Jump to content
Immopreneur.de | Community für erfolgreiche Immobilieninvestoren

ekki54

Members
  • Content Count

    338
  • Joined

  • Last visited

  • Days Won

    3

Everything posted by ekki54

  1. Im Zweifel gilt dies nur für ersten 2 oder 3 Jahre. Danach ist dein Mieterhöhungsverlangen ausgelaufen.
  2. Ohne ausdrückliche vertragliche Regelung gilt für die Vertragsabschlüsse ab 2004 die Wohnflächenverordnung mit der Vorgabe, dass die Terrassen- und Balkonflächen in der Regel nur zu 25 Prozent angesetzt werden. Eine Terrassengrundfläche von 45 m2 würde danach bei der Berechnung der Wohnungsgröße nur mit 11,25 m2 angesetzt. Bei älteren Mietverträgen gilt dagegen die II. Berechnungsverordnung, wonach die Terrassen- und Balkonfläche bis zu 50 Prozent angesetzt werden darf.
  3. Überschlagsweise kannst du es mal mit einem Internet-Rechner berechnen, z.B. https://vorfaelligkeit.fmh.de/fmh/default.aspx Den endgültigen Wert kannst du nur bei deiner Bank erfahren.
  4. Die Bank muss mit der vorzeitigen Tilgung auch einverstanden sein, sonst wird das nichts. Ausnahme: die Immobilie wird verkauft. die Vorfälligkeitsentschädigung nach §502 BGB Diese soll ja gerade den Aufwand und den entgangenen Zins ersetzen. Warum noch extra Schadensersatz??
  5. Lässt sich der Dachausbau überhaupt realisieren? Fluchtwege, Bebauungsplan, Gebäudeklasse, ... Lässt die WEG / Teilungserklärung einen Dachausbau zu? Max. der eigene Wohnungsanteil ist bei einem Verkauf innerhalb von 10 Jahren steuerbefreit.
  6. Dies ist keine eigentliche Vermittlung (die macht der Makler), und deshalb ist diese Tippprovision einfach als sonstige Einkünfte zu versteuern, so mein privates Wissen.
  7. Aus meiner Sicht ist es beste Möglichkeit festzustellen, ob ein Geschäft Sinn macht oder nicht,, alle relevante Informationen so früh wie möglich, am besten online, für die individuelle Prüfung durch den Käufer bereitzustellen. Diese Informationen werden sowieso irgendwann alle benötigt. Folgendes Problem habe ich als Makler: ich muss gerichtsfest nachweisen können, dass ich den Interessenten a) über das Widerrufsrecht belehrt habe und b) dass dieser auf sein Widerrufsrecht verzichtet hat. Deshalb bekommt ein Interessent ein verschlüsseltes Exposé. Dieses kann er nur öffnen, wenn er (per Klick auf das entsprechende Feld) auf sein Widerrufsrecht verzichtet. Ich wil und muss wissen, mit wem ich es zu tun habe ( -> Geldwäschegesetz). Normalerweise müsste ich den Interessenten bei Aufnahme der Geschäftsbeziehung sogar per Ausweis identifizieren. Dies mache ich aber erst bei der Vorbereitung des Notarvertrages. Es hat also seine Gründe, warum nicht sofort alle Daten per Knopfdruck weiter gegeben werden.
  8. Ruf den Versorger an, auf wen der Zähler gemeldet ist und wo sich dieser befindet.
  9. Der beste Ansprechpartner hierfür ist der beurkundende Notar. Ihm kannst du alle Fragen stellen, die dich bewegen. Er ist auch zur Neutralität verpflichtet.
  10. Frage, zum Nutzungsrecht, welches im Grundbuch steht. Im Grundbuch der Wohnung steht, "Nutzungsrecht nach §15 am gesamten Dachboden und zwei KFZ-Stellplätzen ist eingeräumt" Kann ich das so interpretieren, dass zu der Wohnung die zwei Stellplätze (im Hof) dazu gehören und nach $WEG15 alleiniges Nutzungsrecht besteht? Kann ich beispielsweise dieses Recht auf einen anderen Eigentümer (später bspw. gegen Entgelt) übertragen? In der Teilungserklärung (im zeichnerischen Teil) sollte erkennbar sein, um welche Stellplätze es sich handelt. Oder gibt es nur diese zwei Stellplätze? Und ja, dieses Recht ist ja im Grundbuch eingetragen und kann somit auch mit der Wohnung zusammen weiter veräußert werden, aber nicht separat. Dazu wäre ein eigenes Grundbuch erforderlich. Um dieses Recht separat auf einen anderen Eigentümer zu übertragen. müssen alle anderen Miteigentümer zustimmen und auch notariell beurkunden.
  11. schade, dass der Threadersteller sich nicht äußert. So sind wir auf Vermutungen angewiesen....
  12. Naja, die Bank liest und prüft den Kaufvertrag doch auch. Dabei stellt sie dann wahrscheinlich fest, dass der Wert der Immobilie um eben jenen Betrag zu mindern ist. Frage an die Finanzierer: Spielen die Banken bei solchen Konstrukten mit?
  13. @AndreasMaier Welchen Vorteil versprichst du dir davon, wenn der Verkäufer die Grunderwerbsteuer übernimmt, statt den Kaufpreis um die entsprechende Summe zu reduzieren?
  14. Normalerweise ist in der Teilungserklärung beschrieben, wie sich Stimmrechte zusammen setzen: oft nach MEA, dann wird es schwierig, wenn einer die Mehrheit der Wohnungen hat, oder nach Köpfen, d.h. jeder Eigentümer hat 1 Stimme, egal wieviel Wohnungen er hat.
  15. Wir können es auch genauer machen: Einkommensteuergesetz (EStG) § 23 Private Veräußerungsgeschäfte (1) 1Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind 1. Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. 2Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; dies gilt entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume. 3Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden; 2. ...... also innerhalb der letzten 10 Jahre steuerfrei wenn: entweder seit Kauf nur selbstgenutzt (egal wie lange) oder bei vorheriger Fremdnutzung (Vermietung) mindestens die letzten 2 Silvester selbstgenutzt
  16. wenn die Immobilie nur selbst genutzt worden ist, fällt meines Erachtens kein steuerlicher Gewinn an. Kann man übrigens auch prima googeln.
  17. Wenn reines Teileigentum und kein gemischtes (Wohn + Gewerbe) eingetragen ist, müssen sowohl die Teilungserklärung als auch alle Grundbücher der WEG geändert werden. Eventuell ist auch eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung notwendig (Küche, Bad,...).
  18. zu versteuern ist ja grundsätzlich der Gewinn aus einer Transaktion. Wenn keiner angefallen ist, entsteht hier ja auch keine Steuer
  19. Sieh es mal andersrum: Der Käufer (speziell bei Privatpersonen stelle ich dies immer wieder fest) möchte sicher sein, dass sein anvisiertes Objekt nicht an jemand anderen verkauft wird. Er benötigt aber z.B. noch 2-3 Wochen, um eine Finanzierungszusage zu haben. Wenn ich als Makler keine feste Zusage für dieses Objekt habe (z.B. mit 5-10% der zu erwartenden Provision, Betrag wird natürlich voll angerechnet), dann kann es schnell passieren, dass ein anderer Interessent den Vorzug bekommt. Und der erste ist sauer (wenn er bei mir keine verbindliche Reservierung gemacht hat), weil er das Objekt bereits gedanklich als sein Eigenes betrachtet hat. Wennn er verbindlich reserviert hat, dann stelle ich alle Vermarktungsaktivitäten ein. Leider wollen Käufer am liebsten kostenlos ein Objekt (oder auch verschiedene) reserviert haben, da ein Rückzug ja folgenlos wäre. Ich kann meine Vermarktungsaktivität nur dann einstellen, wenn Verbindlichkeit hergestellt worden ist. Ich bin ja auch beim Verkäufer in der Pflicht, den Verkauf so zeitnah wie möglich abzuwickeln, denn er zahlt mir ja auch einen Teil der Provision.
  20. weisst du denn, ob sie damals bei der Versteigerung weggegangen ist, und zu welchem Preis?
  21. @Eduard H.: vielleicht magst du mir (Immobilienmakler) mal helfen. Es scheint mir sehr unökonomisch, so viele erfolglose Besichtigungen durchzuführen. Ein halber bis ein ganzer Tag ist da ja schnell verbraucht. Hat sich die Papierlage / Exposé so viel anders dargestellt als die Realität? Die nackten Zahlen sollten ja bereits aus den Unterlagen hervorgehen, bevor eine Besichtigung ins Auge gefasst wird. Ich versuche, meinen Interessenten nach Möglichkeit vorab (inkl. eines Besichtigungsvideos) genau diese Infos zu geben, um erfolglose Termine für beide Seiten zu vermeiden. Kannst du was zu deiner Vorgehensweise schreiben?
  22. das heisst aber auch, dass du 40-60x die Maklerdienstleistung kostenlos in Anspruch nimmst. Ich hoffe, du jammerst dann aber auch nicht über das Provisionsverlangen bei einem erfolgreichem Kauf. Ich frage vor einer Besichtigung auch, ob mein Interessent vorher bereits ein Bankgespräch geführt hat und sich darüber im klaren ist, bis zu welcher Höhe seine Bank mitgeht. Dies muss nicht unbedingt in schriftlicher Form vorliegen, aber eine Besichtigung. ohne überhaupt die Finanzierbarkeit geklärt zu haben, lehne ich wegen entsprechend schlechter Erfahrung auch ab. (Ich bin Makler)
  23. Meine Erfahrung bei den Mieten seit Einführung des Bestellerprinzips: Es stehen jede Woche 6-10 Personen bei mir im Maklerbüro unde suchen dringend eine Wohnung. Leider kann ich diese Kundschaft nicht mehr bedienen. Ich muss ja exklusiv eine Wohnung hierfür suchen, und wenn die Wohnung nicht gefällt, ist sie verbrannt. Die Suchenden müssen jetzt selbst Geld in die Hand nehmen für Inserate etc, ohne zu wissen, ob es zum Erfolg führt. Ich habe vor Einführung des Bestellerprinzips die Provision immer zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt und alle waren glücklich. ICh darf die Provision nicht mehr teilen.... Sind die Mieten gesunken oder Wohnungen leichter zu finden seit Einführung? Ganz im Gegenteil bei mir im Großraum Stuttgart. Bei den Kaufpreisen erlebe ich immer wieder, dass Privatverkäufer weit überhöhte Vorstellungen haben, was ihre Immobilie denn wert sei. Der Makler zeigt ihm auf, wie die Marktsituation wirklich ist. Und geht auch nur dann mit einem realistischem Preis in den Markt, weil er sonst sein eigenes Geld verbrennt. Deshalb führt es oft zu falschen Ergebnissen, wenn Käufer denken, dass sie wirklich gespart haben, wenn sie ohne Makler von privat kaufen. Und in Baden-Württemberg wird in der Regel die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, im Gegensatz zu den nördlichen und östlichen Bundesländern, wo allein der Käufer die Provision zahlt.
  24. Ab dem Zeitpunkt der Inbesitznahme (Ab hier bekommst du ja auch die Mieten) ist es üblich, dass die anteiligen Beiträge für Steuern, Wasser,... zwischen den Alt- und Neu-Eigentümer aufgeteilt werden, auch wenn die Rechnung hierfür vorher ausgestellt wurde.
  25. Ich bin wirklich verzweifelt! Als Investor wirst du lernen müssen, auch mal Forderungen abschreiben zu müssen. 650€ sollten dich nicht verzweifeln lassen. Ich wünsche dir dennoch, dass du mit den Erben noch erfolgreich eine Lösung findest.
×
×
  • Create New...