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MichaelG

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  1. Hallo, der Mieter hat seine Miete mehrfach nicht bezahlt und ist in entsprechendem Rückstand, die Kündigungsvoraussetzungen liegen vor. Der Eigentümer will nun die Wohnung verkaufen. Was ist jetzt sinnvoller: 1.) der Verkäufer kündigt und zieht die Räumungsklage dann noch durch und erst dann geht man zum Notar zwecks Wohnungsverkauf (kann aber halt lange dauern) oder 2.) erst geht man zum Notar und verkauft die Wohnung und nach Eigentumsumschreibung kündigt dann der Käufer dem Mieter? Oder gibts auch einen Zwischenweg? Also Verkäufer spricht noch die Kündigung aus, man geht direkt zum Notar und macht Kaufvertrag und falls der Käufer nicht räumt dann zieht der Käufer die Räumungsklage durch? Und muß der Käufer dann wie bei einer Eigenbedarfskündigung bis zum Eigentumsübergang warten oder kann er auch schon mit Übergang Nutzen-/Lasten Klage einreichen (ich vermute aber mal daß das selbst mit notarieller Vollmacht an der Aktivlegitimierung scheitert, da man vor Gericht glaube ich ja sonst einfach den Kläger per Vollmacht durch einen anderen Kläger austauschen könnte)? Grüße,
  2. Hallo Instantbroker, habe Notar gesprochen, Übergang Nutzen/Lasten kann man frei vereinbaren, es wird wohl auf die o.g. Variante rauslaufen, danke,
  3. Hallo, wenn man eine Immobilie mit einer GmbH kauft (als Fix und Flip) und dann wieder verkauft, dann gehört der bilanzielle Gewinn angeblich in das Jahr des Nutzen-/Lastenübergangs. Bsp.: Notartermin am 1.12.17, Übergang Nutzen-/Lasten wäre normalerweise mutmaßlich erst nach Auflassungsvormerkung und Bezahlung in 2018, so daß der Gewinn in der 2018er GmbH-Bilanz erscheint statt 2017. Gibt es Konstellationen in der der Gewinn noch in die 2017er Bilanz kommt? Würde es z.B. gehen, den Nutzen-/Lastenübergang unabhängig von Auflassungsvormerkung und Zahlung schon vorher auf ein fixes Datum in 2017 notariell festlegen? Und wie könnte man das für alle Beteiligten absichern? Bsp.: Notartermin am 1.12., Kaufpreis zahlbar sofort nach Beurkundung ohne das warten auf die Auflassungsvormerkung, die Zahlung erfolgt zur Sicherheit des Käufers auf ein Notar-Anderkonto, dann mit Geldeingang auf Anderkonto Nutzen-/Lastenübergang bereits in 2017 vereinbaren. Wäre der Gewinn somit in der Bilanz 2017 statt 2018? Und dann nach Auflassungsvormerkung in 2018 erfolgt lediglich noch die Auszahlung vom Anderkonto an den Verkäufer? Grüße,
  4. @Wladimir Simonov Ist mir schon klar, dass es trotzdem so gemacht wird, deshalb wollte ich ja mal auf das Thema hinweisen, weil viele noch nicht einmal wissen was man theoretisch darf und was nicht @zinger: aus Sicht des Vermieters ist es sicher verständlich, aber legitim ist halt leider nicht. Bitte nicht falsch verstehen, ich habe ja nicht gesagt, daß ich das gut finde und meiner Meinung nach gehen da viele Datenschutzgesetze auch zu weit. Weil hier Hamburg angesprochen wurde: Der Hamburger Datenschützer z.B. vertrat sogar die Auffassung, daß man vor einer Besichtigung bei einer leer stehenden Wohnung keinerlei Daten erfragen darf, mit Ausnahme der Telefonnummer oder alternativ die Emailadresse (Also nicht beides gleichzeitig!!!), damit man Termine abstimmen kann. D.h. also noch nicht einmal die Anschrift des Interessenten darf lt. ihm vor der Besichtigung erfragt werden. D.h. er mutet es dem Vermieter (und auch den Mietinteressenten) zu, das hunderte Leute zur Besichtigung kommen, weil ja nicht vorqualifiziert werden darf.. Lustigerweise wenn dieselbe Wohnung noch vermietet ist, ist der Datenschutz nicht mehr so wichtig und man darf ein wenig vorqualifizieren, da dem aktuellen Mieter lt. Datenschützer ja nicht hunderte Besichtiger zugemutet werden können. Soviel zum Sinn und Unsinn von dem was da so vertreten wird. Wer sich mal das Hamburger Merkblatt der Datenschutzbehörde durchlesen will, hier ist der Link (aber Vorsicht, der Blutdruck könnte beim Lesen steigen :-) : https://www.datenschutz-hamburg.de/uploads/media/Fragerecht_des_Vermieters_-_Stand_November_2013.pdf Konkret kann man ja sagen, daß einen das nicht interessiert, aber die Behörden sind da in letzter Zeit aktiver geworden und prüfen das verstärkt und ggfls. werden halt auch Bußgelder verhangen. Wir wurden z.B. vor ca. 1 Jahr von der Landesdatenschutzbehörde diesbezüglich ausführlich geprüft. Jedes Bundesland hat aber seine eigene Datenschutzbehörde, manche sind halt schon schärfer drauf als andere. Kleine Vermieter sind bei denen noch nicht so auf dem Radar (es sei denn sie werden von Mietinteressenten angezeigt), aber bei großen Vermietern wie Genossenschaften oder auch anderen Marktteilnehmern wie Hausverwaltungen und Maklern ist das schon ein Thema, nicht zuletzt da demnächst (im Mai 18) auch die Bußgelder deutlich angehoben werden (neue DSGVO und BDSG). Und für die Praxis kann man ja auch als kleiner Vermieter hier und da seine Verhaltensweisen ein wenig anpassen. Wer also bisher z.B. noch Ausweise kopiert, der sollte das künftig nicht mehr machen. Hier ist z.B. eine einfache Lösung, sich den Ausweis lediglich zeigen zu lassen, um die Identität zu überprüfen. Und manche Fragen in Selbstauskünften kann man ja umformulieren, also z.B. statt nach dem Bruttogehalt (nach dem man nicht fragen darf) sollte man nach dem Nettogehalt fragen (was erlaubt ist).
  5. Hat die Hausverwaltung da in der Einladung irgendwelche rechtlichen Hinweise reingeschrieben, wie nach Paragraph soundso ist das gemeinschaftlich zu tragen etc. bzw. kannst du mir da ein paar Stichpunkte liefern falls da was drinstand?
  6. Hallo, in meiner Praxis stelle ich immer wieder fest, daß das Thema bei den meisten noch gar nicht angekommen ist. So werden in der Regel in vielen Selbstauskunftsformularen Fragen gestellt, die komplett unzulässig sind und das selbst von renomierten Anbietern wie Haus und Grund, Immoscout oder auch wie z.B. im Gevestor-Newsletter von Herrn Knedel "Das Geheimnis des erfolgreichen Vermietens" ein "5-Punkte-Mietercheck", der komplett fragwürdig ist. So darf man in der Vermietung z.B. - keine Ausweiskopie anfertigen - Fragen nach Vor-Vermietern sind in Selbstauskünften verboten: da nach BDSG nur Datenerhebung an der Quelle erlaubt ist, also nicht bei Dritten, wie Vorvermietern, Arbeitgebern, usw., weshalb man da auch natürlich nicht anrufen darf und deshalb auch nicht die Telefonnummern erfragen darf; - Fragen nach Familienstand, Nationalität, Geburtsdatum der Kinder, Musikinstrumenten etc. sind i.d.R. auch alle nicht erlaubt - Auskünfte von Auskunfteien, Kopien von Gehaltsnachweisen etc. darf man auch nicht von mehreren Interessenten anfordern, sondern man muß sich erst für einen entscheiden und dann muß man diesem quasi den Mietvertragsabschluß zusagen unter dem Vorbehalt das die erteilten Auskünfte passen; erst dann darf man sich quasi kurz vor Unterschrift die Auskünfte und Gehaltsnachweise einholen Hierzu auch mal ein kurzer Newsletter der Immowelt der mich heute mal wieder daran erinnert und das Thema ein wenig sensibilisiert: https://news.immowelt.de/n/3441-wohnungssuche-was-duerfen-vermieter-fragen-ein-experteninterview.html Falls jemand näheres Interesse hat, kann ich ja auch gerne mal ein paar der vielen Ausführungen der Datenschutzbeauftragten verlinken. Grüße, Michael
  7. Danke für die Info Karsten, sehe ich auch so, aber leider die Hausverwaltung nicht. Bei dir waren ja quasi alle Eigentümer interessiert ordentliche Verhältnisse zu schaffen. Liege ich richtig in der Vermutung das es dazu dann auch einen Punkt auf der Agenda der Versammlung gab und dazu ein Beschluß gefaßt wurde? Dann wäre die rechtliche Lage ja auch noch mal ein wenig anders als bei mir, da ich bei mir der einzige bin der was will und es nicht auf der Agenda war bzw. auch kein Beschluß da ist. Und selbst wenn ich es auf eine künftige Agenda nehmen würde, daß ich den Antrag stelle daß die Gemeinschaft für meine Abtrennung zahlt, befürchte ich mal daß das natürlich mehrheitlich abgelehnt werden würde. Hast du noch irgendeine rechtliche Aussage/Einordnung/Begründung der Hausverwaltung warum das Gemeinschaftskosten sind und von allen zu tragen sind? Grüße, Michael
  8. Hallo, ich habe eine Wohnung erworben, bei der lt. Grundbuch und Teilungserklärung ein Kellerabteil dabei ist. In der Praxis wußte das aber scheinbar weder die Hausverwaltung noch der Vor-Eigentümer. Die Wohnung wurde nachträglich ausgebaut und daher vermutlich das Kellerabteil einfach nicht hergestellt. Laut Plan ist der zugeordnete Keller eingezeichnet. Von der Hausverwaltung habe ich mittlerweile die Zustimmung den Keller abzutrennen, laut Hausverwaltung auf eigene Kosten. Gibt es hierzu Erfahrungen, ob die Abtrennung nicht auf Kosten der Gemeinschaft zu erfolgen hat? Analog dem Urteil bzgl. der Wohnungseingangstüren die zwangsweise Gemeinschaftseigentum sind, müßte hier nicht auch die Kellerabtrennung als Grenze zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum zwangsweise Gemeinschaftseigentum sein und damit von der Gemeinschaft zu tragen?
  9. "Der Immobilienmakler darf nur die ortsübliche Maklerprovision nehmen. " Hallo, das stimmt überhaupt nicht, prinzipiell darf der Makler die Höhe der Provision frei aushandeln, Grenzen setzt hier i.d.R. nur der Wucher. Die ortsübliche Provision zählt nach §653 (2) BGB nur dann, wenn die Zahlung einer Provision vereinbart wurde, aber nicht deren Höhe. Und der Aufwand bei einer 50.000,- Wohnung ist derselbe wie bei einer 500.000,- € Wohnung, so daß hier durchaus bei kleinen Objekten Mindest-Pauschalen Sinn machen. Aber generell ist ja auch die Provision verhandelbar, daher muß man das ja nicht akzeptieren. Und andererseits zahle ich einem Makler auch gerne 10%, wenn die Wohnung nur 50% kostet.... :-)
  10. Habs schon gefunden, das war noch die alte Rechtslage. Es ging nicht nur um das Herstellungsjahr sondern man muß natürlich auch damals gekauft haben, ist also alles schon Uralt-Schnee von gestern...
  11. Hallo, auf der Internetseite http://www.wi-unternehmensgruppe.de/Steuern_sparen/Eigentumswohnung_steuerlich_absetzen.html steht: "Selbst genutzte Eigentumswohnung steuerlich absetzen Bei der selbst genutzten Wohnung gibt es sehr viel weniger Möglichkeiten als bei einer vermieteten Wohnung. Der Wertverlust der Immobilie ist steuerlich absetzbar. So wie bei einem Haus auch, dürfen 5% der Herstellungskosten für 8 Jahre abgeschrieben werden. Sie sind aber nur unter bestimmten Voraussetzungen absetzbar. Die Immobilie muss vor dem Jahr 1987 fertig gestellt sein. Außerdem muss die Immobilie zu mindestens zu 2/3 dem Zweck des Wohnens dienen. Viele Vorschriften, die den Mieter einer Wohnung betreffen, gelten analog auch für den Eigentümer, der seine Wohnung selbst nutzt." Habe ich noch nie etwas von gehört?! Kennt sich da jemand aus? Heißt das wenn ich eine ETW selbst bewohne die vor 1987 erbaut wurde, daß ich 5% AFA geltent machen kann? Bin ein wenig überrascht, Grüße Michael
  12. Aber aufpassen: Wenn ich als Unternehmer-Vermieter den Mieter zuhause Besuche und einvernehmlich eine Mieterhöhung vereinbare dann fällt das m.M. nach schon unter das Widerrufsrecht. Und höchst richterlich dürfte die andere Geschichte (das die Widerrufsbelehrung bei Mieterhöhungsverlangen entbehrlich ist) auch noch nicht entschieden sein, oder?
  13. Hallo, hat jemand praktische Erfahrungen ob man bei einer privat gehaltenen Immobilien genau nach den 10 Jahren Haltefrist 1 Tag später zum Notar gehen und steuerfrei verkaufen kann? Oder empfiehlt jemand die Einhaltung einer Schamfrist? Wenn ja, wie lange? Z.B. 2 Wochen nach den 10 Jahren oder 2 Monate? Und sieht jemand ein Problem darin daß man ein paar Monate vor Ablauf der 10 Jahre schon alles in Bewegung bringt? Also Makler beauftragen, wenn ein Käufer gefunden ist einen Kaufvertragsentwurf anfertigen, Finanzierung vom Käufer bestätigen lassen etc. und dann halt nur noch abwarten bis die 10 Jahre dann rum sind und es dann ein paar Tage später notariell beurkundet? Grüße, Michael
  14. Hallo, in mehreren Beiträgen wurde ja schon die Arbeitshilfe vom Finanzamt erwähnt: http://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommenssteuer/2014-09-23-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html Ich habe mir mal die Beschreibung dazu durchgelesen und da drin steht ja auch richtigerweise, daß mit der NHK 2010 gearbeitet wird und die Preise dann über den Baupreisindex hochgerechnet werden. Soweit so gut. Aber wie kommen in eine alte Excel-Tabelle die neuen Indizes? Ganz einfach: gar nicht, die rechnen einfach noch mit den 2015 er Werten!!! Es gibt in der Excel-Tabelle noch 2 versteckte Tabellenblätter, die man einfach wieder einblenden kann und dann sieht man was los ist (Blatt "NHK" und "Bau-Index"). Wenn man also neuere Index-Werte einsetzt hat man höhere NHK, somit höhere Gebäudewerte und somit eine höhere AFA. Grüße, Michael
  15. Richtig, wenn ein Maklervertrag geschlossen wurde begründet das natürlich noch keinen Provisionsanspruch. Man braucht Nachweis oder Vermittlung NACH dem Maklervertrag und dann noch den Hauptvertrag (Kauf- oder Mietvertrag)
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