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Immopreneur.de | Community

envriel

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Everything posted by envriel

  1. Hallo Alex, im Grunde genommen ist Deine ETW von den Zahlen her sogar ein sehr solides Investment. Du musst hierbei eben auch berücksichtigen, dass Du sehr hoch tilgst und die Tilgung immer stärker ansteigt. Bei 6% lag sie anfänglich schon bei 250,- € im Monat und mittlerweile dürfte sie schon viel höher liegen. Noch dazu stemmst Du 4,8 % Zinsen, hast also in Summe eine Annuität von 10,8 %. Wenn Du vorhast, die Wohnung möglichst schnell abzubezahlen, ist die hohe Tilgungsrate schon ein guter Weg. Wenn Du allerdings positiven Cash-Flow erreichen willst, solltest Du auch versuchen, die Tilgungsrate zu verringern. Manchmal gibt es im Darlehensvertrag Optionen zur Änderung der Tilgungsrate. Wenn nicht, dann sprich am besten einmal die finanzierende Bank an.
  2. Welche Strategie steckt dahinter? Die Bank wird Dir keinen höheren Kreditrahmen geben, nur weil Du irgendwo Geld liegen hast, über das Du die Verfügungsgewalt hast. Entweder Du verpfändest Dein Depot/Tagesgeldkonto etc. oder sie wird es nur zur Kenntnis nehmen, aber es wirkt sich nicht auf Deine Finanzierungsmöglichkeiten aus. Merke und verstehe: Selbst eine 100%-Finanzierung ist nicht alleine durch die Immobilie gesichert, sondern es steckt dort immer auch ein bonitätsabhängiger Blankoanteil mit drin.
  3. Ich würde auf jeden Fall den Schlüsseldienst anrufen und den Vorgang genau hinterfragen. Wenn es sich um Sachbeschädigung handelt, würde ich fragen, ob der Schlüsseldienst bereit wäre, eine Aussage bei der Polizei zu machen. Das Gleiche würde ich ebenfalls den Mieter fragen, dann siehst Du sehr schnell, ob die bluffen.
  4. Das sehe ich ganz genau so. Diese Informationen sind sehr wichtig und wer mir die Unterlagen nicht zur Verfügung stellen kann, dem kann ich kein Angebot machen.
  5. Das Mietausfallwagnis handhabe ich so ähnlich, wie @Pfalzgraf . Es gibt zwar teilweise Leerstandsanzeiger oder auch Statistiken über prozentuale Leerstände für bestimmte Standorte; Diese sind aber meistens quantitativ. Für Leerstände gibt es nämlich erstaunlich viele Gründe. Wenn Du selbst ein Objekt in einem "normalen" Zustand in "normaler Lage" hast und zu einer "normalen" Miete mit "normalen" Nebenkosten vermieten willst, solltest Du auch kein Problem damit haben, einen Mieter zu finden. Die IHR für das Sondereigentum kalkuliere ich überhaupt nicht. Das liegt aber daran, dass ich hier nach Bedarf investiere und allgemeine Rücklagen dafür bilde. Es ist (mir zumindest) kaum möglich, hier einen genauen Maßstab zu finden. Wenn die Gastherme repariert werden muss, dann bist Du dafür verantwortlich. Du musst aber z.B. nicht jede Schönheitsreparatur mitmachen, weil es Dir Dein Mieter i.d.R. nicht bezahlt.
  6. Für die erste Kalkulation nehme ich 25% der Nettokaltmiete insgesamt für Verwaltung und IHR des Gemeinschaftseigentums. Der zweite Blick (in die Unterlagen) zeigt dann aber die Realität, die oft davon abweicht. Allgemein lässt mich ein sehr hohes Hausgeld aufhorchen. Hier muss man aber auch differenzieren, ob die Heizkosten enthalten sind (Zentralheizung).
  7. Das kannst Du nicht pauschal so rechnen, denn es ist stark vom Objekt abhängig. Hier solltest Du unbedingt die Hausgeldabrechnungen, den aktuellen Wirtschaftsplan und am besten auch die Protokolle der Eigentümerversammlung ansehen. Baut z.B. die Eigentümergemeinschaft hohe Instandhaltungsrücklagen auf, um eine größere Sanierung zu finanzieren, können die NUK(nicht umlegbaren Kosten) prozentual gesehen zur Nettokaltmiete sehr hoch sein. Ich habe schon Objekte geprüft, wo die NUK bei über 50% lagen. Solche Objekte fliegen dann bei mir sofort raus.
  8. Jetzt erst gelesen. Die Idee finde ich gut und bin dabei.
  9. zu 1.) Wo hast Du das gelesen? Ich mache eine Aufstellung für den Zeitraum von 12 Monaten, aber nicht rückblickend, sondern vorausschauend. Anhand aktueller Zahlen (Nettoverdienst, Mieterträge, Miete/Rate für selbst genutzte Wohnung, Nebenkosten, Mobilität, Versicherungen usw.), die ich auf ein Jahr hochrechne und anhand von eigenen Einschätzungen der persönlichen Lebensführung, z.B. für Lebensmittel, Freizeit, Urlaub usw. Die meisten Banken setzen für ihre eigene Kalkulation so oder so eine Pauschale je Person im Haushalt an. zu 2.) Das würde sich durch die Vorgehensweise wie in 1.) erledigen. Ich gehe einmal davon aus, dass Du die Verluste aus Eigenkapital bezahlt hast; dann spielen die ohnehin keine Rolle, denn wenn dieses Eigenkapital weg ist, dürfte es auch nicht mehr in Deiner Vermögensaufstellung auftauchen. Ich persönlich würde es der Bank gegenüber jedenfalls nicht von mir aus erwähnen. zu 3.) Verstehe ich nicht so ganz. Klar, wenn Du Dir jedes Jahr ein neues Auto kaufst, dann würde ich das schon berücksichtigen, aber sonst mit Schätzwerten (Pauschalen) arbeiten, wie schon geschrieben, machen die Banken das auch. Ausnahme: Kredit- oder Leasingraten, die müssen komplett angegeben werden.
  10. Mittlerweile sieht es ja schon wieder anders aus. Merkwürdig, dass das dieselbe Bank ist... http://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/unternehmen/immobilien-die-commerzbank-plant-den-hypotheken-hype-14946288.html
  11. Die Obergrenze würde ich als Basis nur dann nehmen, wenn die Wohnungen und die Mietverhältnisse das auch hergeben. Du schreibst ja selbst von "einfacher Wohnlage". Haben die Wohnungen eine normale Ausstattung und keine werterhöhenden Highlights zu bieten, so würde ich eher zum Mittelwert tendieren. Stell Dir am besten auch die Frage, wie hoch Du die Miete bei einer Neuvermietung setzten könntest, um innerhalb einer angemessenen Vermarktungsdauer einen solventen Mieter zu finden. Denn ich gehe mal davon aus, dass Du die guten Mieter langfristig halten willst. Zu beachten ist natürlich auch die Kappungsgrenze (max. 20% Erhöhung innerhalb von 3 Jahren) und die Besonderheiten bei Mietern, die Sozialleistungen beziehen. Dort gibt es die s.g. KdU (Kosten der Unterkunft), die Du i.d.R. zwar ausschöpfen, aber nicht deutlich überschreiten kannst. H&G ist eine gute Anlaufstelle. Die können Dir auch helfen, Mieterhöhungsschreiben inkl. der umfangreichen Anlagen zu erstellen, bzw. haben dafür gute Vorlagen.
  12. @Eduard H. Sehr gut beschrieben, vor allem der letzte Absatz. Besonders in einer Hochphase der Nachfrage ist es gefährlich, Immos mit derartig niedriger Rendite zu kaufen, 100% zu finanzieren und niedrig zu tilgen. Dann lieber einmal weniger kaufen und Geduld haben, bis sich mit der Zeit die Märkte verändern.
  13. Das liest sich gut. Gibt es eine bestimmte Bank für solche Finanzierungen, oder machen das grundsätzlich fast alle Banken; bzw. hat es bei der ersten angefragten Bank geklappt, oder hast Du mehrere angefragt?
  14. Moin auch, wie groß ist denn die Wohnung und wie hoch die Nettokaltmiete? Das muss man immer im Verhältnis betrachten. Die Ursachen können sehr vielfältig sein. Aufschluss darüber können Dir die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen geben. Eventuell steht eine größere Sanierung an und es wird dafür gespart. Oder es wurde kürzlich eine größere Maßnahme durchgeführt, weshalb das Konto leer ist und wieder neue Rücklagen gebildet werden müssen. Bei großen Anlagen können z.B. auch höhere Kosten entstehen durch Aufzüge, durch Schwimmbad/Sauna oder eine sanierungsbedürftige Tiefgarage.
  15. Das geht auch eine Nummer größer! Wer wissen will, wie sich maximaler Cashflow in kürzester Zeit generieren lässt, findet hier einen interessanten Artikel: http://www.rp-online.de/nrw/staedte/duisburg/schrottimmobilien-in-duisburg-marxloh-geraeumt-jede-menge-muell-aid-1.6415828 Die passende Fotostrecke dazu: http://www.rp-online.de/nrw/staedte/duisburg/duisburg-zwei-schrottimmobilien-in-marxloh-geraeumt-bid-1.6415841
  16. Bei einem Gebäude aus 1900 kannst Du auch den Gebäudeanteil der KNK mit 2,5% abschreiben, aber eben höchstens 40 Jahre lang. Vereinfacht sieht die Rechnung so aus: Baujahr: 1900 / Kaufpreis: 100.000,- € / Grunderwerbssteuer + Makler + Notarkosten: 12.000,- € / Gebäudeanteil: 80% / Grundstücksanteil: 20% <=> (100.000,- + 12.000,-) * 80 % * 2,5% = 2.240,- € jährlicher AfA-Betrag Zum Thema dieses Threads: Nehmen wir einmal einen jährlichen "Cashflow vor Steuern" i.H.v. 2.000,- € an. Der Kaufpreis wird zu 100% finanziert und die Tilgung beträgt 3% = 3.000,- € <=> 2.000,- (CF) + 3.000,-(T) - 2.240,-(AfA) = 2.760,- € zu versteuernde Einnahmen Steuersatz 42% = 1.159,20 € Steuerlast Von den 2.000,- € CF vor Steuern bleiben nur noch 840,80 € übrig. Zusätzlich hast Du durch die Tilgung (bei gleichbleibendem Immobilienwert) Dein Vermögen um 3.000,- erhöht. Der AfA-Betrag ist übrigens ein langfristiger Vorteil von "Buy and Hold". Wenn Du Deine Immobilie nach XX Jahren vollgetilgt hast, kannst Du sie trotzdem weiter abschreiben. Das bedeutet, dass Du jedes Jahr von Deinen Mieteinnahmen den Abschreibungsbetrag nicht versteuern musst. Du hast ihn dann sozusagen "brutto für netto", bis die 40 bzw. 50 Jahre vorbei sind oder Du nicht mehr der Eigentümer bist.
  17. Genau so ist das. Du kannst das auch noch vereinfachen, indem Du zum "Cashflow vor Steuern" die Tilgung addierst und die Abschreibung subtrahierst. So mache ich das bei einer groben Kalkulation. In den meisten Fällen ist die Tilgung höher als die Abschreibung, was bedeutet, dass Du dann immer zusätzlich zum "Cashflow vor Steuern" auch einen Teil der Tilgung versteuern musst. Und da die Tilgung bei einem Annuitätendarlehen im Laufe der Zeit ansteigt, während die Abschreibung gleich bleibt, steigt Deine Steuerlast stetig an. Somit hast Du während der Laufzeit Deines Darlehens von Jahr zu Jahr weniger Nettocashflow. Es sei denn, Du kannst die Mieteinnahmen steigern, aber das steht auf einem anderen Blatt. Nun aber zur Abschreibung und wie Du diese kalkulieren kannst: Baujahr vor 1925 = 40 Jahre lang 2,5%; späteres Baujahr = 50 Jahre lang 2% (Sonderfall: Denkmalschutzobjekt, hier gibt es u.U. höhere Abschreibungsmöglichkeiten) Wichtig ist immer, dass Du die 2 bzw. 2,5% immer nur vom Gebäudeanteil, aber nicht vom Grundstücksanteil berechnen darfst. Das bedeutet, dass Du den Kaufpreis (inkl. Kaufnebenkosten) aufteilen musst. Das Bundesfinanzministerium hat dafür ein Rechentool zur Verfügung gestellt, mit Du das relativ leicht selbst ausrechnen kannst: http://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommenssteuer/2014-09-23-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html Möglicherweise kannst Du auch bereits im Kaufvertrag die Aufteilung zugunsten eines höheren Gebäudewertes (=höherer AfA-Betrag) vornehmen, hierbei solltest Du aber nicht übertreiben und im Zweifelsfall einen Steuerberater konsultieren.
  18. Da waren doch schon einmal ein paar Bilder mehr online, oder? Die Zahlen sehen interessant aus. Aber ganz ehrlich: In der Lage, diesem Zustand und dann noch mit leerstehendem Gewerbe wird es sehr schwierig, einen Investor und eine finanzierende Bank zu finden.
  19. Die Meldepflicht ist wohl erst der Anfang. Wenn es so kommt, könnte das hier für viele Marktteilnehmer das Aus bedeuten: http://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/immobilien/neues-gesetz-begrenzt-hauskreditrahmen-14395029.html Zitat aus dem Artikel: "Als zweiter Schritt soll dann die gesetzliche Möglichkeit dafür geschaffen werden, dass die Bundesregierung oder die Bundesagentur für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) bei Bedarf vorübergehend Obergrenzen für die Beleihung von Immobilien in Deutschland verhängen kann. Immobilien könnten beispielsweise nur bis zu 60 oder 80 Prozent des Beleihungswertes beliehen werden."
  20. http://www.faz.net/aktuell/finanzen/meine-finanzen/mieten-und-wohnen/commerzbank-warnt-vor-blase-am-immobilienmarkt-14373864.html Nachtigall ich hoer dir trapsen...
  21. Die modifizierte Zugewinngemeinschaft für den Scheidungsfall wäre für das Ausgangsszenario wohl die beste Lösung. Somit gäbe es weniger Streit um Vermögen, weil kein Ehepartner dem anderen "etwas wegnehmen" oder "über den Tisch ziehen" könnte. Egal ob erworben, geschenkt oder geerbt: Jeder behielte sein individuelles Vermögen, unabhängig von dessen (Verkehrs-)Wert bei Scheidung. Der "nicht investierende" Ehepartner ginge kein Risiko ein, da er weder Vertragspartner gegenüber Gläubigern, noch Miteigentümer der Liegenschaften wäre. Er hätte selbst keinen Aufwand(Geld und Zeit) für die Instandhaltung, Verwaltung und Neuvermietung dieser Liegenschaften. Trotzdem blieben im Todesfall die erbschaftssteuerrechtlichen Vorteile der Zugewinngemeinschaft gegenüber einer Gütertrennung bestehen. Bei gemeinsamen Vermögen, z.B. der selbst genutzten Immobilie mit Grundbucheintrag beider Ehepartner behielte jeder die Hälfte. Kindesunterhalt ist (wie schon festgestellt) gesetzlich geregelt und natürlich Pflicht! Die Höhe wäre vom Einkommen des unterhaltspflichtigen Ex-Ehepartners und nicht unmittelbar von dessen Vermögen abhängig. Vielen Dank für die zahlreichen guten Antworten!
  22. Das ist genau die Konstellation für meine 3. Frage. Nur ein Ehepartner ist bereit, in Immobilien zu investieren. Er wird dadurch ausgebremst, dass er in der gesetzlichen Zugewinngemeinschaft lebt. Allein schon aus diesem Grund macht es Sinn, einen Ehevertrag zu schließen. Würde der Bank es ausreichen, wenn der "Ausgleich der Zugewinngemeinschaft" nur für den Scheidungsfall ausgeschlossen wird? Kennt sich hier jemand aus? Ansonsten bedanke ich mich schon einmal für die Antworten. Natürlich polarisiert das Thema etwas. Da könnten auch Kommentare folgen wie "Ach, was ist das unromantisch!" oder "Wenn Du schon vor der Ehe an eine mögliche Scheidung denkst, solltest Du gar nicht heiraten...". Ich finde super, dass so etwas hier nicht kommt. Ein Investor muss m.M.n. vorausschauend denken und echte Risiken bei seinen Entscheidungen berücksichtigen.
  23. Hallo Immopreneure, es geht um die Eheschließung und rational betrachtet um die Möglichkeiten eines Investors, Risiken für sein Portfolio auszuschließen. Dieser Beitrag soll und kann keine Rechtsberatung ersetzen. Trotzdem freue ich mich über Eure Erfahrungen und Anregungen. Nehmen wir für die Fragen einmal folgende Grundsituation an: Ein Ehepartner ist Alleineigentümer & Darlehensnehmer bzw. Antragsteller. Dieser "Investor" trifft alle Entscheidungen und trägt alle Risiken selbst und persönlich (keine Personen- oder Kapitalgesellschaft). Der andere Ehepartner will keine Risiken eingehen und muss auch nicht unmittelbar vom Vermögensaufbau und der Wertsteigerung des "Investors" profitieren. 1) Für den notariell beurkundeten Ehevertrag soll der Ausgleich der Zugewinngemeinschaft im Falle einer Scheidung ausgeschlossen werden. Kann der Investor generell den Ausgleich der Zugewinngemeinschaft ausschließen, d.h. für alle Objekte, die er vor Eheschließung oder während der Ehe gekauft/geerbt hat? 2) Was würde passieren, wenn die Zugewinngemeinschaft nicht ausgeschlossen wird? Beispiel A) Immobilie wird vor Eheschließung gekauft Zugewinn = Verkehrswert am Tag der Zustellung des Scheidungsantrages - Verkehrswert bei Eheschließung Beispiel B) Immobilie wird innerhalb der Ehe gekauft Zugewinn = Verkehrswert am Tag der Zustellung des Scheidungsantrages - Kaufpreis (=Verkehrswert?) Vom Zugewinn muss dann dem anderen Ehepartner die Hälfte ausgezahlt werden. Welche Auswirkungen hat das? Muss der "Investor" nun weitere Kredite aufnehmen oder einen Teil seines Portfolios veräußern um auszahlen zu können, oder gibt es noch andere Lösungen? 3) Stellt es auch aus Sicht der Bank ein erhöhtes Risiko dar, wenn der Investor sich in der Zugewinngemeinschaft befindet und kann daran eine Finanzierung scheitern? Viele Grüße Nils
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