Real

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  1. Zum Mietvertrag: Ich weiß ist vielleicht nicht die schönste Art, aber Du könntest einfach zu der Wohnung fahren und bei der Dame klingeln. Wenn Du Dich höflichst vorstellst und erzählst was Du vor hast gibt Sie Dir ggf. die nötigen Informationen. Außerdem erfährst Du so schon einiges über das Objekt. Zur Erbpacht: Die Gläubigerbank hat diese Angaben. Du kannst da also nachfragen bzw. im Termin den Gläubigervertreter ansprechen. Finanzierung: Absetzten der Zinsen eines Konsumentendarlehens geht. Für eine ideale Finanzierung fragst Du am Besten einen Vermittler.
  2. Sehe ich das richtig Du gibst 1,5mio€ für 48.000€ Miete p.a. aus? Hui. Ich weiß schon warum ich keine Neubauten mache. Aber bei 1,2mio€ Kreditvolumen sind 4% (Minimum für Zins und Tilgung) ja schon 48.000€ wie willst Du da auf einen possitiven Cashflow kommen? Selbst wenn Du irgendwie 3% hinbekämst, wird der CF doch niemals positiv. Welche Strategie verfolgst Du mit dem Haus?
  3. Real

    Wann Eigentümer ?

    Ganz genau. Bei einem Kauf wirst Du Eigentümer an dem Tag der Eintragung als Eigentümer im Grundbuch. Das kann u.U. sehr lange dauern. Bis dahin bist Du Erwerber. Ich hab im Dezember 2017 ein MFH gekauft und bin immer noch nicht Eigentümer, da die Veräußerer einen Grundpfandbrief nicht mehr auffinden können. Nun muss dieser aufgeboten werden. Das ganze Dauert erheblich. Mit dem Tag des Nutzen und Lasten Übergang hast Du aber die Erträge außen Haus, kannst Neuvermieten etc. Um noch etwas kleinlich zu werden, bei bestehenden Mietverträgen wirst Du aber auch erst der Vertragspartner mit Eigentumsumschreibung. Aber de facto ist man „der Neue“. Und der Verkäufer gibt einem auch Vollmacht alles zu tun. Einzig Eigenbedarfskündigung geht so nicht. Da man ja nicht den Eigenbedarf eines Dritten geltend machen kann. Hier muss man also aufpassen, wenn man zum Eigennutz kaufen will.
  4. Wenn die Immobilie verschenkt wird übernimmt der Beschenkte nach meinem Kentnissstand die AfA des Schenkers. Also die Höhe und auch die bereits abgeschriebenen Jahre. Wenn bspw. Deine Eltern vor 20Jahren das Haus mit einem Gebäudewert von umgerechnet 100.000€ gekauft haben. Kannst du jetzt noch 30 Jahre lang 2% von 100.000€ abschreiben.
  5. Also bei mir war das so. Ich hatte ein Haus für 49.000€ gekauft und paar Dinge renovieren müssen. War noch unter den 15%. Im ersten Jahr musste ich mit dem FA dann die AfA klären, hier gilt aber das von @Eduard H. angesprochene Excel Tool. Im zweiten Jahr hat das FA dann den Bescheid erlassen und eine Rückzahlung der Erstattung vom Vorjahr verlangt und auf 50 Jahre ungelegt. Ich war erst geschockt, hab nochmal nachgerechnet und festgestellt, dass die Bearbeiterin einen Fehler gemacht hatte, da sie die MwSt. mit eingerechnet hatte. Nach meinem Einspruch ging alles durch. Aber Haarscharf. 2018 durfte ich nicht mehr als 300€ für IH ausgeben. Hab ich auch geschafft. Dann sollte es jetzt passen. Aber wie gesagt bei mir wurde da schon hingeschaut.
  6. Real

    Rücktrittsrecht bei gewerblichem Kaufvertrag

    Nein es gibt pauschal kein Rücktrittsrecht. Vertraglich vereinbaren kann man aber natürlich alles.
  7. Real

    MFH mit mehreren Etagen Gasthermen?

    Ich liebe die auch. Nebenkostenabrechnung ist viel einfacher. Das Risiko des Zahlungsverzuges/Ausfall ist weg. Miete wirkt auf den ersten Blick günstiger. Und Mieter kann günstigen Gasanbieter aussuchen Wenn eine kaputt geht, hast du nicht mit dem ganzen Haus Stress. Wenn eine kaputt geht hast du weniger finanzielles Risiko. Du kannst die Heizungsmodernisierung auf Raten machen (eine nach der anderen)
  8. Das was Du schreibst ist alles richtig, es hat nur nichts mit der Tatsache zu tun wer Vermieter ist. Nutzen und Lastenübergang hat was mit dem Objekt zu tun und nicht mit bestehenden Mietverträgen. Gleiches gilt zum Beispiel auch für bestehende Versorgerverträge. Auch hier muss der Lieferant einer Vertragsübernahme zustimmen und Verkäufer und Käufer können nicht einseitig bestimmen, dass jetzt der Vertragspartner wechselt. Ausnahme ist hier die Wohngebäudeversicherung. Die geht wieder per Gesetz mit Eigentumsumschreibung (und nicht davor) auf den Erwerber über.
  9. Da hast du recht, wenn das Geld bis Eigentumsumschreibung auf dem Anderkonto bleibt. Das wäre in der Tat ein möglicher Weg um das im Artikel beschrieben Problem zu lösen. Allerdings mit höheren Kosten verbunden. Und evtl. nicht einfach mit evtl. Gläubigerbanken zu verhandeln, da die Umschreibung ja durchaus sehr lange dauern könnte. Doch die bräuchtest du rein formal. Der Mietvertrag ist ein Vertrag den zwei Parteien geschlossen haben. Jetzt kann eine Partei nicht ohne weiteres sagen dass jetzt jemand anders Vertragspartner ist. Bspw. Mieter zieht aus und sagt ich übergebe den Vertrag an meinen Bruder. Der ist jetzt neuer Mieter. Das wäre ein Vertrag zu Lasten dritter der ist nicht zugelassen. Das BGB sieht aber vor (Kauf bricht nicht Miete) das mit Eigentumsübergang (im Grundbuch) der Mietvertrag per Gesetz über geht. Ähnlich wie ein Vertrag auch per Gesetz auf die Erben übergehen kann. Dort ist dann keine Zustimmung nötig. Alles was also vorher stattfindet ist eine Regelung im Innenverhältnis des Verkäufers und Käufers bspw. die Mieterträge stehen ab dann und dann dem Käufer zu. Und mit Vollmachten hast Du auch den Mieter ggü. weitreichende Befugnisse bist aber eben nicht Vermieter. Weiteres Beispiel: kündigt ein Mieter vor Eigentumsumschreibung und stellt diese Kündigung dem Verkäufer nachweislich vor Eigentumsumschreibung zu, kannst Du diese nicht zurückweisen, weil sie nicht fristgerecht etc. bei DIR eingegangen ist. Der Mieter hat sie seinem Vermieter zugestellt. Nach Eigentumsumschreibung kann er Kündigungen schicken an wen er will, die Interessieren Dich dann nicht bis sie bei Dir eingegangen sind.
  10. Also ich habe den von @Arnd Uftring vorgeschlagenen Weg noch nicht selbst gehabt, finde es aber eine charmante Lösung für den Käufer und entsprechend ungünstig für den Verkäufer. Aber wenn der sich darauf einlässt..... Bzgl. der Bereitstellungszinsem / Rückabwicklung noch ein Gedanke von mir. Das abgegebene Angebot musst du ja nicht annehmen. Das heißt man könnte erstmal ohne Kreditvertrag ins Rennen gehen, wenn dann später alles geregelt ist unterschreibt man den Kreditvertrag und nimmt danach das Angebot an. Keine Bereitstellung und kein Rücktritt nötig. Risiko aber wenn Du steigende Zinsen vermutest. Kommt der Kreditvertrag warum auch immer dann nicht zustande nimmst du das Angebot halt nicht an.
  11. Hallo @Andr3as, das Vorgehen leuchtet ein, aber steht und fällt eben wie von Dir angesprochen mit der Bonität des Verkäufers. Das sagt ja auch der Artikel. Wenn die Bonität in Ordnung ist kannst Du Schadensersatz oder Rückabwicklung verlangen. Wenn er aber Pleite ist gehts Du leer aus. Daher halte ich das Beispiel im Artikel eher für ein theoretisches, auch wenn es schon einmal vorgekommen ist. Die von Dir angesprochene Möglichkeit bereits vor Eigentumsumschreibung Vermieter zu sein, hilft in diesem Fall nicht. Außerdem geht das nicht ohne Zustimmung aller Mieter, was ich in der Praxis noch nie erlebt habe. Allenfalls Vollmachten um Vermieterrechte wahrzunehmen. Eigenbedarfskündigungen bspw. gehen so aber nicht, da der aktuelle rechtliche Vermieter (Verkäufer) keinen Eigenbedarf hat und Du somit auch nicht mit seiner Vollmacht handeln kannst. Zur Bonitätsprüfung des Verkäufers. Ich halte das für eine nette Idee, habe ich allerdings noch nie gemacht. Ich bin mir für mich persönlich auch nicht sicher ob mir das hilft bzw. ob ich einen echt guten Deal sausen lassen würde bei nicht idealer Bonität des Verkäufers. Gruß Stephan
  12. Real

    Erbrecht

    Das stimmt natürlich, aber so ist das mit dem erben eben. Es gehört derzeit halt deinem Großonkel und nicht Deiner Mutter und schon garnicht Dir. Seh es doch mal so, den jetzt bezahlten Kaufpreis in Bar wird später ja dann auch vererbt bspw. an Deine Mutter. Damit kommt das ja wieder zurück.
  13. Das sehe ich auch absolut als Konsum und nicht als Invest. Da sind wir uns einig. Du hast recht, vor dem Hintergrund der Altersvorsorge kann der Rat eigentlich nur sein, kauft nicht, sondern wählt eine passende Form der Altersvorsorge und nutzt diese neben der Mietwohnung.
  14. Real

    Infos ziehen, ohne Input zu geben?

    Ich persönlich sehe das auch eher unkritisch. Immerhin sorgen die einmaligen Fachfragen dür Diskussion und sind ggf auch Monate später noch hilfreich für andere zum Nachschlagen. Vieleicht ein blödes Beispiel, aber man stelle sich vor jemand hätte den anspruch, dass jeder der bei Wikipedia ließt auch in diesem Umfang schreiben müsste. Es ist wie @MarcusH. sagt, die Masse profitiert von Beiträgen weniger. Und das ist auch OK und nicht zu ändern. Was den Vorschlag bzgl. Vorstellen angeht, kann man machen und ist sicherlich höflich, hätte für mich aber keinen Mehrwert.
  15. Real

    Erbrecht

    Um deine Frage konkret zu beantworten, ich wüsste keinen Weg wie Du von jemanden Anteile an einer Immobilie erwerben kannst, die dieser noch gar nicht besitzt. Ausnahme ist vielleicht ein Bauträger der Dir einen noch zu bauenden Neubau verkauft, aber das meinen wir ja nicht. Eine Art „forward Kaufvertrag“ gibt es meines Wissens nach nicht. Aber Kauf doch einfach schon heute die Anteile Deines Großonkels. Dann ist das Thema doch erledigt.