nemo

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    Immopreneur

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  1. nemo

    Stammtisch Stadt "Essen"

    Ist jeder willkommen, der sich für das Thema interessiert :] Nächster Stammtisch 26.04. ab 18 Uhr im Farina in Essen.
  2. Habt ihr den Zähler nicht zusammen abgelesen? Frag die Maklerin wo der ist. Sonst mal im Haus gucken, die sind auch bei alten Häusern gerne mal in Kellerräumen versteckt. Ruf beim Netzbetreiber an und teile mit, dass du neuer Eigentümer bist (die alte Zählernummer hast du ja) und melde den Zähler auf deinen Namen an. Wenn der ausgebaut oder gesperrt wurde sagen die dir dann wie es weiter geht. Dann kommt es wirklich drauf an, wie der Netzbetreiber drauf ist. Viele bauen die Zähler aus Brandschutzgründen nur ein, wenn die Zähler bereits im Keller zentralisiert wurden. In Bochum und Umgebung sind die da ganz schlimm. Dann müsste tatsächlich der ganze Zählerkasten in den Keller. Das ist nicht unbedingt günstig. Ist aber bei dir evtl ja auch schon erledigt.
  3. Naja ich halte es für Unwahrscheinlich, dass alle C oder D Standorte im totalen Chaos enden... Man muss halt realistische Mieten kalkulieren und nicht automatisch von Mietsteigerungen ausgehen.
  4. Ich sehe das wie @Jb007 und rechne eher mit fallenden Preisen. Ich kaufe grundsätzlich nur Häuser/Wohnungen, die sich komplett selbst bezahlen. Und das bei seriöser und nachhaltiger Kalkulation der erzielbaren Mieteinnahmen. Dann kann man aber m.E. auch relativ entspannt im Bezug auf Wertverluste etc sein. Wenn die Hütte sich bezahlt, dann ist das Risiko ja überschaubar. Dann muss man nach 10-15 Jahren ja auch nicht verkaufen... wenn du deinen Preis nicht bekommst, dann behältst du das Haus halt.
  5. nemo

    Vermieter soll die Rauchmeldertermine zahlen

    Ich lege Miete Rauchmelder und Installation usw einfach auf die Mieter um. Wenn sich einer beschwert, dann ist das halt so. ist bisher aber noch nicht vorgekommen. ^^
  6. nemo

    Kaufvertragsentwurf, offene Fragen

    Nur mal aus Interesse - warum kaufst du so eine Wohnung? Du zahlst doch direkt drauf... Bist du aus der Gegend und spekulierst auf Wertsteigerung? Ist wirklich nicht böse gemeint, sehe das aber im Prinzip wie @Eduard H. Sehe da nicht den Sinn dahinter.
  7. nemo

    Stammtisch Stadt "Essen"

    Jau einfach vorbeikommen - am 15.03. ab 18:00 Uhr im Farina in Essen. Die kennen den Stammtisch da
  8. nemo

    Stammtisch Stadt "Essen"

    Moin, nächster Termin 15.03. ab 18 Uhr im Farina in Essen
  9. nemo

    MFH Betriebskosten

    Ich rechne mit Instandhaltung 15-18€ m² (je nach Zustand). Mietausfall hängt halt sehr stark vom Standort und Zustand ab. Sanierungen der Leerwhg nicht eingerechnet. Wenn du schon weisst, dass du die hälfte der Buden sanieren musst, dann plane direkt den entsprechenden Puffer ein. Mietausfall: Ich rechne mit 10%. Die "üblichen" 3% halte ich für zu niedrig. Du hast ja nicht nur mal eine Miete die ggf. ausfällt, sondern u.U. auch Leerstand, Kosten für Vermietung (Immoscout, ggf Makler usw), Betriebskosten bei Leerstand, bei Rechtstreit Anwaltskosten / Räumung... usw. Ist ein deutlich unterschätzer Punkt den sich viele schönrechnen finde ich. 3% kannst du mit ner sanierten WE in München machen, aber sonst ist der Wert unrealistisch.
  10. nemo

    Besichtigung ETW

    Das mit dem Specht kann stimmen, das habe ich schon mal gesehen. Die nisten sich schonmal in der Dämmung ein. Muss man halt durch Fachfirma verschließen lassen. Ist aber mit Sicherheit Sache der Gemeinschaft.
  11. @Senkrechtstarter35 Was ist denn rausgekommen bei der Versammlung? Hab den Beitrag leider eben erst gelesen. Meine Erfahrung ist, dass Verwaltungen dazu neigen Sanierungen voranzutreiben die eigentlich nicht zwingend notwendig sind. Ich habe zB in einer ETW gerade eine Dachsanierung abgeblockt. Der Dachdecker der Verwaltung meinte das Dach wäre hinüber. Da eine meiner Wohnungen im Dach ist und mir keine Schäden bekannt sind habe ich dann einen Dachdecker mal vorbeifahren lassen, den ich sonst immer beauftrage. Der meinte, dass das Dach noch locker 20J hält. Man müsste mal 2-3 Bleche befestigen und etwas Kleinkram machen. Er meinte der Kollege möchte sich wahrscheinlich nen ordentlichen Auftrag sichern (mal abgesehen davon, dass seine Kostenschätzung ca. 40% unterhalb der Angebotssumme lag). Man sollte solche Vorschläge der Verwaltung immer sehr kritisch hinterfragen. Viele Verwalter kassieren neben der normalen Verwaltervergütung noch üppige Regiegebühren für Baumaßnahmen. Habe mehrere Verträge gesehen, bei denen 3-5% der Bausumme als Extravergütung vereinbart sind. Was die WEG wohl vor hat ist ein Darlehen über die Eigentümergemeinschaft aufzunehmen. Habe da wenig Erfahrungen - das wäre mir ehrlich gesagt zu kompliziert. Glaube auch nicht, dass alle zustimmen würden - mag ja einige geben, die bar zahlen können / Wollen. In deinem Fall würde ich eher dazu tendieren ein Modernisierungsdarlehen aufzunehmen. Hatte ich letztes Jahr mal gemacht. Das ging ohne Absicherung im GB. Musste eine komplette Elektrosanierung einer Gewerbeeinheit vornehmen. Das Darlehen ist auf 10J ausgelegt und dann komplett getilgt.
  12. Das ist ja nochmal glimpflich abgelaufen. Wenn man nach Kündigung eingermaßen zeitnah die Wohnung zurück hat geht es meist eigentlich. Schlecht ist, wenn man erst die Räumungsklage durchziehen muss^^
  13. Wenn ich ehrlich bin mache ich mir über den Preisverfall gar nicht wirklich Sorgen. Man muss halt auch konservativ gerechnet einen Überschuss aus der Immobilie haben und normal tilgen. Und das ist m.E. ein Punkt der oft vergessen wird. Auch wenn wir 20-30 % Preisrückgang haben - die Banken wollen seit Jahren auch höhere Tilgung. Ich weiß noch meine erste Wohnung 2010 wurde wie damals üblich mit 1% Tilgung finanziert. Das letzte MFH Ende 2018 (BJ um 1900) tilge ich mit 3,5%. Eine Tilgung unter 2,5% ist mir bei Banken lange nicht begegnet. Wenn dann nach 10 Jahren 20-30% Wertverlust in den Büchern stehen ist das relativ unspektakulär, weil man eben auch das Darlehen entsprechend getilgt hat. Wie @Jb007 schon kann ist das Thema Zusatzsicherheit auch relevant werden. Da habe ich persönlich keine Erfahrungen mit. Aber wenn Banken flächendeckend anfangen Zusatzsicherheiten zu fordern und damit die Objekte in die ZVG jagen, dann sinken die Preise deutlich. Durch niedrigere Erlöse fallen den Banken mehr Kredite aus. Es wäre also relativ dämlich von den Banken massenhaft Zusatzsicherheiten zu fordern. Ich persönlich gehe nicht davon aus, dass bei Bedienung der Kreditraten eine Zusatzsicherheit gefordert wird, sofern keine gravierenden Änderungen der wirtschaftlichen Verhältnisse des Darlehensnehmers oder des Objektwertes eintreten (und da meine ich nicht 20-30% Preiskorrektur, sondern irgendwelche Sondereffekte am Objekt selbst). Aber bei einem EFH liegt der Fokus natürlich sehr stark auf den Kreditnehmern. Wenn die jetzt Ihren Job verlieren und den Kredit nicht mehr bedienen können und dann noch zu teuer eingekauft haben wäre es durchaus möglich, dass vermehrt Pleiten bevorstehen. Ich sehe das eben immer aus der Investorenbrille... meine Miete von 5-6€ wird am Ende jeder zahlen können. Darum wird mein Objektwert bzw. meine Mieteinnahmen auch nicht drastisch sinken. Und weil das Thema Zinserhöhung hier vorhin nochmal angesprochen wurde. Mag sein, dass die EZB 2020 die Zinsen erhöht. Ich sehe da allerdings eher eine kosmetische Erhöhung. Lass die Zinsen 0,25 - 0,5 % steigen. Da passiert m.E. überhaupt nichts... eher gibt es noch einmal einen Hype, weil in jeder Zeitung steht, dass man sich noch die historisch günstigen Zinsen sichern muss und schnell noch eine Immobilie kaufen sollte. Dann rennt auch der letzte Depp noch los und kauft zu teuer ein, weil er sich das Objekt schönrechnet o.ä....
  14. nemo

    Stammtisch Stadt "Essen"

    Bisschen verpennt hier zu posten. Nächster am 15.02.2019. Falls jmd Interesse hat bitte mir direkt schreiben, ich vergesse hier auch mal nen Stammtisch zu posten. Ist immer 1 x monatlich LG
  15. nemo

    Ordnerstruktur pro Objekt

    Ähnlich wie bei @DiBe. MFH Ordner Objektunterlagen (Kaufvertrag, Wartungsverträge/Versorger, Einheitswertbescheid, Darlehensvertrag,....) Ordner Buchungsunterlagen (Kontoauszüge und Rechnungen) Ordner Mieterunterlagen (sortiert nach Mieter mit MV im Original, Kaution, Abrechnungen, Schriftverkehr...) ETW 1 Ordner mit allem was Mieter und Objektunterlagen sind 1 Ordner Buchungsunterlagen für alle ETW (ich habe ca 25 ETW - die ETW laufen alle über ein Konto. War mir zu blöd für jede Wohnung ein Konto zu eröffnen)