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envriel

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Posts posted by envriel


  1. Hallo Alex,

    im Grunde genommen ist Deine ETW von den Zahlen her sogar ein sehr solides Investment. Du musst hierbei eben auch berücksichtigen, dass Du sehr hoch tilgst und die Tilgung immer stärker ansteigt. Bei 6% lag sie anfänglich schon bei 250,- € im Monat und mittlerweile dürfte sie schon viel höher liegen. Noch dazu stemmst Du 4,8 % Zinsen, hast also in Summe eine Annuität von 10,8 %.

    Wenn Du vorhast, die Wohnung möglichst schnell abzubezahlen, ist die hohe Tilgungsrate schon ein guter Weg.

    Wenn Du allerdings positiven Cash-Flow erreichen willst, solltest Du auch versuchen, die Tilgungsrate zu verringern. Manchmal gibt es im Darlehensvertrag Optionen zur Änderung der Tilgungsrate. Wenn nicht, dann sprich am besten einmal die finanzierende Bank an.

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  2. Welche Strategie steckt dahinter?

    Die Bank wird Dir keinen höheren Kreditrahmen geben, nur weil Du irgendwo Geld liegen hast, über das Du die Verfügungsgewalt hast. Entweder Du verpfändest Dein Depot/Tagesgeldkonto etc. oder sie wird es nur zur Kenntnis nehmen, aber es wirkt sich nicht auf Deine Finanzierungsmöglichkeiten aus. Merke und verstehe: Selbst eine 100%-Finanzierung ist nicht alleine durch die Immobilie gesichert, sondern es steckt dort immer auch ein bonitätsabhängiger Blankoanteil mit drin.


  3. vor 18 Minuten schrieb Pfalzgraf:

    Nachtrag:
    @envriel: Ich muss hier zur IHR differenzieren.... Ich gehe bei der Ankaufsprüfung von der bestehenden IHR laut Abrechnung/Wirtschaftsplan aus bzw. wenn laut WEG-Protokoll etwas ansteht kalkuliere ich das natürlich mit.

    Das sehe ich ganz genau so. Diese Informationen sind sehr wichtig und wer mir die Unterlagen nicht zur Verfügung stellen kann, dem kann ich kein Angebot machen.


  4. vor 36 Minuten schrieb enterpreneur:

    Ok, dann kommt IHR Sondereigentum sowie Mietausfallwagnis noch on top zu den 25%? Wie setzt du die jeweils an?
    Danke!

    Das Mietausfallwagnis handhabe ich so ähnlich, wie @Pfalzgraf . Es gibt zwar teilweise Leerstandsanzeiger oder auch Statistiken über prozentuale Leerstände für bestimmte Standorte; Diese sind aber meistens quantitativ. Für Leerstände gibt es nämlich erstaunlich viele Gründe. Wenn Du selbst ein Objekt in einem "normalen" Zustand in "normaler Lage" hast und zu einer "normalen" Miete mit "normalen" Nebenkosten vermieten willst, solltest Du auch kein Problem damit haben, einen Mieter zu finden.

    Die IHR für das Sondereigentum kalkuliere ich überhaupt nicht. Das liegt aber daran, dass ich hier nach Bedarf investiere und allgemeine Rücklagen dafür bilde. Es ist (mir zumindest) kaum möglich, hier einen genauen Maßstab zu finden. Wenn die Gastherme repariert werden muss, dann bist Du dafür verantwortlich. Du musst aber z.B. nicht jede Schönheitsreparatur mitmachen, weil es Dir Dein Mieter i.d.R. nicht bezahlt.


  5. vor 1 Stunde schrieb enterpreneur:

    Oder nochmal anders gefragt:
    - Wie hoch kann man ungefähr die Zahlungen für die IHR des Gemeinschaftseigentum ansetzen in €/m² Wfl. des Sondereigentums?
    - Und wie hoch kann man die Kosten für den Verwalter ansetzen pro Wohnung?

    Für die erste Kalkulation nehme ich 25% der Nettokaltmiete insgesamt für Verwaltung und IHR des Gemeinschaftseigentums.

    Der zweite Blick (in die Unterlagen) zeigt dann aber die Realität, die oft davon abweicht. Allgemein lässt mich ein sehr hohes Hausgeld aufhorchen. Hier muss man aber auch differenzieren, ob die Heizkosten enthalten sind (Zentralheizung).

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  6. vor 2 Stunden schrieb enterpreneur:

    Und anders gerechnet:
    Würde ich denn grob mit 27% der Kaltmiete richtig liegen für Nichtumlagefähige Kosten + Instandhaltungsrücklage Sondereigentum?

    Das kannst Du nicht pauschal so rechnen, denn es ist stark vom Objekt abhängig. Hier solltest Du unbedingt die Hausgeldabrechnungen, den aktuellen Wirtschaftsplan und am besten auch die Protokolle der Eigentümerversammlung ansehen. Baut  z.B. die Eigentümergemeinschaft hohe Instandhaltungsrücklagen auf, um eine größere Sanierung zu finanzieren, können die NUK(nicht umlegbaren Kosten) prozentual gesehen zur Nettokaltmiete sehr hoch sein. Ich habe schon Objekte geprüft, wo die NUK bei über 50% lagen. Solche Objekte fliegen dann bei mir sofort raus.


  7. vor 15 Stunden schrieb Jens L.:

    Hallo Zusammen,

    ich bin gerade am ersten Immobiliendeal dran und sitze an der Haushaltsrechnung und an der Vermögensaufstellung für die Bank, da ich das MFH durch die Bank finanzieren will.
    Dazu einige Fragen:
    1. Ich habe mal gelesen, dass man diese Listen immer für das letzte Kalenderjahr macht. Wäre also für 2016. Soll ich nur die für 2016 vorbereiten oder auch schon für 2017, also das was bisher in 2017 passiert ist? Wie macht ihr das?
    2. Ich habe 2016 durch Spekulationen im Forexmarkt Geld verloren. Auf der einen Seite möchte ich nichts der Bank verheimlichen, da die das ja wahrscheinlich eh herausbekommen. Auf der anderen Seite möchte ich aber nicht so da stehen, dass ich nicht mit Geld umgehen kann- ich wurde nur falsch beraten und habe mich seither von diesem „Geschäftsmodel“ verabschiedet. Soll ich die Verluste unter „Ausgaben“ mit reinschrieben?
    3. Was versteht man unter „Anschaffungen“? Große Beträge wie Einbauküche, Auto usw. oder auch Bohrmaschine, Laptop? Gibt es irgendwie eine preisliche Größe, ab wann eine Anschaffung für die Bank wirklich eine preisgerechte  Anschaffung ist?

    Für Eure Infos bin ich sehr dankbar.

    zu 1.) Wo hast Du das gelesen? Ich mache eine Aufstellung für den Zeitraum von 12 Monaten, aber nicht rückblickend, sondern vorausschauend. Anhand aktueller Zahlen (Nettoverdienst, Mieterträge, Miete/Rate für selbst genutzte Wohnung, Nebenkosten, Mobilität, Versicherungen usw.), die ich auf ein Jahr hochrechne und anhand von eigenen Einschätzungen der persönlichen Lebensführung, z.B. für Lebensmittel, Freizeit, Urlaub usw. Die meisten Banken setzen für ihre eigene Kalkulation so oder so eine Pauschale je Person im Haushalt an. 

    zu 2.) Das würde sich durch die Vorgehensweise wie in 1.) erledigen. Ich gehe einmal davon aus, dass Du die Verluste aus Eigenkapital bezahlt hast; dann spielen die ohnehin keine Rolle, denn wenn dieses Eigenkapital weg ist, dürfte es auch nicht mehr in Deiner Vermögensaufstellung auftauchen. Ich persönlich würde es der Bank gegenüber jedenfalls nicht von mir aus erwähnen.

    zu 3.) Verstehe ich nicht so ganz. Klar, wenn Du Dir jedes Jahr ein neues Auto kaufst, dann würde ich das schon berücksichtigen, aber sonst mit Schätzwerten (Pauschalen) arbeiten, wie schon geschrieben, machen die Banken das auch. Ausnahme: Kredit- oder Leasingraten, die müssen komplett angegeben werden.  


  8. Die Obergrenze würde ich als Basis nur dann nehmen, wenn die Wohnungen und die Mietverhältnisse das auch hergeben.

    Du schreibst ja selbst von "einfacher Wohnlage". Haben die Wohnungen eine normale Ausstattung und keine werterhöhenden Highlights zu bieten, so würde ich eher zum Mittelwert tendieren. Stell Dir am besten auch die Frage, wie hoch Du die Miete bei einer Neuvermietung setzten könntest, um innerhalb einer angemessenen Vermarktungsdauer einen solventen Mieter zu finden. Denn ich gehe mal davon aus, dass Du die guten Mieter langfristig halten willst.

    Zu beachten ist natürlich auch die Kappungsgrenze (max. 20% Erhöhung innerhalb von 3 Jahren) und die Besonderheiten bei Mietern, die Sozialleistungen beziehen. Dort gibt es die s.g. KdU (Kosten der Unterkunft), die Du i.d.R. zwar ausschöpfen, aber nicht deutlich überschreiten kannst.

    H&G ist eine gute Anlaufstelle. Die können Dir auch helfen, Mieterhöhungsschreiben inkl. der umfangreichen Anlagen zu erstellen, bzw. haben dafür gute Vorlagen.

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  9. Am ‎16‎.‎08‎.‎2016 um 10:55 schrieb pesdroid:

    Ich habe das gemacht in dem ich mehrere Deals gebündelt habe. ich habe 3 Wohnungen zu ca 86K gekauft. Einzeln wären die sehr teuer geworden und so habe ich ich eine 110% Finanzierung für 15 Jahre zu 2,19% Zinsen und 2% Tilgung bekommen was ich ziemlich gut finde.

    Das liest sich gut. Gibt es eine bestimmte Bank für solche Finanzierungen, oder machen das grundsätzlich fast alle Banken; bzw. hat es bei der ersten angefragten Bank geklappt, oder hast Du mehrere angefragt?


  10. Moin auch,

    wie groß ist denn die Wohnung und wie hoch die Nettokaltmiete? Das muss man immer im Verhältnis betrachten.

    Die Ursachen können sehr vielfältig sein. Aufschluss darüber können Dir die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen geben. Eventuell steht eine größere Sanierung an und es wird dafür gespart. Oder es wurde kürzlich eine größere Maßnahme durchgeführt, weshalb das Konto leer ist und wieder neue Rücklagen gebildet werden müssen.

    Bei großen Anlagen können z.B. auch höhere Kosten entstehen durch Aufzüge, durch Schwimmbad/Sauna oder eine sanierungsbedürftige Tiefgarage.


  11. vor 7 Stunden schrieb Ray:

    Soweit deine Ausführungen richtig.. Aber ist das in dem zitieren Text auch so?

    Gebäude von 1900: Abschreibung 2,5% (Kaufpreis - Bodenwert).. Soweit okay..

    Und nun: Dass du die Kaufnebenkosten auch mit 2,5% abschreiben darfst? Oder trotzdem nur mit 2%?

    Bei einem Gebäude aus 1900 kannst Du auch den Gebäudeanteil der KNK mit 2,5% abschreiben, aber eben höchstens 40 Jahre lang. Vereinfacht sieht die Rechnung so aus:

    Baujahr: 1900 / Kaufpreis: 100.000,- € / Grunderwerbssteuer + Makler + Notarkosten: 12.000,- € / Gebäudeanteil: 80% / Grundstücksanteil: 20%

    <=> (100.000,- + 12.000,-) * 80 % * 2,5% = 2.240,- € jährlicher AfA-Betrag

    Zum Thema dieses Threads: Nehmen wir einmal einen jährlichen "Cashflow vor Steuern" i.H.v. 2.000,- € an. Der Kaufpreis wird zu 100% finanziert und die Tilgung beträgt 3% = 3.000,- €  

    <=> 2.000,- (CF) + 3.000,-(T) - 2.240,-(AfA) =  2.760,- € zu versteuernde Einnahmen

    Steuersatz 42% = 1.159,20 € Steuerlast

    Von den 2.000,- € CF vor Steuern bleiben nur noch 840,80 € übrig. Zusätzlich hast Du durch die Tilgung (bei gleichbleibendem Immobilienwert) Dein Vermögen um 3.000,- erhöht. 

    Der AfA-Betrag ist übrigens ein langfristiger Vorteil von "Buy and Hold". Wenn Du Deine Immobilie nach XX Jahren vollgetilgt hast, kannst Du sie trotzdem weiter abschreiben. Das bedeutet, dass Du jedes Jahr von Deinen Mieteinnahmen den Abschreibungsbetrag nicht versteuern musst. Du hast ihn dann sozusagen "brutto für netto", bis die 40 bzw. 50 Jahre vorbei sind oder Du nicht mehr der Eigentümer bist.

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  12. vor 4 Stunden schrieb Nick Random:

    Ist sogar noch "schlimmer" 😉:

    Grundsätzlich wird dein zu versteuerndes Einkommen versteuert. Bei Mieteinnahmen ist dafür Ausgangspunkt die komplette vom Mieter gezahlte Bruttomiete (ja, inklusive Betriebskosten). 

    Davon darfst Du Deine Werbungskosten abziehen (wenn Du nicht gewerblich tätig bist, sonst heißt das Betriebskosten). Dazu zählen typischerweise immer die umlagefähigen Betriebskosten und die Zinsen für den Finanzierungskredit (wenn vorhanden). Weiter zählen dazu die Erhaltungskosten (Renovierung und Sanierungsmaßnahmen usw; 15% Regel beachten sonst sind es Anschaffungskosten) und ähnliche Dinge (zB Steuerberater für Immo-angelegenheiten) und die AfA.

    Was übrig bleibt (zB  Tilgung, Rücklagen und das was man gern "Cashflow" nennt), wird versteuert.

    So ungefähr...

    Genau so ist das. Du kannst das auch noch vereinfachen, indem Du zum "Cashflow vor Steuern" die Tilgung addierst und die Abschreibung subtrahierst. So mache ich das bei einer groben Kalkulation. In den meisten Fällen ist die Tilgung höher als die Abschreibung, was bedeutet, dass Du dann immer zusätzlich zum "Cashflow vor Steuern" auch einen Teil der Tilgung versteuern musst. Und da die Tilgung bei einem Annuitätendarlehen im Laufe der Zeit ansteigt, während die Abschreibung gleich bleibt, steigt Deine Steuerlast stetig an. Somit hast Du während der Laufzeit Deines Darlehens von Jahr zu Jahr weniger Nettocashflow. Es sei denn, Du kannst die Mieteinnahmen steigern, aber das steht auf einem anderen Blatt.

    Nun aber zur Abschreibung und wie Du diese kalkulieren kannst:

    Baujahr vor 1925 = 40 Jahre lang 2,5%; späteres Baujahr = 50 Jahre lang 2% (Sonderfall: Denkmalschutzobjekt, hier gibt es u.U. höhere Abschreibungsmöglichkeiten)

    Wichtig ist immer, dass Du die 2 bzw. 2,5% immer nur vom Gebäudeanteil, aber nicht vom Grundstücksanteil berechnen darfst. Das bedeutet, dass Du den Kaufpreis (inkl. Kaufnebenkosten) aufteilen musst.

    Das Bundesfinanzministerium hat dafür ein Rechentool zur Verfügung gestellt, mit Du das relativ leicht selbst ausrechnen kannst:

    http://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommenssteuer/2014-09-23-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html

    Möglicherweise kannst Du auch bereits im Kaufvertrag die Aufteilung zugunsten eines höheren Gebäudewertes (=höherer AfA-Betrag) vornehmen, hierbei solltest Du aber nicht übertreiben und im Zweifelsfall einen Steuerberater konsultieren.

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  13. Am ‎31‎.‎07‎.‎2016 um 11:14 schrieb Stephan Steup:

    Die Meldepflicht ist wohl erst der Anfang. Wenn es so kommt, könnte das hier für viele Marktteilnehmer das Aus bedeuten:

    http://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/immobilien/neues-gesetz-begrenzt-hauskreditrahmen-14395029.html

    Zitat aus dem Artikel:

    "Als zweiter Schritt soll dann die gesetzliche Möglichkeit dafür geschaffen werden, dass die Bundesregierung oder die Bundesagentur für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) bei Bedarf vorübergehend Obergrenzen für die Beleihung von Immobilien in Deutschland verhängen kann. Immobilien könnten beispielsweise nur bis zu 60 oder 80 Prozent des Beleihungswertes beliehen werden."


  14. vor 23 Stunden schrieb ShaiHulud79:

    Das stimmt nur teilweise.

    Richtig ist, dass man heute eigentlich keine Gütertrennung mehr macht, sondern den Zugewinn (nur) für den Fall der Scheidung modifiziert. 

    Der Grund hat aber nichts mit steuerlicher Veranlagung zu tun, sondern damit, dass die modifizierte ZGG gegenüber der Gütertrennung den Vorteil hat, dass man die Möglichkeit behält, steuerfrei und jederzeit Zugewinn auszugleichen und so Vermögen auf den Ehepartner zu übertragen. Außerdem wirkt sich die Gütertrennung im Verhleich zur ZGG ungünstig bei Pflichtteilsansprüchen aus. Außerdem soll im Fslle des Todes regelmäßig der Ehepartner  profitieren.

    Daher gilt bei dem meisten Ehen, dass Gütertrennung eine schlechte Lösung wäre.

    Die modifizierte Zugewinngemeinschaft für den Scheidungsfall wäre für das Ausgangsszenario wohl die beste Lösung. Somit gäbe es weniger Streit um Vermögen, weil kein Ehepartner dem anderen "etwas wegnehmen" oder "über den Tisch ziehen" könnte. Egal ob erworben, geschenkt oder geerbt: Jeder behielte sein individuelles Vermögen, unabhängig von dessen (Verkehrs-)Wert bei Scheidung.

    Der "nicht investierende" Ehepartner ginge kein Risiko ein, da er weder Vertragspartner gegenüber Gläubigern, noch Miteigentümer der Liegenschaften wäre. Er hätte selbst keinen Aufwand(Geld und Zeit) für die Instandhaltung, Verwaltung und Neuvermietung dieser Liegenschaften. Trotzdem blieben im Todesfall die erbschaftssteuerrechtlichen Vorteile der Zugewinngemeinschaft gegenüber einer Gütertrennung bestehen.

    Bei gemeinsamen Vermögen, z.B. der selbst genutzten Immobilie mit Grundbucheintrag beider Ehepartner behielte jeder die Hälfte.

    Kindesunterhalt ist (wie schon festgestellt) gesetzlich geregelt und natürlich Pflicht! Die Höhe wäre vom Einkommen des unterhaltspflichtigen Ex-Ehepartners und nicht unmittelbar von dessen Vermögen abhängig.

    Vielen Dank für die zahlreichen guten Antworten!


  15. vor 18 Stunden schrieb AnneB:

    Die Banken sehen es gar nicht gerne, wenn man in einer Zugewinngemeinschaft lebt und nur einer den Darlehensvertrag unterschreibt, die wollen auch den Ehepartner im Darlehensvertrag. Also ich zumindest musste meinen Ehevertrag vorzeigen, dann war es ok, als alleiniger Darlehensnehmer.

    Das ist genau die Konstellation für meine 3. Frage. Nur ein Ehepartner ist bereit, in Immobilien zu investieren. Er wird dadurch ausgebremst, dass er in der gesetzlichen Zugewinngemeinschaft lebt. Allein schon aus diesem Grund macht es Sinn, einen Ehevertrag zu schließen. Würde der Bank es ausreichen, wenn der "Ausgleich der Zugewinngemeinschaft" nur für den Scheidungsfall ausgeschlossen wird? Kennt sich hier jemand aus?

    Ansonsten bedanke ich mich schon einmal für die Antworten. Natürlich polarisiert das Thema etwas. Da könnten auch Kommentare folgen wie "Ach, was ist das unromantisch!" oder "Wenn Du schon vor der Ehe an eine mögliche Scheidung denkst, solltest Du gar nicht heiraten...". Ich finde super, dass so etwas hier nicht kommt. Ein Investor muss m.M.n. vorausschauend denken und echte Risiken bei seinen Entscheidungen berücksichtigen.

     


  16. Hallo Immopreneure,

    es geht um die Eheschließung und rational betrachtet um die Möglichkeiten eines Investors, Risiken für sein Portfolio auszuschließen.

    Dieser Beitrag soll und kann keine Rechtsberatung ersetzen. Trotzdem freue ich mich über Eure Erfahrungen und Anregungen.

    Nehmen wir für die Fragen einmal folgende Grundsituation an: 
    Ein Ehepartner ist Alleineigentümer & Darlehensnehmer bzw. Antragsteller. Dieser "Investor" trifft alle Entscheidungen und trägt alle Risiken selbst und persönlich (keine Personen- oder Kapitalgesellschaft).
    Der andere Ehepartner will keine Risiken eingehen und muss auch nicht unmittelbar vom Vermögensaufbau und der Wertsteigerung des "Investors" profitieren.

    1) Für den notariell beurkundeten Ehevertrag soll der Ausgleich der Zugewinngemeinschaft im Falle einer Scheidung ausgeschlossen werden.
    Kann der Investor generell den Ausgleich der Zugewinngemeinschaft ausschließen, d.h. für alle Objekte, die er vor Eheschließung oder während der Ehe gekauft/geerbt hat?

    2) Was würde passieren, wenn die Zugewinngemeinschaft nicht ausgeschlossen wird?

    Beispiel A)  Immobilie wird vor Eheschließung gekauft
      Zugewinn = Verkehrswert am Tag der Zustellung des Scheidungsantrages - Verkehrswert bei Eheschließung

    Beispiel B)  Immobilie wird innerhalb der Ehe gekauft
      Zugewinn = Verkehrswert am Tag der Zustellung des Scheidungsantrages - Kaufpreis (=Verkehrswert?)

    Vom Zugewinn muss dann dem anderen Ehepartner die Hälfte ausgezahlt werden. Welche Auswirkungen hat das? Muss der "Investor" nun
    weitere Kredite aufnehmen oder einen Teil seines Portfolios veräußern um auszahlen zu können, oder gibt es noch andere Lösungen?

    3) Stellt es auch aus Sicht der Bank ein erhöhtes Risiko dar, wenn der Investor sich in der Zugewinngemeinschaft befindet und kann daran eine Finanzierung scheitern?

    Viele Grüße

    Nils

    • Like 1

  17. Am 15.2.2016 um 16:47 schrieb pesdroid:

    Meint ihr das kann so stimmen? Dann wäre das ja nur 15000€ für den Boden bei meinem Kaufpreis. Ist das richtig so?

    2014-09-23-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis-Arbeitshilfe.pdf

    Ist Deine ETW 665 qm groß?

    Soweit ich das richtig verstehe, darf bei Ziffer 6 lediglich die Wohnfläche der einzelnen ETW eingetragen werden, da das Grundstück auch bereits entsprechend der Miteigentumsanteile aufgeteilt wurde. Soweit meine Logik, in der Anleitung steht leider nichts darüber. 

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