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Flo

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  1. @TimAlbrecht Klar, wenn die Mietpreisbremse in Paderborn gilt, musst du diese grundsätzlich bei deiner Planung berücksichtigen.
  2. Diese Vorgehensweise der Faktorberechnung ist mir neu. Zunächst erreichnest du den jeweiligen Faktor indem du den KP (ohne Nebenkosten iHv 12%) druch die Jahresnettokalmiete teilst. Wenn man wie du, die 12% hinzurechnet ist klar warum die Faktoren schlechter werden. Beim Ankauf interessiert mich der ortsübliche Faktor eher wenig, da mich zunächst wichtig ist, inwieweit der dezeitige oder erzielbare Mietzins für den Kapitaldienst (Zins und Tilgung) reicht. Ab Objekt-Faktor 15 wird dieser in der Regel gedeckt und ich würde den Verkäufer / Makler nach weiteren Infos z.B. zum Wirtschaftsplan / Hausgeldzusammensetzung fragen. Die Faktorenbetrachtung ist letztlich nichts anderes als ein Filter, um groben Schmutz an unprofitablen Objekten auszusortieren. Mehr Aussagekraft hat er an dieser Stelle leider nicht, da er weder die KNK noch die nichtumlagefähigen Kosten und Wagnisabschläge unberücksichtigt lässt. Liegt der Objekt-Faktor unter dem ortsüblichen Faktor kann dies allerdings ein Indiz dafür sein, dass eine Beleihungsreserve besteht. Die aktuelle Miete zur Berechnung des ortsüblichen Faktors würde ich auch nicht aus irgendwelchen Meitspiegeln herleiten, sondern wenn dann ebenfalls die Miete vergleichbarer Objekekte aus vergelichbaren Lagen bei IS24 suchen. (Vergleich mehrerer und Errechnung der durchschnittlichen Miete). Es macht mM nach wenig Sinn, wenn du die aktuellen hohen Verkaufspreise bei IS24 nimmst, aber uU sehr alte und niedrigere Mieten aus den Mietspiegeln annimmst. Mietspiegel berücksichtigen die Mieten der letzten 4 Jahre vor Erstellung des Mietspiegels (der von Paderborn ist aus 2015). Auch so wirst du zu schlechten Faktoren kommen. Zur Ermittlung des ortsüblichen Faktors würde ich persönlich allerdings eher nach ein paar Objekten suchen, die vermietet verkauft werden und würde den jeweiligen Faktor ausrechenen (10 sollten es schon sein, je merh desto besser) und im Anschluss einen Durchschnittswert des Faktors berechnen. Das ist mM nach der aussagekräftigste Weg wie du die aktuellen Kosten im Verhältnis zu den Erträgen abbilden kannst, da du nicht nur Neuvermietungen, sondern auch Bestandsmieten berücksichtigst. Noch ein Hinweis: Ist das Objekt, dass dich interessiert nicht vermietet, ist es sinnvoll für die eigene Planung nicht die aktuellen hohen Mieten anzunhemen, sondern mit einer konservativen und nachhaltigen Miete zu rechnen. Hierzu suche ich z.B. nach vergleichbaren Wohnungen, ermittle die durchschnittliche Miete (bei IS der Mittelwert der Spanne) und ziehe 10% ab. Wenn das Ding danach einen Faktor 15 aufweist schaue ich es mir näher an. Das betrifft nur die Ankaufsplanung, wie ich sie aber auch gegenüber der Bank kommunizieren würde. Bei der tatsächlichen Vermietung versuche ich natürlich so viel Miete zu erzielen wie möglich. Erzielst du mehr Miete als geplant freut das natürlich auch deinen Banker, den du immer mit guten Neuigkeiten versorgen solltest ;-)
  3. http://www.immobilien-zeitung.de/1000036520/helaba-sieht-keine-blasen-gefahr-auf-wohnungsmarkt?utm_source=Newsletter&utm_medium=e-mail&utm_campaign=Wochennewsletter+kw38_2016 Helaba sieht keine Blasen-Gefahr auf dem Wohnungsmarkt Zwar steigen die Preise für Wohnungen und Häuser in Deutschland weiter. Die Gefahr, dass sich eine Blase bilden und diese dann wie ein schöner Traum platzen könnte, sieht die Hessische Landesbank (Helaba) aber nicht. Früher oder später werde es jedoch zu einer Korrektur kommen, heißt es im jüngsten Immobilienreport.
  4. Servus, ich hätte dazu ein paar Rückfragen und Anmerkungen. Ich kenne diese pauschalen %-Werte aus verschiedenen Büchern oder excel-templates. Leider weiß ich auch nicht, was darin alles abgefrühstückt wird. Mir ist z.B. nicht klar, was in den 8-12 € für Instandhaltungen enthalten ist. Bei Wohnungen man muss grds. zwei Dinge unterscheiden. 1. Die konkrete Wohnung als Sondereigentum (SE) und 2. das Gemeinschaftseigentum (GE) der WEG. Instandhaltungskosten sind nicht auf den Mieter umlegbar, weder für SE noch GE. Die Kosten der Instandhaltung für das GE wird über das Hausgeld gezahlt und unterscheidet sich von Haus zu Haus je nach Wirtschaftsplan. Ist in der Instandhaltungsrücklage in Höhe von 8-12 € die Kosten für Instandhaltungen meiner Wohnung auch enthalten oder müsste ich die on top von der Kaltmiete abziehen? Sind hier beide Positionen in der Instandhaltungsrücklage eingepreist? Auch der Posten Hausverwaltung ist nicht auf den Mieter umlegbar. In den Kolkulationshilfen findet man Pauschalen für Hausverwaltung von 25-30€ pro Wohnung. Aber sind das jetzt die Kosten der WEG-Verwaltung oder der Hausverwaltung, die meine Wohnung betreut? Falls letzteres nicht erfasst wird, müsste ich den Wert von 30 € x 2 nehmen für meine persönliche Kalkulation. Wenn ich z.B. ein Hausgeld von knapp 300 €/mtl. habe und davon rund 100 EUR nicht umlegen kann, macht es einen riesen Unterschied, ob ich dann nochmal 8-12 € berechnen muss und noch mal 30 € Verwalterkosten /mtl. kalkulieren muss. Wenn mir hier einer weiter helfen könnte, wäre ich demjenigen sehr dankbar. Welche Positionen berücksichtigt ihr denn bei der NKM in welcher Höhe: 1. Instandhaltung, 2. Mietausfallwagnis, 3. Hausverwaltung, 4. Sonstige nicht umlagefähgigen Kosten? Was Denny glaube ich wissen wollte und was mich auch interessiert ist,m ob es eine Art Maximalwert zur schnellen Analyse von Angeboten im Hinblick auf das Hausgeld gibt. Wo liegt er denn bei euch? Klickt ihr auf IS24 z.B. ein Angebot weg, wenn ihr 200 € Hausgeld lest, ohne euch Näher damit auseinander zu setzen wie sich das HG zusammensetzt? Bin gespannt auf eure Antworten. Viele Grüße aus Mainz, Flo
  5. der letze Stammtisch fand wie geplant statt. war zum ersten mal da. sehr nette rund. habe viele neue denkanstöße erhalten. bis zum nächsten mal. kommt einfach vorbei.
  6. Danke für die Erleuerung. Diese Unterscheidung war mir bisher nicht gläufig. D.h. wenn jemand von einer Renditeimmobilie spricht meint er damit ein Objekt, bei dem die Wertsteierung/qm und der Verkaufserlös im Vordergrund stehen, obwohl der Ertrag eher mau ist. Eine Cashflowimmobilie dann eine solche bei der die laufenden Erträge im Verhältnis zum Kaufpreis möglichst hoch sind. Kann es sein, dass viele diese Begriffe synonym verwenden...? Den Begriff Cashflowimmobilie habe ich jednefalls noch in keinem Exposé gelesen ^^ Ich komme aus Mainz. Hier kann man froh sein, eine Wohnung unter Faktor 15 und einem cahflow vor Steuern bei einem KD von 4% in Höhe von mtl 100 € zu bekommen. Dennoch sind die Wertwentwicklungen pro m² auch in einfachen Lagen passabel. Sind das jetzt Rendite oder CF-Objekte? Bin verwirrt...
  7. Wo liegt denn der Unterschied zwischen einem Rendite- und einem Cashflowobjekt?
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