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Posts posted by freeone


  1. Hallo @bhirschmann

    eine Immobilienkauf mit einem Kaufpreis bis/unter 2500 EUR verursacht keine Grunderwerbssteuer.

    Ein Stellplatz kann ggf. schneller abgeschrieben werden als auf 50 Jahre.

    Eine Finanzierende Bank kann ggf. Nachteile darin sehen, wenn der Preis eines Stellplatzes separat im Kaufvertrag angegeben wird.

    Das sind Erkenntnisse aus meiner Erfahrung und keine Steuerberatung; bitte einem Steuerberater die richtigen und wichtigen Fragen stellen.


  2. Auch wenn das hier wohl in eine andere Richtung geht, von mir ein kurzes Kommentar zur Untervermietung:

    Ich hab eine ganze Weile zwei WG Zimmer in der von mir angemieteten Wohnung untervermietet wobei ich selber auch in der Wohnung gewohnt habe. Die Untermieter hatten einen normalen Mietvertrag und wohnten auch dauerhaft dort; es fand also nicht alle paar Tage oder Wochen ein Wechsel statt.

    In meiner Steuererklärung habe ich dafür eine Anlage V+V abgegeben; entsprechende Ausgaben habe ich dafür auch geltend gemacht und anerkannt bekommen.


  3. Hallo Peter,

    da ich mich mit einem ähnlich gelagerten Fall mal auseinandergesetzt habe schreibe ich hier mal über allgemeine Erkenntnisse, die ich in dem Zusammenhang gewonnen habe.

    Mit Wohnsitz in Deutschland ist man grundsätzlich mit seinem Welteinkommen in Deutschland steuerpflichtig. Dies gilt grundsätzlich auch für Erbschaftsfälle aus dem Ausland; Doppelbesteueurngsabkommen beinhalten häufig keine Regelungen zu Erbschaften, was im schlimsten Fall bei grenzüberschreitenden Erbschaften zu einer Steuerlast von mehr als 100% führen kann.

    Einkünfte aus Immobilien im Ausland sind nach den mir bekannten Doppelbesteuerngsabkommen in Deutschland in der Regel von der Steuerpflicht ausgenommen. Allerdings können Einkünfte (das schließt Vermietung und Verkauf ein) einer Immobilie im Ausland in Deutschland im Rahmen des Progressionsvorbehaltes trotzdem zu einer erhöhten Steuerlast führen. Wenn eine Immobilie (auch im Ausland) allerdings länger als zehn Jahre (wenn sie vermietet war) gehalten worden ist, dann wird ein Verkauf in den meisten Fällen steuerfrei sein. Bei Erbschaftsfällen/Schenkungen gilt hier wie in Deutschland der ursprüngliche Kaufzeitpunkt des Erblassers/Schenkers als relevant. Man sollte prüfen, ob ein Objekt, welches weniger als zehn Jahre (wenn es vermietet war) auch als Zählobjekt im Sinne der drei-Objekte-Regel in Deutschland herangezogen werden kann.

    Keine Steuerberatung, bitte im Zweifel einen Steuerberater heranziehen.

     

    Edit: Tippfehler beseitigt

     

    • Like 1

  4. Hallo @PGuckes86 und wilkommen im Forum,

    grundsätzlich ist das möglich und im Kaufvertrag kann das entsprechend vereinbart werden.

    Ich habe so einen Passus selber noch nie verwendet aber mal in einer "Vorlage" gesehen. Am besten du sprichst diesbezüglich mit dem Notar, wie das rechtssicher formuliert werden kann. Denk aber dran, dass du trotzdem für Teile der Nebenkosten gesamtschuldnerisch mit dem Verkäufer haften würdest; wenn also von der Seite nicht gezahlt wird, wirst du vom Notar oder Finanzamt trotzdem zur Kasse gebeten.

     


  5. Hallo @Smart

    ich habe bei der Finanzierungen meiner Wohnungen jeweils ein entsprechendes Formular unterschrieben, dass die Bank eine Besichtigung durchführen kann und habe das auch schon von anderen gehört. Ich bin mir nicht sicher, ob die Bank tatsächlich überall jemanden hingeschickt hat, da ich damals schon die Kontaktdaten des Maklers oder Mieters weitergegeben habe (mit deren Einverständnis natürlich).

    Ich würde nicht sagen, dass es sehr abwegig ist, dass die Bank eine entsprechende Besichtigung tatsächlich irgendwann mal auch während einer Kreditlaufzeit durchführen möchte. Immerhin hat sie ein Interesse daran, dass das Objekt auch tatsächlich (weiterhin) existiert und der Beschaffenheit entspricht, die bei der Finanzierung angegeben wurde. Die Immobilie stellt ja die wesentliche Sicherheit des Kredites dar.

    • Like 1

  6. Hallo,

    ich habe bei der SCHUFA das Formular für die Einverständniserklärung der Abfrage gefunden: https://www.schufa.de/de/haus-grund/

    Wenn ich das richtig verstehe, steht da auch drin, dass man als Vermieter auch entsprechende Einträge bei der SCHUFA machen kann, wenn es die dort aufgeführten Komplikationen mit dem Mieter gibt. Ist es so, dass das z.B. bei Mietrückständen greift?

    Handhabt ihr das auch so?


  7. Hallo @Berri,

    danke für deine Antwort.

    zu 1.: ich habe vielleicht meine Frage nicht ganz geschickt ausgedrückt. Meine Frage war, ob ich die Gartenfläche separat pauschal ausweisen kann; die Gartenfläche wollte ich nicht als Wohnfläche ausweisen. Von Bekannten habe ich gehört, dass deren Vermieter die Keller inzwischen teilweise auch separat im Mietvertrag ausweisen (und ich meine mich daran erinnern zu können, dass Gerald Hörhahn das auch so vorgeschlagen hat). Ich habe spontan dazu so nichts im Netz gefunden. Tiefgaragenstellplätze werden ja von den Kosten auch häufig oder sogar in der Regel separat im Mietvertrag aufgeführt.

    zu 2.: Ich erinnere mich, im Podcast von @Thomas Knedel gehört zu haben, dass man die Terassenfläche eigentlich immer erstmal zu 50% ansetzen könnte. Da ich keine Erfahrung damit habe, aber mein Finanzierer das auch so angeraten hat, wollte ich da einfach mal nach einer Meinung fragen.

    zu 3.: Bescheißen ist nicht mein Ziel. Wenn aber die tatsächliche Fläche größer ist, als in der Teilungserklärung angegeben, wieso sollte ich diese dann nicht auch korrekt vermieten? Ich muss mich ja schließlich auch dran halten, wenn diese kleiner sein sollte.


  8. Hallo,

    ich bin gerade dabei die Vermietung einer sich im Ankauf befindlichen Wohnung zu organisieren. Gern würde ich die Verwaltung und den angeschlossenen Makler damit beauftragen, die Wohnung neu zu vermieten.

    Aufgrund der Bauzeichnungen komme ich durch ein 50% Ansetzen der Terassenfläche auf fast zwei Quadratmeter mehr raus, als die Teilungserklärung. Zusätzlich gibt es noch das Sondernutzungsrecht an der Garten-/Rasenfläche vor der Terasse, die bisher nicht berücksichtigt wurde. Der Voreigentümer hatte allerdings die Fläche schon sehr großzügig nach oben gerundet und ich würde das Potential zumindest zum Teil auch gern nutzen.

    Kann ich die Garten-/Rasenfläche irgendwie berücksichtigen und im Mietvertrag mit separater Miete ausweisen?

    Kann ich die Terassenfläche zu 50% ansetzen? In einem Podcast von @Thomas Knedel wurde das mal bejaht; beschwehren könnte sich der Mieter dann ja immer noch. Es gibt einen Balkon über der Terasse, sodass diese (zum Teil) auch überdacht ist.

    Die Verwaltung besteht jetzt darauf, die Fläche nach Teilungserklärung ihrem Maklerauftrag stehen zu haben. In der Heizkostenabrechnung steht wohl diese Fläche drin, sodass der Mieter ggf. hier stutzig werden könnte, weil die Fläche dort kleiner ist, als die im Mietvertrag angegebene Fläche. Da die Terassenfläche nicht beheizt wird, entzieht sich mir etwas die Logik dieses Argumentes. Oder werden die Heizkosten auch auch etwaige Terassen- oder Balkonflächen aufgeteilt.

    Die Verwaltung weigert sich zudem die Terassenfläche, die laut Bauzeichnung vorhanden ist, mit 50% zu berücksichtigen. Die 10% Tolleranz-Regel sei wohl seit 2015 sowieso gekippt. Muss ich das hinnehmen? Kann ich die Verwaltung anweisen, die Gartenfläche separat auszuweisen, damit diese nicht in den Quadratmeterpreis mit reinfällt?

    Besten Dank schonmal! :)


  9. Hallo @Tobias Röhrig,

    Ich hatte heute versucht, mich zu dem Thema selber nochmal in einem Steuerbuch und im Internet belesen und dann bei der Übernahme von Verbindlichkeiten hängen geblieben. Um für mich nochmal Klarheit zu schaffen, habe ich dann auch nochmal mit einem Steuerberater gesprochen.

    Der Steuerberater hat mir am Telefon meinen Verdacht bestätigt, dass es sich bei den übernommenen Verbindlichkeiten um einen Teil der Anschaffunskosten handelt. Insofern ist dieser Anteil auch (mit Grunderwerbssteuer) beim Kauf zu versteuern. Im Gegenzug kann man den Gebäudeanteil dann auch regulär abschreiben. Das ist aber natürlich in der Regel deutlich weniger attraktiv, als es wie eine Sanierung "sofort" abschreiben zu können. Ich frage mich, wie das Finanzamt das beim Kauf prüfen kann, weil es ja nicht im Grundbuch oder der Teilungserklärung vermerkt wird. Spätestens wenn man aber die AfA entsprechend ermittelt, dürfte es da aber nochmal zu entsprechenden Überlegungen seitens des FA kommen.

    Vorsichtshalber ergänze ich, dass es sich nicht um eine Steuerberatung handelt.


  10. Hallo @Tobias Röhrig,

    ich sehe das zumindest bei meinen Objektprüfungen so auch zum ersten mal, auch wenn ich davon durchaus schon gehört hatte.

    Dieser Punkt ist mir jetzt auch leider schmerzlich spät aufgefallen (und eigentlich auch erst wegen einer anderen Sache, die ich nochmal überprüft habe). Ich müsste mit meinem Angebotspreis nochmal so stark runtergehen, so dass ich davon ausgehe muss, dass der Verkäufer es wohl nicht annehmen wird bzw. kann.

    Danke für deine Einschätzung, das wird mir wohl mit einiges an Geld sparen. Entweder in Form eines Preisnachlasses oder mit dem Verzicht auf einen nicht lohnenden Kauf. ;)

    VG, freeone


  11. Hallo @Tobias Röhrig,

    danke dir für die Einschätzung; das war auch mein Gefühl gestern, als ich darüber nachgedacht habe.

    Das Problem, was ich jetzt dafür habe, ist dass ein Eigentümer die kompletten Ausgaben in seiner Steuererklärung haben kann, dann das Objekt verkauft und der Käufer das dann nur noch zu einem geringen Anteil (nämlich den Zinsen) bei sich als Ausgaben verbuchen kann. Beim Rest des Betrages handelt es sich ja "nur" um die Rückzahlung ist. Im Wirtschaftsplan ist auch explizit von "Tilgung" des Renovierungskredites die Rede. 

    VG, freeone


  12. Hallo,

    ich schaue mir gerade ein Objekt an, bei dem eine Sanierungsmaßnahme durch die WEG finanziert werden musste. Diese Maßnahme wird durchgeführt und die Rückzahlung samt Zinsen erfolgt über das Hausgeld.

    Meine Frage wäre jetzt, ob ich als Käufer die Tilgungsrate absetzen kann? Hintergrund ist, dass die Zahlung in die Instandhaltungsrücklage nicht von der Steuer abgezogen werden kann sondern nur tatsächlich ausgegebenes Geld. In Diesem Fall wurde ja aber das Geld bereits in einem vergangenen Kalenderjahr ausgegeben und muss jetzt getilgt werden.

    Besten Dank! :)


  13. vor 2 Stunden schrieb Andreas:

    Der Kaufpreis scheint daher o.k. zu sein, es sei denn es ist Chemnitz, Gera oder Schwerin. Die übrigen Ost-Großstädte sind eigentlich alle o.k.

     

    Von den Städten hälst du nicht so viel? Ist da Faktor 9 deiner Meinung nach zu viel?


  14. @Nikk

    Du kannst für eine Wohnung in einem MFH in der Regel auch eine Sondereigentumsverwaltung bestellen. Die kümmern sich dann auch um die direkte Verwaltung des Sondereigentums (=der Wohnung) inklusive Nebenkostenabrechnung und einen Ansprechpartner für den Mieter bei Notfällen.

    Das kostet bei uns in der Gegend so um die 20 EUR/Monat; zusätzlich werden aber häufig Leistungen wie Wohnungsabnahmen und -vermittlung in Rechnung gestellt.

    Ich lass das im Moment so verwalten, auch, da ich relativ weit weg von den Objekten wohne, hab dafür aber einen ruhigeren Schlaf. ;)

     


  15. In dem Zusammenhang von mir noch eine praktische Frage:

    Die Hausgeldabrechnung mit der Aufstellung der tatsächlichen Ausgaben aus der Instandhaltungsrücklage aus dem letzten Jahr kommt bei mir in der Regel erst im Sommer, also nach dem Termin für die Steuererklärung. Da kann ich ja vorher noch keine Aussage darüber treffen, wie viel ausgegeben wurde... Die Zahlen aus dem WIrtschaftsplan sind ja auch nur Annahmen.

    Wie geht ihr damit um? Nehmt ihr die Angaben aus dem vorvergangenen Jahr?

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