Real

Member
  • Gesamte Inhalte

    42
  • Benutzer seit

  • Letzter Besuch

  • Days Won

    1

Real last won the day on December 9

Real had the most liked content!

Ansehen in der Community

17 Neutral

Über Real

  • Rang
    Starter

Letzte Besucher des Profils

Der "Letzte Profil-Besucher"-Block ist deaktiviert und wird anderen Benutzern nicht angezeit.

  1. Real

    Gebäudewertanteil

    Das Finanzamt muss die von Dir verwendete Excelarbeitshilfe verwenden. Wenn der Bodenrichtwert stimmt (wird nachgeprüft) und Dein fiktives Baujahr in Ordnung ist, geht das so ohne Probleme durch. Ich hatte auch schon Abteile >90%.
  2. Einen Zusammenhang mit fehlenden Modernisierungen habe ich nie hergestellt. Im Gegenteil, weil ich in einem Mietermarkt bin, sind die Wohnungen immer auf einem modernen Stand.
  3. Danke. Aber ich kann Dir versichern soziales Engagement spielt hier nur eine nachgelagerten Rolle. Wie ich schrieb ist dies eine Frage der Strategie und für mich eine Effizienzsteigerung meiner Prozesse. Sanierungen und Renovierungen führe ich in der Regel nicht mit Fremdkapital durch. Von daher ist das eher weniger das Problem. Und die Banken bewerten die Werthaltigkeit meines Portfolios bislang als sehr gut. Eine Erhöhung von 80€ bedeutet bei meiner durschnittlichen Miete eine Erhöhung von 27%. Somit wäre ich schon an der Kappungsgrenze. Und wenn ich jedes Jahr die Miete um fast 15% steigern könnte würde ich das auch tun. Aber so einen Markt habe ich bei weitem nicht. Also wären eher 10€ bis 15€ alle zwei Jahre drin. Wenn überhaupt. Wenn ich jetzt 5 Wohnungen um 15€ erhöhe, bringt mir das 75€. Kündigt darauf hin ein Mieter sind es nur noch 60€ aber dafür Kosten für Neuvermietung und ggf. noch ein Monat Leerstand. Zack ist der CashFlow erstmal schön negativ. Ich habe nie behauptet dass ich das mache. Ich sagte ja in meinen Wohnungen bleiben die Mieter in der Regel nicht 20 Jahre. Sollte es doch mal so kommen, bewerten wir die Situation einmal. Außerdem ist es ein schönes „Disziplinarmittel“ sollte man doch einmal Probleme mit einem Mieter haben, anzugeben, dass man immer um ein gutes Verhältnis bemüht war und bspw. nie die Mieter erhöht hatte.
  4. Sicher ist auch dies wiedereinmal eine Frage der Strategie, bzw. der Gegenheiten. Ich beispielsweise führe grundsätzlich keine Mieterhöhungen durch. Mit der Begründung Treue soll belohnt werden. Außerdem habe ich mit der ursprünglichen Miete kalkuliert und das Objekt für gut befunden. So bekomme ich und der Mieter auch Planungsscherheit. Bei Neuvermietung passe ich immer auf das aktuelle Marktniveu an. Aber: - ich habe hauptsächlich 2 Zimmer Wohnungen. Da bleibt ein Mieter in der Regel nicht 20 Jahre. - Es gibt bei mir keine Mietpreisbremse, die mich zu Erhöhungen zwingen würde - ich sicher den Ausschluß niemals vertraglich zu o.ä. - Ist mein Markt ein eher langsam steigender, so dass wir in 3 Jahren nicht einen wahnsinns Sprung in den Marktmieten hätten.
  5. Real

    3 Objektgrenze

    Wenn die Spekulationsfrist (10 Jahre) abgelaufen ist, zählt das Objekt nicht als Zählobjekt für die drei Objekte. Wenn die Immobilie ausschließlich Eigengenutzt wurde zählt sie nicht als Zählobjekt. Wenn die Immobilie vermietet war und danach eigengenutzt wird, zählt sie nicht als Zählobjekt, wenn der Eigennutz mindestens drei Kalenderjahre bestand. Extrembeispiel: Dezember 2017 bis Januar 2019 Ansonsten zählt jeder Verkauf mit eigenem Grundbuch als Zählobjekt. Also ein MFH mit 15 Wohnungen = ein Zählobjekt. 1 Wohnung nach WEG aber auch, bei 3 Wohnungen hättest du dann schon die Grenze. Auch gilt dies für Stellplätze, Garagen etc. mit eigenem Grundbuch.
  6. Real

    2. Mieter verschollen

    @Andreas Danke für Tipp. Das ist in der Tat auch das einzige Vorgehen was mir durch den Kopf ging. Aber irgendwie kann das ja kaum sein. Das man sich abspricht die Miete nicht zu zahlen.....
  7. Real

    MFH_ Geschenk oder Kaufen

    Hmm ich bin mir nicht sicher ob ich mir Teilerwerb antuen möchte. Aber bei mir ist der Weiterverkauf nie ein Thema gewesen, ist schließlich mein Elternhaus. Du müsstest eben alles immer aufteilen in Schenkung und Kauf. Und entsprechend immer hin und her rechnen, ähnlich einer gemischten Nutzung. Außerdem bleibt die Frage des Nachweises der Höhe bzw. des Anteils der Schenkung Außerdem ist mein Verständnis deines obigen Beispiel etwas anders. Du kaufst ein Haus für 250k€ mit Wert 300k€. Dann rechnest du die AfA auf das Gebäude des käuflichen Anteils, sagen wir 200k€ macht 4.000€ p.a. Dazu kommt die bisherige AfA deiner Eltern. Lag die vor 20 Jahren bei 100k€ also 2.000€ p.a. kannst du 17% (Anteil der Schenkung) also 340€ p.a. übernehmen. Macht dann eine AfA von insgesamt 4.340€ p.a. Kommt jetzt der Verkauf der Immobilie nach zwei Jahren, rechnet sich der Buchwert aus zwei Teilen: 1. Käuflicher Anteil: 250.000€ minus 2x4000€ = 242.000€ 2. Unentgeltlicher Anteil: ursprüngliche Bemessungsgrundlage 100k€ minus 20x2000€ = 40.000€ Anteil den deine Eltern bereits abgeschrieben hatten. 60.000€, davon wieder 17% gleich 10.200€ minus 2x340€ (Deine Abschreibung) gleich 9.520€ Buchwert = 242.000€ + 9.520€ = 251.520€ Bei einem Verkaufspreis von 300.000€ ergibt sich ein Gewinn von 48.480€ Jetzt weiß es Dein Steuerberater sicherlich besser, wenn er sagt 50k€ wäre steuerfrei, als ich. Aber mein Tipp (ohne es zu wissen) wäre gewesen auch nur 17% als Anteil der Schenkung steuerfrei zu haben und den Rest von 40.238,40€ versteuern zu müssen. Am Ende ist wie immer alles eine Frage Deiner Strategie. Willst du das Objekt lange halten, kaufe es. Willst Du flippen, lass es Dir schenken, oder flipp es direkt im Namen Deiner Eltern und kassiere den Gewinn. Spart einmal Notarkosten. Wenn Du hier Gestaltungsspielraum hast wie vom StB aufgezeigt nutze ihn sinnvoll. Wenn Du realistische Werte hast, kannst Du den Anteil der Schenkung bzw. den Gesamtibhektwert auch im Notarvertrag festhalten lassen.
  8. Real

    2. Mieter verschollen

    Hallo zusammen. Danke schonmal für den Input. Ich hatte ja oben gesagt, dass ich das Verlangen erstmal abgewiesen habe. Aus den Gründen, die ihr auch angeführt habt. Aber dennoch stellt sich mir die Frage wie man mit sowas korrekt und handhabbar umgeht. Sagen wir mal in zwei Jahren kommt sie an und will ausziehen. Kann ja nicht sein, dass ich dann sage Pech gehabt und sie drin bleiben muss. Und ich glaube auch wenn mir das zum ersten mal passiert, dass sowas heutzutage traurigerweise häufig vorkommt, dass ein Partner einfach abhaut. Und da muss es ja einen Weg geben.
  9. Real

    2. Mieter verschollen

    Hallo zusammen, ich bräuchte von euch einen pragmatischen Tipp, wie ihr weiter vorgehen würdet. Folgende Situation. Eine Wohnung ist an ein Paar vermietet, beide haften natürlich Gesamtschuldnerisch. Eben rief mich die Mieterin an und erzählte mir, dass ihr Freund bereits im Oktober ausgezogen sei und verschwunden wäre. Sie selbst bleibt mit der Tochter weiter in der Wohnung wohnen und bezahlt auch die Miete. Sie bat aber um einen neuen Mietvertrag, in dem nur sie als alleinige Mieterin steht. Ich habe dieses Verlangen natürlich erstmal zurückgewiesen, auch mit der Begründung.vielleicht tauche er ja wieder auf. Dennoch ergibt sich für mich Mittelfristig die Frage, wie man mit so einer Situation pragmatisch umgeht. Irgendwann könnte die Mieterin ja kündigen wollen, dies wäre aber nur mit Unterschrift beider Mieter möglich. Ich laß von Urteilen, wo ein Partner über 40 Jahre ! verschwunden war und das Gericht dann die Kündigung nur des einen Ehepartners akzeptiert hat. Aber was ist mit kürzeren Zeiträumen? Ich weiß auch, wenn ich kündigen müsste, dass die Zustellung an die Mietobjektadresse ausreicht. Auch bin ich mir bewusst mit einer Änderung des Mietvertrages ggf. auf die Sicherheit notfalls auch Forderungen an eine zweite Partei stellen zu können zu verzichten. Nur wenn er wirklich nicht mehr auftaucht, bzw. keinen Mietaufhebungsvertrag akzeptiert, was kann man da pragmatisch machen? Lieben Gruß und Danke Stephan
  10. Real

    MFH_ Geschenk oder Kaufen

    Positiv-Urteil: Darlehen zwischen Angehörigen Gewähren Eltern ihrem Kind ein privates Darlehen, damit sich dieses eine Immobilie zu Vermietungszwecken kaufen kann, können die Eltern darauf pochen, dass die erhaltenen Zinsen nur mit der 25-prozentigen Abgeltungsteuer besteuert werden (BFH, Az. VIII R 9/13, Az.: VIII R 44/13 und Az.: VIII R 35/13). Die Einschränkung nach § 32a Abs. 2 Satz 1 Nr. 1a EStG führt zu einer Ungleichbehandlung. Einzige Voraussetzung: Der Darlehensgeber darf keinen beherrschenden Einfluss auf den Darlehensnehmer ausüben können. Praxis-Tipp: Von einem beherrschenden Einfluss kann ausgegangen werden, wenn der Darlehensnehmer aufgrund seiner finanziellen Situation von einem Fremden gar kein Darlehen bekommen hätte (BMF, Schreiben v. 18.1.2016, Az. IV C 1 – S 2252/08/10004:017; Rz. 136). Mit anderen Worten: Können Sie ein Darlehensangebot von der Bank für den Darlehensnehmer vorlegen, muss das Finanzamt die erzielten Zinsen mit der 25-prozentigen Abgeltungsteuer besteuern. Beispiel: Handwerker Huber und seine Frau leihen ihrer Tochter im Rahmen eines Privatdarlehens 200.000 Euro für den Kauf einer Immobilie, die zur Vermietung bestimmt ist. Sie erhalten dafür Zinsen in Höhe von 5.000 Euro pro Jahr. Die Tochter hat auch ein Darlehensangebot von einer Bank bekommen. Folge: Die Tochter kann die Schuldzinsen als Werbungskosten absetzen. Nach dem neuen BFH-Urteil und den Grundsätzen des BMF-Schreibens vom 18.1.2016 müssen die Eltern für die 5.000 Euro Zinsen nur 1.250 Euro Einkommensteuer und 68,75 Euro Solidaritätszuschlag bezahlen (= Abgeltungsteuer). Bisher verlangte das Finanzamt Steuern in Höhe von 2.215,50 Euro (= Besteuerung mit persönlichem Steuersatz). Quelle: https://www.deutsche-handwerks-zeitung.de/wann-fuer-ein-darlehen-die-abgeltungsteuer-gilt/150/3098/245705 Das hat bei uns funktioniert. Allerdings ist mir bei den Beispielzahlen oben ein Fehler aufgefallen: Die AfA bezieht sich natürlich auf den Gebäudewert und nicht auf den Kaufpreis ist also etwas niedriger. Auch wäre bei einer Schenkung die AfA der Eltern übernommen worden bzw. vom damaligen Kaufpreis errechnet worden. Aber es soll halt zeigen AfA ist höher bei Kauf als bei Schenkung/Übernahme Darlehen.
  11. Real

    MFH_ Geschenk oder Kaufen

    Ich habe das letztes Jahr genau so gemacht. EFH meiner Eltern übernommen. Dabei ging es um folgendes: Valuta des Darlehen von 100.000€ (alles fiktive Werte), Objektwert ca. 350.000€, 75% der marktüblichen Miete 900€ Ich habe das Haus für 350.000€ gekauft und direkt für 900€ an meine Eltern vermietet. Dabei habe ich das Darlehen von 100k übernommen. 250k über Verkäuferfinanzierung endfällig in 15 Jahren mit 2,0% Zinsen. Vorteile sind: Höhere AfA: 7.000€ statt 2.000€ Zinsen Verkäuferdarlehen: 5.000€ setze ich mit Grenzsteuersatz 42% ab, meine Eltern zahlen 25% Kapitalertragssteuer. Als Vermietungsimmobilie können Aufwände für IH abgesetzt werden. Absetzen der Zinsen des Bankdarlehen. In 15 Jahren entscheiden wir dann über Schenkung oder Rückzahlung. Für uns das ideale System. Allerdings bin ich Einzelkind. Sollten weitere Erbschaftsfrgen etc. offen sein, kann das ggf. schwieriger werden.
  12. Ich stand vor einer ähnlichen Entscheidung. Wenn Du es auf Minijobbasis machst, musst Du bei 450€ Gehalt noch 140,40€ Abgaben zahlen. Der Arbeitnehmer zahlt nochmals 16,20€. Unterm Strich bleibt ihm also 433,80€ wobei Du 590,40€ zahlst. Zahlst Du 590,40€ auf Rechnung bleiben 496,13€ nach MwSt. Mein Hausmeister hat sich daher für diese Variante entschieden. Kommt dann aber noch auf seinen persönlichen Steuersatz an. Steuerlich absetzen bzw. auf Mieter umlegen, kannst Du die zulässigen Tätigkeiten in beiden Varianten.
  13. Ähm mal nur so blöd gefragt, meinst Du mit „optimieren“ dass der Handwerker nur bis zum einem Betrag x eine Rechnung schreibt und alles darüber Bar auf die Hand erhält? Dass das nicht erlaubt und ggf. strafbar ist, ist Dir klar? Von daher kann der Rat hier nur sein, lass die Finger von solchen Spielchen. Am Ende führt das zu nichts.
  14. Real

    Was ist von Gasthermen zu halten?

    Vielleicht steh ich damit alleine, aber ich ziehe eine Etagenheizung immer einer Zentralheizung vor. Gründe sind u.a. - Keine Heizkostenabrechnung durch mich und somit auch kein Streit mit dem Mieter darüber - Abschlag für NK Vorauszahlung sehr genau im Vorfeld bestimmbar und eigentlich nie Nachzahlungen des Mieters - Mieter kann Gasanbieter selbst wählen damit zum Teil durch regelmäßige Wechsel einiges sparen - Geht eine Therme kaputt, muss ich mich nur um eine Wohnung kümmern, nicht um das ganze Haus - Kosten für Erneuerung der Heizung kann ich viel besser verteilen. Muss ja nicht alle Thermen gleichzeitig tauschen. - Mich kostet eine neue Therme mit Einbau ca. 3000€ Ist für mich ein kleineres Klumpenrisiko als eine Zentralheizung für 25.000€ - und kein Stress mit Legionellen. Das kann einem nämlich echt den Spaß verderben. Meines Wissens nach müssen aber alle Heizkessel die älter als 30 Jahre sind gem. EnEV zwingend getauscht werden. Egal wie die Werte sind. Ausnahme ist Eigennutzung seit mindestens 2001. Einmal erhielt ich vom Bezirksschornsteinfeger dazu auch einen Bescheid innerhalb eines Jahres die Therne auszutauschen.
  15. Real

    Die optimale Kaufpreisaufteilung

    Hast Du Dir die Tabelle mal angeschaut? In dem zweite Reiter wird das fiktive Baujahr berechnet. Du gibst dort an was Du in den letzten 10 bzw. 20 Jahren modernisiert hast. Die Tabelle berechnet dann das fiktive Baujahr. Wenn Du dort bzgl. der Modernisierungen lügst, geht das zwar, ist aber eben eine Straftat.