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Eduard H.

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About Eduard H.

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    Immopreneur
  • Birthday 12/18/1979

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  1. Bin zwar jetzt nicht @Andreas, aber amerikanische, britische, etc. Aktien kaufen, z.B.
  2. Ich handhabe es nach der Maßgabe: Alles, was mich ruinieren kann, versichere ich. Bei Immobilien sind das Wohngebäudeversicherung und Vermieterhaftpflicht. Anwaltskosten ruinieren mich nicht, daher versichere ich das auch nicht. Das kann allerdings am Anfang bei Junginvestoren, die kaum EK haben, schon Sinn machen. Sowas wie Mietausfallversicherung halte ich für vollkommen unnötig. Wer sich mal die Versicherungsbedingungen durchgelesen hat, wird feststellen, dass hier nur ein ganz enger Korridor besteht, in denen die Versicherung überhaupt zahlt. Nicht sofort abgemahnt, nicht sofort nach zwei vollen Mietrückständen fristlos gekündigt und schon kann sich die Versicherung herauswinden. Und genau für solche Fälle sollte eigentlich eine solche Versicherung sein, für Anfänger, die eben nicht sofort wissen, was sie zu tun haben.
  3. Das ist natürlich ein berechtigter Einwand. Daher ist eine vorausschauende Planung und die Abwägung der Vor-/Nachteile wichtig. Wenn voraussichtlich viel und vor allem kostenintensiv modernisiert werden muss, macht es u.U. tatsächlich Sinn mit normalen Mietverträgen zu arbeiten. Andererseits muss man natürlich auch etwas haben, was auch umlagefähig ist. Einige kostenintensive Maßnahmen, wie z.B. Streichen der Fassade oder die bloße Neueindeckung des Daches kann man ja sowieso nicht umlegen. Andere Maßnahmen, wie z.B. Badmodernisierungen, bieten sich eh erst nach Mietende an. Auch kann man z.B. den Austausch von Fenstern in die Zeit des Leerstands legen. Am Ende bleiben dann nicht mehr ganz so viele Maßnahmen übrig. Mir fallen auf Anhieb nur Fassadendämmung, Anbau von Balkonen und Austausch der Zentralheizung ein, die signifikant kostenintensiv wären. Sowas wie Installation eines Aufzuges ziehe ich erst gar nicht in Betracht, weil es in meiner Welt nicht vorkommen wird. Und dann muss man auch noch abwägen, was es letztlich an Mieterhöhung einbringt. Wenn ich in den kommenden 10 Jahren ein paar umlegbare Modernisierungsmaßnahmen durchführen muss/will, die mir pro Wohneinheit 5% Mehrmiete bringt, dann würde ich das vollkommen vernachlässigen, denn im gleichen Zeitraum werde ich voraussichtlich durch einen Indexmietvertrag ca. 15-20 % Mietsteigerung (und zwar ohne irgendwelche Vergleichswohnungen, Gutachter, Gerichte) einfahren. Mir ist bewusst, dass Modernisierungsmieterhöhungen zusätzlich zu den normalen Mieterhöhungen anfallen würden. Aber auf der anderen Seite hätte man für die 5 % dann einen u.U. exorbitanten Mehraufwand. Und wenn man dann auch noch Gutachten erstellen lassen muss, sinkt die tatsächliche Mieterhöhung nochmal signifikant oder geht sogar auf einer 10-Jahressicht ins Negative. Ich schreibe natürlich aus Sicht eines Immobilieninvestors, der nur MFH im Bestand hat. Bei ETW in nicht durch Mehrheit kontrollierten WEG sieht die Sache schon wieder etwas anders aus. Da ist eine Planung nur sehr eingeschränkt möglich. Aber dieses "Problem" habe ich persönlich eben nicht.
  4. Ich investiere an zwei Standorten. Einer hat einen Mietspiegel, der andere nicht. Dort wo kein Mietspiegel ist, mache ich immer einen Indexmietvertrag. An diesem Standort werden Mieten in Höhe von ca. 5-7 € (je nach Lage und Zustand auch mal 4,50 oder bei Neubau 10 €). Aber an diesem Standort, obwohl hier die Nachfrage nach Mietwohnungen sehr hoch ist, explodieren die Mieten nicht. Und sie sind auch in den letzten 10 Jahren nicht explodiert. Hätte ich also vor 10 Jahren einen normalen Mietvertrag hier abgeschlossen, müsste ich mich ständig mit Vergleichswohnungen und mit nicht einsichtigen Mietern herumschlagen. Aktuell versuche ich an diesem Standort drei Mieterhöhungen nach MFH-Erwerb mit Vergleichsmieten durchzuführen. Einer hat direkt zugestimmt, die anderen beiden zögern. Wenn sie nicht zustimmen, kann ich sie nicht verklagen, weil meine Mieterhöhung nicht gerichtsfest ist (Vergleichswohnungen kommen teilweise über Immoscout), weil ich nicht genügend vergleichbare Wohnungen im eigenen Bestand habe und die Hausverwaltungen hier teilweise ihre Daten nicht herausgeben bzw. diese ungenügend sind. D.h. ich muss dann ein Gutachten erstellen lassen und dann erneut ein Mieterhöhungsverlangen auf dieser Grundlage vorlegen. Das kostet enorm viel Geld und Zeit für das bisschen Mieterhöhung. Bei Indexmieten ist alles geregelt und sehr transparent. Da kann sich kein Mieter herausreden. Ich hatte es auch noch nie, dass sich da ein Mieter quer gestellt hatte. Was ich damit sagen will: an Standorten, wo es keinen Mietspiegel gibt, sind meiner Meinung nach nur Indexmieten oder Staffelmieten praktikabel. Normale Mietverträge sind bei Mieterhöhungen ein Horror und kosten sehr viel Geld und Zeit. Und man muss auch noch mal festhalten, dass es an den meisten Standorten abseits der Großstädte keine qualifizierten Mietspiegel vorhanden sind.
  5. Warum schreibst du denn auf englisch? Was ist denn deine Zielgruppe für die Artikel? Ausländische Investoren? Wenn das so wäre, verstehe ich allerdings nicht, dass du auf eine deutsche Landingpage verlinkst. Ist für mich absolut nicht schlüssig. Spannend in welcher Hinsicht? Dort zu investieren? Zumindest Leipzig sehe ich unter diesem Gesichtspunkt nicht als spannender an. Die Faktoren sind da fast auf Berliner Niveau angekommen, jedoch ist der Leerstand sehr viel höher, sogar deutlich höher als in den meisten B-/C-Städten. Leipzig ist für mich die zur Zeit überbewertetste (Groß-)Stadt Deutschlands.
  6. Ich beachte schon seit einiger Zeit die ganzen tollen Voraussagen nicht mehr. Und jeder, der sich darauf bezieht, muss sich im Klaren sein, dass das Kartenhaus leicht zusammenbrechen kann.
  7. @Neuling86 Was steht denn genau im Mietvertrag? Stell ihn doch mal hier anonymisiert rein, um es besser beurteilen zu können. Grundsätzlich hat @Kalle recht, jedoch nur, wenn es nicht gegen das Gesetz verstößt. Daher ist es essentiell zu wissen, was genau im Mietvertrag steht.
  8. Eduard H.

    Mieterhöhung

    2. Spalte (VPI insgesamt) ist die für dich wichtige Und falls es noch weiter zurückliegen soll, dann gehe hier drauf und gehe auf "VPI nach Monaten ab 1991"
  9. Ich erkläre es dir gerne nochmal: Im ersten Absatz habe ich angemerkt, dass seine fristlose Kündigung scheinbar unwirksam ist, somit besteht der Mietvertrag rechtlich gesehen erstmal weiter. Daraus ergibt sich, dass ich finanzielle Nachteile, die mir durch eine Neuvermietung entstehen, von ihm wiederholen kann. Nennt sich Schadenersatzanspruch. Denn wäre die fristlose Kündigung rechtmäßig, hätte ich auch keinen Schadenersatzanspruch, selbst wenn die Wohnung danach 10 Monate leer steht. Das ist der wichtige Unterschied. Und das sollte man zu erst prüfen (lassen). Ich muss aber auch nicht 12 Monate warten, um neu zu vermieten. Eine Möglichkeit wäre, ich kündige ihm fristlos, sobald zwei Monatsmieten Rückstand bestehen und vermiete neu. Ist unproblematisch, da der Mieter die Wohnung bereits aufgegeben hat. Oder ich mache einen Aufhebungsvertrag mit der Klausel, dass der Altmieter jeden finanziellen Nachteil ausgleichen muss. Der zwischenzeitliche finanzielle Nachteil wird von ihm respektive seiner Freundin eingetrieben werden. Natürlich habe ich dann keinen Anspruch auf die vollen 12 Monate Mietzahlung, aber ich habe den Anspruch auf Schadenersatz! Und wenn dann die Wohnung nachvollziehbar 5 Monate nicht vermietet werden kann (wenn z.B. schwieriger Mietermarkt herrscht) oder die Miete gekürzt werden muss und ich dadurch finanzielle Nachteile erleide, dann kann ich das Geld sehr wohl vom Altmieter eintreiben, selbst wenn das Mietverhältnis nicht mehr besteht.
  10. Du ziehst meine Aussage aus den Kontex heraus. Ich habe im ersten Absatz dargelegt, dass seine fristlose Kündigung offenbar ungültig ist. Ergo hat er sich weiterhin an den Vertrag zu halten. Daraus ergeben sich evtl. Schadenersatzansprüche, welche ich im zweiten Absatz erwähnt hatte. Im zweiten Absatz habe ich dargelegt, was ich persönlich machen würde, sprich neu vermieten. Und wenn ich entgangene Mieteinnahmen habe, weil der Mieter sich nicht an Vertragsbedingungen gehalten hat, kann ich das sehr wohl versuchen bei dem Mieter einzutreiben, weil der Mieter Vertragsbruch begangen hat und mir dadurch evtl. ein finanzieller Schaden entstanden ist. Ob es Sinn macht, ist eine andere Frage. Dazu kenne ich den Mieter, seine Freundin und deren finaziellen Verhältnisse nicht.
  11. Hallo @FoFo Zurück willst du ihn nicht haben, also bleibt dir doch nichts anderes übrig, als einfach neu zu vermieten. Reisende soll man grundsätzlich nicht aufhalten und besonders nicht nach so kurzer Mietdauer. Wer weiß, wie der sich sonst noch als Mieter entwickelt hätte. Die fristlose Kündigung wegen neuer Arbeitsstelle, wegen der nicht funktionierenden Klingel oder des Abflussproblems, bekommt er natürlich niemals durch. Somit muss er sich an die Mindestmietdauer halten. Ich würde einfach neu vermieten. Hast du finanzielle Nachteile gegenüber des alten Mietverhältnisses, würde ich das zunächst mit der Kaution verrechnen. Wenn die Kosten höher sind, musst du halt abwegen, ob weitere Schritte (z.B. gerichtliches Mahnverfahren, Einschaltung Anwalt, usw.) aussichtsreich sind. Gibt es bei ihm etwas zu holen oder greift man einem nackten Mann in die Tasche?
  12. Eine Reservierungsvereinbarung, die nicht notariell geschlossen wurde, hat keinerlei rechtliche Bindung und auch die Reservierungsgebühren müssen auf Verlangen wieder ausgehändigt werden. Da gab es schon etliche Urteile drüber. Ich habe ein einziges Mal eine Reservierungsgebühr bezahlt. Und genau dieser Kauf kam dann nicht zu Stande. Ein Hinweis auf die Rechtslage an den Makler und schon hatte ich meine Gebühr wieder zurück. Ich persönlich halte dieses Vorgehen für den größten Blödsinn überhaupt, gerade weil es keinerlei rechtliche Bindungen gibt. Ich zahle sowas nicht mehr. Aber mich hat auch keiner mehr danach gefragt. Und der, der diese Reservierungsgebühr seinerzeit verlangte, war in meinen Augen ein zwielichtiger Zeitgenosse.
  13. @Erdi Dogruel Den Thread kannst du auch so schließen. Um es abzukürzen: Lass den Mist sein. Das ist nichts für dich. Ich gehe jede Wette ein, dass es sich hier um einen Schwarzbau handelt, den der Verkäufer jetzt vergolden will. Wenn du die Finger davon nicht lassen kannst, lass dir vom Verkäufer eine Vollmacht fürs Bauamt geben, damit du die Bauakte einsehen kannst. Das gleichst du dann mit der Realität ab. Passt es nicht, ist es Schwasrzbau. Wenn du das dann trotzdem kaufen willst, dann ist dir nicht mehr zu helfen.
  14. Für Kapitalgesellschaften dürfte es aber auch nach 10 Jahren so gelten.
  15. Also meine letzte Sanierung hat mich ca. 150 € / qm gekostet. Im Preis waren neue Böden, neue Bäder, Malern/Tapete, ein paar neue Fenster bzw. Glasscheiben, ein paar neue Innentüren, ein paar neue Wohnungstüren, teilweise Deckenabhängung und ein paar andere Kleinigkeiten enthalten. Ich lasse es, so wie @Jb007, alles im einfachen Standard machen. Wer sich in der Perfektion verliert, steckt sehr viel Geld rein, ohne dafür einen Mehrertrag zu erhalten. Oder man hat eine sehr exklusive Mieterklientel, die den Mehrpreis bezahlt. Diese ist dann aber auch in der Vermietung meist sehr anstrengend und kleinlich.
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