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HamburgInvest

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Posts posted by HamburgInvest


  1. vor 1 Minute schrieb Arminius:

    Die Erfahrung lehrt, daß sich viele Eigentümer in solchen Fällen vom positiven Cash Flow blenden lassen. Was will ich damit sagen. Würdest Du das MFH selber managen und optimieren, läge der Cash Flow womöglich 50% höher, d.h. bei €6.000. Das Auslagern an die Verwaltung kostet Dich also nicht €400 sondern €2.400.

    Nein, wir optimieren unsere Bestände durchgehend zusammen mit den Verwalter! Mieterhöhen , NK-Senkungen etc !

    Bei mehr als 100 Einheiten macht es kein Spaß immer Ansprechpartner zu sein - wir arbeiten mit 3 Verwaltern gleichzeitig zusammen und es klappt wunderbar, natürlich muss immer ein Auge auf die Verwalter haben


  2. Also wenn man gut einkauft - top optimiert kann man sein Wert auch verdoppeln das geht auch Heute noch!

    Wir haben jetzt eine kleines Gewerbeareal gekauft KP 800TEUR, Zusatz Invest 300TEUR - Wert nach 3 Jahren ca 2,0 MIO € - das kommt aber seeeeeeehr selten vor!

    Desweiteren sollte man immer mal Gewinne mitnehmen und dann die andere Assets Investieren oder in Auslandsimmobilien - z.b. Dubai etc! Viele haben dort Wohnung für 3000 € /QM gekauft heute Wert 5000-7000  €/QM (einfache Bestandswohnungen)

    Ich Investiere 50 % in Deutschland/Hamburg der Rest wandert ins Ausland oder andere Assets!

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  3. vor einer Stunde schrieb Monopoly:

    Die Preisbewertung wird vorgegeben durch die erzielbare Miete und das aktuelle Refinanzierungszinsniveau (= Ertragswert). Was darüber liegt, sind Liebhaberpreise, die nur gut betuchte Eigennutzer zahlen.

    Bei den Mieten dürfte in den Ballungsgebieten mit bis zu 50% des Nettoeinkommens die Schmerzgrenze erreicht sein.

    Das Zinsniveau liegt am kurzen Ende im Negativbereich. Von hier kann es in den nächsten Jahren nur aufwärts gehen.

    Inzwischen mehren sich auch die Stimmen, die fordern dem staatlich zu verantwortenden Anstieg der Baukosten (Stichworte: ENEV, Baulandverwertung) endlich Einhalt zu gebieten.

    Wo sind da also die Preistreiber für Immobilien?

    Auf den Ertragswert schaut keiner mehr und es recht nicht bei ETW! Wieso wird dann in London für 50-60 fache verkauft, Moskau ebenso, Warschau 30-40fache, Istanbul 30-40 Fache?????????????????


  4. Deutschland hat ein starken Mittelstand das ist fakt !! Nur weil manche hier aus dem Ghetto aus NRW oder so kommen reden die für ganz Deutschland, ich komme aus Hamburg und hier läuft alles blendend ! Wirtschaft brummt alle meine Boardinghäuser sind bis 2020 AUSGEBUCHT einfacher standart!

    Natürlich wird alles nicht einfacher immer mehr Auflagen z.b Brandschutz etc  aber das trifft fast auf jede Branche zu Automobil/Versicherung etc..

    Ich investiere auch im Ausland aber Deutschland ist ein Top Invest Standort !!! Hätten wir nicht soviel Bürokratie würde jeder machen was er will !

    Ich persönlich finde das gut mit den Brandschutz etc es geht letztendlich um Menschen leben ..

     

     


  5. Ich sage mal so in Stade & Finkenwerder ist das Airburg - Werk was schonmal sehr sehr gut ist.

    Buxtehude + Stade ist noch okay da S-BAHN VERBINDUNG vorhanden ist! Die Dörfer dazwischen muss schon wirklich top Preis sein! York kann man auch viel an Monteure vermieten, sieht man auch wenn durch York fährt! --> Vielleicht mal ein Blick richtung Seevetal - > Winsen Luhe -> Stelle etc werfen!


  6. Am 17.4.2018 um 21:12 schrieb Andreas:

    In einem Vorort von Hamburg  wurde letzte Woche eine nicht wärmegedämmte Wohnanlage aus den 60ern an einer lauten Bundesstraße bei 7000qm Wohnfläche für 20 Mio. an eine Zahnärzteversorgung verkauft.

    http://www.thomas-daily.de/de/news/item/id/64955/t/Magna-kauft-fuer-Zahnaerztekammer-Wohnungen-in-Ahrensburg/lang/de

    Knapp 3000 Euro  pro qm ist da wirklich absurd............

    Es zeigt aber nur wie stark der Anlagenotstand die institutionellen Anleger zwingt Mondpreise zu zahlen.  Hoffentlich hält das noch etwas an.....

    KRASS 3000 € / QM IN AHRENSBURG


  7. Ich glaube nicht das jetzt die Grundsteuer auf das 30 Fache steigt so ein Quark. Dann würden soviele Leute Pleite gehen Eigenheimbesitzer/Kapitalanleger...

    Außerdem ist die Situation in Europa so angespannt - alle hoffnung liegt auf Deutschland und wenn hier eine Pleite welle los geht ja dann goodbye EU !

    Keiner will das die Leute auf die Straßen gehen - das System muss weiter laufen...die EZB hat so eine Politik gewählt mit der Niedrig Zins-Phase das es einfach kein zurück mehr gibt ....

    Wenn die Grundsteuer so dramatisch steigt (30-Fache :D)  gehen alle auf die Straßen weil es alle trifft Mieter/Eigenheimbesitzer/Vermieter ...

     

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  8. Ich war heute auf einer besichtigung in Hamburg, MFH in schlechter Lage, schlechter Zustand, Faktor 24. Objekt war bei E&V selbst die sagen hier in HH die Spitze ist erreicht...trotzdem waren heute ca 10 Besichtigungen (Das Objekt war nicht Online)

    - in Hamburg sind extrem viele skandinavier unterwegs die kaufen bis Faktor 40 gerne in guten Lagen !!

    - die meisten Banken geben Finanzierungen bis MAX  Faktor 20-25 auch das in HH, zwar haben die Investoren Cash aber wollen eben das Geld nicht einsetzen...

    Kurz&Knapp gesagt denke ich auch die Spitze ist erreicht!! Die meisten big Deals gehen nur noch an Ausländische Investoren ...die Zinsen sind leicht gestiegen, die Banken haben kein bok mehr hohe risiken einzugehen..folge -> der Markt wird sich beruhigen zumindestens in HH

     

    • Like 1

  9. Kaltenmoor ist ja direkt an Lüneburg kann man sagen, die UNI in Lüneburg ist Top und zieht immer junge Leute nach Lüneburg und die Anbindung Lüneburg- Hamburg ist auch gegeben z.b via Metronom...

    Man muss trotzdem schauen wie Arndt schon sagt das man nicht zu teuer einkauft ...6-7 Rendite ist jetzt nicht der HIT ! Komm stark auf das Objekt vor Ort an !


  10. vor 9 Minuten schrieb jenniferfie:

    Hey, hallo Hamburginvest, ich hätte da allerlei Fragen zur Suche , zum Finden !! und zur Anstellungsform von deinem Allrounder und Hausmeister. So einen könnte ich tierisch gut in Hamburg gebrauchen. Bist du manchmal auf dem HamburgStammtisch? Ist dein Allrounder bei dir völlig ausgelastet??

    Oder hast du Zeit und Lust zu schildern, wie und wo du ohne gefunden hast? Danke schon mal im Voraus

     

    schreib dir eine PN


  11. vor 20 Minuten schrieb DiBe:

    Ja, @HamburgInvest, das ist tatsächlich meine nächste Überlegung. Die kaufmännische Verwaltung bekomme ich gut hin, aber leider habe ich nicht die Zeit und auch die Begabung kleinere handwerkliche Arbeiten selber durchzuführen. Aktuell probiere ich gerade, einen Rentner für solche Arbeiten einzulernen, da stehe ich aber noch ganz am Anfang.

     

    Ich habe einen eingestellt auf Vollzeit und Ihn ein VW Caddy zu verfügung gestellt, er hat ständig zutun

    Hausmeister Service das volle Programm zusätzlich ist er Handwerker und Renoviert auch meine Wohnungen bis auf Fliesen/Elektrik kann er alles und das zahlt sich aus ..aber wie gesagt lohnt sich aber einer gewissen Anzahl an Objekt, er ist auch der Ansprechpartner für alle Mieter bei Technischen Problemen...

    Das Problem ist nur so einen Allrounder zu finden..habe lange gesucht..

    • Like 2

  12. vor 17 Stunden schrieb DiBe:

    Hallo @Bluedream, ja, ich verwalte meine MFH selber. Hatte anfänglich einen Hausverwalter (mit dem ersten MFH mitgekauft), das war aber ein Looser, für den war mir das Geld zu schade.

    Ich habe die klassischen Hausmeisterdienste, also Treppenhausreinigung, Mülltonnen rein- und rausstellen, Gartenpflege und Winterdienst an einen Hausmeisterservice abgegeben. Die Kosten kann ich natürlich umlegen. Von der Idee her hatte ich eigentlich vor, dass dieser auch Kleinreparaturen erledigt und für meine Mieter Serviceleistungen anbietet, z,B. mal ne Lampe aufhängt, nen Schrank aufstellt usw. Das klappt aber nicht, damit ist er schon überfordert.

    Somit bin ich Ansprechpartner für meine Mieter, wenn mal etwas zu erledigen ist.

    Die Ablesungen von Strom/Gas/Wasser führt ein Ablesedienst aus. Ich habe da ein kleineres Ingenieurbüro, welches der BFW-Gruppe angeschlossen ist. Ein Objekt ist bei Kalorimeta, einer der großen bundesweit tätigen Dienste - ganz schlechte Erfahrungen, unfreundlich, unpersönlich und teuer. Aber man kommt kaum aus den Verträgen raus.

    Die stellen die Wärmemengenzähler und Wasserzähler (Achtung, mach Garantiewartung, kein Kauf, so kannst Du die Kosten auch Umlegen), lesen ab und erstellen die Heizkostenabrechnung. Das ist mir wichtig, damit alles rechtssicher ist. Zur gesamten NK-Abrechnung fehlen dann nur noch Versicherungen, Grundsteuer und Hausmeisterservice, das setze ich dann mit einer kleinen Excel-Tabelle selber um.

    Mir bleibt jetzt insgesamt noch folgender Aufwand:

    - alle 3-4 Wochen fahre ich alle Objekte ab, schaue nach ob in Haus u. Grundstück alles okay ist. Fast immer muss ich dann auch dem Hausmeister auf die Finger klopfen. Mir ist wichtig, dass alles immer tiptopp aussieht. Die Mieter sollen auch ruhig sehen, dass ich mich persönlich darum kümmere.

    Zeitaufwand: pro Objekt vielleicht eine halbe Stunde plus die Fahrtkosten, die ich aber bei der Steuer angebe.

    - jeden Sonntag mache ich für alle meine Objekte den Schriftverkehr, Kontrolle der Mieteingänge usw.

    Zeitaufwand: vielleicht eine Stunde jede Woche

    - Nebenkostenabrechnung  1 x jährlich, das erste Mal dauert immer länger.

    Zeitaufwand: vielleicht noch 2-3 Stunden pro Objekt, wenn die Heizkostenabrechnung vorliegt

    Ich mache auch die Neuvermietung selber, das ist natürlich dann etwas mehr Aufwand.

    Wenn ich das an eine Hausverwaltung abgebe zahle ich hier in der Region meist so um die 20,- €/WE + MWSt., sind dann schon 23,80. Für Neuvermietung 1,5 Monatsmieten. Bei 30 Einheiten und ca. 3 Mieterwechseln/Jahr kommen da locker ein paar Tausend Euro zusammen. So habe ich einen guten Stundenlohn und selber ein Auge darauf was mit meinen Objekten ist.

     

     

     

    Korrekt  - ab einer gewissen Anzahl von Objekten kann es sich sogar lohnen ein 1. Allround Hausmeister/Handwerker einzustellen...der auch kleine Rep sowie kleine Renovierungen durchführen kann..

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