Eduard H.

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Über Eduard H.

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    Immopreneur
  • Geburtstag 18.12.1979

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  1. Aber da steckt doch der größte Fehler überhaupt dahinter. Anfänger vergleichen eine Immobilie in Frankfurt mit einer Immobilie in Duisburg. Sie vergleichen eine fertig sanierte Immobilie mit einer gerade mal entkernten Immobilie. Sie schauen auf die Zahlen und denken sich:"wow, ist das ein guter Preis". Und später kommt dann das Erwachen, weil hier 10.000 € fällig werden und dort 15.000 €. Und ja die 35 Jahre alte Heizung muss dann auch noch gewechselt werden. Und die Lage ist auch noch scheiße und die Mieter ebenso. Diese ganze Vergleicherei bringt nichts, wenn die Grundlagen unterschiedlich sind. Wenn man dann an einem Standort vergleichen will, dann bringt es trotzdem nichts, wenn man nur den Maklerfaktor nimmt. Der sagt nichts aus, außer man vergleicht zwei identische Immobilien (identischer Sanierungszustand) und wenn beide mit gleicher Provision verkauft werden. Nur dann kann ich zwei Immobilien an einem Standort vergleichen. Vergleiche ich aber eine privat angebotene Immobilie mit einer Maklerimmobilie mit Außenprovision, wobei das eine Haus saniert und an dem anderen erstmal etwas gemacht werden muss, dann ist der Maklerfaktor der schlimmste Vergleich, den man anstellen kann. Wenn man nicht alle Kosten berücksichtigt, ist ein Vergleich sinnlos. Erst recht ist es sinnlos, wenn ich damit einen Kauf begründen will. Ich würde sogar einen noch höheren Prozentsatz ansetzen, aber genau so ist es!
  2. Ist es nicht egal, wie andere etwas definieren, wenn du innerhalb deiner Strategie eine Messlatte setzen willst? Einen nackten Faktor halte ich für alles andere als aussagekräftig und vergleichbar ist es erst recht nicht. Ich habe bei mir z.B. eine Grenze von 10 % Anfangsrendite unter Berücksichtigung Kaufpreis, KNK und Initialsanierungskosten, um das Haus einmal voll zu kriegen. Darunter kaufe ich einfach keine Häuser. Würde ich aber deine Bewertungskennzahlen nehmen, könnte ich bei so manchen Begebenheiten gar nicht feststellen, ob ein Objekt zu meinen Kriterien passt oder nicht. So z.B. könnte ich quasi jedes sanierungsbedürftige Objekt einkaufen, weil ich nahezu immer im Korridor bliebe. Rechne ich aber die KNK (die ich nun mal zahlen muss) und die Sanierungskosten mit ein, kann das Objekt wieder unwirtschaftlich werden. Das kannst du mit deiner Berechnung nicht feststellen. Ich muss ja nicht die eierlegende Wollmilchsau konstruieren, damit ein anderer Investor weiß, was ich meine. Ich muss doch einfach für mich eine möglichst genaue und authentische Berechnungsgrundlage schaffen, damit ich sehen kann, ob ein Objekt im Rahmen meiner Kriterien liegt oder eben nicht.
  3. Eduard H.

    Den Mietern Laminat Anschaffung erstatten, steuerlich absetzen?

    Das geht bei mir mit einer einfachen Quittung + der Originalrechnung ohne Probleme. Da hatte ich noch nie auch nur eine Nachfrage vom FA. Ich kann natürlich nicht für alle Finanzämter Deutschlands sprechen, aber mit einer Quittung zu arbeiten ist bei uns gängige Praxis. Es kann sogar unter gewissen Umständen ein Eigenbeleg ausreichen.
  4. Eduard H.

    Informatiker 36 sucht Wohnung in Berlin oder Potsdam

    @Matt, du hast bestimmt eine Null zu viel eingetippt, oder? Ansonsten schule ich nochmal schnell um.
  5. @Jb007 Wie du schon richtig schriebst, ist das sehr fraglich, ob es so oder so ähnlich kommt. Das ist ein Gesetzentwurf von den nichtregierenden Grünen. Da kannst du dir sicher sein, dass er so leider nicht durchgehen wird. Besonders die Deckelung bei der Courtage wird sehr schwer durchzukriegen sein. Das wird mit der CDU/CSU wahrscheinlich nicht machbar sein. Halte ich aber auch nicht für notwendig. Das erledigt der Markt von alleine.
  6. Eduard H.

    Pech im Dreierpack

    Denk mal über Pareto nach!
  7. Eduard H.

    Pech im Dreierpack

    Also wenn wir von den gleichen Wertmarken reden (z.B. die von Sanifair), dann irrst du dich. Diese sind mit Hologrammen und Wasserzeichen ausgestattet und eben nicht so einfach zu fälschen. Das macht auch kein Kleinkrimineller mit 5 Stück a 0,50 € Wert. Sowas lohnt sich nur über eine sehr hohe Stückzahl. Ein Kleinkrimineller kauft sich höchstens von den organisierten Banden solche Maken, um diese in Verkehr zu bringen und dadurch von der Arbitrage zu profitieren, er stellt sie aber sicher nicht in seinem Keller aufwendig her. Ich verspreche dir, dass du keine einzige Totalfälschung eines gut gemachten Ausweises erkennen wirst. Das sage ich dir, als einer, der damit zwar nicht täglich aber immer mal wieder zu tun hat. Die App, die du verlinkt hast, ist aber nicht schlecht für den ersten Anhalt. Eine Prüfung darüber hinaus ist aber vergebene Mühe. Schau dir an, was du zuvor geschrieben hast. Das hatte nichts mit Schufa zu tun. Du schriebst etwas von gefälschten Gehaltsnachweisen. Und ich habe daraufhin geantwortet, dass auch das vergebene Mühen sind, weil du niemals auch nur einen Bruchteil davon erkennen würdest. Der großteil deiner Anmerkungen sind einfach nicht praktikabel, weil es entweder detailreiches Spezialwissen erfordert oder zeit- und prüfungsintensiv ist.
  8. Eduard H.

    GÖRLITZ’ ALTER GLANZ : Sanierer gesucht!

    Er hat über Jahre keine Mieter gefunden? Er hat also jahrelang inseriert und da kam keine Rückmeldung oder die Interessenten waren nicht solvent? Das klingt hier eher nach Kopf in den Sand stecken, kein Bock oder keine Ahnung.
  9. Eduard H.

    Maximale Verbindlichkeit gegenüber dem Makler signalisieren

    Ein Zwischending. Ich kalkuliere die Anfangsrendite auf Grundlage des Kaufpreises + NK + evtl. sofort notwendige Sanierung zur JNKM (Ist, bzw. Soll nach sofortiger Sanierung/Neuvermietung). Ich habe zwei Investitionsstandorte (OWL/Niedersachsen), die etwa 55 km von einander entfernt sind. Also diese werden wohl als C-Lage bezeichnet. Aber signifikanten Leerstand gibts hier nicht und Mieten sind denen von Leipzig ähnlich (5-10 € je nach Lage und Zustand). Die Nachfrage nach Wohnraum ist, besonders in einem der beiden Standorte enorm hoch. Und wenn ich den Mietwohnungsanzeigenmarkt bei Immoscout anschaue, dann sind die Verhältnisse bei meinen Standorten deutlich besser als in Leipzig. In Leipzig (ca. 550.000 EW) gibt es über 4500 angebotene Wohnungen. In meinen Standorten: 35.000 EW - 18 Wohnungen und 80.000 EW - 140 Wohnungen. Leipzig ist zwar hoch gehypt und hat stetigen Zuzug, aber eben auch einen enorm hohen Leerstand. Die Preise sind dort nach meiner Auffassung nicht mehr im Lot. Die Spekulation auf Wertsteigerung koppelt sich allmählich vom Bedarf und Mietpreis ab. Das ist meistens ein Zeichen der Überhitzung. 6% Rendite auf Basis einer üblichen Miete würde ich dort sicherlich nicht kaufen.
  10. Was spricht dagegen ein Angebot in der Höhe abzugeben, wo es sich für dich lohnt? Bei niedrigpreisigen Objekten wird oft ein fester Betrag vereinbart, sonst würden sich solche Objekte gar nicht für Makler lohnen, da die Ausgaben nahezu wie bei einem 500k-Objekt sind (Inserate, Aufbereitung Dokumente, Besichtigungen, weitere Kaufbegleitung, etc.). Man sollte schon die absoluten Zahlen im Blick behalten. Als Beispiel 5% von 500k sind 25k, von 35k jedoch nur 1750 €. Für das Geld würde ich auch kein Objekt vermakten. Wenn man Kosten und Steuern abzieht, bleibt nahezu nichts übrig und das für wochen- oder gar monatelange Arbeit/Vermaktung. Ich bezahle den Makler gerne, wenn er seine Arbeit macht und ich so durch ihn zu einem guten Deal komme. Nur wenn er es nicht oder schlecht macht, habe ich etwas dagegen.
  11. Eduard H.

    Pech im Dreierpack

    Das halte ich für nicht wirklich praktikabel. Ich kann mir weder alle Gehaltsabrechnungen der 2000 (willkürliche Zahl) möglichen Arbeitgeber besorgen, noch habe ich die Zeit für sowas, wenn ich ein bisschen mehr als ein paar Wohnungen habe. Darüber hinaus kann ich eine selbst erstellte Abrechnung einfach ausdrucken und sie sieht wie ein original aus (also keine Kopie mit dem Kopierer). Also mir ist es total egal, ob es nun eine Kopie oder eine Originalabrechnung ist. Beides ist gleich leicht/schwer zu fälschen. Wer sich solche Mühe macht, der wird aller Voraussicht nach auch in der Schufa irgendwelche Eintragungen haben. Betrüger auf diesem Niveau fallen auf jeden Fall auf...früher oder später. Im Endeffekt lässt sich alles fälschen. Selbst wenn der mir den Vorvermieter nennt oder seine Telefonnummer oder Adresse gibt. Woher weiß ich, dass es tatsächlich der Vermieter ist und nicht der beste Kumpel der Mutter oder weiß der Geier wer ist? Man kann manche Risiken einfach nicht praktikabel umgehen, sondern muss diese bewusst in Kauf nehmen. Ich setze da lieber auf Menschenkenntnis. Diese hat mir bisher einiges erspart und eine hohe Trefferquote bei zuverlässigen Mietern beschert. Das ist eine ganz andere Geschichte, da werden hunderttausende bzw. millionen solcher Fälschungen in Umlauf gebracht. Da macht die Menge den hohen "Gewinn". Und dann bewegen wir uns auch schon in der organisierten Kriminalität. Niemand fälscht eine oder wenige 0,50 € Wertmarke(n).
  12. Naja, ich stelle auch fest, dass besonders viele alte Menschen die Immobilien verkaufen, weil diese ihnen über den Kopf wachsen und die potentiellen Erben nichts damit zu tun haben wollen. Bei Erbgemeinschaften das gleiche Bild. Ich habe das Gefühl, dass der Großteil der Verkäufer von MFH die hohen Kaufpreise für den Ausstieg nutzen. Ich habe zumindest noch von keinem Privatverkäufer gehört, dass er verkauft, um sich eine andere Immobilie zu kaufen. Ich will in spätestens 20 Jahren ebenfalls meine Immobilien anfangen zu verkaufen respektive an meine Kinder (gegen eine lebenslange Rentenzahlung) abgeben, wenn sie diese haben wollen. Ich hätte auch keine Probleme 1 oder 2 Mio. € in Aktien anzulegen und von den Dividenden zu leben. Wichtig ist für mich im Alter ab 60, dass ich keinen Stress mehr habe. Ich habe keinen Bock mich mit 60+ noch mit irgendwelchen Mietern herumärgern zu müssen.
  13. Eduard H.

    Maximale Verbindlichkeit gegenüber dem Makler signalisieren

    Naja, im Grunde machst du dabei auch eine Besichtigung. Ob ich nun kurz ins Treppenhaus gehe und vielleicht den Innenhof anschaue oder direkt eine Besichtigung mache, spielt doch fast keine Rolle. Ich muss mich bei beiden ins Auto setzen und hin fahren und danach wieder nach Hause fahren. Rechne das mal mit ein und berechne dann deine Quote nochmal. Aber um es mal deutlich zu machen. Für die meisten Immobilien mache ich ein Kaufpreisangebot, welches jedoch oft nicht akzeptiert wird. Manchmal liege ich weit weg vom Kaufpreis, manchmal nur ein paar tausend, manchmal waren andere schneller und manchmal bekomme ich eben den Zuschlag. Ich weiß nicht, wo du investierst, aber an meinem Standort kann ich mir keine überteuerten Preise erlauben, weil die Chance gering ist, dass der Immobilienpreis signifikant steigt. Ich bin also auf eine gute Mietrendite angewiesen. Kann ich diese nicht erreichen, muss der Kaufpreis angepasst werden. Ich kaufe keine Immos mit 6 % Rendite, sondern mindestens 10% und das ist in meinem beiden Standorten schon anspruchsvoll. Daher ist alleine die Absagequote extrem hoch.
  14. Eduard H.

    Maximale Verbindlichkeit gegenüber dem Makler signalisieren

    Ich jammere nie, wenn mein Gegenüber für das Geld, was er bekommt, eine Gegenleistung erbracht hat. Ich jammere aber schon, wenn ich merke, dass ein Makler keinen Bock hat zig Besichtigungen zu machen. Dann soll er sich einen anderen Beruf aussuchen, denn das ist sein täglich Brot. Also ich denke, dass du den Unterschied zwischen deinem Vorgehen und dem von mir geschilderten Makler erkennen kannst? Mit deinem Vorgehen hätte ich absolut null Probleme. Du fragst mich, ob ich schon bankseitig generell meine Finanzierbarkeit durchgesprochen hätte, ich würde dir antworten:"Ja, das habe ich. Kaufpreise in der Höhe kann ich jederzeit und uneingeschränkt finanziert bekommen". Daraufhin die Besichtigung und wenn man dann beim Preis zusammen kommt, kommt die schriftliche Bankbestätigung. Das ist ein vollkommen legitimes Vorgehen, welches ich sehr begrüße. Ich begrüße es aber nicht, wenn mir der Makler bereits vor der Besichtigung von oben herab einen Besichtigungstermin verweigert und von mir eine schriftliche Finanzierungsbestätigung einfordert, weil er quasi von Gottes Gnaden den Käufer aussuchen kann. Und genau solche Makler treten vermehrt auf den Markt. Tja, ich würde es auch anders haben wollen, jedoch sind deine Maklerkollegen meist nicht in der Lage die notwendigen Dokumente bereits vor dem Besichtigungstermin bereit zu stellen. Ganz oft fehlen die Grundrisse oder Innenbilder. Auf Nachfrage kann ich vielleicht noch die Mieteinnahmen erfahren, bevor ich besichtige. Aber im Grunde sind viele Exposés nichtssagend. Und ich kann im Vorfeld der Besichtigung natürlich auch keine Preisverhandlung führen. Dann kommen dazu noch die Privatverkäufer. Ich kann ein Beispiel von vor zwei Wochen erzählen. Privatverkäufer um die 70 Jahre. Er hatte diverse Bau- und Immobilienfirmen. Also einer vom Fach. Ich rufe ihn auf eine Anzeige hin an und vereinbare mit ihm ein Gespräch, in dem er mir die Details der Immobilie, die er mir am Telefon nicht nennen konnte, erörtern wollte. Ich komme also zu den Gespräch zu ihm nach Hause. Er war vollkommen planlos und konnte mir auch in diesem Termin keine Infos zu der Immobilie nennen, weder Wfl, noch Mieteinnahmen, noch konnte er mir auch nur ein paar Bilder von den Innenräumen zeigen. Er hatte gesundheitliche Probleme und deshalb nicht dazu gekommen. Also hatten wir zwar ein nettes Gespräch, aber im Endeffekt war es eine reine Zeitverschwendung. Mal sehen, was der nächste abgesprochene Termin mit sich bringt. Dafür hat er mir nun hoch und heilig versprochen die Zahlen auf den Tisch zu legen. Die Immobilie ist von Außen ganz gut. Aber seine Preisvorstellung in Höhe von 700k kann ich absolut nicht bewerten. Ist es gerechtfertigt oder nicht? Keine Ahnung! Lässt er mit sich handeln oder nicht? Keine Ahnung, weil ich ja keine Preisverhandlung führen kann, ohne die genauen Begebenheiten zu kennen. Ich gebe zu, dass das ein Härtefall ist, aber viele Privatverkäufer sind generell nicht organisiert und wollen dann auch keine Details preisgeben. Man muss sie regelrecht langwierig bearbeiten. Das sind die Punkte, warum die Quote so schlecht ist. Das liegt auch einfach an der momentanen Marktsituation. Die Preis sind einfach viel zu hoch und die Bereitschaft den Preis nach unten zu verhandeln ist quasi nicht gegeben. Die Alternativen wären entweder zu teuer zu kaufen oder gar nicht mehr zu suchen. Der Aufwand eine Immobilie zu finden, ist definitiv sehr hoch, da hast du recht.
  15. Eduard H.

    Maximale Verbindlichkeit gegenüber dem Makler signalisieren

    Also weder ich noch @Jb007 sind in einem A-Markt unterwegs. Aber selbst davon abgesehen, würde ich es trotzdem nicht machen und zwar weil wenn das jeder Makler zur neuen Bedingung machen würde, wäre ich nach ein paar solcher Anfragen bei meinen Bankkontakten diese dann los. Wer will denn ständig irgendwelche Immobilien durchrechnen, obwohl in 99% der Fälle er schon weiß, dass es zu keinem Finanzierungsvertrag kommen wird? Ich mache mir dadurch meine Bankkontakte kaputt und die Chance, dass ich die Immobilie tatsächlich haben will und dann auch noch bekomme, ist sehr gering. Ich habe es zwar nicht im Detail ausgerechnet, aber ich würde mal schätzen, dass ich auf 40-60 Besichtigungen einen Kauf habe. Das hieße, ich müsste 40-60 Mal bei meinem Bankkontakt auflaufen und seine Zeit mit einer Finanzierungsanfrage stehlen. Ich denke, es ist selbstredend, dass ich dann kein all zu gern gesehener Kunde im Hause sein würde, oder? Also VOR einer Besichtigung würde ich es auf keinen Fall machen. Denn zu diesem Zeitpunkt weiß ich noch gar nicht, ob ich die Immobilie überhaupt haben will. Dann sollen die Makler lieber Massenbesichtigungen machen, die schaden wenigstens meinen Kontakten nicht!