Grimlock

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  1. Grimlock

    Eure Meinung zu Florian Roski?

    Ich finde den Roski lustig. Er ist definitiv ein Charakterkopf. Gefühlt beginnt er zwar jeden dritten Satz mit "Ich sag mal so,.." Aber insbesondere bei seinem Video auf YouTube "Die beschi**enste Wohnung Deutschlands" hatte ich richtig Spaß. Für mich sind seine Videos aber mehr Unterhaltung und weniger echter Content.
  2. Grimlock

    Haftung des Verkäufers für Sachmängel und Wohnflächen-Angabe

    "MV" = Mietvertrag Würde ich vermuten. Gibt auch Probleme mit der Nebenkostenabrechnung wenn der Mieter aufmerksam ist.
  3. Grimlock

    Haftung des Verkäufers für Sachmängel und Wohnflächen-Angabe

    Ausschluss der Sachmängelhaftung ist bei allen Immos außer Neubau üblich. Das wird der Notar dem Verkäufer auch ausdrücklich raten. Die Wohnfläche kannst du selbst (mit Vollmacht des VK) beim Bauamt prüfen, bzw. in der Teilungserklärung und zumindest stichprobenartig nachmessen. Wenn der Verkäufer das selbst nicht nachgemessen hat möchte er dafür natürlich nicht haften.
  4. Kommt letztlich aufs gleiche raus. Dann wird die Innenprovision eben auf den Wunsch VK-Preis aufgeschlagen und der Käufer muss auf diesen zusätzlichen Betrag nochmal extra Grunderwerbsteuer bezahlen. Ich bin kein Makler, kann mir aber vorstellen dass die laufenden Kosten durchaus hoch sind. Was kostet denn so ein gewerblicher Immoscout Account? Diverse Software, professionelle Fotoausrüstung etc. Wenn ich irgendwann eine Immo verkaufe werde ich vermutlich auch einen Makler beauftragen. Die Wohnungsbesichtigungen sind ja schon nervig, aber der Ablauf ist im Verhältnis einfacher als eine Immo-Transaktion. Ich kaufe gerade ein MFH von einer Erbengemeimschaft ohne Makler und alles dauert ewig....
  5. Grimlock

    Verwaltung verlangt Abmahnung an Mieter

    Welchen Vorteil sollte das also für die Mieter haben? Vermutlich einfach nur zu faul.... "ach der schei* Papierkram. Da müsste man sich auch irgendwann mal drum kümmern, naja".
  6. Grimlock

    Bielefeld

    Hallo Luka, ich wohne etwa 10km nördlich von Bielefeld. Bzgl. Einwohnerschwund würde ich mir keine Gedanken machen, der Standort ist sehr stabil. Als etwas schwierige Ecke, gilt z.B. Baumheide, dafür gibt es dort aber hin und wieder noch Angebote mit brauchbarer Rendite. Ansonsten halte ich Bielefeld für überteuert. Bruchbuden beginnen bei 1000€/m2. Nachfrage ist auf Käuferseite gigantisch und gute Angebote sind schnell weg. Die Mieten variieren stark vom Speckgürtel mit 5€ bis Zentrum über 10€.
  7. Grimlock

    MFH - Wieviel monatlich zurücklegen?

    Und ich fange erst an mich am Cashflow zu bedienen wenn ich genügend Rücklagen auf dem Objektkonto habe. Meine Mieter haben mir über das vergangene Jahr ein nettes gebrauchtes Cabrio finanziert. Echt nett von Denen 😆 Naja aber zuvor hab ich mich noch nie daran bedient. Das soll erst in ein paar Jahren regelmäßig so sein, wenn ich meine Angestelltentätigkeit reduziere oder bestenfalls einstelle.
  8. Grimlock

    MFH - Wieviel monatlich zurücklegen?

    Es kommt darauf an... aber generell werden die meisten Arbeiten mit zunehmender Gebäudegröße auch teurer. Eine große Zentralheizung ist teurer als eine kleine, oder es gibt mehr Einzelöfen, die Fassade und oder das Dach hat mit zunehmender Größe mehr Fläche. Teilweise kommt noch die Höhe dazu... Aber wie gesagt die monatliche kalkulatorische IHR ist blanke Theorie. Ein geschätzter Durchschnittswert über einen langen Zeitraum. Wichtig ist in meinen Augen zunächst ausreichend Liquidität auf dem Objektkonto oder aus anderen Quellen zu bilden.
  9. Grimlock

    MFH - Wieviel monatlich zurücklegen?

    Mit 1€ pro qm im Monat rechne ich auch. Bisher bin ich noch deutlich drunter, aber der Tag an dem mal ein paar Tausender aufn Schlag fällig werden wird sicher kommen. Letztlich ist es immer auch eine Liquiditätsfrage. Ich taste meine Überschüsse deshalb in der ersten Zeit nicht an, sondern erst wenn ich so 15-20k auf dem Objektkonto habe. Dann kann eigentlich nicht mehr viel passieren. Die IHR für ein Mfh ist einfach nur eine theoretische Größe. Aber z.B. bei einem 400qm Haus innerhalb 10 Jahren gut 48000€ für Instandhaltung auszugeben klingt für mich realistisch. Obs mehr oder weniger war weißt du erst hinterher.
  10. Grimlock

    Prüfung nach Reservierung?

    Man könnte evtl. auch mal in einigen Bewertungsportalen seine Erfahrung mit diesem Makler sachlich schildern. Das ist schließlich auch für einen Verkäufer interessant zu wissen. Ich stelle mir gerade vor ich versuche meine Immobilie über einen Makler zu verkaufen und dann spielt der solche Spielchen. Findet er zügig einen Dummen ist es ja kein Problem, aber sollte sich in der Frühphase des Verkaufs niemand finden hat man es sich bei vielen seriösen Käufern schon verscherzt und die Bude ist am Markt möglicherweise verbrannt. Schlussendlich verkauft man dann erst Monate später für einen deutlich geringeren Preis. In meinen Augen richtet diese Praxis Schaden an und ich würde mich als Verbraucher freuen, wenn ich rechtzeitig einen sachlichen Erfahrungsbericht diesbezüglich im Internet finde.
  11. Grimlock

    3-Objekt-Regel

    Damit hast du natürlich recht. Ich würde es einfach wegen der klaren Abgrenzung so machen, da ich denke dass das FA beim 2. Verkauf evtl. schon genauer prüft. Man hat ja da auch immer noch den Freibetrag von 24500Euro(im Gegensatz zur GmbH). Da meine Frau nur halbtags arbeitet und ich nur 0815 Angestellter bin ist unsere EK-Steuer nicht so hoch, dass sich bei einer GmbH eine so große Steuerersparnis einstellen würde. Zumindest nicht nach laufenden Kosten und Ausschüttung. GmbH kann ich immer noch später machen wenn die Zahlen größer werden.
  12. Grimlock

    3-Objekt-Regel

    Damit müsste ich in dem Fall rechnen. Ich habe aber nur vor ein Objekt innerhalb 5 Jahren privat zu verkaufen und ggf. für das Nächste ein Gewerbe zu gründen. Fakt ist: Ich bin halbwissender Privatmann und habe mich von einem Steuerberater zu meinem Vorhaben ausführlich beraten lassen. Es ist davon auszugehen, dass er als Fachkundiger die Fallstricke im Steuerrecht besser einschätzen kann als ich. Zumal er bereits Mandanten betreut die es ähnlich machen. Ich wäre ja bereit eine GmbH zu gründen, aber mir wurde aus Kostengründen abgeraten.
  13. Grimlock

    3-Objekt-Regel

    Ich denke Personengesellschaft reicht aus. Objekt geht dann ins Umlaufvermögen der Personengesellschaft, die Gesellschaft nutzt keine AfA für das Objekt. Mal andersrum gefragt: Wenn man googelt nach z.B. "hilfe, Finanzamt unterstellt mir gewerblichen Grundstückshandel" erhält man kein konkretes Fallbeispiel. Ich habe mich die letzten Wochen viel damit beschäftigt und glaube inzwischen dass diese 3 Objekt Grenze nur im Falle einer Steuerprüfung und bei vielfachen Wiederholungstätern angewandt wird. Es ist ja schon merkwürdig wenn sich etliche Leute darüber den Kopf zerbrechen, aber niemand kann von einem konkreten Fall berichten.
  14. Grimlock

    3-Objekt-Regel

    Ohne genau zu wissen wie es gemeint ist interpretiere ich es so: Die Persongesellschaft zahlt ohnehin schon Gewerbesteuer. Unabhängigkeit ob gewerblicher Grundstückshandel oder nicht. Läge ein gGh vor müsste die genutzte AfA rückerstattet werden( sofern Objekt zuvor im Anlagevermögen der Gesellschaft und nicht im Umlaufvermögen). Außerdem entsteht ein Zählobjekt beim Gesellschafter, was aber noch nicht bedeuten muss das er seinen privaten Bestand sofort infiziert. Erst bei weiteren Handelsobjekten wäre das gefährlich.
  15. Grimlock

    3-Objekt-Regel

    Ich hatte dazu gestern einen Termin bei meinem STB. Meine Frau und ich kaufen gerade unser zweites Mfh und überlegen auch es ggf. schon nach 1-2 Jahren mit Gewinn zu veräußern. Wir werden das Haus daher nur mit 2 Jahren Zinsbindung finanzieren. Mir wurde deutlich von einer GmbH Gründung beim ersten Objekt abgeraten. Beim ersten Objekt gilt es ganz normal als privates Veräußerungsgeschäft, worauf lediglich EK-Steuer zu zahlen ist. Sollte man Gefallen am Grundstückshandel finden wurde mir geraten ab dem zweiten Objekt ein Einzelunternehmen zu gründen und dem FA beim Erwerb eines Objekts mitzuteilen in welchen Topf das Objekt gehört. Das reicht als Abgrenzung aus. Sie hat einen Mandanten der das seit Jahren so macht und jährlich ~5 Objekte als Einzelunternehmer dreht und parallel private Vermögensverwaltung betreibt. Außerdem wurde mir mitgeteilt das ich nicht befürchten müsse unser 2016 erworbenes Mfh mit Gewerbesteuer zu infizieren, selbst wenn das FA für das geflippte Haus gewerblichen Grundstückshandel unterstellt, solange ich es nicht auch innerhalb 5 Jahren veräußere. Ich habe um ein Gesprächsprotokoll gebeten, damit ich falls es später Probleme geben sollte zumindest etwas in der Hand habe. Ob das dann etwas bringt weiß ich nicht, aber es beruhigt. Dieses Thema ist trotz der Seitenlangen Schriftstücke die es dazu gibt sehr schwimmend und lässt viel Raum für Interpretationen. Das zeigen ja auch die vielen widersprüchlichen Aussagen. Ich denke auch die allerwenigsten Sachbearbeiter beim FA kennen sich damit bis in die Tiefe aus.