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  1. @nemo Danke für deinen hilfreichen Kommentar. Wie du schreibst, werde ich versuchen, schnellstmöglich einen Notartermin zu vereinbaren und gleichzeitig den Entwurf in Auftrag zu geben. Dennoch: So ganz klar ist mir nicht, ob/wie ich verhindern kann auf den Entwurfskosten sitzen zu bleiben, sollte der Verkäufer abspringen. Ist dann wohl einfach mein Risiko.
  2. Hallo JB, danke für Deine Antwort. Unter dem Begriff Beurkundungsformular habe ich nichts finden können. Gibt es dafür noch einen anderen Begriff? Letztlich geht es mir darum, dass ich BEVOR ich den kostenpflichtigen KV-Entwurf in Auftrag gebe (rechtlich verbindliche) Sicherheit habe, dass ich kaufen kann. Ich möchte verhindern, dass der Verkäufer aktuell einige Kaufinteressenten einen KV-Entwurf erstellen lässt und sich dann den besten auswählt.
  3. Hallo Leute, ich bin gerade an einem sehr guten Deal in einem ausgeprägten Verkäufermarkt dran. Die Wohnung war nur kurz auf immoscout, etliche Leute wollen ernsthaft kaufen. Ich konnte sehr schnell reagieren und die Maklerin ließ mich heute wissen, dass der Verkäufer schnell verkaufen will und derjenige Kaufinteressent die besten Chancen hat, der schnell eine Finanzierungsbestätigung vorlegt und einen Kaufvertrag beschafft. Finanzierungsbestätigung konnte ich sofort liefern. Der Knackpunkt ist für mich der Kaufvertrag. Laut Makler wird erwartet, dass der Käufer den Vertrag liefert. Aber ich gebe doch jetzt keinen (teuren) Kaufvertrag in Auftrag, wenn ich nicht sehr sicher sein kann, dass ich vom Verkäufer als Käufer ausgewählt werde..? Es ist eindeutig so, dass mehrere Leute kaufen wollen. Der Makler konnte mir bis jetzt nicht versprechen, dass ich kaufen "darf". Den Deal würde ich sehr gerne machen. Also wie würdet ihr mit dem Thema umgehen, dass von mir erwartet wird, dass ich den (teuren!) Kaufvertrag beschaffe, ich aber gleichzeitig aktuell keine 100% Sicherheit habe, dass ich kaufen "darf"? Ich möchte ungern für einen Kaufvertrag bezahlen, wenn ich dann aus irgendwelchen Gründen, die beim Verkäufer liegen, nicht zum Zuge komme. Vielen Dank für Eure Tipps!
  4. @Eduard ich habs einmal verucht, da sagte mir der Makler mehr oder weniger, dass er das unseriös findet. Ein anderer Makler sagte mir hingegen von sich aus, dass er mich gerne bei deutlich tieferliegenden Angeboten unterstützt, er aber immer die Provision auf den urspr. Angebotspreis haben möchte.
  5. Als Herausforderung sehe ich auch die Tatsache, dass i.d.R. der Makler und nicht der Verkäufer mein Ansprechpartner ist. Ich kann ja noch so engagiert den Makler auf der Besichtigung/in nachgelagerten Telefongesprächen von meiner Sichtweise überzeugen. Letztlich weiß ich nicht, wie gut er meine Sichtweise/Argumente weitertransportiert. Das Kaufangebot mit entprechender Argumentation wird natürlich schriftlich verfasst und sollte in dieser Form auch dem Eigentümer zugehen. Aber wie ist es im weiteren Verhandlungsverlauf? Würdet Ihr da auch eher auf schriftliche Kommunikation setzen, da man so sicherer sein kann, dass meine Sichtweise/Argumente ungefiltert den Eigentümer erreichen?
  6. Ich denke mir auch, man sollte sich nicht zu sehr von seinem ursprünglichen Gegenangebot wegbewegen. Denn sonst wird man nicht ernst genommen. Man sollte weder "betragsmäßig" zu große Zugeständnisse machen noch sollte man mehrere male Nachbessern. Ich denke, 1 mal geringfügig nachbessern ist ok, so hat der Verkäufer auch etwas erreicht und man selbst hat keinen großen Nachteil und wird insgesamt ernst genommen.
  7. Eure Beiträge waren schon sehr hilfreich. Ich hätte noch ein paar Nachfragen zum Thema "Gegenangebote": - Ich denke mir, man sollte mit seinem Gegenangebot nicht gleich an die persönlich Schmerzgrenze gehen, so dass noch etwas Luft in der Verhandlung bleibt. Angenommen ein Objekt wird für 100.000 € angeboten und mich interessiert es bis maximal 80.000 €. Dann biete ich wohl am besten nicht gleich die 80k, sondern eher 75k. Wenn 75k abgelehnt wird, dann gehe ich auf 80k hoch und mein Gegenüber hat auch einen gewissen Verhandlungs-Erfolg. Um mal konkret bei dem Angebotspreis von 100k zu bleiben: Welche Höhe hätte Euer Gegenangebot, wenn 80k Eure Schmerzgrenze ist? - Desweiteren würde mich interessieren: Wenn das Gegenangebot abgelehnt wird, würdet Ihr zeitlich unmittelbar nachbessern oder erst mal einige Tage/Wochen ins Land gehen lassen und dann nachbessern? - Ausserdem würde mich interessieren, was Ihr davon haltet prinzipiell nie nachzubessern. Also einfach gleich mit dem Gegenangebot an die persönliche Schmerzgrenze gehen und das ist das letzte Wort. Vielen Dank!
  8. Danke Dir, Münchner Kindl. Das bestätigt meine Inforamtionslage: München aktuell nicht interessant für buy-and-hold.
  9. Hallo @Münchner Kindl Mich würde mal interessieren, ob Du in letzter Zeit (in den letzten 3-4 Jahren) in München zukaufen konntest. Wenn ja, zu welchen Faktoren? Man liest ja immer, dass München für buy-and-hold aktuell nicht fuktioniert, da Faktoren irgendwo ab 28-fach. Danke Dir!
  10. Exakt. Meine These ist: Ein zu hoher Anspruch ist hinderlich (kaum Käufe), ebenso wie ein zu geringer Anspruch (blind alles mögliche kaufen). Der Mittelweg könnte der beste sein: Regelmäßig ordentliche Objekte kaufen, durchaus zum Marktpreis oder nur leicht darunter.
  11. @timbo41 Genau das sind meine Überlegungen. Es geht mir nicht um den exakten Vergleich 15 vs 10 fach, sondern allgemein: Öfter mal zum Marktpreis etwas kaufen vs. selten etwas unter Marktwert.
  12. Ja, im Grunde genommen sagen wir beide dasselbe. Besser immer wieder mal zum 15-fachen was ordentliches kaufen als zu lange die Nadel im Heuhaufen zu suchen und sich Tilgung und Rücklagenbildung entgehen zu lassen. Wer natürlich schon vor vielen Jahren einen schönen Bestand ums 8fache aufgebaut hat, der braucht das nicht.
  13. Wenn man mal bei dem Vergleich 15 vs 10-fach bleibt: Ich kann doch durchaus an einem Standort wie Essen (oder andere Standorte im Ruhrpott z.B.) ein Objekt zum 15-fachen kaufen. Wenn mir die Lage und der Zustand zusagen, soll ich heute zuschlagen? Und 2020 dann auch nochmal? Und auch 2021, usw.? ODER: Lieber nicht kaufen und intensiv suchen und verhandeln, bis ich in 3-4 Jahren dasselbe Objekt zum 10-fachen kaufen kann. Und dann nochmal in vll. 2-3 Jahren wieder eines zum 10 -fachen. Das zumindest ist doch kein unrealistisches Szenario. Ich wollte nicht zum Ausdruck bringen, dass jemand der heute 25-fach kauft, dasselbe Objekt in 2-3 Jahren einfach so zum 15-fach kaufen könnte. Da müsste wohl einiges zusammenkommen. Aber ich kann vll dasselbe Objekt anstatt heute 15-fach in 3 Jahren 10-fach kaufen, wenn ich intensiv suche, verhandle und ein bisschen Glück habe. Nur soll ich mir das "antun" und wie gut komme ich damit voran? Anstatt heute einfach 15-fach zu kaufen und nächstes Jahr wieder. P.S.: Bei meinem Vergleich oben, muss ich natürlich fairerweise sagen, dass Käufer (C), der zum 25-fachen kauft, i.d.R in einem A bis B- Standort kauft, wohingegen Käufer (B), der zum 15-fachen kauft, i.d.R. in einem B bis C-Standort kauft. -Ist ja klar... Dürfte aber für meine Grund-Fragestellung unerheblich sein.
  14. Mache ich auch nicht, deshalb habe ich ja explizit geschrieben "bei gleicher Objekt und Lagequalität". Also in beiden Szenarien genau dieselben Parameter, nur der Kaufpreis ist höher (10- vs. 15-fach). Die nächsten 4 Jahre jedes Jahr ein MFH zum 15-fachen in Lage und Zustand, die du als "gut" bewertest. ODER: erst in 4 Jahre ein einziges MFH in DERSELBEN Lage und DEMSELBEN Zustand, aber zum 10-fachen. - So vom Prinzip her... Es geht nur um den Preisunterschied, nicht um Kompromisse bei Lage und Zustand.
  15. Ich kann es mir auch vorstellen, 2 vernünftige Immobilien zum 15-fachen heute gekauft, sind evtl. besser als eine 10-fach Perle in 4 Jahren gekauft. Der Vermögensaufbau durch Tilgung ist nicht zu unterschätzen. Ich erweitere nochmal um 2 Käufer-Typen: (A) Sehr selektiver Käufer (nicht über 10-fach), der aktuell kaum kaufen kann (B) Käufer, der zum 15-fachen kauft, aber die Lage und Objektqualität sehr im Auge hat. (C) Käufer, der zum 25-fachen kauft, auf Lage und Zustand achtet (D) Sorglos-Käufer, der zum 25-fachen und drüber kauft, sich um Lage und Zustand keine Gedanken macht. Bei Käufer (D) sind wir uns alle einig, dass es keine gute Idee ist. (C) ist halt immer noch ein sehr hoher Faktor. Aber (C) agiert womöglich besser als derjenige, der in seinem Leben gar keine Immobilie kauft. - Kenne ich selbst aus meinem Umfeld: Menschen, die ab ca. 30 Jahren zum ca. 25-fachen einfach zum Marktpreis in guten Lagen (z.B. Karlsruhe) eingekauft haben, heute 70 Jahre alt sind, alle Immos abbezahlt. Haben heute ein ansehnliches Portfolio von schuldenfreien Immobilien in guten Lagen. - Ohne "Investoren-Mentalität" Da ist ja (B) im Vergleich zu (C) noch wesentlich risikoärmer und "bedachter" unterwegs und hat auch einen positiven Cashflow, je nach EK-Einsatz mehr oder weniger. Ich tendiere dazu, dass Ansatz (B) vertretbar ist. Sehr hohe Ansprüche stehen dem nicht zu unterschätzenden Vermögensaufbau durch Tilgung im Wege. Die Jahre vergehen...
  16. Jedoch nicht doppelte Arbeitsbelastung, wenn man die Verwaltung abgibt. Ja, höhere Kreditbelastung und höheres Risiko. - Aber eben auch doppelt hoher Vermögensaufbau. Cashflow während der Kreditlaufzeit müsste man mal bei beiden Modellen gegenüberstellen. Mit 15-fach bei guten Objekten und guter Lage, hat man immer noch nicht zum 23-fachen wild draus losgekauft, wie es einige tun.
  17. Hallo, welcher Weg ist Eurer Ansicht nach langfristig erfolgsversprechender für den Vermögensaufbau, ausgehend von gleicher Objekt- und Lagequalität: (A) Kauf von 3 Wohnungen pro Jahr zum Faktor 10 (B) Kauf von 6 Wohnungen pro Jahr zum Faktor 15 Soll nur ein Beispiel sein, es geht um die Grund-Idee. Mit Beispiel (B) meine ich nicht den Typ Investor, der nur meint "Masse, Masse, Hauptsache viel kaufen". Ich meine eher jemanden, der sehr auf Objekt- und Lagequalität achtet, aber mit einem moderaten Überschuss bereits zufrieden ist. Hingegen hat (A) einen deutlich höheren Cashflow pro Objekt, muss aber auch intensiver suchen und baut weniger Bestand auf. Wie gesagt, beide achten gleichermaßen auf eine gute Lage und ein gutes Objekt. In diesem Zusammenhang bietet sich auch eine Frage an diejenigen an, die vor etlichen Jahren einen Bestand zum Faktor 8 aufgebaut haben: Angenommen Ihr hättet bei derselben Objekt- und Lageqaulität einen doppelt so hohen Bestand aufgebaut, jedoch zum Faktor 13, würdet Ihr letztlich noch besser da stehen? Vielen Dank für Eure Sichtweisen!
  18. "Nur" 60-70% kfw, da du vermutlich auch ein paar große Wohnungen hast, die über der 100.000 € Kfw-Grenze liegen. Wenn ich Dich richtig verstehe, unterschreitet Deine Bank sogar die kfw mit einem Zins von 0,25% auf die übrigen 30%.
  19. Danke Dir, und freue mich schon, sobald Du noch mehr berichten kannst. Kannst Du noch kurz etwas zur erwarteten Miete schreiben? - Ist vermutlich Schlosschemnitz oder Kaßberg? Und wie war das beim Kauf des Objekts: Deutlich weniger Käuferkonkurrenz, da Sanierungsobjekt?
  20. und ein weiterer Vorteil sollte erwähnt werden: Bei der kfw bekommt man einen Zins von 0,75% (bis 100.000€ für jede Wohnung): https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Bestandsimmobilien/Finanzierungsangebote/Energieeffizient-Sanieren-Kredit-(151-152)/ Interessant ist so eine Komplettsanierung wohl aber nur, wenn man Spitzenverdiener (im Inland) ist und von den hohen Abschreibungen profitieren kann. Außerdem ist Grundvoraussetzung natürlich ein Denkmalobjekt. Wer das Buch "Das System Immobilie" hat, findet ab Seite 76 das Kapitel von Christian Schmitt. Dessen Geschäftsmodell ist Sanierung von Denkmalschutzobjekten mit anschließender Vermietung. Positiv ist vermutlich auch die geringe Käuferkonkurrenz für solche Objekte, nicht jeder hat auf diese Arbeit Lust.
  21. @philippvonnordheim Spannendes Projekt! Danke für Deine Erklärungen. Die Vorteile scheinen nicht unerheblich: - 90% der Sanierungskosten steuerlich geltend machen zu können ist durchaus ne "Hausnummer" - Sehe ich auch so wie du: Am Ende ein komplett saniertes Haus mit vielen eigenen umgesetzten Vorstellungen zu haben ist extrem reizvoll. Und erst mal jahrelang keine Kosten zu haben ist beruhigend. - Zwar an Standorten mit niedrigem Preisniveau (ca. 1.000 €/qm), aber dort dann in top Lagen (ab 2.500 €/qm) ein solches Projekt umzusetzen ist der richtige Weg. Wenn man am Ende ein top saniertes Objekts hat, 90% der Sanierungskosten abschreiben kann, und letztlich für die Lage deutlich unterhalb des Marktpreises liegt, dann klingt das jetzt nicht so schlecht. Kannst du nochmal was zu den Zahlen sagen? - Was war Dein Einkaufspreis? - Wie hoch schätzt Du Deine Sanierungskosten? - Welche Miete peilst du an? - Kannst du neben der steuerlichen Abschreibung weitere Fördermittel in Anspruch nehmen? Du sagst, du sanierst das selbst. Was genau heißt das? Machst du die Koordination der Handwerker oder führst du einige Gewerke auch selbst durch? In jedem Fall viel Erfolg!
  22. Vielen Dank, das bestätigt ja meine Annahmen: 1) Kosten für Komplettsanierung ab 1.000€ 2) Rechnet sich nur in Hochpreisregionen Desweiteren könnte es sich auch bei Denkmalimmobilien rechnen, wie du richtigst schreibst. Aber da bin ich nicht in der Lage eine Kalkulation zu machen, da ich nicht weiß, wie gefördert wird. Dann lässt sich also sagen, dass Komplettsanierungen mit anschließender Vermietung in Regionen, wo man zu ca. 1.000 € fertige Objekte kaufen kann, nicht sinnvoll sind. Das von Dir empfohlene Buch habe ich auch (den Tipp hattest du mir schon mal gegeben) und ich finde es sehr gut.
  23. Das würde ich dann Renovierung nennen, die liegt natürlich deutlich unter 1.000 €/m², insbesondere im einfachen Zustand: Vielleicht 300-400 €? Ich meine schon umfassende Sanierung von Gebäuden, wo aktuell keiner (vernünftig) drin wohnen kann. Quasi "Bauen im Bestand".
  24. Ich meine schon "richtige" Sanierungsobjekte (Mehrfamilienhäuser), keine bloßen Renovierungen. Also wo kein Mensch mehr drin wohnen kann und alles neu gemacht werden muss: Dach, Elektrik, Heizung, Böden, Bäder, evtl Keller, evtl. Grundrissänderungen, usw. Ich denke, da sind 1.000 € nicht zu hoch angesetzt.
  25. Hallo, schon längere Zeit verstehe ich nicht, wie sich der Kauf von Sanierungsobjekten mit anschließender Sanierung in "Niedrigpreisregionen" wie dem Ruhrgebiet oder Ostdeutschland rechnen kann. - I.R.d. Buy-and-Hold Strategie. Ich höre aber immer wieder von Investoren, die ein solches Geschäftsmodell umsetzen. Nehmen wir eine x-bliebige Stadt in Ostdeutschland wie Chemnitz: Dort kann man in den 90er Jahren sanierte Objekte (an denen also nichts grundsätzliches gemacht werden muss) für ca. 1.000 €/qm kaufen. Kaufe ich hingegen ein Sanierungsobjekt, so liegen ja alleine die Sanierungskosten irgendwo zwischen 1.000 und 1.500 €. Dazu kommt dann noch der eigentliche Kaufpreis für das Objekt. Lass den Kaufpreis 500€/qm sein und die Sanierungskosten 1.200, also gesamt 1.700 €. Man kann sich also entscheiden, ob man 1.000 € für ein "fertiges" Objekt zahlt oder 1.700 € für ein Objekt inklusive durchzuführender Sanierung. Die Mieteinnahmen werden für ein gerade neu saniertes Objekt vll. etwas höher sein, aber doch nicht den fast doppelt so hohen Anschaffungspreis kompensieren? Ganz anders sieht es in hochpreisigen Regionen aus. Da verstehe ich, dass sich Sanierungen rechnen. - Da man - je nach Einkaufspreis - mit Sanierungsobjekten inklusive Sanierung durchaus unter Preisen für Bestandsgebäude bleiben kann. Noch unverständlicher wird das ganze für mich im Fall von "Mega-Niedrigpreis-Standorten", wo man Bestandsgebäude für 600€/qm einkaufen kann. Wer mir das mal erklären kann, dem wäre ich dankbar.
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