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Maik Simon

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About Maik Simon

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  1. Liebe Immopreneure, lange habe ich keine Zeit mehr gehabt, hier etwas zu schreiben, doch da ich in letzter Zeit viele Diskussionen zum Thema #Pflegeimmobilie mitbekommen habe, habe ich mir soeben in einer Pause zwischen zwei Coaching-Terminen mal die Zeit genommen, einige der wichtigsten Punkte aufzuschreiben, worauf ihr bei diesem Thema achten solltet. Meine Auflistung hat nicht den Anspruch, vollumfassend zu sein. Sinnvolle Ergänzungen von Investorenkollegen, die sich ggf. hierauf spezialisiert haben, sind natürlich willkommen. Der Markt in diesem Bereich ist natürlich sehr groß und es gibt viele sogenannte „Vertriebsimmobilien“, die hier beworben werden, die aber durchaus das Potential haben, die Privatinsolvenz des Investors/Käufers einzuläuten. Warum ist das so? Leider sind bei diesen Vertriebsimmobilien die geringen Renditen von teilweise unter 4% VOR Steuern das größte Problem, insbesondere dann, wenn Wertsteigerungen der Immobilie unwahrscheinlich sind. Oftmals werden zwar Mietgarantien gegeben, doch trotz allem muss hier das Betreiber-Risiko eingewertet werden! Was nutzt die Mietgarantie einer Projektgesellschaft, wenn die GmbH vielleicht in wenigen Jahren an die Wand gefahren wird, weil sich bspw. gesetzliche Rahmenbedingungen oder gar der Bedarf an Pflegebetten ändern? Auch muss seriös bewertet werden, wie sich im Einzelfall der Zweitmarkt (Mögliche Verwendung des Objektes nach Ende der Nutzungsart als Pflegeimmobilie) darstellt. Weitere Gedankengänge und Tipps dazu: 1.) Ihr solltet prüfen, ob die Nebenkosten alle auf den Mieter umlegbar sind. Wie hoch sind die Verwaltungskosten, welche sonstigen Kosten kommen bei diesem Objekt hinzu? 2.) Wie immer die Makro- und Mikro-Lage der Immobilie prüfen. 3.) Ausstattung der Immobilie prüfen. 4.) Betreiber-Vertrag prüfen (nicht immer steht ein „großer“ Anbieter wie Caritas, Johanniter, AWO oder Diakonie, sondern auch mal ein privater Betreiber dahinter, damit hat man ein wesentlich höheres Risiko! Außerdem schließen immer mehr Pflegeheime, weil Zuschüsse gekürzt oder nicht mehr gezahlt werden! 5.) Sind Umbaumaßnahmen, Sanierungsaufwendungen oder die Herstellung eines neueren technischen Standards notwendig oder geplant? 6.) Wie hoch ist die Auslastung der Pflegebetten in den letzten 5 Jahren gewesen? 7.) Wie hoch ist die Auslastung (realistisch) kalkuliert für die nächsten 10 Jahre? 8.) Was ist der Grund des Verkaufs? Warum möchte oder muss der Eigentümer, der ggf. gleichzeitig auch Betreiber ist, die Immobilie verkaufen, wenn sie doch ggf. als hochrentabel angepriesen wird? Wenn der Betreiber seinen Job fachlich und betriebswirtschaftlich beherrscht, müsste er die Immobilie eigentlich selbst im eigenen Bestand halten können, oder? 9.) Auf wie viele Jahre soll ein Vertrag mit dem Betreiber abgeschlossen werden? Wer garantiert die Einhaltung des Mietvertrages? 10.) Wer zahlt die Miete? Der Betreiber oder die Bewohner der Apartments (wird ebenfalls je nach Modell unterschiedlich gehandhabt)? Zahlt der Betreiber, wenn ein Apartment oder mehrere Einheiten leer stehen? Es soll und darf bspw. nicht so sein, dass der Betreiber für bspw. 10 Betten/Zimmer KEINE Miete mehr zahlt, wenn diese aufgrund gesetzlicher Änderungen nicht mehr zulässig sind. TIPP hierzu: Keine „Bettenverträge“ mit dem Betreiber abschließen, sondern einen Mietvertrag für das Gesamtobjekt! 11.) Sicherheitsprüfung, Bonitäts- und Liquiditätsprüfung des Betreibers muss erfolgen (u. a. durch Vorlage der Bilanzen der letzten 3 Jahre, einer aktuellen betriebswirtschaftlichen Auswertung, Auslastungs-Zahlen der Zimmer etc.). Wer möchte denn bspw., dass zur Abwendung einer Insolvenz schon nach wenigen Monaten die Mieten gekürzt werden sollen? 12.) Die Nachnutzungsmöglichkeit nach Ende des Miet-/Pachtvertrages ist oft nicht gegeben, dies muss ebenfalls eingepreist werden (Stichwort: Zweitmarkt)! 13.) Wie ist die Mieter-/Bewohnerfluktuation? Durch häufige Wechsel der Bewohner ist natürlich die Abnutzung höher und somit auch der Investitionsbedarf während der Haltedauer. 14.) Die gesetzlichen Anforderungen an die Zimmer der Bewohner können sich jederzeit ändern (bspw. neue Mindestgrößen). Hier ist zu prüfen: Sind die Eigenschaften und Größen der Zimmer noch zeitgemäß? Wenn nicht, inwieweit greift hier ein möglicher Bestandsschutz? 15.) Wie groß sind die Allgemeinflächen wie Speisesaal, Aufenthaltsräume etc. (das treibt die Kosten)? 16.) Prüfen, wenn Doppelzimmer vorhanden, ob diese hier noch zulässig sind! 17.) Prüfen, wenn Gemeinschaftsbäder vorhanden, ob diese hier noch zulässig sind! So ihr Lieben, mag sein, dass ich noch etwas vergessen habe, oder jemand hier weitere Kriterien und Ergänzungen dazu posten mag, dann freue ich mich darüber. Ich hoffe, dem ein oder anderen hiermit ein wenig geholfen zu haben und muss mich jetzt sputen, der nächste Termin steht an. Wir lesen uns… PS: Sollte ich nicht die richtige Kategorie für diesen Thread erwischt haben, so bitte ich einen der Admins oder Moderatoren, den Post ins passende Forum zu verschieben.
  2. Nach langer Pause (Zeitmangel) in diesem tollen Forum muss ich mal ein paar Worte hierzu schreiben: Grundsätzlich bin ich eher für Deregulierung und für freie Märkte! Doch diese Regelung begrüße ich außerordentlich! Ich will auch begründen warum: Nur wenn ausschließlich professionelle und gut ausgebildete Immobilienmakler am Markt sind, kann sich das teilweise negativ besetzte Image massiv verbessern. Denn dies funktioniert nur durch Aussortierung der "schwarzen Schafe". Für Hausverwalter und WEG-Verwalter gilt Ähnliches. Natürlich könnt ihr sagen, dass "Nixkönner" auch keinen Erfolg am Markt haben, weil sie Kunden schlecht oder gar falsch beraten! Doch damit haben sie den Kunden dennoch erstmal Schaden zugefügt und das ggf. sogar beträchtlich und teilweise existenzbedrohend für den gutgläubigen Kunden! Meistens haben diese tollen "Möchtegern-Makler" noch nicht mal eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung, die dann für einen Schaden eintreten kann. Und da (noch) immer eine Gewerbeanmeldung und eine Erlaubnis nach §34c GewO ausreicht, um als Makler tätig zu sein, schießen auch immer noch diese Glücksritter wie Pilze aus dem Boden. Wenn also eine Regelung oder ein Gesetz so etwas verhindern kann und somit auch Schaden von den Verbrauchern fernhält, dann ist diese Regelung für mich absolut positiv. @RainerBethke: Ich bin deiner Meinung, Rainer. Für mich geht auch diese Regelung nicht weit genug. Ein Bestellerprinzip auch für Kaufimmobilien würde ich absolut begrüßen! Das würde noch wesentlich effektiver die Spreu vom Weiten trennen!
  3. Interessantes Urteil. Danke, Herr Uftring. Hatte erst am Dienstag noch selbst auf dem Parklaptz eines Objekts eine kurze Diskussion mit einem eigenen Mieter (Nachhilfe-Institut), die nach eigener Aussage KEINEN Biomüll produzierten und sich daher nicht an den (wirklich überschaubaren) Kosten einer Biotonne beteiligen wollten. Nur dumm, dass gerade in dem Moment einer der Schüler aus besagtem Institut den Rest seiner Pizza in die Biotonne warf. Sicher nicht erwähnenswert, dass die Diskussion daraufhin beendet war. ;-)
  4. Dann liegt es nahe, dass auch Baden-Württemberg bald auf 6,5 % geht, so wie "mein" Bundesland Nordrhein-Westfalen. In Zeiten knapper Haushalte nutzen die Länder nur allzu gerne Ihren Spielraum, um weitestgehend die Höhe der Grunderwerbsteuer selbst zu entscheiden. Ähnlich wie bei den Städten und Gemeinden, bei denen die Eigentümer ja unter anderem mit der Grundsteuer zur Kasse gebeten werden.
  5. Ich komme mal auf mein Beispiel von oben zurück und kombiniere das mit "deiner" Fassade oder dem Flur: 50 % entfallen auf die Wohneinheit, 50 % entfallen auf die Gewerbeeinheit. Du streichst den für beide Einheiten nutzbaren Flur oder die gesamte Fassade des Hauses, Ergebnis: Du kannst 50 % der hier anfallenden Vorsteuer geltend machen, da auch 50 % der Gesamtflächen gewerblich (und Umsatzsteueroptiert) genutzt werden. Kann gerne nachgelesen werden: https://www.smartsteuer.de/portal/lexikon/G/Grundstuecksumsaetze-Umsatzsteuer.html#D063043400026 Damit wir uns nicht mißverstehen, Akkarin: Ich will hier auf gar keinen Fall den Oberlehrer spielen und ich hab' auch grundsätzlich keine Lust darauf, Aussagen meiner Mitmenschen zu verbessern, doch hier sind sehr viele Mitglieder (ich gehöre auch dazu), die hier zu vereinzelten Themen noch etwas dazu lernen wollen und wir wollen ja keinen mit falschen Informationen versorgen, oder?
  6. @Akkarin: Ich steh' grad irgendwie gedanklich auf dem Schlauch: Es erschließt sich mir nicht, warum ich für Erhaltungsmaßnahmen keine Vorsteuern geltend machen könnte. Wo steht das? Das Umsatzsteuergesetz lag quasi jahrelang unter meinem Kopfkissen, vielleicht habe ich grad echt ne Blockade. Ich erinnere mich tatsächlich an keine Passage, die das stützt, kannst du mir mit Nennung des Paragraphen da weiterhelfen?
  7. Maik Simon

    Grundsteuer

    Tja, da unterscheidet sich offenbar mal wieder das Gesetz und die Praxis. ;-) Im Übrigen ist das bei den meisten Gebäudeversicherungen in der Praxis ebenso wie mit der Grundsteuer: Bei meinen letzten Investments habe ich die Gebäudeversicherungen im Jahr des Kaufs anteilig an den Verkäufer gezahlt, weil sich die Versicherungen außer Stande gesehen haben, die Berechnung unterjährig umzustellen (es gibt allerdings auch Versicherungen, die hier praxisnaher und kundenorientiert arbeiten und die Rechnung über die jeweiligen Versicherungsbeträge genau aufteilen und dem Käufer und Verkäufer separat in Rechnung stellen).
  8. @Akkarin: Helfe mir doch bitte mal, das oben von dir Geschriebene zu verstehen. Ich halte Umsatzsteuer NICHT für Teufelswerk. ;-) Ich sehe immer zuerst mal die Chancen in einem Modell. Ein Beispiel: Du optierst zur Umsatzbesteuerung und hast ein gemischt genutztes Objekt. Wir vereinfachen das mal mit einer Wohnung und einem Einzelhandel/Geschäft. Du musst (ausschließlich) bei der Einheit "Einzelhandel" neue Heizkörper einbauen. Hier kannst du die volle Umsatzsteuer (in dem Fall an den ausführenden Sanitärbetrieb gezahlt) als "Vorsteuer" komplett zurück bekommen vom Finanzamt. Selbst wenn du das Dach erneuern musst (wir vereinfachen wieder: 50 % der Fläche entfallen auf die Wohneinheit und die anderen 50 % auf's Gewerbe), kannst du zumindest die anteiligen 50 % der Umsatzsteuer für die Dacherneuerung direkt vom Finanzamt zurück bekommen. Ggf. hast du mal in einem Jahr oder in mehreren Jahren KEINE Reparatur- oder Renovierungskosten zu tragen (ausser den umlegbaren Nebenkosten). Dann vereinnahmst du die Umsatzsteuer und führst Sie eins zu eins einfach wieder ans FA ab. Den Aufwand einer Umsatzsteuer-Voranmeldung (je nach Höhe der Beträge sogar nur vierteljährlich oder gar nicht nötig / ggf. reicht auch die Abgabe EINER Umsatzsteuer-Erklärung pro Jahr) empfinde ich bei Ausnutzung der vielen möglichen Vorteile als hinnehmbar. @_Alex_: Schade, dass das von dir begehrte Objekt offenkundig schon einen Tag nach Posten des immoscout-Links schon nicht mehr zu finden war, sonst hätte man das Folgende wahrscheinlich detaillierter bewerten können. Ich wage dennoch die Behauptung: Das von dir beschriebene, gemischt genutzte Objekt hätte mich mit einem Faktor von 19,70 nicht mal eine Minute lang begeistern können. Ich hoffe, du hast es nicht gekauft?!
  9. Maik Simon

    Grundsteuer

    @Sash: In der Regel wird im Kaufvertrag ein Eigentumsübergang mit Datum der Kaufpreiszahlung vereinbart. Zu diesem Tag gehen also Nutzen und Lasten auf den Käufer über. Somit kannst Du auch die ab dem Tag anteilige Grundsteuer an den Verkäufer zahlen und diese üblicherweise zu 100 % als Nebenkosten auf den/die Mieter umlegen. Alles andere ist bereits gesagt, bzw. geschrieben worden. Übersehe ich hier ein Problem?
  10. Yup, Akkarin hat Recht. Liegt der Gesamtbetrag der Einkünfte (der Minijob zählt nicht hierzu, wenn pauschal versteuert wird) bei einem Steuerpflichtigen aktuell über 8.652 € (da Bezug von Witwenrente, muss er/sie ja alleinstehend sein), muss er/sie eine Steuererklärung abgeben. In diesem Fall wird der Überschuß der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Etwas detailierter noch hier zu finden: https://www.steuertipps.de/altersvorsorge-rente/rentner-pensionaere/wann-muessen-rentner-eine-steuererklaerung-abgeben "Dies ist keine Steuerberatung. Zur individuellen steuerlichen Beratung bitte immer einen Steuerberater aufsuchen, um den konkreten Fall zu besprechen."
  11. @herrsimon2: Eine gesunde Skepsis ist immer gut. Und auch unter Maklern gibt es schwarze Schafe....wie auch in jeder anderen Branche. Der Link von Arnd Uftring führt zum IVD, der dort die Hintergründe wunderbar erklärt. Ist halt gesetzliche Pflicht eines Makler, über den Widerruf zu informieren. Also nichts Schlimmes. ;-)
  12. Maik Simon

    Maik Simon

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