden, aber ich bin mir sicher, dass er das händeln wird. Dass er jetzt schon mehr Geld mit seinem Blog verdient, als mit seinen Immobilien, liegt einfach daran, dass er bei Immobilien viele teure Fehler macht und bei seinem Blog nahezu alles richtig macht. An seiner Stelle würde ich den Fokus auch ganz klar auf den Blog legen. Ich bin auch nicht der Meinung, dass hier die Themen ausgehen werden. Man findet immer etwas zu erzählen. Man muss ja nicht nur Immobilien vermieten, sondern kann alles mögliche vermieten (bezogen auf den Namen seines Blogs). Da werden die Themen in der immer populärer werdenden Share-Economy nicht weniger, sondern eher mehr. Er ist ein smarter Typ und wird da sicherlich weitere Nebennischen finden und monetarisieren. Sein Ziel finanziell unabhängig zu werden, wird er meiner Ansicht nach sehr schnell schaffen, jedoch anders, als er sich das vor zwei Jahren vorgestellt hatte. Zum eigentlichen Thema: Ich finde, dass es hier nicht DIE Lösung geben kann. Man kann als Investor sowohl Protzer als auch Minimalist sein. Wichtig ist nur, dass man stets mehr einnimmt als ausgibt. Es gibt für beide Seiten genügend Beispiele, dass es mehrere Lebenstile geben kann. Ich z.B. bin kein Typ, der ewig in einer Mietwohnung leben möchte. Ich will einfach meinen eigenen Wohnraum haben, den ich so gestalten kann, wie es mir passt. Ich will mir auch mal eine ausgefallene Reise oder auch mal ein schönes Auto leisten können. Ich will nicht nur am unteren Niveau meiner Möglichkeiten leben. Denn letztlich bringt es mir auch nichts, wenn ich irgendwann mit 5 oder 10 Mio. Euro auf dem Konto sterbe. Ich wähle für mich stets einen Mittelweg. Ich brauche keinen Ferrari und auch kein First Class Ticket beim Verreisen. Ich will aber auch keinen VW Polo fahren und nur Urlaub auf Balkonien machen. Für mich ist nur stets wichtig, dass meine Einnahmen immer höher sind als meine Ausgaben. So wie mein Lebensstil momentan ist, ist er schon nahezu ideal. Viel mehr Geld pro Monat brauche ich nicht zum Ausgeben.
  6. Ich würde Faktor 20 für B&H auch nicht kaufen, egal wo. Fürs Flippen allerdings schon. Man kann ja auch andere Strategien haben, wo sich das rechnet. Aber wenn man das Ding mit 100% Finanzierung kauft, um es 10 Jahre zu halten und in der Zeit womöglich auch noch Geld zuzuschießen, um dann zu hoffen, dass es nach 10 Jahren mehr wert ist, ist eine Spekulation und keine Investition. Darüber muss man sich einfach im Klaren sein. Etwas anderes ist es, wenn man Geld wie Heu hat und sein Geld einfach anlegen muss. Aber davon gibt es hier keinen, soweit ich das weiß. Du machst hier einen Äpfel-Birnen-Vergleich. Eher wäre die Faktor 20 Wohnung in einer A-Lage eine Bruchbude, sonst wäre sie wahrscheinlich bei Faktor 25-30. Also entweder vergleichst du die gleiche Substanz oder es macht einfach keinen Sinn. Und dann würde ich persönlich lieber in C-Lage zu Faktor 10 investieren, wenn meine Strategie B&H ist. Bei F&F sähe das schon anders aus.
  7. Bravo @Kalle Genau so ist es nämlich. Ich hatte noch nie das raus, was ich vorher kalkuliert hatte. Manchmal mehr und öfter auch mal temporär weniger, weil irgendetwas eben nicht so lief, wie ich es mir vorher ausgemalt hatte. Bei "mehr" brauchen wir nicht reden, das ist eben das Bonbon. Aber bei "weniger" wird in den ganzen Hurra-Gruppen a la "mit 7000 € zum Immobilienmillionär" und "6%-Immobilien reichen aus, damit sich die Bude von selbst abbezahlt" wird gerne der Mantel des Schweigens drüber gelegt. Das sind reine Theoretiker mit keiner oder ein bis zwei Immobilien, die wahrscheinlich ihre Bunden vermietet übernommen hatten und bisher noch keine Probleme hatten. Früher oder später kommen aber die Probleme. Das steht fest, wie das Amen in der Kirche! Und wenn man dann nur 6%-Buden hat, kommt das böse Erwachen. Und wenn man sieht, in welchen C-Lagen man heutzutage gerade mal 6%er angeboten bekommt, da schlackern einem die Ohren. Da kann man nicht mal mehr sagen, dass dort die Wertsteigerung quasi vorprogrammiert oder zumindest sehr wahrscheinlich ist. Erst heute ein Angebot für ein Wohnkomplex in Salzgitter mit einer Rendite (natürlich Verhältnis Kaufpreis exkl. KNK und notwendige Investitionen zu JNKM) von 5,9x % gesehen. Und ich bin mir sicher, dass auch dieser Verkäufer/Makler einen Dummen finden wird, der sich eine tolle Rechnung aufstellt. Vielleicht nicht zu 5,9x% aber sicherlich auch nicht deutlich mehr als 6%.
  8. Eduard H.

    Frage zur Höhe der Erbpacht

    Na was meinst du denn zählt mehr? Ein notariell beurkundetes Schriftstück oder ein einfacher nicht bindender Brief eines Anwalts? Wenn du ein bisschen "dirty" (mir fiel jetzt kein besseres Wort ein) bist, dann kannst du es ja so machen, dass du erstmal dem anwaltlichen Schreiben Folge leistest und den niedrigeren Betrag überweist. Der Erbpachtgeber wird sich schon melden, wenn das ein Irrtum war bzw. wenn er diesen bemerkt. Dann kannst du immer noch erstmal auf den anwaltlichen Brief verweisen und im Gegenzug begleichst du einfach die Differenz zwischen Anwaltsschreiben und Urkunde und gut ist. Wenn es auffällt, hast du eine Begründung, wenn nicht, sparst du Geld.
  9. Eduard H.

    Immocation - was ist Eure Meinung dazu?

    Das stimmt! Nur höre ich lieber einem Profi zu und kaufe seine Produkte, da er bereits 20 Jahre Erfahrung hat, als ein paar Studenten, die zusammen 5 oder 6 Buden seit ein paar Jahren besitzen. Falls der Post auf mich bezogen war: Ich habe nichts gegen Immocation. Die sind auch dabei sich durch externe Kompetenzen professioneller aufzustellen. Und das, was sie erreicht haben ist definitiv bemerkenswert. Ich höre aber trotzdem lieber einem zu, der mehr Erfahrung hat als ich und nicht umgekehrt. Und ihr Ansatz ist ja nun wirklich nichts Neues, dass man sagen müsste:"Ok, das ist the next big thing und Immocation ist hier der Pionier". Man kann sich das alles mal anschauen aber die bringen ja auch nichts innovatives zum Vorschein, was mich weiterbringt. Ich finde man sollte sich an Leute halten, die das erreicht haben, wo man selber hin will und nicht an die, die weniger Erfahrung haben als ich und dafür aber besseres Marketing machen können. Denn dann könnte ich auch zu meinem Bank"berater" gehen und ihn fragen, wie ich mein Vermögen am besten anlegen sollte. Aus gutem Grund mache ich das aber nicht >> Ein alter Schulfreund ist Filialleiter einer Sparkasse. Er sagte mir, dass er nicht in Aktien als Altersvorsorge anlegen würde. Das wäre ihm zu riskant. Er hat sich dafür ein Eigenheim gekauft. Selbst redend ist auch, dass er keine einzige vermietete Immobilie hat, denn auch das sei ja viel zu gefährlich. Und die Banken sind voll von solchen "Anlageexperten". Ich bin zwar jetzt ein bisschen abgeschweift, aber der Sinn dahinter ist der gleiche = Such dir Leute, die auf einem bestimmten Gebiet mehr erreicht haben als du!
  10. Ich denke, hier wurde schon alles dazu gesagt. Das Vorhaben wirst du nicht in den positiven Cashflow bringen, wenn deine angenommenen Daten in etwa stimmen. Daher macht es einfach keinen Sinn auch nur einen Gedanken daran zu verschwenden. Wenn du das Grundstück noch nicht mal veräußern willst, dann kann man nicht mal ETW bauen und diese dann an Eigennutzer abverkaufen. Das wäre m.M.n. noch die einzige Chance etwas Gewinnbringendes aus diesem Vorhaben zu ziehen.
  11. Das ist ja ein Millionengrab. Was versprichst du dir davon?
  12. Mein Profiling sagt, dass Menschen, die "öfters" statt "öfter" sagen/schreiben, eher zur Unterschicht zuzuordnen sind...
  13. Eduard H.

    Immocation - was ist Eure Meinung dazu?

    Ich finde, man sollte erstmal hinterfragen, was der Sinn hinter Immocation ist. Immocation ist in meinen Augen keine Plattform, die sich auf die Fahnen geschrieben hat gemeinnützig über das Immobiliengeschäft aufzuklären. Immocation ist ein Businessmodell, welches Immobilien zur Geldschöpfung nutzt. Dabei geht es eben nicht vordergründig darum die Risiken ganz klar zu benennen, sondern die Leute zu annimieren Kurse und Coachings zu kaufen, um sich vermeidlich als Immobilieninvestor zu qualifizieren. Sie suggerieren dabei natürlich, dass sie einen Expertenstatus haben, denn sonst würden sie ihre Produkte nicht verkaufen können. Man muss aber ganz klar sagen, dass die Jungs selber blutige Anfänger sind, die gerade mal zusammen eine handvoll ETW seit wenigen Jahren besitzen. Sie können also gar nicht das Know How haben, um das Immobilienbusiness im Detail zu kennen und dieses richtig einzuschätzen. Und da sehe ich die größte Gefahr für Anfänger, die sich von denen motivieren lassen irgendwelche 6%er in B-C-Lagen zu kaufen. Der Markt ist heute deutlich schwieriger geworden als noch vor ein paar Jahren. Ein Fehlkauf kann große Folgen nach sich ziehen, die die Jungs aber selber gar nicht richtig einschätzen können, da sie keine Erfahrungen haben. Überspitzt gesagt konnte man vor 10 Jahren nahezu jede Bude kaufen und man konnte alles noch hinbiegen, weil die Rendite eine ganz andere war. Da war es nicht schlimm, wenn eine Wohnung mal ein paar Monate leer stand, weil nicht genügend Nachfrage da war oder man ging halt mit dem Mietpreis etwas runter. Man konnte auch mal locker einen Mietpreller aushalten. Es war zwar damals schon nicht so toll, aber es brachte einen finanziell nicht um. Heute sind die Faktoren aber so dermaßen angestiegen, dass Fehler sich sehr viel stärker auf das eigene Vermögen auswirken. Konnte man früher Unvorhegesehenes aus dem Cashflow auffangen, ist das heute bei den niedrigen Renditen nicht mehr drin und man muss zwangsläufig aus den übrigen Einnahmen (meistens eben von seinem Gehalt) oder seinem Vermögen Geld entziehen, um die Probleme zu lösen. Aber wer ist denn der Hauptkunde von Immocation? Es sind in der Regel junge Menschen mit wenig Vermögen, die frisch im Berufsleben sind und daher auch noch keine großen Finanzpolster haben. Und genau für diese kann die Aussage "Ab 6% kann man sich Wohnungen kaufen und der Mieter bezahlt dir die Bude ab." verheerend sein. Vor ein paar Jahren hast du noch in Münster, Düsseldorf, Köln, Berlin, Frankfurt, usw. für 6% Rendite Wohnungen bekommen. Heute ohne Netzwerk fast unmöglich. Also was sagt Immocation? Geht doch ins Ruhrgebiet. In Essen kannst du noch locker 6%er bekommen. Was sie aber nicht sagen, dass 6% in Frankfurt von vor ein paar Jahren in keinster Weise mit einem 6%er heute in Essen Altendorf vergleichbar ist. Es wird nicht aufgeklärt, sondern eher motiviert zu handeln. Das ist ja auch verständlich. Würde man eher auf die Risiken hinweisen, wäre das ganze Konzept nicht erfolgreich. Mittlerweile haben sie sich aber auch ein paar "echte" Experten ins Team geholt. Das ändert aber nichts an der Tatsache, dass es sich bei Immocation um einen Vertriebskanal handelt. Sicherlich kann man da etwas mitnehmen, man sollte aber eben nicht alles einfach so glauben und denken, dass es tatsächlich so einfach ist, wie es dort suggeriert wird. Und genau das denken die ganzen Anfänger: "Ich kaufe mir ein paar Wohnung und bin übermorgen finanziell frei."
  14. Erstens das und zweitens musst dein Mieter dann auch die Asche haben, um das zu bezahlen. Ansonsten zahlt er eben gar nichts und du musst ihn 1 Jahr herausklagen. Bis dahin bist du aber locker pleite und deine Immobilie in der Zwangsversteigerung.
  15. Eduard H.

    Mieterhöhung trotz alter Staffelmietvereinbarung

    Wie lange gehen denn die Staffeln laut Mietvertrag? Während der vereinbarten Staffeln kannst du keine sonstige Mieterhöhung durchführen. Mit einer Ausnahme, wenn du eine Modernisierung als Vermieter selbst nicht zu vertreten hast und diese laut Gesetz durchführen musst (neue Heizung, Dämmung, usw.). Dann darfst du auch die Modernisierung gemäß Gesetz auf die Miete umlegen. Nach Ende der letzten mietvertraglichen Staffel endet der Staffelmietvertrag und wird zu einem normalen Mietvertrag mit allen Möglichkeiten der Mieterhöhung gemäß Gesetz.