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Eduard H.

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  1. Berlin ist politisch eine reine Katastrophe! Und das sagt eigentlich viel über die Einwohner aus, die den Mist wählen. Wenn ich jetzt gezwungen wäre in einer der Big7 zu investieren, würde ich niemals Berlin wählen.
  2. Natürlich ist das so, sonst würde doch keiner so investieren wie er investiert. Oder glaubst du, dass irgendjemand absichtlich in die entgegengesetzte Richtung investiert, von dem was er glaubt wie die Entwicklung sein wird? Daher ist die Diskussion hier auch gut, um auch mal andere Sichtweisen zu sehen. Letztendlich weiß keiner, wie es tatsächlich werden wird und es sind und bleiben Mutmaßungen. Ich z.B. glaube nicht, dass die Urbanisierung stetig so weiter geht. Man hat doch heute schon gar keine richtige Lebensqualität mehr in den Metropolen. Man lebt dort oft nur wegen der Nähe zur Arbeit/Uni. Wer will denn schon in einer 30 qm Wohnung für die Hälfte seines Gehaltes leben, ständig die Straßenbahn vor seiner Tür bimmeln hören und diese Großstadthektik um sich herum haben? Klar gibt es auch die, die auf sowas stehen, stets und nahezu zu jeder Zeit alles machen zu können. Aber das ist in meinen Augen auch nur in den 20ern wirklich cool. Sobald man aber eine Familie gründet und Kinder in die Welt setzt, verschieben sich die Prioritäten sehr stark. Momentan kommt man auch dann als Familie nicht wirklich von der Großstadt weg, weil die Arbeit eben einen bindet. Aber die Art wie wir arbeiten, wird sich nach meinem Dafürhalten sehr stark verändern. Vielleicht nicht in den kommenden 5 Jahren aber in den kommenden Jahrzehnten bestimmt. Homeoffices sind in den letzten Jahren immer mehr geworden. Ich denke, dass sich die Präsenzzeiten auf der Arbeitsstelle immer weiter reduzieren werden und die eigentliche Arbeit sich immer mehr zu Hause abspielen wird. Die Art wie wir arbeiten werden, wird flexibler sein. Das wird den Vorteil bieten, dass man wieder ins Grüne ziehen kann. Denn wenn man nur ein oder zwei Mal in der Woche zur Präsenzarbeit muss, kann man auch mal 100 oder sogar noch mehr km entfernt leben, zumal die Voranschreitung des autonomen Fahrens hier ebenfalls eine deutliche Lebensqualitätsteigerung erreichen wird. Wenn man sich nicht mehr ans Lenkrad festbeißen muss, sondern in der Zeit des Transportes bequem TV schauen, ein Buch lesen, schlafen oder die Arbeit vorbereiten kann, sind Fahrzeiten von zwei oder drei Stunden ganz anders zu bewerten als heute. Natürlich wird es auch weiterhin Berufe geben, die auch in den kommenden Jahrzehnten erstmal weiterhin eine dauerhafte Präsenz erfordern, wie z.B. Polizei, Feuerwehr, Rettungsdienst, usw. Aber es werden eben auch viele Berufe nahezu gar keine Präsenz mehr erfordern, wie Steuerberater/-fachangestellte, Lehrer/Professoren, nahezu alle Büroberufe, usw. Andere Berufe werden wegen der Automatisierung komplett wegfallen, wie Postboten, Müllmänner, Taxifahrer, Fahrlehrer, Lkw-Fahrer, Lageristen, usw. Das alles wird nach meinen Vorstellungen eine Wanderung zurück in die ländlichen Gebiete bewirken. Nicht in 5 Jahren, aber vielleicht schon in 10 oder 20 Jahren, sodass ich davon ausgehe, dass die Mieten und der Wohnbedarf auf dem Land steigen werden und die Lage sich in den Metropolen entspannen wird. Das wäre eine Win-Win-Situation für alle Seiten. Ob das so oder so ähnlich kommt, weiß ich natürlich auch nicht, aber ich halte es zumindest für sehr wahrscheinlich. Und daher investiere ich auch nicht in Berlin, Hamburg oder München für unfassbar hohe Faktoren, sondern eher in ländlicheren Städten, in denen ich noch gute Cashflows erzielen kann.
  3. Also ich schließe mich den Aussagen von @Jb007 und @Andreas an. Momentan sehe ich eindeutig eher das größere Risiko in den A-Lagen als in den C-Lagen, weil die Immobilienpreise sich dort viel stärker von den Mieten entkoppelt haben. In den C-Lagen kannst du durch die günstigen Einkäufe sehr viel mehr kompensieren als in den teuren A-Lagen. Wenn du in C-Lage zu Faktor 10 gekauft hast, kannst du deine Objekte immer noch kostendeckend halten, wenn die Mieten um 30 oder 40 % runtergehen. Wenn du in A-Lagen zu Faktor 20 gekauft hast, konntest du seit dem ersten Monat nicht mal kostendeckend sein, es sei denn du hattest einen sehr hohen EK-Anteil gehabt. Und wenn dann dort die Mieten aufgrund von hoher Arbeitslosigkeit oder sonstigen mietpreisdrückenden Ereignissen runtergehen, dann bist du quasi sofort in der Privatinsolvenz bzw. musst schnell dein Portfolio veräußern, wenn du kein sonstiges hohes Einkommen hast. Und wie @Jb007 richtig darstellte, würde der Mietrückgang in C-Lagen wohl bei solchen Szenarien weitaus geringer ausfallen, als in den aufgeblähten Boomstädten. Dort muss man doch jetzt schon 50% und mehr seines Gehaltes für Mieten abdrücken. In C-Lagen ist das deutlich entspannter. Dort wendest du vielleicht 1/4 bis 1/3 deines Gehaltes dafür auf. Natürlich hast du scheinbar nun sehr hohe Buchgewinne durch die sehr guten Preisentwicklungen, aber jetzt noch zu sagen, dass man in A-Lagen investieren sollte, halte ich für fatal. Du bekommst heute in keiner A-Lage zu Faktor 20 irgendetwas ordentliches. Wenige Ausnahmen mag es geben, aber ansonsten läuft dort nichts mehr unter Faktor 25. Und mal ganz ehrlich, wenn du vor über 10 Jahren nicht gerade in München gekauft hast, hast du mit Faktor 20 damals viel zu teuer eingekauft. Meines wissens gab es außer München keine Städte, wo solche Faktoren bezahlt wurden. Ich lasse mich aber gerne eines besseren belehren. Also in Frankfurt und Köln z.B. war man deutlich unter Faktor 20. Berlin konnte man da zu Faktor 10 und günstiger kaufen (war aber auch eine Sondersituation; da beneide ich @Andreas für sein damaliges Handeln). Das halte ich für ein Gerücht, dass der Kapitalbedarf der gleiche ist. In meinen Standorten kann ich definitiv günstiger sanieren/renovieren als in München. Warum ist das so? Weil der Handwerker in München auch ein viel höheres Einkommen benötigt, um zu überleben, die Mieten für sein Gewerbe zu bezahlen, seine Angestellten zu bezahlen, usw. Hast ja selber davon gesprochen. Versuche doch mal in München für 5000 Euro ein Bad zu sanieren. In meiner Gegend bisher kein Problem. Ich habe alleine letztes Jahr 6 Bäder und 3 Gäste-WC für zusammen 30.000 € sanieren lassen. In München bekommst du dafür vielleicht zwei bis drei Bäder saniert.
  4. Jo, das macht schon mehr Sinn, wenn denn die Zahlen so stimmen, die du in deiner Annahme kalkulierst. Ich kennen mich mit Österreich im Allgemeinen und auch nicht mit Salzburg im Speziellen aus, daher kann ich das auch nicht einschätzen.
  5. Wenn es im Mietvertrag so vereinbart ist, dann ja. Anschaffungskosten von Geräten kann man nicht auf die NK umlegen. Du kannst es aber von der Steuer absetzen. Der Betrieb des Gerätes, also Wartung, Strom, usw. sind umlagefähige Betriebskosten. Aber mal im Ernst, du willst doch nicht wirklich ein mobiles 2000 Euro Gerät in ein MFH installieren. Da kannst du die Stunden zählen, bis dieses weg ist. Wie läuft es denn momentan? Was steht in den Mietverträgen diesbezüglich? Ehrlich gesagt, kann ich nicht ganz nachvollziehen, warum du dir da so viele Gedanken machst. Wenn die Mietverträge es hergeben, würde ich einfach einen ortsansässigen Gärtner/Hausmeisterservice mit der Gartenpflege beauftragen und gut ist. Gartenpflege ist nun nichts, was die NK spengt. Hol dir ein paar Angebote rein. Kannst du auch mit dem Winterdienst verbinden, wenn es diesen auch nicht gibt. Denn die meisten Gärtner bieten das im Winter an, um die Saisonalität ihres Hauptgeschäftes zu minimieren.
  6. Ich würde Faktor 20 für B&H auch nicht kaufen, egal wo. Fürs Flippen allerdings schon. Man kann ja auch andere Strategien haben, wo sich das rechnet. Aber wenn man das Ding mit 100% Finanzierung kauft, um es 10 Jahre zu halten und in der Zeit womöglich auch noch Geld zuzuschießen, um dann zu hoffen, dass es nach 10 Jahren mehr wert ist, ist eine Spekulation und keine Investition. Darüber muss man sich einfach im Klaren sein. Etwas anderes ist es, wenn man Geld wie Heu hat und sein Geld einfach anlegen muss. Aber davon gibt es hier keinen, soweit ich das weiß. Du machst hier einen Äpfel-Birnen-Vergleich. Eher wäre die Faktor 20 Wohnung in einer A-Lage eine Bruchbude, sonst wäre sie wahrscheinlich bei Faktor 25-30. Also entweder vergleichst du die gleiche Substanz oder es macht einfach keinen Sinn. Und dann würde ich persönlich lieber in C-Lage zu Faktor 10 investieren, wenn meine Strategie B&H ist. Bei F&F sähe das schon anders aus.
  7. Bravo @Kalle Genau so ist es nämlich. Ich hatte noch nie das raus, was ich vorher kalkuliert hatte. Manchmal mehr und öfter auch mal temporär weniger, weil irgendetwas eben nicht so lief, wie ich es mir vorher ausgemalt hatte. Bei "mehr" brauchen wir nicht reden, das ist eben das Bonbon. Aber bei "weniger" wird in den ganzen Hurra-Gruppen a la "mit 7000 € zum Immobilienmillionär" und "6%-Immobilien reichen aus, damit sich die Bude von selbst abbezahlt" wird gerne der Mantel des Schweigens drüber gelegt. Das sind reine Theoretiker mit keiner oder ein bis zwei Immobilien, die wahrscheinlich ihre Bunden vermietet übernommen hatten und bisher noch keine Probleme hatten. Früher oder später kommen aber die Probleme. Das steht fest, wie das Amen in der Kirche! Und wenn man dann nur 6%-Buden hat, kommt das böse Erwachen. Und wenn man sieht, in welchen C-Lagen man heutzutage gerade mal 6%er angeboten bekommt, da schlackern einem die Ohren. Da kann man nicht mal mehr sagen, dass dort die Wertsteigerung quasi vorprogrammiert oder zumindest sehr wahrscheinlich ist. Erst heute ein Angebot für ein Wohnkomplex in Salzgitter mit einer Rendite (natürlich Verhältnis Kaufpreis exkl. KNK und notwendige Investitionen zu JNKM) von 5,9x % gesehen. Und ich bin mir sicher, dass auch dieser Verkäufer/Makler einen Dummen finden wird, der sich eine tolle Rechnung aufstellt. Vielleicht nicht zu 5,9x% aber sicherlich auch nicht deutlich mehr als 6%.
  8. Na was meinst du denn zählt mehr? Ein notariell beurkundetes Schriftstück oder ein einfacher nicht bindender Brief eines Anwalts? Wenn du ein bisschen "dirty" (mir fiel jetzt kein besseres Wort ein) bist, dann kannst du es ja so machen, dass du erstmal dem anwaltlichen Schreiben Folge leistest und den niedrigeren Betrag überweist. Der Erbpachtgeber wird sich schon melden, wenn das ein Irrtum war bzw. wenn er diesen bemerkt. Dann kannst du immer noch erstmal auf den anwaltlichen Brief verweisen und im Gegenzug begleichst du einfach die Differenz zwischen Anwaltsschreiben und Urkunde und gut ist. Wenn es auffällt, hast du eine Begründung, wenn nicht, sparst du Geld.
  9. Das stimmt! Nur höre ich lieber einem Profi zu und kaufe seine Produkte, da er bereits 20 Jahre Erfahrung hat, als ein paar Studenten, die zusammen 5 oder 6 Buden seit ein paar Jahren besitzen. Falls der Post auf mich bezogen war: Ich habe nichts gegen Immocation. Die sind auch dabei sich durch externe Kompetenzen professioneller aufzustellen. Und das, was sie erreicht haben ist definitiv bemerkenswert. Ich höre aber trotzdem lieber einem zu, der mehr Erfahrung hat als ich und nicht umgekehrt. Und ihr Ansatz ist ja nun wirklich nichts Neues, dass man sagen müsste:"Ok, das ist the next big thing und Immocation ist hier der Pionier". Man kann sich das alles mal anschauen aber die bringen ja auch nichts innovatives zum Vorschein, was mich weiterbringt. Ich finde man sollte sich an Leute halten, die das erreicht haben, wo man selber hin will und nicht an die, die weniger Erfahrung haben als ich und dafür aber besseres Marketing machen können. Denn dann könnte ich auch zu meinem Bank"berater" gehen und ihn fragen, wie ich mein Vermögen am besten anlegen sollte. Aus gutem Grund mache ich das aber nicht >> Ein alter Schulfreund ist Filialleiter einer Sparkasse. Er sagte mir, dass er nicht in Aktien als Altersvorsorge anlegen würde. Das wäre ihm zu riskant. Er hat sich dafür ein Eigenheim gekauft. Selbst redend ist auch, dass er keine einzige vermietete Immobilie hat, denn auch das sei ja viel zu gefährlich. Und die Banken sind voll von solchen "Anlageexperten". Ich bin zwar jetzt ein bisschen abgeschweift, aber der Sinn dahinter ist der gleiche = Such dir Leute, die auf einem bestimmten Gebiet mehr erreicht haben als du!
  10. Ich denke, hier wurde schon alles dazu gesagt. Das Vorhaben wirst du nicht in den positiven Cashflow bringen, wenn deine angenommenen Daten in etwa stimmen. Daher macht es einfach keinen Sinn auch nur einen Gedanken daran zu verschwenden. Wenn du das Grundstück noch nicht mal veräußern willst, dann kann man nicht mal ETW bauen und diese dann an Eigennutzer abverkaufen. Das wäre m.M.n. noch die einzige Chance etwas Gewinnbringendes aus diesem Vorhaben zu ziehen.
  11. Das ist ja ein Millionengrab. Was versprichst du dir davon?
  12. Mein Profiling sagt, dass Menschen, die "öfters" statt "öfter" sagen/schreiben, eher zur Unterschicht zuzuordnen sind...
  13. Ich finde, man sollte erstmal hinterfragen, was der Sinn hinter Immocation ist. Immocation ist in meinen Augen keine Plattform, die sich auf die Fahnen geschrieben hat gemeinnützig über das Immobiliengeschäft aufzuklären. Immocation ist ein Businessmodell, welches Immobilien zur Geldschöpfung nutzt. Dabei geht es eben nicht vordergründig darum die Risiken ganz klar zu benennen, sondern die Leute zu annimieren Kurse und Coachings zu kaufen, um sich vermeidlich als Immobilieninvestor zu qualifizieren. Sie suggerieren dabei natürlich, dass sie einen Expertenstatus haben, denn sonst würden sie ihre Produkte nicht verkaufen können. Man muss aber ganz klar sagen, dass die Jungs selber blutige Anfänger sind, die gerade mal zusammen eine handvoll ETW seit wenigen Jahren besitzen. Sie können also gar nicht das Know How haben, um das Immobilienbusiness im Detail zu kennen und dieses richtig einzuschätzen. Und da sehe ich die größte Gefahr für Anfänger, die sich von denen motivieren lassen irgendwelche 6%er in B-C-Lagen zu kaufen. Der Markt ist heute deutlich schwieriger geworden als noch vor ein paar Jahren. Ein Fehlkauf kann große Folgen nach sich ziehen, die die Jungs aber selber gar nicht richtig einschätzen können, da sie keine Erfahrungen haben. Überspitzt gesagt konnte man vor 10 Jahren nahezu jede Bude kaufen und man konnte alles noch hinbiegen, weil die Rendite eine ganz andere war. Da war es nicht schlimm, wenn eine Wohnung mal ein paar Monate leer stand, weil nicht genügend Nachfrage da war oder man ging halt mit dem Mietpreis etwas runter. Man konnte auch mal locker einen Mietpreller aushalten. Es war zwar damals schon nicht so toll, aber es brachte einen finanziell nicht um. Heute sind die Faktoren aber so dermaßen angestiegen, dass Fehler sich sehr viel stärker auf das eigene Vermögen auswirken. Konnte man früher Unvorhegesehenes aus dem Cashflow auffangen, ist das heute bei den niedrigen Renditen nicht mehr drin und man muss zwangsläufig aus den übrigen Einnahmen (meistens eben von seinem Gehalt) oder seinem Vermögen Geld entziehen, um die Probleme zu lösen. Aber wer ist denn der Hauptkunde von Immocation? Es sind in der Regel junge Menschen mit wenig Vermögen, die frisch im Berufsleben sind und daher auch noch keine großen Finanzpolster haben. Und genau für diese kann die Aussage "Ab 6% kann man sich Wohnungen kaufen und der Mieter bezahlt dir die Bude ab." verheerend sein. Vor ein paar Jahren hast du noch in Münster, Düsseldorf, Köln, Berlin, Frankfurt, usw. für 6% Rendite Wohnungen bekommen. Heute ohne Netzwerk fast unmöglich. Also was sagt Immocation? Geht doch ins Ruhrgebiet. In Essen kannst du noch locker 6%er bekommen. Was sie aber nicht sagen, dass 6% in Frankfurt von vor ein paar Jahren in keinster Weise mit einem 6%er heute in Essen Altendorf vergleichbar ist. Es wird nicht aufgeklärt, sondern eher motiviert zu handeln. Das ist ja auch verständlich. Würde man eher auf die Risiken hinweisen, wäre das ganze Konzept nicht erfolgreich. Mittlerweile haben sie sich aber auch ein paar "echte" Experten ins Team geholt. Das ändert aber nichts an der Tatsache, dass es sich bei Immocation um einen Vertriebskanal handelt. Sicherlich kann man da etwas mitnehmen, man sollte aber eben nicht alles einfach so glauben und denken, dass es tatsächlich so einfach ist, wie es dort suggeriert wird. Und genau das denken die ganzen Anfänger: "Ich kaufe mir ein paar Wohnung und bin übermorgen finanziell frei."
  14. Erstens das und zweitens musst dein Mieter dann auch die Asche haben, um das zu bezahlen. Ansonsten zahlt er eben gar nichts und du musst ihn 1 Jahr herausklagen. Bis dahin bist du aber locker pleite und deine Immobilie in der Zwangsversteigerung.
  15. Wie lange gehen denn die Staffeln laut Mietvertrag? Während der vereinbarten Staffeln kannst du keine sonstige Mieterhöhung durchführen. Mit einer Ausnahme, wenn du eine Modernisierung als Vermieter selbst nicht zu vertreten hast und diese laut Gesetz durchführen musst (neue Heizung, Dämmung, usw.). Dann darfst du auch die Modernisierung gemäß Gesetz auf die Miete umlegen. Nach Ende der letzten mietvertraglichen Staffel endet der Staffelmietvertrag und wird zu einem normalen Mietvertrag mit allen Möglichkeiten der Mieterhöhung gemäß Gesetz.
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