nemo

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  1. nemo

    Sonderumlage 10.000 Euro. Alternativ Grundschuldeintrag?

    @Senkrechtstarter35 Was ist denn rausgekommen bei der Versammlung? Hab den Beitrag leider eben erst gelesen. Meine Erfahrung ist, dass Verwaltungen dazu neigen Sanierungen voranzutreiben die eigentlich nicht zwingend notwendig sind. Ich habe zB in einer ETW gerade eine Dachsanierung abgeblockt. Der Dachdecker der Verwaltung meinte das Dach wäre hinüber. Da eine meiner Wohnungen im Dach ist und mir keine Schäden bekannt sind habe ich dann einen Dachdecker mal vorbeifahren lassen, den ich sonst immer beauftrage. Der meinte, dass das Dach noch locker 20J hält. Man müsste mal 2-3 Bleche befestigen und etwas Kleinkram machen. Er meinte der Kollege möchte sich wahrscheinlich nen ordentlichen Auftrag sichern (mal abgesehen davon, dass seine Kostenschätzung ca. 40% unterhalb der Angebotssumme lag). Man sollte solche Vorschläge der Verwaltung immer sehr kritisch hinterfragen. Viele Verwalter kassieren neben der normalen Verwaltervergütung noch üppige Regiegebühren für Baumaßnahmen. Habe mehrere Verträge gesehen, bei denen 3-5% der Bausumme als Extravergütung vereinbart sind. Was die WEG wohl vor hat ist ein Darlehen über die Eigentümergemeinschaft aufzunehmen. Habe da wenig Erfahrungen - das wäre mir ehrlich gesagt zu kompliziert. Glaube auch nicht, dass alle zustimmen würden - mag ja einige geben, die bar zahlen können / Wollen. In deinem Fall würde ich eher dazu tendieren ein Modernisierungsdarlehen aufzunehmen. Hatte ich letztes Jahr mal gemacht. Das ging ohne Absicherung im GB. Musste eine komplette Elektrosanierung einer Gewerbeeinheit vornehmen. Das Darlehen ist auf 10J ausgelegt und dann komplett getilgt.
  2. Das ist ja nochmal glimpflich abgelaufen. Wenn man nach Kündigung eingermaßen zeitnah die Wohnung zurück hat geht es meist eigentlich. Schlecht ist, wenn man erst die Räumungsklage durchziehen muss^^
  3. nemo

    Preisentwicklung ETW bis 2030 lt. Bild

    Wenn ich ehrlich bin mache ich mir über den Preisverfall gar nicht wirklich Sorgen. Man muss halt auch konservativ gerechnet einen Überschuss aus der Immobilie haben und normal tilgen. Und das ist m.E. ein Punkt der oft vergessen wird. Auch wenn wir 20-30 % Preisrückgang haben - die Banken wollen seit Jahren auch höhere Tilgung. Ich weiß noch meine erste Wohnung 2010 wurde wie damals üblich mit 1% Tilgung finanziert. Das letzte MFH Ende 2018 (BJ um 1900) tilge ich mit 3,5%. Eine Tilgung unter 2,5% ist mir bei Banken lange nicht begegnet. Wenn dann nach 10 Jahren 20-30% Wertverlust in den Büchern stehen ist das relativ unspektakulär, weil man eben auch das Darlehen entsprechend getilgt hat. Wie @Jb007 schon kann ist das Thema Zusatzsicherheit auch relevant werden. Da habe ich persönlich keine Erfahrungen mit. Aber wenn Banken flächendeckend anfangen Zusatzsicherheiten zu fordern und damit die Objekte in die ZVG jagen, dann sinken die Preise deutlich. Durch niedrigere Erlöse fallen den Banken mehr Kredite aus. Es wäre also relativ dämlich von den Banken massenhaft Zusatzsicherheiten zu fordern. Ich persönlich gehe nicht davon aus, dass bei Bedienung der Kreditraten eine Zusatzsicherheit gefordert wird, sofern keine gravierenden Änderungen der wirtschaftlichen Verhältnisse des Darlehensnehmers oder des Objektwertes eintreten (und da meine ich nicht 20-30% Preiskorrektur, sondern irgendwelche Sondereffekte am Objekt selbst). Aber bei einem EFH liegt der Fokus natürlich sehr stark auf den Kreditnehmern. Wenn die jetzt Ihren Job verlieren und den Kredit nicht mehr bedienen können und dann noch zu teuer eingekauft haben wäre es durchaus möglich, dass vermehrt Pleiten bevorstehen. Ich sehe das eben immer aus der Investorenbrille... meine Miete von 5-6€ wird am Ende jeder zahlen können. Darum wird mein Objektwert bzw. meine Mieteinnahmen auch nicht drastisch sinken. Und weil das Thema Zinserhöhung hier vorhin nochmal angesprochen wurde. Mag sein, dass die EZB 2020 die Zinsen erhöht. Ich sehe da allerdings eher eine kosmetische Erhöhung. Lass die Zinsen 0,25 - 0,5 % steigen. Da passiert m.E. überhaupt nichts... eher gibt es noch einmal einen Hype, weil in jeder Zeitung steht, dass man sich noch die historisch günstigen Zinsen sichern muss und schnell noch eine Immobilie kaufen sollte. Dann rennt auch der letzte Depp noch los und kauft zu teuer ein, weil er sich das Objekt schönrechnet o.ä....
  4. nemo

    Stammtisch Stadt "Essen"

    Bisschen verpennt hier zu posten. Nächster am 15.02.2019. Falls jmd Interesse hat bitte mir direkt schreiben, ich vergesse hier auch mal nen Stammtisch zu posten. Ist immer 1 x monatlich LG
  5. nemo

    Ordnerstruktur pro Objekt

    Ähnlich wie bei @DiBe. MFH Ordner Objektunterlagen (Kaufvertrag, Wartungsverträge/Versorger, Einheitswertbescheid, Darlehensvertrag,....) Ordner Buchungsunterlagen (Kontoauszüge und Rechnungen) Ordner Mieterunterlagen (sortiert nach Mieter mit MV im Original, Kaution, Abrechnungen, Schriftverkehr...) ETW 1 Ordner mit allem was Mieter und Objektunterlagen sind 1 Ordner Buchungsunterlagen für alle ETW (ich habe ca 25 ETW - die ETW laufen alle über ein Konto. War mir zu blöd für jede Wohnung ein Konto zu eröffnen)
  6. nemo

    Probleme mit der Hausverwaltung - was tun?

    WEG Recht ist jetzt nicht mein Spezialgebiet, aber eine Hausverwaltung muss bestellt werden und das geht wenn ich mich jetzt nicht völlig irre für max 5 Jahre. Dann müsste wieder neu bestellt werden. Das ist schon wichtig, da man unter Umständen eine Verwalterzustimmung zur Veräußerung der Wohnung benötigt und die kann meines Wissens nur erteilt werden, wenn die Bestellung notariell beglaubigt ist. Hab in der Praxis aber nicht wirklich damit zu tun. Im Wohnungseigentumsgesetz sind irgendwo die Pflichten der Verwaltung geregelt. Da findest du evtl einen Grund. Müsste über google schnell zu finden sein. Ich versuche grundsätzlich bei Hausverwaltungen, die nicht so rund laufen, mich schnell in den Beirat wählen zu lassen. Dann stehe ich denen auf den Füßen und die merken plötzlich, dass man denen auf die Finger schaut. Das wirkt oft Wunder. Habe aktuell 2 WEG´s bei denen ich etwas enger an der Hausverwaltung dran bin. Das klappt auch ganz gut.
  7. nemo

    Stammtisch Ruhrgebiet in KW2?

    Der Essener ist leider erst am 18.01....
  8. nemo

    Gebäudewertanteil

    Ich habe meistens auch ca 20 / 80. Kommt doch bei dir hin. Würde ich einfach ansetzen, wenn das Finanzamt das anders sieht werden die es korrigieren.
  9. nemo

    2. Mieter verschollen

    Das ist definitiv falsch. Du könntest einen Nachtrag zu MV machen und die Mieterin als alleinige Vertragspartnerin aufnehmen. Ohne Unterschrift des anderen Mieters ist das aber sinnlos. Würde mir da auch keinen Kopf machen. Das ist schlichtweg ihr Problem... Solange sie die Miete zahlt - alles gut. Zahlt sie nicht, dann schickst du ihr ne fristlose Kündigung. Sie soll dir die Schlüssel geben und die Wohnung befindet sich wieder in deinem Besitz. Grundsätzlich würde ich erstmal nichts tun. Mach das Problem der Mieterin nicht zu deinem^^ kann ja auch sein, dass der Mieter mal wieder auftaucht. Dazu noch eine Ergänzung: @ShaiHulud79 hat es auch schon angesprochen. Ich akzeptiere sowas grundsätzlich nur, wenn die Mieterin nachweisen kann, dass die Miete auch alleine zu stemmen ist oder aber ein geeigneter Bürge oder anderer Vertragspartner eintritt.
  10. Also da fallen mir spontan EON, RWE, Thyssenkrupp, Brenntag, ALDI usw ein^^ Wie auch immer, ich mache mir überhaupt keine Sorgen, wenn man konservativ kalkuliert. Mein Bestand rechnet sich easy auch mit 5 € gut, also was soll passieren? Bei Neuvermietung gehen aktuell inzwischen 8 €, wenn wir wieder auf 5 - 6 € ist das nicht schön - aber rechnet tut sich trotzdem alles. Vernünftige Investoren werden m.E. keine Probleme kriegen. Klar, wer jetzt für Faktor 20 hier kauft und mit 10 € kalkuliert - der dürfte durchaus ein Problem bekommen. Wie @Eduard H. sagt kauft man die Sachen dann in 10 Jahren wieder günstig ein. 😛
  11. nemo

    Mehr Bewohner als im Mietvertrag eingetragen

    Ist auch die gesetzliche Vorgabe. Frage ist eher, wie es bei dir im Mietvertrag steht. Da sind abweichende Regelungen möglich.
  12. nemo

    Stammtisch Stadt "Essen"

    16.11.
  13. nemo

    Ein langwieriger Kampf zwischen Mieter und Vermieter

    Da muss ich dir zustimmen. Ich versuche auch mehr oder weniger die Balance zu finden und die Sachen mit den Mietern abzusprechen. Ich habe ein relativ großes MFH im Bestand, bei dem ich eigentlich mal die Heizung umrüsten müsste (aktuell sind die verschiedensten Sachen drin - Nachtspeicher, Infrarot, Gasöfen, und auch mal eine Kombitherme). Die Anlage könnte ich relativ einfach umrüsten (sind 4 Häuser nebeneinander - ginge über eine Heizungsanlage). Habe dann aber tatsächlich mal bei allen Mietern ein Art "Umfrage" gemacht und mitbekommen, dass kein einziger überhaupt ne neue Heizung möchte. Die wohnen da z.T. schon ewig drin und kommen mit ihren veralteten Heizungen gut klar. Also lasse ich es erstmal bleiben, weil die Mieter mir auch wirklich so gut wie keinen Ärger machen - gerade die Altmieter sind absolut pflegeleicht. Da jetzt auf Teufel komm raus den letzten Cent rauszupressen macht keinen Sinn. Die Leute zahlen immer pünktlich und ich habe meine Ruhe. Grundsätzlich könnte ich tatsächlich einfach modernisieren und die Miete nach oben jagen, solange es aber so läuft lasse ich es auch einfach. Die Leute haben eher Sorgen wie z.B. mal ein neues Fenster oder auch mal eine Badewanne auf Dusche umrüsten. Dafür konnte bisher immer eine Lösung gefunden werden. Ich saniere und der Mieter gibt einen Teil dazu oder aber mehr Miete. Am Ende lohnt sich das für mich auch noch ordentlich. Da kommt es aber wirklich drauf an, wie die Leute einem gegenüber auftreten. Wenn man sich jetzt wegen jedem Mist beschweren würde etc., dann wäre meine Sicht und Vorgehensweise da wahrscheinlich etwas anders. So ist das aber bisher im großen und ganzen ein gutes Miteinander. Und das trifft eigentlich auf 95% der Mieter zu. Ich habe mit keinem wirklich Ärger. 1-2 Problemfälle sind natürlich immer mal dabei, da muss man dann m.E. auch die nötige Distanz schaffen und nicht alles durchgehen lassen, dann klappt das auch.
  14. Das Argument mit dem späteren Ausbau macht eigentlich keinen Sinn. Wenn alles baurechtlich genehmigt ist, dann müssten gerade bei nachträglichen Ausbauten Grundrisse vorliegen. Die muss man für die Genehmigung mit einreichen und hat die Unterlagen dann also auch vorliegen. Umgekehrt sind oft bei alten Häusern eben keine Grundrisse vorhanden, weil die Unterlagen im Bauaktenarchiv ggf. verloren gegangen sind / im Krieg zerstört wurden usw. Da würde ich noch einmal nachhaken. Im Zweifel Vollmacht geben lassen und im Bauaktenarchiv nach den Unterlagen sehen. Den Gebäudewert kann das schon beeinflussen, du musst dafür aber wissen, ob du höhere Miete erzielen kannst. Wenn du für die 120m² nur 4€ den m² bekommst und nach Ausbau in 2 kleinere Einheiten 6€ dann hast du natürlich auch einen höheren Gebäudewert. Ob das Sinn macht hängt maßgeblich an den Umbaukosten / Genehmigungskosten. Da kann man aus der Entfernung wenig zu sagen. Außerdem kann es wie @DiBe schon sagt eben auch genau umgekehrt sein und du bekommst für die große Wohnung mehr Miete, weil es davon kaum welche auf dem Markt gibt. Das musst du vorab in Erfahrung bringen
  15. Erhöhung wird schon kommen - wenn wir allerdings davon ausgehen, dass es im Herbst 2019 so weit ist, dann ist das ja immerhin auch noch 1 Jahr hin... Und dann steht in der Bild Mitte nächsten Jahres "Zinswende kommt - schnell Immobilie kaufen und historische Zinsen sichern". Dann drehen nochmal richtig alle am Schlappen und kaufen wie die idioten überteuerte Buden. Und dann kühlt das ganze ggf. langsam (je nachdem wie schnell das mit der Erhöhung so geht) ab. Wer weiss das schon Man darf aber gespannt sein. Mag sein, dass man in manchen Gegenden merkt, dass die Stimmung abkühlt. Ich merke davon bis jetzt eher wenig. Allerdings gucke ich auch schon nicht mehr so regelmäßig, weil ohnehin fast nur noch Mist auf den Markt kommt der dann auch noch teuer ist.