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envriel

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  1. Hallo Alex, im Grunde genommen ist Deine ETW von den Zahlen her sogar ein sehr solides Investment. Du musst hierbei eben auch berücksichtigen, dass Du sehr hoch tilgst und die Tilgung immer stärker ansteigt. Bei 6% lag sie anfänglich schon bei 250,- € im Monat und mittlerweile dürfte sie schon viel höher liegen. Noch dazu stemmst Du 4,8 % Zinsen, hast also in Summe eine Annuität von 10,8 %. Wenn Du vorhast, die Wohnung möglichst schnell abzubezahlen, ist die hohe Tilgungsrate schon ein guter Weg. Wenn Du allerdings positiven Cash-Flow erreichen willst, solltest Du auch versuchen, die Tilgungsrate zu verringern. Manchmal gibt es im Darlehensvertrag Optionen zur Änderung der Tilgungsrate. Wenn nicht, dann sprich am besten einmal die finanzierende Bank an.
  2. Welche Strategie steckt dahinter? Die Bank wird Dir keinen höheren Kreditrahmen geben, nur weil Du irgendwo Geld liegen hast, über das Du die Verfügungsgewalt hast. Entweder Du verpfändest Dein Depot/Tagesgeldkonto etc. oder sie wird es nur zur Kenntnis nehmen, aber es wirkt sich nicht auf Deine Finanzierungsmöglichkeiten aus. Merke und verstehe: Selbst eine 100%-Finanzierung ist nicht alleine durch die Immobilie gesichert, sondern es steckt dort immer auch ein bonitätsabhängiger Blankoanteil mit drin.
  3. Ich würde auf jeden Fall den Schlüsseldienst anrufen und den Vorgang genau hinterfragen. Wenn es sich um Sachbeschädigung handelt, würde ich fragen, ob der Schlüsseldienst bereit wäre, eine Aussage bei der Polizei zu machen. Das Gleiche würde ich ebenfalls den Mieter fragen, dann siehst Du sehr schnell, ob die bluffen.
  4. Das sehe ich ganz genau so. Diese Informationen sind sehr wichtig und wer mir die Unterlagen nicht zur Verfügung stellen kann, dem kann ich kein Angebot machen.
  5. Das Mietausfallwagnis handhabe ich so ähnlich, wie @Pfalzgraf . Es gibt zwar teilweise Leerstandsanzeiger oder auch Statistiken über prozentuale Leerstände für bestimmte Standorte; Diese sind aber meistens quantitativ. Für Leerstände gibt es nämlich erstaunlich viele Gründe. Wenn Du selbst ein Objekt in einem "normalen" Zustand in "normaler Lage" hast und zu einer "normalen" Miete mit "normalen" Nebenkosten vermieten willst, solltest Du auch kein Problem damit haben, einen Mieter zu finden. Die IHR für das Sondereigentum kalkuliere ich überhaupt nicht. Das liegt aber daran, dass ich hier nach Bedarf investiere und allgemeine Rücklagen dafür bilde. Es ist (mir zumindest) kaum möglich, hier einen genauen Maßstab zu finden. Wenn die Gastherme repariert werden muss, dann bist Du dafür verantwortlich. Du musst aber z.B. nicht jede Schönheitsreparatur mitmachen, weil es Dir Dein Mieter i.d.R. nicht bezahlt.
  6. Für die erste Kalkulation nehme ich 25% der Nettokaltmiete insgesamt für Verwaltung und IHR des Gemeinschaftseigentums. Der zweite Blick (in die Unterlagen) zeigt dann aber die Realität, die oft davon abweicht. Allgemein lässt mich ein sehr hohes Hausgeld aufhorchen. Hier muss man aber auch differenzieren, ob die Heizkosten enthalten sind (Zentralheizung).
  7. Das kannst Du nicht pauschal so rechnen, denn es ist stark vom Objekt abhängig. Hier solltest Du unbedingt die Hausgeldabrechnungen, den aktuellen Wirtschaftsplan und am besten auch die Protokolle der Eigentümerversammlung ansehen. Baut z.B. die Eigentümergemeinschaft hohe Instandhaltungsrücklagen auf, um eine größere Sanierung zu finanzieren, können die NUK(nicht umlegbaren Kosten) prozentual gesehen zur Nettokaltmiete sehr hoch sein. Ich habe schon Objekte geprüft, wo die NUK bei über 50% lagen. Solche Objekte fliegen dann bei mir sofort raus.
  8. Jetzt erst gelesen. Die Idee finde ich gut und bin dabei.
  9. zu 1.) Wo hast Du das gelesen? Ich mache eine Aufstellung für den Zeitraum von 12 Monaten, aber nicht rückblickend, sondern vorausschauend. Anhand aktueller Zahlen (Nettoverdienst, Mieterträge, Miete/Rate für selbst genutzte Wohnung, Nebenkosten, Mobilität, Versicherungen usw.), die ich auf ein Jahr hochrechne und anhand von eigenen Einschätzungen der persönlichen Lebensführung, z.B. für Lebensmittel, Freizeit, Urlaub usw. Die meisten Banken setzen für ihre eigene Kalkulation so oder so eine Pauschale je Person im Haushalt an. zu 2.) Das würde sich durch die Vorgehensweise wie in 1.) erledigen. Ich gehe einmal davon aus, dass Du die Verluste aus Eigenkapital bezahlt hast; dann spielen die ohnehin keine Rolle, denn wenn dieses Eigenkapital weg ist, dürfte es auch nicht mehr in Deiner Vermögensaufstellung auftauchen. Ich persönlich würde es der Bank gegenüber jedenfalls nicht von mir aus erwähnen. zu 3.) Verstehe ich nicht so ganz. Klar, wenn Du Dir jedes Jahr ein neues Auto kaufst, dann würde ich das schon berücksichtigen, aber sonst mit Schätzwerten (Pauschalen) arbeiten, wie schon geschrieben, machen die Banken das auch. Ausnahme: Kredit- oder Leasingraten, die müssen komplett angegeben werden.
  10. Mittlerweile sieht es ja schon wieder anders aus. Merkwürdig, dass das dieselbe Bank ist... http://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/unternehmen/immobilien-die-commerzbank-plant-den-hypotheken-hype-14946288.html
  11. Die Obergrenze würde ich als Basis nur dann nehmen, wenn die Wohnungen und die Mietverhältnisse das auch hergeben. Du schreibst ja selbst von "einfacher Wohnlage". Haben die Wohnungen eine normale Ausstattung und keine werterhöhenden Highlights zu bieten, so würde ich eher zum Mittelwert tendieren. Stell Dir am besten auch die Frage, wie hoch Du die Miete bei einer Neuvermietung setzten könntest, um innerhalb einer angemessenen Vermarktungsdauer einen solventen Mieter zu finden. Denn ich gehe mal davon aus, dass Du die guten Mieter langfristig halten willst. Zu beachten ist natürlich auch die Kappungsgrenze (max. 20% Erhöhung innerhalb von 3 Jahren) und die Besonderheiten bei Mietern, die Sozialleistungen beziehen. Dort gibt es die s.g. KdU (Kosten der Unterkunft), die Du i.d.R. zwar ausschöpfen, aber nicht deutlich überschreiten kannst. H&G ist eine gute Anlaufstelle. Die können Dir auch helfen, Mieterhöhungsschreiben inkl. der umfangreichen Anlagen zu erstellen, bzw. haben dafür gute Vorlagen.
  12. @Eduard H. Sehr gut beschrieben, vor allem der letzte Absatz. Besonders in einer Hochphase der Nachfrage ist es gefährlich, Immos mit derartig niedriger Rendite zu kaufen, 100% zu finanzieren und niedrig zu tilgen. Dann lieber einmal weniger kaufen und Geduld haben, bis sich mit der Zeit die Märkte verändern.
  13. Das liest sich gut. Gibt es eine bestimmte Bank für solche Finanzierungen, oder machen das grundsätzlich fast alle Banken; bzw. hat es bei der ersten angefragten Bank geklappt, oder hast Du mehrere angefragt?
  14. Moin auch, wie groß ist denn die Wohnung und wie hoch die Nettokaltmiete? Das muss man immer im Verhältnis betrachten. Die Ursachen können sehr vielfältig sein. Aufschluss darüber können Dir die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen geben. Eventuell steht eine größere Sanierung an und es wird dafür gespart. Oder es wurde kürzlich eine größere Maßnahme durchgeführt, weshalb das Konto leer ist und wieder neue Rücklagen gebildet werden müssen. Bei großen Anlagen können z.B. auch höhere Kosten entstehen durch Aufzüge, durch Schwimmbad/Sauna oder eine sanierungsbedürftige Tiefgarage.
  15. Das geht auch eine Nummer größer! Wer wissen will, wie sich maximaler Cashflow in kürzester Zeit generieren lässt, findet hier einen interessanten Artikel: http://www.rp-online.de/nrw/staedte/duisburg/schrottimmobilien-in-duisburg-marxloh-geraeumt-jede-menge-muell-aid-1.6415828 Die passende Fotostrecke dazu: http://www.rp-online.de/nrw/staedte/duisburg/duisburg-zwei-schrottimmobilien-in-marxloh-geraeumt-bid-1.6415841
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