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immo2027

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  1. Momentan ist das bei mir noch kein Problem. Ist die erste Garage die nicht an den Mieter vermietet ist. Die Info behalte ich aber im Hinterkopf, man weiß ja nie😋
  2. Vielen Dank für Eure Antworten. Umsatzsteuer wird nicht erhoben wenn die Voraussetzungen des § 19 UStG (Kleinunternehmerregelung) vorliegen soweit mir das bekannt ist.
  3. Die Wohnung die ich gerne kaufen möchte ist seit 10 Jahren beim Vorbesitzer. Die Garage ist separat vermietet. Für diese Garage gibt es keinen Mietvertrag. Der jetzige Eigentümer (älterer Herr) hat keinen mehr und die Mieterin (ältere Dame) hat die Garage seit 20-25 Jahren gemietet und ebenfalls keinen Vertrag mehr. 🤦‍♂️ Die Miete (35€) wurde immer regelmäßig gezahlt wäre steigerbar auf 50-75€. Wie ist Euer Vorschlag bei einem Kauf der Wohnung? Soll der jetzige Eigentümer noch einen Mietvertrag von der Mieterin unterzeichnen lassen? Wie groß ist das Risiko für mich, wenn ich die Wohnung kaufe aber für die Garage keinen Mietvertrag habe?
  4. Prima Eduard, toller Artikel, das hat mir sehr geholfen mich auf einen aktuellen Stand zu bringen. Vielen Dank.
  5. Spielt der Standard der Wohnung auch eine Rolle? Also sollte ich Wohnungen im gleichen Zustand auswählen um vergleichen zu können?
  6. Vielen Dank, Mietspiegel gibt's in der Stadt nicht. SV-Gutachten könnte teurer werden und der Erfolg ist nicht zwingend garantiert. 3 Vergleichsmieten wäre somit die bessere Alternative. Du meinst, ich sollte mal nachfragen ob es in dem Gebäude bereits 3 identische Wohnungen gibt mit höherer Miete? Wie schätzt du die Erfolgsaussichten bei dieser Variante ein? An Haus und Grund hab ich auch schon gedacht.
  7. Hallo Zusammen, ich beabsichtige den Kauf einer Wohnung mit einem Mietvertrag vom 01.12.2007. Seit dem wurde die Miete nicht erhöht. Der Zustand der Wohnung/Badezimmer ist aus 1972. Die Miete liegt bei 5€/qm. Die Wohnung würde sich durchaus rechnen aber wenn ich auch zukünftig nicht erhöhen oder modernisieren kann, was dann? Meine Frage daher, gibt es eine Möglchkeit die Miete zu erhöhen? Bzw. warum wurde das bisher vom Vorbesitzer nicht gemacht? Ich würde die Wohnung gerne renovieren, da die Miete dann bei 6,5 - 7€/qm liegen würde. Seht ihr da eine Möglichkeit?
  8. Gestern war die erste Objektbesichtigung. Es ist alles noch aus den 70er Jahren. Angefangen bei der Heizung, Zu- und Abwasser, Elektrik, Fenster, Dach. Man hat investiert in eine Fassadendämmung und die Vorderseite des Daches wurde neu gemacht. Folgendes kommt also auf mich zu: Sofort umzusetzen: Umbau Erdgeschoss aufteilen von 200qm in zwei separate Wohnungen. Trennwände raus und neue einbauen. Neuer Fussboden. 2 neue Badezimmer. 2 neue Unterverteilung und separate Leitungen für Heizung und Warmwasser. Tapezieren und anstreichen. Eine neue separate Eingangstür. Garten neu Anlegen ca. 200qm Umbau 1. Obergeschoss: Neues Badezimmer Balkon neu abdichten und begehbar machen Kosten??? Keine Ahnung Spätere Maßnahmen ab 3. Jahr oder bei Ausfall auch früher: Heizung neu mit Leitungen und Heizkörper Zuwasserleitungen kalt und warm neu Fenster neu ca. 30 Stück Rückseite des Daches erneuern. Kosten??? Keine Ahnung Ich scheue mich nicht vor der Arbeit, aber ich kann die Kosten einfach nicht abschätzen. Bei einem Kaufpreis von 360k€ kommen in den nächsten Jahren erst einmal 100k€ hinzu. Und die ersten 50k€ für den Umbau des Erdgeschoss sofort. Wie sehen Eure Schätzungen aus und wie würdet ihr das ganze angehen. Wenn ihr überhaupt daran gehen würdet? Würdet ihr euch Hilfe holen um möglichst alles auszuschöpfen wie auch z.B. kfw Kredite?
  9. Vielen Dank, hab beim Bauamt nachgefragt und dort die Mitteilung erhalten, das alle Baupläne vorhanden sind. Das ImmoInvest Tool von Thomas gibt auch bei den verschiedenen Szenarien grünes Licht. Ich werde nun erst einmal in die technische Prüfung gehen um die zukünftigen Kosten abschätzen zu können.
  10. Hallo zusammen, ich beabsichtige den Kauf eines MFH mit folgenden Daten. KP: 360k€ Miete aktuell 30k€ Fläche ca. 400qm Davon 2 Wohnungen mit ca. 90qm und im Erdgeschoss ein Gewerbe mit ca. 200qm Das Gewerbe zieht nächstes Jahr aus und nutzt aktuell das Erdgeschoss und die erste Etage. Dann werden die Mieten wegfallen und diese Einheit wird bis nach einem Umbau erst einmal leer stehen. Meine Planungen momentan sind das Erdgeschoss zum Wohnraum umzubauen. Hierfür habe ich die Pläne angefordert, welche aber nicht vorhanden sind. Das Objekt steht gut da und ist von den Zahlen sehr interessant. Und die Widrigkeiten mit den fehlenden Unterlagen sind für Kaufpreisverhandlungen auch von Vorteil. Könnt ihr mir Empfehlungen geben wie ich weiter mache?
  11. Erster Besichtigungstermin hat stattgefunden. Das Wirtschaftsgebäude scheint der Knackpunkt zu sein. Es ist eine ehemalige Scheune die momentan genutzt wird. Aber weder Brandschutz noch sonst irgend etwas ist gewährleistet. Das Gebäude hat keine Heizung und nur Kaltwasser. Auch die Decken tragen nicht mehr die volle Last. Kosten ca. 50k €. Dann ist es nutzbar. Es dürfte sogar Wohnraum werden wenn man weiter investieren will. Mietverträge gibt's wohl nicht, alles nur mündlich. Beide Gebäude machen ca. 40% des Kaufpreises aus. Ich könnte ein teilerschlossenes Baugrundstück einzeln verkaufen und den Erlös investieren. Also alles gute Gründe für eine neue Preisverhandlung. Die Frage ist nur ob sich die Arbeit lohnen wird oder ob es einfachere Objekte gibt. Wenn ihr es machen würdet, was wären eure nächsten Schritte?
  12. Das heißt für brutto folgendes: 6600€-2335€ Zins-960€ nicht umlegbar Kosten = +3305€ für netto folgendes: 6600€ - 960€ nicht umlegbar Kosten = 5640€ abzüglich ca. 500€ (6600€-(2350€ afa +2335€ Zins+500€ Rücklagen+100€ Werbungskosten)x Zinssatz Sind also 5460€ -500€ = 4960€ Und cash flow wären dann: Gewinn (netto) - Tilgung 4960€ - 2000€ = 2960€ Das sind dann die Zahlen nach deiner Berechnung. Diese kommen mir jedoch ziemlich hoch vor. Kannst du noch mal durchrechnen ob das so stimmt. Glaub die Werbungskosten sind zu gering.
  13. Vielen Dank für eure Antworten. Ihr wart eine gute Entscheidungshilfe.
  14. Hallo zusammen, Ich habe bei einem Objekt folgende Berechnungen mit Afa angestellt. Kaltmieteinnahmen: 550€ x 12 = 6.600€ Afa -2.350€ Zinsen -2.335€ Tilgung -2.000€ Nicht umlegbare Kosten (80€x12) -960€ Rücklagen - 500€ Mietausfall - 100€ Ergibt jährlich - 1.645€ Ein Freund aus dem Immobilienbereich meinte hierzu folgendes: Kaltmieteinnahmen: 550€ x 12 = 6.600€ - Afa - 0€ -Zinsen -2.335€ - Tilgung. -2.000€ - Nicht umlegbare Kosten (80€x12) -960€ - Rücklagen - 500€ - Mietausfall - 0€ - Ergibt jährlich + 805€ Die Afa erfolgt nur auf dem Papier. Stellt also keine wirkliche Ausgabe (Kosten) dar sondern reduziert nur den zu versteuernden Gewinn. Bei meiner Rechnung komme ich dann sogar auf ein Plus von 805€ = weitere Reserve! Sofern die Einnahmen rechnerisch bei Einbeziehung der Afa ins Minus geraten, ist dies steuerlich nur vom Vorteil, weil das Minus an anderer Stelle Dein zu versteuerndes Einkommen mindert, was wiederum eine Ersparnis = Gewinn darstellt. Jetzt die Frage an Euch, wer hat Recht?
  15. Kenne mich in Gera nicht aus, aber normalerweise ist die Wohnung ein Schnapper. Die Renovierung würde mich eher freuen als abschrecken. Die Miete ist zwar gering aber wohl ortsüblich. Daher die Frage nach dem Cashflow.
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