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HenKo

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Everything posted by HenKo

  1. Die Fläche unter 1m zählt nicht. Ob Du dort Schränke, Bücher, oder deine Frau aufbewahrst ist egal 😎. Bei Wohnungen mit Schrägen (und auch allgemein) würde ich auf Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag verzichten.
  2. FAZ heute, basierend auf noch unveröffentlichter Empirica-Studie: Die Mieten wachsen nicht in den Himmel · VON JULIA LÖHR, BERLIN Unter dem Motto „Gemeinsam gegen Verdrängung und Mietenwahnsinn“ sind in etlichen deutschen Städten Demonstrationen geplant. Doch die Lage scheint sich etwas zu entspannen. Eine neue Studie zeigt nämlich: Die Mieten könnten bald sogar sinken. Am kommenden Samstag ist es so weit: Dann werden viele Mieter aufbegehren. Unter dem Motto „Gemeinsam gegen Verdrängung und Mietenwahnsinn“ sind in etlichen deutschen Städten Demonstrationen geplant. Am selben Tag beginnt in Berlin die Initiative „Deutsche Wohnen enteignen“ damit, Unterschriften für ein Volksbegehren zu sammeln, um große private Wohnungsunternehmen zu enteignen. Doch kennt der von den Initiatoren beschworene „Mietenwahnsinn“ wirklich kein Ende? Eine bislang unveröffentlichte Studie des Analysehauses Empirica zeichnet ein anderes Bild. Demnach geht die Phase steigender Mieten und Immobilienpreise in Deutschland langsam aber sicher zu Ende. In vier Jahren dürften Angebot und Nachfrage nach Wohnungen in etwa ausgeglichen sein – selbst in den sieben größten deutschen Städten, in denen Wohnungen heute besonders knapp sind, prognostizieren die Wirtschaftsforscher. Ihre Analyse ist auch deshalb brisant, weil Empirica-Vorstand Harald Simons im Rat der Immobilienweisen sitzt, der die Bundesregierung in der Wohnungspolitik berät. Die Forscher speisen ihren Optimismus aus der Analyse der Bevölkerungsprognosen der 16 Bundesländer, der Baugenehmigungen und der bisherigen Fertigstellungszahlen. Während die Zahl der neugebauten Wohnungen in Deutschland von 159000 Wohnungen im Jahr 2009 auf knapp 300000 in 2018 gestiegen sei, sinke die Zuwanderung und damit auch der Bedarf. Der Studie zufolge sind in den Top-7-Städten – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart – in den vergangenen vier Jahren im Schnitt 25000 Wohnungen im Jahr entstanden. In ganz Deutschland würden 50000 Wohnungen fehlen Benötigt worden wären aber 51000 weitere jährlich. In den kommenden vier Jahren wird sich diese Lücke laut der Prognose nahezu schließen: Im Schnitt werden dann 41000 Wohnungen im Jahr entstehen, damit würde die sogenannte Fertigstellungslücke auf nur noch 7000 Wohnungen schrumpfen. In ganz Deutschland würden dann noch 50000 Wohnungen fehlen. Diese Zahlen seien noch vorsichtig gerechnet, betont Studienautor Reiner Braun, stellvertretender Vorsitzender von Empirica. Denn bei der Berechnung sei er lediglich davon ausgegangen, dass die Fertigstellungszahlen auf dem Niveau der vergangenen Jahre verharren. Wahrscheinlicher sei aber, dass diese stiegen. Braun hält es für nicht ausgeschlossen, dass es in einigen Jahren sogar ein Überangebot an Wohnungen und damit die Tendenz zu sinkenden Mieten geben könnte. „Bislang war es immer so, dass am Ende eines Immobilienzyklus’ zu viel gebaut wurde“, sagt er. „Ich bin guter Hoffnung, dass wir so viel bauen, dass die Mieten zumindest leicht nachgeben.“ So sei es schon nach dem Bauboom Ende der neunziger Jahre in vielen deutschen Städten gewesen. Unter den großen Städten wird Brauns Erwartung nach Berlin diejenige sein, in der die Nachfrage nach Wohnungen wohl auch in Zukunft noch größer als das Angebot bleiben wird. Für Frankfurt ist er am zuversichtlichsten. Sollten nicht weitaus mehr Brexit-Banker kommen als erwartet, könnte dort der Neubau die zusätzliche Nachfrage bald decken. Falls die Mieten tatsächlich sinken sollten, rechnet der Forscher allerdings nur mit kleineren Beträgen von 50 Cent je Quadratmeter kalt. „Für mehr würden wir erhebliche Kostensenkungen beim Bauen brauchen.“
  3. Wie Kalle oben sagte. Solltest du dennoch keinen historischen Grundsteuerbescheid vom Vorbesitzer erhalten, würde ich im Mietvertrag unter dem Punkt Nebenkosten einfach "Grundsteuer gemäß Grundsteuerbescheid" eintragen und vorerst eine plausible Vorauszahlung ansetzen, evtl. mit dem Zusatz "wird nach Erhalt der Grundsteuerbescheides angepasst". Nach der ersten NK-Abrechnung kannst die ja dann präzise in die NK aufnehmen.
  4. Du meinst sicher Grundsteuer und nicht Grunderwerbsteuer? Die Grundsteuer ist Teil der Nebenkosten und wird im Rahmen der NK-Abrechnung ausgewiesen, am Besten mit Kopie des Grundsteuerbescheids, der dir vorliegt.
  5. Wenn in der TE nichts zu den Fenstern steht, sind sie zwingend Gemeinschaftseigentum, eine Abweichung hiervon kann nur im Einzelfall vorgenommen werden, und nicht nach dem Motto, "jeder zahlt für sich und macht was er will, solange es passt". Hier mal ein Artikel hierzu: https://www.immobilienscout24.de/eigentuemer/news/2018/7/weg-beschluss-notwendig-um-fenster-auszuwechseln.html?utm_medium=email&utm_source=news&utm_campaign=owner_KW10&utm_content=valuation_content_buttonR3T1 Schlüsselaussagen: Ohne WEG-Beschluss läuft nichts. So dürfen Eigentümer nicht eigenmächtig von Kipp- zu Drehfenstern wechseln oder Außenjalousien einbauen. Denn Außenfenster zählen zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Für den Einzelfall ist auch eine von den gesetzlichen Vorgaben abweichende Regelung per Beschluss mit doppelt qualifizierter Mehrheit möglich. So kann beschlossen werden, dass ein Eigentümer neue Fenster mit Sonnenschutzglas einbauen darf und die Kosten dafür selbst trägt. Es wäre aber nicht möglich, einen Beschluss zu fassen, nach dem alle Eigentümer, die künftig ein Sonnenschutzglas wünschen, die Kosten dafür selbst tragen müssen. ---- So wie ich das sehe, ist dies für Dich gut und schlecht: Gut, weil die WEG die Kosten tragen muss. Schlecht, weil Du eigentlich einen WEG Beschluss brauchst, um an den Fenstern herumzubasteln. Du kannst natürlich wie oben vorgeschlagen erst machen, dann fragen. Das Konfliktrisiko ist eh hoch, wenn die WEG bisher einfach mal so drauf losgemacht hat und jeder für sich bezahlt hat, und Du nun aus der Reihe tanzt.
  6. In Berlin redet man über Enteignung von Immobilien und bereitet ein Volksbegehren vor. https://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/enteignungen-volksbegehren-in-berlin-startet-im-april-16032943.html
  7. Hmmmm... sososo, also werden keine individuellen Mieten erhoben? Und was soll das heißen - hierfür müssten doch wieder individuelle Mieten erhoben werden. Chaos pur. Außerdem: Nach dieser Logik ist je höher die Miete, desto höher die Grundsteuer also desto höher die Gesamtbelastung für den Mieter. Macht Sinn...gerade in der heutigen Zeit. 😕 Das schreit geradezu nach Abschaffung der Umlegbarkeit in nicht zu ferner Zukunft. Die Frage ist doch, warum? Warum soll man halbwegs objektive Bodenrichtwerte wieder zu etwas willkürlichem "zusammenfassen"? Um doch wieder willkürlichen Schwachsinn zu verzapfen? Verstehe ich das richtig, dass für einen Wiederaufbau aus Pappe aus 1947 mehr Grundsteuer fällig wird, als für einen Jugendstilbau, weil die Nachkriegsbude "neuer", sprich "wertiger" ist. Ich bin mal auf die konkrete Ausarbeitung gespannt, aber ich ahne Schlimmes. Hier wurde ordentlich Platz für künftige Absurditäten geschaffen.
  8. Zur Validität der "Bild" als Informationsquelle hast Du ja schon selbst was gesagt. Ich verweise hierzu noch auf die hier angegebene eigentliche Quelle => Immowelt => ein Portal, welches vom Immobilienhype und der "steigende Preise"-Phantasie stark profitiert. Die simple Wahrheit ist, dass keiner das Ende des Booms voraussagen kann. Es gibt jedoch eine natürliche Grenze, die der Erschwinglichkeit von Wohnraum, welche durch reale Nettoeinkommen diktiert wird. Diese scheint in vielen Bereichen schon jetzt erreicht zu sein. Damit steigt auch das Risiko, dass, sofern der Markt selbst es nicht regelt, die Politik schon dafür sorgen wird, dass die Mieten nicht weiter steigen bzw. das Vermieten immer weniger profitabel wird. Ohne den Zeitpunkt oder Ausmaß einer Korrektur zu kennen, denke ich dass, ähnlich wie nach einer Jahrelangen Börsenrally der "down-risk" höher ist als der "up-risk". Die Tatsache, dass keiner hier im Forum noch ökonomisch sinnvolle Invests finden kann, spricht ebenfalls eine deutliche Sprache.
  9. Hier mal ein aktueller Artikel aus der FAZ mit konkreten Beispielen zu verschiedenen Ansätzen: https://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/wohnen/grundsteuerreform-guenstiger-wird-s-nicht-16009622.html
  10. Scholz erwägt Abschaffung der Umlagefähigkeit Die Grundsteuer kann von Vermietern auf die Mieter in Form von Nebenkosten umgelegt werden. Sollte das neue Grundsteuer-Gesetz diese Möglichkeit nicht vorsehen, blieben Vermieter auf der Steuer sitzen. Nachdem das Bundesverfassungsgericht die derzeitige Bemessung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt hat, steht die Bundesregierung in der Pflicht, bis spätestens Ende 2019 ein neues Gesetz vorzulegen. Grund für das Urteil ist eine massive Ungleichbehandlung von Grundstückseigentümern bei der Bewertung von Grundvermögen. Es gilt als nahezu sicher, dass die Steuerbelastung für Grundstücke in Ballungsgebieten nach der Reform höher ausfallen wird – und zwar unabhängig davon, nach welchem Modell die Steuer in Zukunft berechnet wird. Fachleute sprechen von einer Steuererhöhung von zum Teil mehreren hundert Prozent. Die Steuer wird in der Regel von denen bezahlt, die eine Immobilie bewohnen und nicht jenen, die sie besitzen. Vermieter legen sie In Form von Nebenkosten auf ihre Mieter um. Bei einer Erhöhung der Grundsteuer erhöhte sich also auch die Mietenbelastung. Die Grundsteuerreform würde so gerade die Mieter in Großstädten treffen, deren Situation in den letzten Jahren ohnehin zum Politikum geworden ist. Die Bundesregierung befindet sich durch die dringend notwendige Reform in folgender paradoxer Lage: Auf der einen Seite versucht sie, mit Instrumenten wie der Mietpreisbremse bezahlbaren Wohnraum in Städten zu erhalten, auf der anderen Seite muss aber davon ausgegangen werden, dass gerade beliebte Wohnlagen in Großstädten in Zukunft deutlich höher besteuert werden. Es sind wohl diese Überlegungen, die Finanzminister Olaf Scholz nun verlauten ließen, man werde die Umlagefähigkeit der Grundsteuer im Zuge der Reform möglicherweise kappen oder vollständig abschaffen. Das geht aus der Antwort des Finanzministeriums auf eine Kleine Anfrage der FDP hervor, die RP Online vorliegt. Sollte es tatsächlich dazu kommen, blieben Vermieter in Zukunft auf der Steuer sitzen – vor allem private Vermieter, die nur wenige Wohnungen besitzen, kann diese zusätzliche Belastung hart treffen. Markus Herband von der FDP kritisiert außerdem, dass ein solcher Schritt „keinen Investitionsanreiz zur Schaffung neuen Wohnraums durch private Investoren“ darstelle. Quelle: https://www.immobilienscout24.de/eigentuemer/news/2018/8/scholz-erwaegt-umlagefaehigkeit-der-grundsteuer-zu-kappen.html?utm_medium=email&utm_source=news&utm_campaign=owner_KW32&utm_content=owner_content_buttonR1T3&PID=&CCWID=001.67507267#1
  11. Der "klassische", von Maklern benutzte Faktor ist in den allermeisten Fällen Kaufpreis/NKM p.a. Einige Makler gehen sogar soweit und "berechnen" daraus die "Rendite", in dem sie einfach den Wert umkehren und in % ausdrücken. Das ist natürlich kompletter Schwachsinn und hat mit wirklicher Rendite gar nichts zu tun, wie auch überhaupt dieser Faktor eine extrem limitierte Aussagekraft hat, da er sämtliche relevanten Kosten vernachlässigt. Deswegen wird er ja gerade so gerne von den Maklern benutzt, weil die angebliche "Rendite" dabei stets viel besser aussieht als in Wirklichkeit. Ganz nutzlos ist dieser Faktor aber nicht. Man kann ihn z. B. nutzen, um im Vorfeld Objekte zu filtern, die sich auf gar keinen Fall (d. h. unabhängig von den Neben-, Sanierungs-, und Betriebskosten) rentieren würden. Für eine ernsthafte Renditeberechnung muss man dann natürlich alle übrigen Kosten hinzuziehen.
  12. https://www.bundestag.de/presse/hib/-/565622 Bestellerprinzip bei Immobilienkauf Bau, Wohnen, Stadtentwicklung und Kommunen/Antrag - 01.08.2018 (hib 562/2018) Berlin: (hib/PEZ) Makler sollen nach Ansicht der Fraktion Die Fraktion Bündnis 90/Die Grünen von dem bezahlt werden, der bestellt. In einem Antrag (19/3554) fordern die Abgeordneten, dieses Bestellerprinzip auf den Immobilienkauf auszuweiten. Bislang gilt es für Vermietungen. Außerdem solle die Maklercourtage bei der Transaktion von Wohnimmobilien gesetzlich auf zwei Prozent inklusive Mehrwertsteuer begrenzt werden. Die Maklercourtage in Deutschland liege deutlich über dem europäischen Niveau, heißt es zur Begründung. Anders als bei der Mietwohnungsvermittlung fehlten beim Kauf Regulierungen.
  13. Für die Statistik-Liebhaber, Zahlenmaterial zu jedem Stadtteil in Essen: https://www.essen.de/rathaus/statistik/statistik_ein_blick_auf_stadtteile.de.jsp
  14. 100% Zustimmung. Das hieße aber die Realitäten auszusprechen und auf Praktiker hören. Da ist es einfacher, Symbolpolitik zu betreiben, Investoren zu verteufeln und Rendite zum Unwort zu machen.
  15. Genau - und, wie immer, auch auf den einzelnen Menschen! Mir persönlich wäre eine mathematische Abweichung von ein paar % auch völlig egal, wenn der Rest OK ist. Aber es gibt bestimmt genug Zeitgenossen, die, vor allem, wenn es auch sonst im Mietverhältnis kriselt, mit dem Geodreieck ankommen . Bei meiner Maisonette-Whg z. B. habe ich daher auch Mietvertrag ohne Flächenangabe verwendet, und den Leuten bereits bei der Besichtigung gesagt, dass ich nicht die Fläche bis auf den letzten m² garantieren werde. Wer da schon zuckt, an den muss ich ja nicht vermieten .
  16. Auch der vom Verkäufer verwendete Mietvertrag ohne Flächenangabe zeigt, dass dieser die Diskussion eher scheut. Das muss aber nicht heißen, dass es große Abweichungen gibt, sondern eher, dass er keine Lust hat auf einen Mieter (und jetzt auch Käufer) der eine Diskussion um den letzten halben m² aufmacht.
  17. Interessante Überlegungen zur Grundsteuer und ihrer (fehlenden?) Legitimation http://www.faz.net/aktuell/finanzen/meine-finanzen/steuern-sparen/wie-gerecht-sind-steuern-auf-grundbesitz-15542589.html?printPagedArticle=true#pageIndex_0
  18. Danke Arnd! Hierzu auch eine kleine Diskussion: https://www.capital.de/immobilien/immobilienmarkt-wir-haben-eine-blase-welche-blase
  19. Hier ein vernünftiger Artikel contra wertbasierte und pro flächenbasierte Grundsteuer http://www.handelsblatt.com/my/meinung/gastbeitraege/gastkommentar-von-clemens-fuest-so-sollte-die-grundsteuer-kuenftig-berechnet-werden/21157758.html
  20. Das war auch mein erster Gedanke. Auch wenn man noch nicht über die Ausgestaltung der neuen Grundsteuer weiß, eines ist klar: Es wird Verlierer geben und es müssten logischerweise gerade die Besitzer der wertvollsten Immos am meisten zur Kasse gebeten werden. Da stellt sich schon die Frage, ob dies ein Game-Changer für ganze Standorte sein kann. Wenn ich jedenfalls 115% auf Kante zum 35-fachen in einer Premium-Lage finanziert hätte, würde ich mir spätestens jetzt leichte Sorgen machen....
  21. Der Übergang des Besitzes und damit auch der Lasten sollte eigentlich im Kaufvertrag eindeutig geregelt sein. Üblicherweise steht darin so etwas wie "Der mittelbare Besitz und die Gefahr, die Nutzungen und Lasten gehen mit dem 30.06.2018 auf den Käufer über, frühestens aber mit der vollständigen Zahlung des Kaufpreises. Ab dem Zeitpunkt des Besitzüberganges hat der Käufer alle anfallenden Lasten zu tragen, insbesondere Wohngeld, die Verwalterkosten, die Grundsteuer usw." In diesem Fall müsste n. m. E. der Käufer am 01.07.2018 die Sonderumlage tragen.
  22. https://www.sanier.de/elektroinstallation/elektroinstallation-haftung https://www.frag-einen-anwalt.de/Elektriker-ohne-meister--f26391.html Die Infos legen nahe, dass reine Eigenleistung ohne Meisterbetrieb nicht funktioniert.
  23. HenKo

    Kein Kontakt zum Mieter

    Dann kann sie doch einen kleinen Barren springen lassen, so als Anzahlung...
  24. Genau! Wenn man wie ein Chirurg operieren kann, weil man sich bestens auskennt, kann man wohl überall Geld machen. Wobei ich dir Recht gebe, Mülheim ist schon echt teuer, wenn man auf Rendite schaut, ich finde hier auch nix mehr.
  25. Das sehe ich auch so, Mülheim hat viele sehr anständige Gegenden: Speldorf, Holthausen, Manden, Saarn sind in großen Teilen top, Heißen und Broich OK bis gut - die Stadtgrenze ist eh nur theoretisch, man kann ohne Weiteres z. B. in Essen oder Duisburg arbeiten, genauso Düsseldorf etc. - die nächste Autobahn ist in der Regel nicht weit. Wer keinen Bock auf Großstadt hat, es eher relaxter bis "langweiliger" mag, kommt im Mülheim gut zurecht.
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