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  1. freeone

    Steuer verstehen

    @slawa In Sachen verdauliche Steuerliteratur für den Einsteiger kann ich auch den großen und kleinen Konz empfehlen. Da stehen viele Grundlagen zum Steuersystem in Deutschland drin und auch viele Fälle vermieteter Immobilien werden damit abgedeckt. Empfehlenswert ist sicher auch mal der Gang zum Steuerberater, wenn es konkrete Fragen gibt. Bei uns bietet beispielsweise auch der Haus- und Grundbesitzerverein einmal im Monat eine Steuersprechstunde für Mitglieder an, was ganz spannend sein kann.
  2. Wen hattest du da so auf dem Schirm?
  3. @Andreas Danke für die Info. Da hatte ich auch geschaut. Ist das auch aktuell wg. Wokri kein Problem Ausgaben für Immobilienkäufe so zu finanzieren?
  4. Welche Bank bietet denn einen entsprechenden Wertpapierkredit-/Lombardkredit an?
  5. @dkh99 Ich tilge auch zwei Wohnungen mit ~10%. Ich zahle da zwar auch drauf, aber bin ziemlich schnell aus dem Beleihungsrisiko raus; ich kann aber theoretisch auch die Tilgung runterschrauben: die DKB erlaubt mir das kostenlos und die Commerzbank glaube für 450 EUR. Aber solange ich das bezahlen kann, halte ich das für nicht so schlimm. Allerdings laufen die bei mir aktuell auch noch deutlich länger als bei dir: 2024 und 2025. Ich finde auch, dass es auf deine Strategie ankommt, wollte dir da aber keine "Vorgaben" machen. Zusätzlich zu den Varianten von @Tobias Röhrig würde ich noch eine andere sehen: So wie du geschrieben hast die Sondertilgungsoptionen voll ausschöpfen, sofern du es dir leisten kannst. Wenn du jetzt 5000 EUR, im Januar 5000 EUR und im Januar 2019 nochmal 5000 EUR sondertilgst, dürftest du eigentlich schon 2019 fertig werden. Damit hast du eine lastenfreie Wohnung, die du ggf. zum Nachbeleihen (bspw. für ein MFH) nutzen kannst und den vollen(!) Cashflow daraus in deine Einkommensrechnung aufnehmen. Damit braucht die Bank hier keine 8er Annuität mehr für das Objekt anzunehmen und deine Bonität dürfte der Bank gegenüber stark steigen. Falls dein Vermögen es zulässt, kannst du bis dahin ggf. auch noch ein anderes Objekt kaufen um dein Risiko etwas zu streuen.
  6. @dkh99 Genau, es sieht in der Haushaltsrechnung nicht optimal aus, wenn die Kosten der Annuität größer sind als die Einnahmen, wenn du einen weiteren Kredit beantragen möchtest. Aber wenn dein Haushaltsüberschuss groß genug ist, sollte das trotzdem in Ordnung sein. Die Bank sieht ja auch, dass du das ganze stemmen kannst. Trotzdem musst du dir natürlich im Klaren darüber sein, dass du die Annuität bedienen musst während du Sondertilgungen bedienen kannst.
  7. Hallo, ich habe heute mit dem Makler einer Wohnung telefoniert, der mir gegenüber geäußert hat, dass die Eigentümer der zu verkaufenden ETW nicht gerade im Geld schwimmen und er ein bisschen befürchten muss, dass die insolvent gehen könnten. Das hat mich natürlich nachdenklich gemacht; gern würde ich daher diskutieren, welche Probleme damit einher gehen könnten, wenn Verkäufer nach der Unterschrift der Kaufvertrages insolvent gehen. Die Maklerprovision muss ich ja erstmal bezahlen, sitze dann ggf. auch dem Kreditvertrag und habe Kosten, denen ggf. keine Einnahmen gegenüberstehen? Bin ich sicher, wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen ist? Ich habe vorhin mal recherchiert und dort stand, dass ein Insolvenzverwalter mit gewissen Fristen noch eine fremde Auflassungsvormerkung wegklagen kann.
  8. @dkh99 Ob das gut ist, hängt davon ab, wie deine Strategie ist. Für weitere Einkäufe sieht das bei einer Bank natürlich nicht optimal aus. Schau mal in den AGBs bzw. der Preisliste deiner Bank; auch wenn im Vertrag keine kostenlosen Änderung der Tilgung vorgesehen ist, kannst du dies ggf. kostenpflichtig machen. Die hohe Tilgung musst du ja bei der Anschlussfinanzierung nicht weiter fortführen, falls du das nicht möchtest; alternativ machst du das so weiter und hast die Wohnung dann nach wenigen Jahren voll getilgt. Das könnte wiederum bei der Bank einen guten Eindruck machen. Wie gesagt: strategieabhängig.
  9. Hallo, ich schau mir gerade eine Wohnung an, wo in der WEG Einnahmen durch Waschmarken erzielt werden. Wir hatten hier im Forum schonmal das Thema bei Mehrfamilienhäusern, wo das Betreiben von Waschmaschinen im Haus zu einer gewerblichen Infizierung führen könnte. Die Einnahmen sind "natürlich" verschwindend gering im Verhältnis zu allen anderen Zahlen und betragen auf die Wohnung gesehen weniger als 30 cent für das letzte Abrechnungsjahr. Aus diesem Grund habe ich mich gefragt, ob das hier ggf. ein Problem darstellen könnte und man sich durch so etwas im privaten Bestand gewerblich infizieren könnte bzw. welche Konsequenzen das hat. Könnt ihr mir da weiterhelfen? Danke und viele Grüße!
  10. Danke für eure Einschätzung! Ich glaub der Makler bietet mir in Zukunft keine Objekte mehr an; hoffe, dass er jetzt nicht noch dazwischengrätscht und noch einen anderen Käufer sucht, weil ihn mein Vorgehen "kränkt"...
  11. Hallo @DiBe, dass sich durch diese Aktion die Nebenkosten entsprechend erhöhen ist mir bewusst. Der Vorteil ist aber, dass die Wohnung mit dem vollen Kaufpreis in meiner Bilanz steht und ich dadurch um die Maklerprovision "reicher" bin. Das führt auch dazu, dass ich besser finanzieren kann, da die 90% Finanzierung ja jetzt auf den vollen Kaufpreis ansetzt; zumindest gehe ich davon mal aus. Wenn ich dadurch ~0,3% Zinsen spare habe ich den Unterschied spätestens nach zwei bis drei Jahren wieder raus. Und in meiner Bilanz tauchen dann auch noch mehrere tausend Euro zusätzlich auf, die sonst "weg" wären. Ich bin dem Verkäufer aber auch bei den Modalitäten der Kaufpreiszahlung entgegengekommen, um ihn zu motivieren das so zu machen. Darum gings mir aber eigentlich nicht. Mich hat erstaunt, dass der Makler so ungläubig und verständnislos auf mein Angebot reagiert hat.
  12. Hallo, ich habe letzte Woche ein Kaufangebot abgegeben. Da der Gegenvorschlag des Verkäufers höher lag, habe ich gesagt, dass ich mich darauf einlasse, wenn der Verkäufer die Provision bezahlt (und der Kaufpreis dann um die Maklerprovision steigt). Vereinbart war ursprünglich, dass der Käufer die Provision zahlt. Der Makler war von diesem Vorschlag in höchstem Maße irritiert und hat nicht verstanden, warum ich das so handhaben möchte. Bei der Besichtigung einer anderen Wohnung am Dienstag habe ich dann ebenfalls danach gefragt, ob das eine Option ist und der Makler hat auch erstmal gefragt, warum ich das gern so machen würde; er hätte sowas in zwanzig Jahren Maklertätigkeit noch nicht gehabt. Ich hab den endgültigen Kaufpreis dann so gestaltet, dass der Makler noch etwas mehr bekommt, als beim Vorschlag des Verkäufers (Kaufpreis ist ja höher) und hab auch dem Käufer effektiv noch ein bisschen draufgelegt. Da ja immer wieder Leute schreiben, dass sie die Kaufangebote ebenfalls inklusive Makler machen, würde mich interessieren, ob es da ähnliche Erfahrungen gegeben hat.
  13. Für diejenigen, die noch nicht in der Verteilerliste stehen: Am 27.10. ist wieder Stammtisch in Dresden. Da wir diesmal eine Location extra für uns die Türen öffnet, wäre eine Verbindliche Anmeldung toll. Gern leite ich dazu die Infos weiter.
  14. @Stephan Steup @Thomas Knedel Inzwischen ists Mitte Oktober: Wie siehts mit dem Helferbedarf aus?
  15. @2cents Mh, also ich erinnere mich an einen von @Jb007s Kommentaren, der sehr skeptisch war so etwas neu aufzusetzen; wenn ich mich recht erinnere, dann muss man bei zum Nachteil des Mieters abgeänderten Mietverträgen damit rechnen, dass diese anfechtbar sind. Grundsätzlich herrscht natürlich Vertragsfreiheit, aber warum die Mieterin hier direkt bei einer Besichtigung zustimmen sollte muss man erstmal hinterfragen. Zudem sollte man bei einer solchen Aktion beachten, dass es ggf. ein Rücktrittsrecht von solchen Änderungsvorschlägen gibt. Was würdest du der Mieterin im Gegenzug Anbieten, dafür dass du einen dir angenehmen Mietvertrag aufsetzen darfst?
  16. @ImmoInvestor Ein großer Unterschied zwischen privat und gewerblich ist, dass man nicht mehr steuerfrei verkaufen darf und das vermutlich nie wieder! Die Afa an sich sollte unabhängig von gewerblich oder privat sein; aber beim Verkauf musst man die Afa "zusätzlich" versteuern. Die Steuer würde dann bezahlt auf: Verkaufspreis - Einkaufspreis - Gesamtafa. Zusätzlich könnte es passieren, dass man rückwirkend als Gewerbe betrachtet wird und dann sogar noch Steuern nachzahlen müsstest, was wohl vielen das Genick bricht. (Keine Steuerberatung)
  17. Der nächste Stammtisch soll am 27.10. stattfinden. Gern leite ich die Infos bei Interesse weiter.
  18. Hallo liebes Forenteam, seitdem auf das neue Design umgestellt wurde, ist die Navigationsmöglichkeit über und unter dem Thread, welche den aktuellen Forenbaum zeigt vor dem Hintergrund kaum noch zu erkennen. Ich meine Folgendes Element: Startseite > Recht und Steuern; neue Gesetze + Politik > Steuern > Abschreibung bei Kaufprozess über Jahreswechsel Aufgrund des überwiegend grauen Hintergrundes und der grauen Farbe der Schrift kann ich insbesondere am Ende des jeweiligen Threads nicht mehr sinnvoll in der zugehörige Unterforum wechseln (befindet sich in einem Thread beispielsweise direkt unter den Buttons zu Facebook etc.).
  19. @Alexander Raue Das sehe ich auch so wie @OF_MZ; Ausnahme können hier die Geldbeschaffungskosten sein, sofort absetzbar sein sollten. Sofern also 2016 schon Ausgaben für bspw. Fahrten zur Bank entstanden sind, sollten sich diese auch in dem Jahr absetzen können, obwohl du noch nicht der Besitzer warst.
  20. @Philipp Kutscher Ich habe das als sonstige Ausgaben unter V+V mit angeführt, wie beispielsweise Kosten für Besichtigungen von nicht gekauften Objekten auch. Bisher hat so etwas mein FA das akzeptiert, sofern es ausreichend dokumentiert war und die jeweilige Ausgabe im Zusammenhang mit der Gewinnerzielungsabsicht stand. Edit: Typo
  21. Also auch die mit dem Umzug ins Hotel verbundenen Kosten, wie etwa die "Arbeitszeit" der Mieter oder die Einlagerungskosten?
  22. Guter Hinweis, hatte ich so nie auf dem Schirm! Werde da in Zukunft auch genauer drauf schauen. War auch schon verwundert als @Rene Bohsem letztens geschrieben hatte, dass in "seiner" neuen Gebäudeversicherung auch Inventar und Ähnliches mit dabei ist. Scheint da echt große Unterschiede zu geben. Dachte nicht, dass das für eine ETW mal relevant würde... Wieder was gelernt.
  23. Also: Ich habe gerade mit meinem Haus und Grundbesitzerverein gesprochen. Es ist tatsächlich so, dass der Vermieter für zusätzliche Aufwendungen, die der Mieter bei einer Instandhaltungsmaßnahme hat, aufkommen muss. Das betrifft eine etwaige Unterkunft außerhalb sowie Zusatzaufwand fürs Räumen und ggf. sogar die Anmietung eines Lagerraumes. Der Mieter muss allerdings bei zusätzlichen Kosten auch nachweisen, dass es notwendig und angemessen war. Angeblich ist hierbei tatsächlich mal der Mieter in der Nachweispflicht und nicht der Vermieter. Oft versuchen die Mieter wohl auch nicht ersatzfähige Sachen mit einzutreiben; etwa zusätzlich in Anspruch genommenen Urlaub oder so etwas. Das ist nicht zulässig. Ich hatte diese Rechtslage so schon vermutet; der Mieter soll in der Tat nicht schlechter gestellt werden, falls mal was passiert. Ich halte das für eine wichtige Lektion, dass auch für diese Kosten eine Rücklage vorhanden sein muss. Ich bin mit meiner Gesamtrücklage aktuell immer noch im roten Bereich, und das obwohl ich über drei Wohnungen hinweg mitteln kann. Insofern muss man sich also darüber klar werden, dass auch für weder vom Mieter noch Vermieter direkt verschuldete Fälle eine Rücklage vorhanden sein muss. Für mich belaufen sich die Kosten hier auf ein Drittel einer Jahresnettokaltmiete für diese Wohnung. Naja, man sollte es wenigstens von der Steuer absetzen können. Ich gehe davon aus, dass ich jetzt auf jeden Fall noch der Verwaltung hinterherlaufen werde, um rauszukriegen, wie die Kommunikation dort gelaufen ist und was wann wie gesagt wurde... (ggf. interessant für @Alexander Raue) Edit: Typo
  24. Ein Update und eine Frage meinerseits nochmal: Der Mieter hat mich gerade angerufen und mir mitgeteilt, dass er seine zusätzlichen Aufwendungen gern erstattet hätte und deswegen an die SEV-Verwaltung herantritt. Mit zusätzlichen Aufwendungen sind unter anderem die etwas höheren Kosten für die externe Unterbringung sowie Umzugskosten aus der Wohnung und wieder in die Wohnung gemeint sowie einige andere Sachen, die er mir jetzt am Telefon nicht im Einzelnen erläutert hat. Insgesamt würde es wohl um ca. 1400 EUR gehen, die von der Gebäudeversicherung laut Hausverwaltung erstmal nicht übernommen werden. Habe ich als Eigentümer für diese Aufwendungen aufzukommen? Irgendwo habe ich mal gelesen, dass der Mieter nicht schlechter gestellt werden kann, als wenn er die Wohnung nicht gemietet hätte... @Rene Bohsem?
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