nemo

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  1. nemo

    2. Mieter verschollen

    Das ist definitiv falsch. Du könntest einen Nachtrag zu MV machen und die Mieterin als alleinige Vertragspartnerin aufnehmen. Ohne Unterschrift des anderen Mieters ist das aber sinnlos. Würde mir da auch keinen Kopf machen. Das ist schlichtweg ihr Problem... Solange sie die Miete zahlt - alles gut. Zahlt sie nicht, dann schickst du ihr ne fristlose Kündigung. Sie soll dir die Schlüssel geben und die Wohnung befindet sich wieder in deinem Besitz. Grundsätzlich würde ich erstmal nichts tun. Mach das Problem der Mieterin nicht zu deinem^^ kann ja auch sein, dass der Mieter mal wieder auftaucht. Dazu noch eine Ergänzung: @ShaiHulud79 hat es auch schon angesprochen. Ich akzeptiere sowas grundsätzlich nur, wenn die Mieterin nachweisen kann, dass die Miete auch alleine zu stemmen ist oder aber ein geeigneter Bürge oder anderer Vertragspartner eintritt.
  2. Also da fallen mir spontan EON, RWE, Thyssenkrupp, Brenntag, ALDI usw ein^^ Wie auch immer, ich mache mir überhaupt keine Sorgen, wenn man konservativ kalkuliert. Mein Bestand rechnet sich easy auch mit 5 € gut, also was soll passieren? Bei Neuvermietung gehen aktuell inzwischen 8 €, wenn wir wieder auf 5 - 6 € ist das nicht schön - aber rechnet tut sich trotzdem alles. Vernünftige Investoren werden m.E. keine Probleme kriegen. Klar, wer jetzt für Faktor 20 hier kauft und mit 10 € kalkuliert - der dürfte durchaus ein Problem bekommen. Wie @Eduard H. sagt kauft man die Sachen dann in 10 Jahren wieder günstig ein. 😛
  3. nemo

    Mehr Bewohner als im Mietvertrag eingetragen

    Ist auch die gesetzliche Vorgabe. Frage ist eher, wie es bei dir im Mietvertrag steht. Da sind abweichende Regelungen möglich.
  4. nemo

    Stammtisch Stadt "Essen"

    16.11.
  5. nemo

    Ein langwieriger Kampf zwischen Mieter und Vermieter

    Da muss ich dir zustimmen. Ich versuche auch mehr oder weniger die Balance zu finden und die Sachen mit den Mietern abzusprechen. Ich habe ein relativ großes MFH im Bestand, bei dem ich eigentlich mal die Heizung umrüsten müsste (aktuell sind die verschiedensten Sachen drin - Nachtspeicher, Infrarot, Gasöfen, und auch mal eine Kombitherme). Die Anlage könnte ich relativ einfach umrüsten (sind 4 Häuser nebeneinander - ginge über eine Heizungsanlage). Habe dann aber tatsächlich mal bei allen Mietern ein Art "Umfrage" gemacht und mitbekommen, dass kein einziger überhaupt ne neue Heizung möchte. Die wohnen da z.T. schon ewig drin und kommen mit ihren veralteten Heizungen gut klar. Also lasse ich es erstmal bleiben, weil die Mieter mir auch wirklich so gut wie keinen Ärger machen - gerade die Altmieter sind absolut pflegeleicht. Da jetzt auf Teufel komm raus den letzten Cent rauszupressen macht keinen Sinn. Die Leute zahlen immer pünktlich und ich habe meine Ruhe. Grundsätzlich könnte ich tatsächlich einfach modernisieren und die Miete nach oben jagen, solange es aber so läuft lasse ich es auch einfach. Die Leute haben eher Sorgen wie z.B. mal ein neues Fenster oder auch mal eine Badewanne auf Dusche umrüsten. Dafür konnte bisher immer eine Lösung gefunden werden. Ich saniere und der Mieter gibt einen Teil dazu oder aber mehr Miete. Am Ende lohnt sich das für mich auch noch ordentlich. Da kommt es aber wirklich drauf an, wie die Leute einem gegenüber auftreten. Wenn man sich jetzt wegen jedem Mist beschweren würde etc., dann wäre meine Sicht und Vorgehensweise da wahrscheinlich etwas anders. So ist das aber bisher im großen und ganzen ein gutes Miteinander. Und das trifft eigentlich auf 95% der Mieter zu. Ich habe mit keinem wirklich Ärger. 1-2 Problemfälle sind natürlich immer mal dabei, da muss man dann m.E. auch die nötige Distanz schaffen und nicht alles durchgehen lassen, dann klappt das auch.
  6. Das Argument mit dem späteren Ausbau macht eigentlich keinen Sinn. Wenn alles baurechtlich genehmigt ist, dann müssten gerade bei nachträglichen Ausbauten Grundrisse vorliegen. Die muss man für die Genehmigung mit einreichen und hat die Unterlagen dann also auch vorliegen. Umgekehrt sind oft bei alten Häusern eben keine Grundrisse vorhanden, weil die Unterlagen im Bauaktenarchiv ggf. verloren gegangen sind / im Krieg zerstört wurden usw. Da würde ich noch einmal nachhaken. Im Zweifel Vollmacht geben lassen und im Bauaktenarchiv nach den Unterlagen sehen. Den Gebäudewert kann das schon beeinflussen, du musst dafür aber wissen, ob du höhere Miete erzielen kannst. Wenn du für die 120m² nur 4€ den m² bekommst und nach Ausbau in 2 kleinere Einheiten 6€ dann hast du natürlich auch einen höheren Gebäudewert. Ob das Sinn macht hängt maßgeblich an den Umbaukosten / Genehmigungskosten. Da kann man aus der Entfernung wenig zu sagen. Außerdem kann es wie @DiBe schon sagt eben auch genau umgekehrt sein und du bekommst für die große Wohnung mehr Miete, weil es davon kaum welche auf dem Markt gibt. Das musst du vorab in Erfahrung bringen
  7. Erhöhung wird schon kommen - wenn wir allerdings davon ausgehen, dass es im Herbst 2019 so weit ist, dann ist das ja immerhin auch noch 1 Jahr hin... Und dann steht in der Bild Mitte nächsten Jahres "Zinswende kommt - schnell Immobilie kaufen und historische Zinsen sichern". Dann drehen nochmal richtig alle am Schlappen und kaufen wie die idioten überteuerte Buden. Und dann kühlt das ganze ggf. langsam (je nachdem wie schnell das mit der Erhöhung so geht) ab. Wer weiss das schon Man darf aber gespannt sein. Mag sein, dass man in manchen Gegenden merkt, dass die Stimmung abkühlt. Ich merke davon bis jetzt eher wenig. Allerdings gucke ich auch schon nicht mehr so regelmäßig, weil ohnehin fast nur noch Mist auf den Markt kommt der dann auch noch teuer ist.
  8. Ich sehe das sehr zwiegespalten. Habe wirklich beschissene Makler erlebt - die waren ihr Geld niemals wert und haben z.T. die Verkäufer auch abgezogen. Allerdings ist der Großteil der Makler die ich kennengelernt habe absolut seriös und bietet mir einen absoluten Mehrwert. Ich kann diese negative Stimmung Maklern gegenüber nicht nachvollziehen. Ein guter Makler bringt die wichtigen Infos direkt im Expose und schafft mir (zumindest ist das meine Erfahrung) auch die notwendigen Unterlagen zur FInanzierung ran. Das erfordert u.a. Termine beim Bauamt, Kosten für Grundbuchauszüge etc. - das mag man alles sehen wie man will...aber die letzten 3 Objekte habe ich über Makler gekauft, die mich schon kannten... und alle haben sich den Arsch aufgerissen um die notwendigen Unterlagen zu besorgen (und das war z.T. sehr schwierig!). Ich lasse inzwischen auch Vermietung über meinen "Vertrauens"makler machen. Das läuft top. Die ganze Hetzerei gegen Makler ist für mich Schwachsinn - mir sind Makler eine große Hilfe. Wer die Dienste nicht in Anspruch nehmen möchte muss das ja nicht. Das Bestellerprinzip führt m.E. nur dazu, dass bekannte Makler (z.B. E&V) mehr Geschäft machen. Die kleineren Makler haben ohnehin schon mehr Probleme, weil die Vorgaben (Bsp Datenschutz) bzw Kosten nicht mehr getragen werden können. Also wird zukünftig entweder von wenigen großen Maklern verkauft oder vermehrt verkaufen die Eigentümer selber. Gerade Privateigentümer wissen leider oft nicht was sie tun bzw versuchen ihre Traumvorstellungen am Markt durchzusetzen. Und Unterlagen muss man sich als Käufer dann selbst besorgen...heute macht das bislang der Makler für mich...
  9. nemo

    Grunderwerbssteuer Nichtanerkennung Abzug IHR

    Also mein Notar hat das auch behauptet, als ich das das letzte mal ausgewiesen hab (glaube letztes Jahr) - allerdings ging es dann durch Hab das dann aber seitdem aber nicht mehr gemacht, weil die Beträge meist sowieso recht niedrig sind.
  10. nemo

    Stammtisch Stadt "Essen"

    Diesen Freitag ab 18:00 Uhr im Farina in Essen. Wer kommen möchte bitte bis Donnerstag ne Nachricht an mich schreiben, weil wir reservieren müssen
  11. nemo

    Netto Einkommen

    Also bar zahlen oder Konsumentenkredit würde ich nur machen solange es echt keine normale Immobilienfinanzierung gibt. Und vor der Problem stand ich wie gesagt noch nicht. Würde m.E. wenig Sinn machen sein EK in so ner ETW zu vergraben.
  12. nemo

    Netto Einkommen

    Das ist tatsächlich ein oft genannter Punkt. Kann ich in der Praxis aber nicht bestätigen... wichtige Hürde sind 25.000 € - darunter geht meiner Erfahrung nach nichts. Bei mir haben die meisten Banken problemlos unter 50.000 € finanziert. Meine Erfahrung ist da eher, dass die Banken gerne noch die Nebenkosten mitfinanzieren, damit der Darlehensbetrag etwas steigt. Und auch der Zinsaufschlag ist absolut vertretbar. Mal 2 Beispiele aus dem letzten Jahr: ETW 1 gekauft für 24.000 € (ca. 42 m²) Bank hat 28.000 € finanziert Zins ist bei 2,2 % Vermietet damals für 220,00 € Mieterhöhung sofort nach Übergang auf 264,00 € Mieter hat zum 31.08. gekündigt. Ich investiere jetzt ca. 1.200 € (die habe ich im Prinzip sogar noch fast vom Darlehen übrig, weil die Bank einfach 4.000 € mehr als den KP finanziert hat) für bisschen aufhübschen und gehe mit ca. 310,00 - 320,00 € wieder in die Vermietung. Meine Rate beträgt 130,00 € mtl. - nicht umlagefähige Nebenkosten inkl. Rücklage ca. 60,00 € mtl. Macht am Ende ohne einen Euro EK ca. 120 € Überschuss ETW 2 gekauft für 24.000 € (ca. 48 m²) Bank hat 25.000 € finanziert. EK ca. 6.000 €, weil noch bisschen was renoviert werden musste. Zins ist bei 2,15% Vermietet nach Renovierung für 360,00 € Rate liegt bei 113,00 € - nicht umlagefähige Kosten inkl. Rücklage ca. 75,00 € mtl Macht dann ca. 172,00 € Überschuss (hier allerdings mit EK Einsatz) Man hat ja auch die Möglichkeit mal 2 ETW zusammenzufassen über ein Darlehen, dann bist du nicht ganz so niedrig im Darlehensvolumen und die Banken stellen sich nicht so an. Sind natürlich jetzt vereinfachte Rechnungen - geht ja nur drum mal aufzuzeigen, dass das ggf. eine Möglichkeit wäre zu starten und deine Einnahmen etwas nach oben zu drücken. Ich habe jetzt nochmal 2 ETW gekauft - allerdings nur, weil ich die mit einem anderen Haus direkt mitfinanzieren konnte. Ich würde die o.g. Vorgehensweise ggf. einfach als Einstieg nutzen - wenn man einige Sachen hat, dann sollte man schon nach etwas größeren Objekten schauen. Ist nach dem zehnten mal auch einfach etwas nervig... LG
  13. nemo

    Netto Einkommen

    Ich bin der Meinung, dass du auch heute noch unter gleichen Voraussetzungen einen beachtlichen Immobilienbestand aufbauen kannst, wenn du ein wenig Zeit in Know How Aufbau und die Suche investierst. Letztes Jahr gab es die Diskussion schon einmal irgendwo. Wenn ich heute starten würde, dann würde ich mir relativ schnell 5-10 kleine ETW an einfach Standorten kaufen. Die sind i.d.R. günstig, haben eine höhere Miete je m² als große Wohnungen und sind bei den meisten Investoren nicht auf dem Radar, weil sie eben viel Arbeit beim Ankauf machen. Wenn du jetzt eine kleine Whg für 20.000 - 30.000 € kaufst musst du halt im Prinzip fast soviel prüfen wie bei einem kleinen MFH. Dann musst du finanzieren usw usw... Die Mühe lohnt sich aber. Wenn du 250,00 - 300,00 € bekommst hast 100-200 € je WE Überschuss im Monat. Wirkt sich wieder auf deine Einkommenssituation aus. Und dann kannst du sehen, dass du dich Stück für Stück vergrößerst. Du lernst erstens das Geschäft kennen und gehst überschaubare Risiken ein und zweitens baust du zusätzlich automatisch zusätzliches Einkommen auf.
  14. Hatte vor 2 Jahren auch mal eine für 25.000 € gekauft und iwie 3500 € an den Makler bezahlt Und ich glaube der Verkäufer auch nochmal den gleichen Betrag^^ War aber jut bei dem Preis, konnte man nicht meckern und der hatte auch alles parat bzw. hat sich gekümmert.
  15. Für mich wäre das definitv interessant