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Immopreneur.de | Community

nemo

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Everything posted by nemo

  1. Das ist definitiv so. Achtung: Auch ne Garage ist sind 1 Zählobjekt! Alles was ein eigenes Grundbuch hat um es einfach zu sagen. Da hat @Jb007vollkomment recht. 10 Da wäre sich sehr sehr vorsichtig. Das FA hat da viel Argumentationsspielraum und es gibt diverse Ausnahmeregelungen. Ich würde solche Sachen schlichtweg nur in einem Gewerbe getrennt vom Privatvermögen machen (GmbH o.ä.) dann hast du es sauber getrennt.
  2. Die Biografie "Bekenntnisse eines Baulöwen" würde ich auch jedem mal ans Herz legen der sich für Immobilien interessiert. Ist definitiv interessant zu lesen
  3. Ich hab von ca 70 Mietern nur 2 die nicht zahlen. EIner hat sowieso gekündigt, da kriege ich die Miete über die Kaution und einer zahlt ab Juni 200 € Rate mehr. Also alles in allem eigentlich alles ganz gut gelaufen. Hab aber auch wenig Gewerbe... Bin jetzt auch an einem Wohnungspaket dran, da scheint die Bank auch mitzuspielen, wenn ich die Nebenkosten mitbringe. Mal gucken wie lange es dauert. Muss aber sagen, dass ich sinkende Preise bisher nicht feststellen kann.
  4. Also bei mir sind die Nachfrage eigtl normal geblieben... kann da eigentlich keine Probleme feststellen. Ich hasse Vermietung auch. Ich mach das auch nicht mehr selber - obwohl ich die Zeit hätte. Mir geht das einfach nur auf den Wecker. Immer die gleichen Fragen, Leute kommen nicht, ... usw Zahl ich lieber ne Provision und entscheide anhand der Unterlagen. Dann ist man auch emotionsloser
  5. Also wenn ich das richtig verstanden habe, dann habt ihr einen Heizkostenverteiler falsch abgelesen? Also die "Zähler" am Heizkörper...? Hat die HV jetzt nur die Nebenkostenabrechnung an die Mieterin anhand der Stände erstellt oder ist die gesamte Hausgeldabrechnung der WEG falsch wegen der falschen Stände? Schick doch mal die Abrechnung rein hier...
  6. Also ich hab bislang 2 Ausfälle bei Wohnungsmietern. 1 x Selbstständig - wird aber zahlen, sobald er den Zuschuss bekommt. Da mache ich mir eigtl keine Sorgen. Und 1 x ne Firma die für Ihre Monteure angemietet hat. Die haben mitgeteilt, dass sie so gut wie insolvent sind und haben auch direkt gekündigt. Da bekomme ich den Großteil über die Kaution rein - ist also auch zu verschmerzen. Einziges Gewerbe bei mir sind ne Apotheke und Arztpraxis^^ da hab ich aktuell keine Probleme Hatte aber letztes Jahr ein MFH mit ca. 40% Gewerbeanteil verkauft, da hab ich jetzt natürlich nochmal Glück gehabt. Gehe davon aus, dass beide Gewerbe massive Probleme haben.
  7. Also bei Wohnungen mach ich mir eher weniger Sorgen. Außer evtl etwas höhere Ausfälle aber das wäre zu verkraften. Mit Gewerbe würde ich mich sehr unwohl fühlen. Ich hab zum Glück letztes Jahr eine Haus mit 2 Gewerbeeinheiten verkauft. Bin mir relativ sicher, dass beide Mieter Probleme bekommen dürften. Hab sonst nur noch ne Arztpraxis- da bin ich entspannt 😊
  8. Moin, die Einnahmen werden 50/50 gerechnet bzw halt nach den Anteilen. Die GbR hat ne eigene Steuernummer und das Ergebnis fließt dann anteilig in die jeweilige Steuererklärung von euch ein. Vorteil fällt mir auf Anhieb ein, dass du natürlich keine großartigen Kosten für Gründung hast und auch keine laufenden Kosten. Ist ziemlich simpel. Außerdem seid ihr ggf besser finanzierbar, da es natürlich mit 2 Darlehensnehmern auch deutlich weniger Risiko für die Bank gibt. Was auch direkt zum Nachteil führt. Jeder von euch haftet für das gesamte Darlehen und die Darlehensraten. Wenn dein Bruder jetzt pleite ist dann hast du alles an der Backe. Auch bei Neufinanzierung gibt es Probleme, da die Banken hier konservativ rechnen müssen. Dir wird also in der vemögensbilanz nur das halbe Objekt angerechnet, aber das gesamte Darlehen gegenüber gestellt. Gilt auch für Mieteinnahmen - anerkannt wird nur die Hälfte, aber die gesamte Rate in Abzug gebracht. Du bist also direkt negativ eingestuft. Soweit ich informiert bin müssen Banken eigtl so rechnen. Jetzt kann ich aber auf der Praxis sagen, dass ich genau so einen Fall mit meinen Vater habe und das Problem bisher nicht aufgetreten ist. Die Deutsche Bank hat mir sogar mal gesagt, dass sie ja keinen mehr finanzieren könnten, wenn sie so rechnen. Das aber nur am Rande... Ich würde es grundsätzlich aber eher vermeiden. Kauft lieber immer abwechselnd... das hält es unkomplizierte. Wenn ihr größere Objekte kaufen wollt macht ne vv-GmbH.
  9. Ich denke nicht, dass die ganze Wohnung absetzbar ist. Das Arbeitszimmer sollte aber funktionieren. Ist zumindest bei mir so.
  10. Bei Erhöhungen und BK Abrechnungen nimmst du natürlich die korrekte Wohnfläche. Du solltest die halt nur nicht im Vertrag stehen haben, da du die Fläche dann auch zusicherst. 😊
  11. Also die Aussage vom Notar ist völliger Schwachsinn. Wenn du einen Mietvertrag unterschreibst und dem Mieter garantierst, dass er 60m2 hat und am Ende sind es 30m2, dann bekommst du Probleme (falls du die m2 mit in den Vertrag aufnimmst - wovon ich abrate😂). Die Teilungserklärung ist dem Mieter erstmal scheißegal dann. Im Streitfall entscheidet sowas dann ein gerichtlich bestellter Gutachter. Aber trotzdem Glückwunsch, wenn jetzt alles geklappt hat! 😊
  12. Ich habe bei mir glaube ich 5 unterschiedliche Banken. Habe dann erst vor ein paar Jahren auf 60% reduziert und jetzt zum 31.12.19 komplett hingeworfen und bin auf Weltreise gegangen. Habe nur die Bank informiert bei der ich das höchste Kreditvolumen habe. Das ist auch die einzige Bank, die jährlich Unterlagen anfordert und Bonität checkt. Zu der Bank habe ich auch einen sehr sehr guten Draht. Deren Aussage war, dass es denen nichts ausmacht, da ich ohnehin über mein Immobilienportfolio bewertet werde und das Gehalt eigtl nicht mehr wirklich relevant wäre. Bei einer anderen Bank habe ich noch einige Finanzierungen laufen, bei den anderen eher zwischen 50-200k. Da habe ich nicht informiert. Die CoBa hat mir jetzt auch eine Anschlussfinanzierung angeboten - da wurde nicht ein einziges Dokument angefordert, sondern ich hab einfach den Vertrag und das Angebot in der Post gehabt. Ist ja vllt für einige auch ganz spannend. Restschuld aber auch unter 50k, das wird bei größeren Beträgen mit Sicherheit anders sein.
  13. Ja das geht definitiv selbst. Hab ich auch schon gemacht. Aber ne Berechnung wollen meines Wissens heute alle haben.
  14. Auf das Video würde ich jetzt nicht so viel geben. Diese ganzen Prognosen kann man sich vollkommen sparen. Vor 5 Jahren hätte auch keiner gedacht, dass Deutschland durch Zuwanderung in 2019 die 83Mio erreicht. Wie @Jb007 schon sagt ist es aktuell einfach ziemlich spät zum anfangen. Was nicht heißt, dass man nicht noch Objekte findet! Aber Faktor 15 in nem Vorort von Dresden würde ich mir gut überlegen. Das bringt m.E. einfach nix. Deine Bonität wird davon eher schlechter. Schau dich um und halt das Geld lieber zurück bis du wirklich ein gutes Objekt findest. Das geht dann meist schneller als man denkt und dann ist man mit dem nötigen EK auch handlungsfähig.
  15. Für den Start findest du eigentlich alles online. Würde am Anfang keine Gedanken an kostspielige Seminare verschwenden. Gibt 2-3 gute Bücher (Knedel, Roski zB) die reichen in Kombination mit dem ganzen Online Inhalt völlig aus. Die ganzen Seminare sind völlig überteuert.
  16. Frag mal beim Notar ob die sowas haben. Ich habe sowas auch schon öfter mal gesehen - ist im Prinzip einfach ein schriftlicher Auftrag zur Erstellung des Entwurfs mit paar Daten der Vertragsparteien, damit der Notar alles da hat. Ich würde probieren mit dem Verkäufer direkt einen Notartermin auszumachen und gleichzeitig den Entwurf zu bestellen. Dann ist schon ein bisschen Verbindlichkeit drin.
  17. Der nächste ist Freitag 15.11. ab 18:00 Uhr im Farina in Essen. LG!
  18. Sollte man auch nicht nur vom Standort abhängig machen. Bei Indexmieten kann man Modernisierungsmieterhöhungen nach §559 nur durchführen, wenn diese auf Umstände zurückzuführen sind die man nicht selbst zu vertreten hat. Wer also ein altes Haus mit alter Heizung etc kauft und hier durch Modernisierungen die Miete anpassen möchte sollte in jedem Fall die Finger von Indexmietverträgen lassen.
  19. Servus, nächster ist am 18.10. ab 18 Uhr im Farina. Sorry war auch länger nicht da, hatte die Termine nicht auf dem Schirm
  20. Das kann man pauschal nicht beantworten. Kommt einfach auf dein übriges Einkommen an. Nimm die Bruttomieteinnahmen, alle Kosten abziehen inkl Zinsen (nicht Tilgung!) und Abschreibung - dann siehst du was übrig ist. Dann weisst du wie hoch deine Einnahmen aus Immos sind. Kannst du hier mal die Suchfunktion benutzen, gibt mit Sicherheit irgendwo ne genaue Aufstellung bzw Steuerberechnung. Dann musst du halt sehen wie hoch deine Gesamteinnahmen sind und kannst sehen wie hoch dein Steuersatz ist...
  21. Ich habe im Prinzip einen Bestand zu ca. Faktor 7-8 und inzwischen eher aufgehört zu kaufen. Zu aktuellen Preisen zu kaufen würde mir m.E. nur das Gesamtportfolio verschlechtern. Sehe keinen Sinn darin mir die verhältnismäßig günstigen Einstiegspreise kaputtzumachen nur damit ich um jeden Preis weiter wachsen und zukaufen kann. Konzentriere mich zuletzt auf Entwicklung im Bestand bzw. sehr selektive Zukäufe. Wie @JB schon gesagt hat steigt ja auch der Arbeitsaufwand und insbesondere das Risiko durch höhere Kredite und Darlehensraten.
  22. Ich hatte den Fall auch schon, hatte mich gerade in die WEG eingekauft und musste anteilig 2k für uneinbringliche Forderungen per SU zahlen. Das ist natürlich auf der einen Seite nachvollziehbar, allerdings gehört der neue Käufer natürlich auch zur Gemeinschaft also steckt er auch mit drin. Es geht ja um uneinbringliche Forderungen. Ist der Voreigentümer insolvent muss das Geld halt irgenwo herkommen. Wenn das Geld jetzt fehlt und die Versicherung / Wasserversorgung etc wegen fehlender Hausgelder nicht mehr bezahlt werden kann, dann hat der neue Eigentümer die Probleme ebenfalls an der Backe. Darum ist das durchaus nachvollziehbar und mE auch richtig mit der Sonderumlage um die Außenstände ggf. auszugleichen. Das ist m.E. das größte Problem an WEG´s - hast du Pleitegeier dabei, dann hast du automatisch auch Probleme. Da muss man beim Kauf einfach drauf achten. Sehe ich in der Hausgeldabrechnung / Wirtschaftsplan irgendwas mit Rechtsanwaltsgebühren etc. werde ich schon hellhörig und frage genauer nach. Da sind viele Käufer zu unvorsichtig. Habe auch mehrfach von Leuten gekauft, die ihre Hausgelder nicht gezahlt haben. Da habe ich direkt in den Vertrag aufnehmen lassen, dass der Rückstand vom Kaufpreis abgezogen wird automatisch durch mich als Käufer an die WEG überwiesen wird. Der Restbetrag geht dann erst an den Käufer raus. Nur so kann ich sicher sein, dass das Geld auch bei der WEG ankommt. Auch wichtig: Der Erwerber haftet für die Abrechnungsspitze. Hat also der Verkäufer keine Vorauszahlungen geleistet, dann bin ich als Käufer der Trottel der der WEG die Nachzahlung aus der Abrechnung überweisen darf. Habe eine WEG da kommt die Abrechnung immer erst am Ende des Folgejahres. Da habe ich 2017 eine WE gekauft (Hausgeld ca 450 € mtl). Der Verkäufer hat für 2016 kein Hausgeld bezahlt und für 2017 auch nicht - gekauft hatte ich im Herbst 2017. Im schlimmsten Fall fehlen dafür komplett die Vorauszahlungen, die Kosten werden mir als neuem Eigentümer aber belastet. Wäre hier auf die 10.000 € zugegangen...(war aber auch ne große Wohnung, Hausgeld ist natürlich sonst nicht ganz so hoch). Darum auch immer Bescheinigung vom WEG- Verwalter einholen, dass keine Hausgeldrückstände bestehen. Ansonsten eben wie vorher genannt darauf bestehen, dass die Rückstände aus dem Kaufpreis heraus direkt an die WEG fließen.
  23. Ist richtig, Name und Geburtsdatum stehen da nur.
  24. Wartung ist üblicherweise umlagefähig. Wenn entsprechend vereinbart. Reparatur nicht ( ist ja über 100 €) und bezieht sich auch nicht auf Reparaturen von Thermen, sondern nur bestimmte Reparaturarbeiten in der Wohnung. Dazu mal Google oder so anwerfen.
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