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philipp.ru

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  1. Hey, gibt es den Immobilien Stammtisch in Dresden noch? Ich werde in den nächsten Monaten wieder nach DD ziehen. Bin gerade auf der Job Suche und würde mich freuen wenn es den Stammtisch noch gibt. Viele Grüße P. Rudolph
  2. Absolut. Das ist unbestritten. Die Belege sind/werden übergeben. Mir ging es bei der Fragestellung aber um die eigentliche Aufrechnung mit der Verkäuferin. Bekommt Sie noch was von mir oder ich was von Ihr.
  3. So sehe ich das auch. Ich habe Kontoauszüge (bzw. Excel Sheet) von anderen Vergleichsobjekten verglichen. Und zwar habe ich die Nebenkosten Vorauszahlungen der Mieter mit den tatsächlich angefallen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten (Stadtwerke, Versicherung usw.) gegenübergestellt. Und zwar für den Zeitraum 01.01. bis 30.06. 30.06, weil am 01.07. mein Nutzen/Lasten Wechsel war. Fazit: die Nebekostenvorauszahlungen der Mieter und die angefallen Kosten halten sich ungefähr in Waage. Somit wäre eine Aufrechnung mit der Verkäuferin nicht unbedingt nötig. Scheinbar machen das auch wenige, weil ich sehr wenig darüber lese.
  4. Erst mal vielen Dank für die vielen Antworten. Ich habe mir jetzt eine Excel Tabelle zusammen gestellt, wo der Verkäufer(in) die Einnahmen durch Betriebskostenvorrauszahlungen, die Nebenkosten Ausgaben bis zum Nutzen/Lasten Wechsel und die Verrechnung von Beidem als dritten Tab. Dieses muss durch Belege nachgewiesen werden. Die Frage kommt daher, da die Verkäufer(in) keine Zuarbeit bei jeglichen Vertraglich geschuldeten Dingen leiset. Wie Belege oder Mietverträge in Original raus rückt. Es ist alles sehr mühsam. Und ich muss schon sehr mit Nachdruck daran arbeiten, hier endlich einen 100 % Übergabe zu gestalten. Zudem wird aktuell eine Klage geprüft, da das Haus als Vollmietet verkauft wurde und bei Übergabe plötzlich 3 Wohnungen frei waren. Von daher will ich das Nebenkosten Thema vorher abschließen.
  5. Ich habe das Objekt "normal" im freien Verkauf gekauft. Keine Zwangsversteigerung. Und zu dem Punkt "Veräußerer und Erwerber rechnen untereinander ab." hätte ich gern gewusst, wer die Abrechnung erstellt.
  6. Zitat aus dem Kaufvertrag: "Einnahmen aus Mietvorauszahlungen und mit dem Mieter abrechenbaren Kosten ab dem letzten Abrechnungszeitpunkt sind im Verhältnis der Vertragsteile zum Tag des Besitzüberganges abzurechnen. Differenzbeträge sind unverzüglich nach Feststellung auszugleichen." Hier wurde nicht geregelt, wer, also Verkäufer oder Käufer, diese Abrechnung erstellt. Von daher meiner Frage, wer dies üblicherweise durchführt. Und ja, beim nächsten Mal würde ich beim Notarvertragsentswurf darauf achten, dass dies bereits im Vertrag steht. Man lernt ja nie aus. Und so lange es kein gravierende Fehler war, wie in diesem Fall, ist es auch nicht schlimm.
  7. Mir geht es um deine beschriebene Postition "Käufer und Verkäufer gleichen ihre Kosten bzw. Einnahmen untereinander aus." Nicht die Abrechnung zwischen dem Mieter und dem Käufer/Verkäufer. In der Regel wird eine Ersteher Abrechnung erstellt, zur Verrechnung der Kosten im Innenverhältnis zwischen Käufer und Verkäufer. Aber wer macht diese üblicherweise. In meinem Notarvertrag wurde dies leider nicht geregelt.
  8. Wie das Thema schon sagt. Wer macht die üblicherweise die Ersteherabrechnung beim Kauf eines Mehrfamilienhauses? Käufer oder Verkäufer? Ich geh mal davon aus, dass der Nutzen/Lasten Wechsel zum 01.07.2019 statt gefunden hat. Am Ende will ich nicht, nachzahlen. Ganz klar. Könnt Ihr mir weiter helfen?
  9. In meinem Fall wurde einem Mieter nach dem Notartermin gekündigt. Zudem wurde ich nicht über eingehende Kündigungen nach dem Notartermin informiert. Der Satz bezieht sich auf explizit auf "Beendigung von Mietverhältnisse" Was ich leider immer noch nicht verstehe.
  10. Zitat: "Die Beteiligten vereinbaren, dass der rechltliche Bestand aller Mietverhältnisse sowie die Zahlungsfähigkeit der Mieter und die Möglichkeit, Mietverhältnisse zu beenden, keine Beschaffenheit des Kaufobjektes sind." Heißt das, dass Mietverhältnisse (nach dem Notartermin und vor dem Nutzen Lasten Wechsel) durch den Verkäufer beendet werden dürfen und Kündigungen ohne eine Mitteilung an den Käufer entgegen genommen werden dürfen? Mein Praxisbeispiel. Notarvertrag 05.04.2019. Nutzen/Lasten Wechsel 01.07.2019. In der Zwischenzeit haben Mieter gekündigt und ich wurde nicht informiert.
  11. Ich bin da anderer Meinung. Ich habe tag täglich mit Hausverwaltungen als Dienstleister beruflich zu tun. Ich versuche zum Vertragsanfang viel mit der HV zu reden und Sie auf meine Bedürfnisse zu sensibilieren. Ich bin froh, dass Sie mir Arbeit abnehmen, aber die Richtung gebe ich vor. Aber klar. Mir ist auch bewusst, dass ein vorhandenen Qualitätsverlust da ist. Wenn ich es selber machen würde, wären vielen Dinge vermutlicher genauer. Aber ich will es halt nicht selber machen. Von daher muss ich, wie Berri es schon sagte, in den sauren Apfel beißen, dass nicht alles Perfekt ist. Dafür habe ich mehr Zeit. 🙂 Zum Beispiel für den Ausschau nach neuen Objekten.
  12. Ich habe mich mit der Hausverwaltung nun auf ein Kompromiss geeinigt. Die Hausverwalter Gebühr wird gering erhöht, dafür beginnt die 5 % Klausel erst ab 500 Euro. Ich gehe nach der Auffassung: Leben und Leben lassen. Die Hausverwaltung hat Aufwand und will das verständlicherweise bezahlt haben. Ich möchte Planungssicherheit (immer gleiche Beträge). Reparaturen über 500 Euro sind eher die Ausnahme. Mir ging es um die kleinen Kleckerbeträge. Ich bin zufrieden und froh eine hoffentlich gute Hausverwaltung gefunden zu haben die Bock auf das Haus hat. Ich bedanke mich bei euch, für eure schnellen Beiträge. Diese haben mir in der Entscheidungsfindung sehr geholfen.
  13. Hallo Forum Mitglieder, für mein neues Mehrfamilienhaus liegt mir ein Hausverwaltungsvertrag mit folgenden Absatz vor: "Für die vom Verwalter zu erbringenden Leistungen im Zusammenhang mit Reparaturen, steht diesem eine Vergütung von 5 % der Lieferantenrechnung zu, jedoch mindestens 50 € je Einzelfall." Wie bewertet Ihr diesen Absatz? Haltet Ihr diesen als üblich? Ich verstehe, dass Reparaturen zusätzlicher Aufwand für die Hausverwaltung ist. Wenn beim Mieter für 150 Euro repariert werden muss, dann werden 150 Euro für die Reparatur und 50 Euro für den Verwalter fällig. Das halte ich nicht verhältnismäßig. Ich freue mich auf Eure Antworten. Viele Grüße Philipp
  14. Bestem Dank für Eure Tipps. Grundsteuer musste ich jetzt erst die Erfahrung machen, dass diese vom Alteigentümer für das gesamte Jahr (bspw. 2019) bezahlt werden und der Alteigentümer die Kosten vom Neueigentümer zurück verlangen muss. Dem Finanzamt ist es auf Deutsch gesagt "Wurscht". Die nehmen den vollen Beitrag für 2019. Steuerschuldner für 2019 bleibt der, der im Januar 2019 Eigentümer war. Was Käufer und Verkäufer dann unter einander aushandeln/zurück verbuchen, ist denen egal.
  15. Ich habe mir ein Mehrfamilienhaus in 06667 Weißenfels gekauft. Zum 01.07.2019 steht der Nutzen/Lasten Wechsel an. Zählerstände aufnehmen, Unterlagen zum Objekt übergeben, fertig?? Was ich bisher rechercheiert habe: 1.) Der Verkäufer muss mir die bestehenden, den Kaufgegenstand betreffenden Verträgen, Bescheide und Versicherungsunterlagen zum wirtschaftlichen Übergang aushändigen. 2.) Kautionen: Ist eine Kaution gestellt, so haftet auch der Verkäufer weiter für deren spätere Rückzahlung (samt Zinsen), es sei denn, er hat dem Mieter angezeigt, dass in Zukunft der Käufer die Kaution verwaltet, und der Mieter entlässt den Verkäufer aus der genannten Haftung. Zusatz: In der Regel werden Kautionen und Kautionslisten VORHER geprüft. Das mögliche fehlen der Kautionen habe ich aus Zeitgründen vorher einkalkuliert. Frage A) Kann ich der Verkäuferseite irgendwie Druck machen, dass mein Konto auch den Mietern übermittelt wird? Kann ich selber die Mieter über die neue Mietkonto informieren? Frage B) Kann ich als Käufer kann nur hoffen, dass ich ein paar Kautionen bekomme? Oder kann ich hier noch anders Druck machen, außer zu "hoffen". Frage B) Wer meldet den Versorgern den Eigentümer Wechsel? Ich hätte gern Hinweise und Tipps von euch was ich unbedingt beachten und nicht vergessen sollte! (Bitte nur Tipps zu Mehrfamilienhäusern) Besten Dank vorab und viele Grüße, Philipp.
  16. Oranienbrug ist sehr interessant. Schon durch die S-Bahn Anbindung. Auch die Mieten haben sich super entwickelt. 9 EUR ist fast Standard. Aber eben die Kaufpreise sind viel zu teuer. Das rechnet sich nicht.
  17. Meine Meinung, für Oranienburg ist es zu spät zum kaufen. Ich spreche nur von Mehrfamilienhäusern. Die Kaufpreise sind in den letzten Jahren so extrem in die Höhe geschossen, da rechnet sich auch eine Neuvermietung für 9 bis 10 Euro kalt nicht mehr.
  18. Ok. Danke für die Info. Brandschutz musste ich jetzt in einem anderen Bauvorhaben lernen, dass die Brandschutz rechtlichen Themen zwar durch den Architekten bei der Baugenehmigung geprüfte werden, bei der Durchführung des Bauvorhabens sind es aber "besondere Leistungen" nach HOAI 2013 Leistungsphase 2. Sprich, der Architekten oder ein andere Fachspezifische Person, muss für die fachliche Ausführung der Brandschutz Themen beauftragt werden. Das ist nicht Aufgabe des Bauleiters. Nur mal so Nebenbei.
  19. Hallo in die Runde, ich arbeite für einen privaten Immobilien Investor und wir planen einen Dachgeschoss Ausbau in einem Mehrfamilienhaus, was uns gehört. Das Objekt befindet sich in Oranienburg bei Berlin. Es sollen Dachflächenfenster eingebaut werden, damit deutlich mehr Licht einfällt. Ob Teile des Daches für Balkon/Terrasse geöffnet werden, ist noch offen. Das Objekt ist 4 Jahre in unserem Besitz. Eine Baugenehmigung wird vorher eingeholt. Wir sind in der Planungs und Informationseinhol Phase und möchten unsere Hausaufgaben vorab erledigen. Unabhängigkeit davon, dass wir einen Architekten und Bauleiter engagieren werden, hätte ich gern Anregungen von euch, in welche Richtung in mich weiter informieren und nachfragen muss. Könnt Ihr mir Tipps und Tricks geben, was besonders beim Dachgeschoss Ausbau zu beachten ist?
  20. Ich beantworte meine Frage mal selber, da ich in der Zwischenzeit mit der Antwort Findung durch mehrere Telefonate mit meinem Steuerberater voran gekommen bin. Im Jahr der Herstellung bedeutet, wenn ich das Objekt bspw. bis 31.12.2018 fertiggestellt habe und die Unterlagen für die Beantragung der erhöhten AfA bei der Denkmalschutzbehörde eingereicht habe, dass ich für das gesamte Jahr 2018 die erhöhte AfA ansetzen kann. Alles andere wäre mit meinem jetzigen Kenntnisstand auch unlogisch gewesen. Viele Grüße
  21. Das Einkommensteuergesetz (EStG) § 7i sagt: "(1) 1Bei einem im Inland belegenen Gebäude, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist, kann der Steuerpflichtige abweichend von § 7 Absatz 4 und 5 im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind, absetzen." Frage: Ich beziehe mich auf den Absatz " im Jahr der Herstellung". Nach meinem Verständnis heißt es. Wenn ich ein Objekt am 01.01.2018 kaufe. Baumaßnahmen in Abstimmung mit dir Denkmalschutzbehörde bis 20.12.2018 , die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal dienen, durchführe. Dass ich für das gesamte Jahr 2018 (Januar bis Dezember) erhöhte Steuer absetzen kann, oder? Viele Grüße
  22. Und Entfallen diese Vorgaben, wenn ich den Ausgleichsbetrag für die städtebauliche Sanierungsmaßnahmen gezahlt habe?
  23. Gem. § 144 Abs. 1 BauGB bedarf der Abschluss eines Mietvertrages auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr der schriftlichen Genehmigung. - Sanierungsgebiet - Hat jemand Erfahrung mit dem o. g. Paragraphen? Wie muss ich mir das Vorstellen, wenn ich solch ein Haus im Sanierungsgebiet habe? Muss ich jedes Mal beim Amt nachfragen wenn ich einen neuen Mietvertrag mit Mietern abschließe? Was ergeben sich für weitere Einschränkungen durch diesen Paragraphen?
  24. @Bavaria Vielen Dank für die Anregung. @Rene Bohsem Dir auch. Ich habe mir mittlerweile ein PC Ordnungssystem, ähnlich wie durch Bavaria geschrieben, erstellt.
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