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Immopreneur.de | Community

hartmannnicolas

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Posts posted by hartmannnicolas


  1. Seit dem 21.03.2016 gilt die neue EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie (bzw. ihre Umsetzung ins deutsche Recht). Siehe Anhang.

    Eine Änderung ist der Verbraucherschutz bei Währungsunterschieden. Dies führt dazu, dass Banken disinzentiviert sind Kredite für Wohnimmobilien zu vergeben, wenn 

    • Wohnsitz nicht in DE
    • Einkommen nicht in EUR.

    In der Richtlinie wird hier von Fremdwährungskrediten gesprochen. Diese nehmen jedoch an, dass das Einkommen für die Zurückzahlung des Kredites genutzt wird.

    Meine Frage: Nehmen wir an, man kann zeigen, dass das Investment CF positiv ist (mit einem signifikanten Puffer), sodass der Vermögenswert (die Immobilien) für die Zurückzahlung dienen soll, nicht das Einkommen. Weiß jemand, ob man trotzdem in die Kategorie Fremdwährungskredit fällt?

    ableu.pdf


  2. Hi zusammen,

    ich hatte die Tage eine sehr interessante Konversation mit einer Südafrikanerin. Sie ist investiert in zwei Immobilien in Südafrika und der südafrikanische Markt hat ein paar sehr interessante Eigenschaften. Die Bruttorenditen dort sind oft >10%, Zinssätze momentan um die 9%. Der Grund hierfür ist die starke Abwertung des Rands in letzter Zeit (siehe Finanzministerwechsel, ökonomische Probleme etc). Auch die Inflation liegt bei ca. 5%.

    Beispielimmobilie von ihr:

    Preis: 88'000

    Miete: 800 pm - 9600 pa

    Eine mögliche Strategie, die sich hier anbietet, ist entweder schnell den Kredit zu tilgen oder grundsätzlich mit viel Eigenkapital zu kaufen. Es muss einem jedoch bewusst sein, dass man ein großes Währungsrisiko eingeht. Grundsätzlich würde ich die demographische Entwicklung in Städten wie Johannesburg oder Cape Town als relativ gut einschätzen (bzgl Vermietbarkeit). Ein solcher Deal hat sicher auch ein großes Upside. Für mich hat das Risiko-Return Profil nicht gestimmt, fände es aber interessant sich über solche Märkte auszutauschen, falls auch andere Infos haben!

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  3. Income Statement, Cash Flow Statement und Balance Sheet

    Im Income Statement würdest du dein Einkommen gegen deine Kosten aufführen. Kosten sind von Ausgaben zu unterscheiden. Im Cash Flow Statement führt man die Geldflüsse auf. Das Balance Sheet ist die Vermögensaufstellung.

    Beispiel Autokauf:

    Im Income Statement würdest du die regelmäßigen Kosten, die mit dem Auto einhergehen aufführen. D.h. Versicherung, Sprit, Abschreibungen. Im Cash Flow Statement wäre der Abfluss des Kaufpreises. Das Balance Sheet verändert sich um den Vermögenswert Auto und die Cash Position.

     

    Dies ist soweit ich weiß kein Common Practice für Privatpersonen. Der Vorteil ist, dass man im Income Statement sehen kann, wie viel Geld man eigentlich jeden Monat/ Jahr macht inklusive den versteckten Kosten (e.g. Abschreibungen). Das Cash Flow Statement zeigt dir, wie viel mehr Geld jeden Monat/ Jahr auf deinem Bankkonto ist. Beides sollte natürlich positiv sein, aber in Jahren mit großen Anschaffungen kann es gut sein, dass das Cash Flow Statement negativ ist, das Income Statement sollte jedoch nie negativ sein für eine Privatperson. Der Nachteil von dieser Variante ist sicherlich der Aufwand und dass es mehr wissen benötigt. Ein weiterer Negativpunkt, der zu beachten ist, ist das die Banken die Haushaltsrechnung und die Vermögensaufstellungen fordern. Daher ist es pragmatischer einfach die Materialien von @Thomas Knedel zu nutzen, denn dann bist du schon direkt vorbereitet. Diese Materialien sollten meines Wissens in naher Zukunft in dem Downloadbereich zu finden sein.

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  4. Hallo Jörg,

    grundsätzlich würde ich eigene Excels anlegen für

    a) Jede Immobilie und

    b) Deine persönlichen Ein- und Ausgaben

     

    Bzgl. des Immobilienexcels kenne ich leider kein Best-Practice. Eine Variante wäre, es wie ein Unternehmen zu gliedern. D.h. I/S, C/S und B/S 

    Bzgl. der persönlichen Finanzen würde ich empfehlen einen Ausgabenkategorisierung bei deiner Hausbank vorzunehmen und die Daten dann als Excel zu exportieren. Das ist nicht allzu viel Aufwand.

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  5. Begründung: Man will die Eigentümer, die selbst nachher in der Immobilie wohnen, mit denen, die sie vermieten wollen, gleichstellen.

    Effekt: Die Zahl der Unternehmensgründungen (Limited) ist stark gestiegen, da Unternehmen Steuern nach Zinsen zahlen. Bisher waren die Kreditkonditionen für Private Buy-to-Lent besser als die für solche Kleinunternehmerstrukturen. Dies wandelt sich mit der neuen Gesetzgebung auch. So hat beispielsweise Aldermore (Bank) die Raten angeglichen. Ein weiterer Effekt könnte trotzdem sein, dass viele Immobilien auf den Markt kommen, da die Umstrukturierung für kleine Immobilieninvestoren sehr aufwendig ist. 

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  6. Hier eine Zusammenfassung der Situation und aktuellen Entwicklungen im Bereich der Steuern für Wohnimmobilien (Buy-to-lent) in England

    Fokus Privatpersonen (nicht Unternehmen)

     

    Situation (Stand Jan 2016)

    • Allgemeine Steuer (leicht vereinfacht, in GBP)
      0   % bis  10.000
      20 % von 10.000 - 30.000
      40 % von 30.000 - 150.000
      45 % ab  150.000
    • Immobilienverkauf wird mit Capital Gains Tax besteuert
      18% Capital Gains Tax, falls im Einkommenssteuerbereich von 40% oder weniger
      28% Capital Gains Tax, sonst
    • Grundertragssteuer (Stamp duty land tax - SDLT)
      0   % bis  125.000
      2   % von 125.000 - 250.000
      5   % von 250.000 - 925.000
      10 % von 925.000 - 1.500.000
      12 % ab   1.500.000
    • Zinsen sind tax-deductable (noch).

    Aktuelle Entwicklungen

    • Zinsen werden bald nicht mehr tax-deductable für Privatpersonen seien. Geplante Änderungen werden zwischen 2017-2020 vollständig eingeführt.
      Stattdessen wird es einen 20% tax relief geben. Diese ist jedoch (fast immer) deutlich geringer als der Grenzsteuersatz.
    • Die Grundertragssteuer erhöht sich um pauschal 3% ab April 2016
      3   % bis  125.000
      5   % von 125.000 - 250.000
      8   % von 250.000 - 925.000
      13 % von 925.000 - 1.500.000
      15 % ab   1.500.000

     

    Note: Dies ist ein Start und dieser Eintrag wird kontinuierlich erweitert.

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