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freeone

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  1. Hallo, ich habe bei der SCHUFA das Formular für die Einverständniserklärung der Abfrage gefunden: https://www.schufa.de/de/haus-grund/ Wenn ich das richtig verstehe, steht da auch drin, dass man als Vermieter auch entsprechende Einträge bei der SCHUFA machen kann, wenn es die dort aufgeführten Komplikationen mit dem Mieter gibt. Ist es so, dass das z.B. bei Mietrückständen greift? Handhabt ihr das auch so?
  2. Besten Dank @ekki54 Wenn ich die Terasse vor der nächsten Neuvermietung größer machen würde, kann ich das dann auch entsprechend in einer höheren Fläche im Mietvertrag widerspiegeln, oder? Auch wenn mir gerade einfällt: ob das dann so kompatibel mit der Teilungserklärung ist...
  3. @Berri Hast du dazu Literaturempfehlungen?
  4. Hallo @Berri, danke für deine Antwort. zu 1.: ich habe vielleicht meine Frage nicht ganz geschickt ausgedrückt. Meine Frage war, ob ich die Gartenfläche separat pauschal ausweisen kann; die Gartenfläche wollte ich nicht als Wohnfläche ausweisen. Von Bekannten habe ich gehört, dass deren Vermieter die Keller inzwischen teilweise auch separat im Mietvertrag ausweisen (und ich meine mich daran erinnern zu können, dass Gerald Hörhahn das auch so vorgeschlagen hat). Ich habe spontan dazu so nichts im Netz gefunden. Tiefgaragenstellplätze werden ja von den Kosten auch häufig oder sogar in der Regel separat im Mietvertrag aufgeführt. zu 2.: Ich erinnere mich, im Podcast von @Thomas Knedel gehört zu haben, dass man die Terassenfläche eigentlich immer erstmal zu 50% ansetzen könnte. Da ich keine Erfahrung damit habe, aber mein Finanzierer das auch so angeraten hat, wollte ich da einfach mal nach einer Meinung fragen. zu 3.: Bescheißen ist nicht mein Ziel. Wenn aber die tatsächliche Fläche größer ist, als in der Teilungserklärung angegeben, wieso sollte ich diese dann nicht auch korrekt vermieten? Ich muss mich ja schließlich auch dran halten, wenn diese kleiner sein sollte.
  5. Hallo, ich bin gerade dabei die Vermietung einer sich im Ankauf befindlichen Wohnung zu organisieren. Gern würde ich die Verwaltung und den angeschlossenen Makler damit beauftragen, die Wohnung neu zu vermieten. Aufgrund der Bauzeichnungen komme ich durch ein 50% Ansetzen der Terassenfläche auf fast zwei Quadratmeter mehr raus, als die Teilungserklärung. Zusätzlich gibt es noch das Sondernutzungsrecht an der Garten-/Rasenfläche vor der Terasse, die bisher nicht berücksichtigt wurde. Der Voreigentümer hatte allerdings die Fläche schon sehr großzügig nach oben gerundet und ich würde das Potential zumindest zum Teil auch gern nutzen. Kann ich die Garten-/Rasenfläche irgendwie berücksichtigen und im Mietvertrag mit separater Miete ausweisen? Kann ich die Terassenfläche zu 50% ansetzen? In einem Podcast von @Thomas Knedel wurde das mal bejaht; beschwehren könnte sich der Mieter dann ja immer noch. Es gibt einen Balkon über der Terasse, sodass diese (zum Teil) auch überdacht ist. Die Verwaltung besteht jetzt darauf, die Fläche nach Teilungserklärung ihrem Maklerauftrag stehen zu haben. In der Heizkostenabrechnung steht wohl diese Fläche drin, sodass der Mieter ggf. hier stutzig werden könnte, weil die Fläche dort kleiner ist, als die im Mietvertrag angegebene Fläche. Da die Terassenfläche nicht beheizt wird, entzieht sich mir etwas die Logik dieses Argumentes. Oder werden die Heizkosten auch auch etwaige Terassen- oder Balkonflächen aufgeteilt. Die Verwaltung weigert sich zudem die Terassenfläche, die laut Bauzeichnung vorhanden ist, mit 50% zu berücksichtigen. Die 10% Tolleranz-Regel sei wohl seit 2015 sowieso gekippt. Muss ich das hinnehmen? Kann ich die Verwaltung anweisen, die Gartenfläche separat auszuweisen, damit diese nicht in den Quadratmeterpreis mit reinfällt? Besten Dank schonmal!
  6. Der Kaufpreis waren knapp 70.000 EUR und der Entwurf ist rausgeschickt, wenn auch noch nicht ganz unterschriftsreif. Es gibt noch ein paar "Optionen" im Vertrag, die man entweder rausstreichen kann oder eben nicht.
  7. Es gibt Teilungserklärungen, die Fenster als Gemeinschaftseigentum ansehen, aber die Kosten dennoch auf den Eigentümer abwälzen. Ich würde auch erstmal austauschen und das dann klären; ggf. mehrere Angebote, damit dir nachher keiner vorwerfen kann, du hättest unwirtschaftlich gehandelt.
  8. Da ich gerade auch an dem Punkt bin, aber leider keine befriedigende Antwort gefunden habe, würde ich gern auch mal hier fragen: Wie viel Kostet die Erstellung eines Kaufvertragsentwurfes, wenn der Kauf nicht zustande kommt? Gefunden habe ich nur hier die Info, die dort ungefähr 0,5% des veranschlagten Kaufpreises sind.
  9. Würde mich auch interessieren. Das werde ich wohl gegen Ende März im Rahmen eines Steuerberatertermines nochmal ansprechen und melde hier nochmal falls ich es nicht vergesse.
  10. Hallo @Tobias Röhrig, Ich hatte heute versucht, mich zu dem Thema selber nochmal in einem Steuerbuch und im Internet belesen und dann bei der Übernahme von Verbindlichkeiten hängen geblieben. Um für mich nochmal Klarheit zu schaffen, habe ich dann auch nochmal mit einem Steuerberater gesprochen. Der Steuerberater hat mir am Telefon meinen Verdacht bestätigt, dass es sich bei den übernommenen Verbindlichkeiten um einen Teil der Anschaffunskosten handelt. Insofern ist dieser Anteil auch (mit Grunderwerbssteuer) beim Kauf zu versteuern. Im Gegenzug kann man den Gebäudeanteil dann auch regulär abschreiben. Das ist aber natürlich in der Regel deutlich weniger attraktiv, als es wie eine Sanierung "sofort" abschreiben zu können. Ich frage mich, wie das Finanzamt das beim Kauf prüfen kann, weil es ja nicht im Grundbuch oder der Teilungserklärung vermerkt wird. Spätestens wenn man aber die AfA entsprechend ermittelt, dürfte es da aber nochmal zu entsprechenden Überlegungen seitens des FA kommen. Vorsichtshalber ergänze ich, dass es sich nicht um eine Steuerberatung handelt.
  11. Kann im Mietvertrag nicht auch wirksam erklärt werden, dass die Nebenkosten nach Miteigentumsanteilen der Wohnung abgerechnet werden? Die sind ja (in der Regel) fest.
  12. Hallo @Tobias Röhrig, ich sehe das zumindest bei meinen Objektprüfungen so auch zum ersten mal, auch wenn ich davon durchaus schon gehört hatte. Dieser Punkt ist mir jetzt auch leider schmerzlich spät aufgefallen (und eigentlich auch erst wegen einer anderen Sache, die ich nochmal überprüft habe). Ich müsste mit meinem Angebotspreis nochmal so stark runtergehen, so dass ich davon ausgehe muss, dass der Verkäufer es wohl nicht annehmen wird bzw. kann. Danke für deine Einschätzung, das wird mir wohl mit einiges an Geld sparen. Entweder in Form eines Preisnachlasses oder mit dem Verzicht auf einen nicht lohnenden Kauf. VG, freeone
  13. Hallo @Tobias Röhrig, danke dir für die Einschätzung; das war auch mein Gefühl gestern, als ich darüber nachgedacht habe. Das Problem, was ich jetzt dafür habe, ist dass ein Eigentümer die kompletten Ausgaben in seiner Steuererklärung haben kann, dann das Objekt verkauft und der Käufer das dann nur noch zu einem geringen Anteil (nämlich den Zinsen) bei sich als Ausgaben verbuchen kann. Beim Rest des Betrages handelt es sich ja "nur" um die Rückzahlung ist. Im Wirtschaftsplan ist auch explizit von "Tilgung" des Renovierungskredites die Rede. VG, freeone
  14. Hallo, ich schaue mir gerade ein Objekt an, bei dem eine Sanierungsmaßnahme durch die WEG finanziert werden musste. Diese Maßnahme wird durchgeführt und die Rückzahlung samt Zinsen erfolgt über das Hausgeld. Meine Frage wäre jetzt, ob ich als Käufer die Tilgungsrate absetzen kann? Hintergrund ist, dass die Zahlung in die Instandhaltungsrücklage nicht von der Steuer abgezogen werden kann sondern nur tatsächlich ausgegebenes Geld. In Diesem Fall wurde ja aber das Geld bereits in einem vergangenen Kalenderjahr ausgegeben und muss jetzt getilgt werden. Besten Dank!
  15. Von den Städten hälst du nicht so viel? Ist da Faktor 9 deiner Meinung nach zu viel?
  16. @Nikk Du kannst für eine Wohnung in einem MFH in der Regel auch eine Sondereigentumsverwaltung bestellen. Die kümmern sich dann auch um die direkte Verwaltung des Sondereigentums (=der Wohnung) inklusive Nebenkostenabrechnung und einen Ansprechpartner für den Mieter bei Notfällen. Das kostet bei uns in der Gegend so um die 20 EUR/Monat; zusätzlich werden aber häufig Leistungen wie Wohnungsabnahmen und -vermittlung in Rechnung gestellt. Ich lass das im Moment so verwalten, auch, da ich relativ weit weg von den Objekten wohne, hab dafür aber einen ruhigeren Schlaf.
  17. Das habe ich letztes Jahr (wenn auch aus anderen Gründen) auch gemacht. Ist das denn wirklich Best-Practice?
  18. In dem Zusammenhang von mir noch eine praktische Frage: Die Hausgeldabrechnung mit der Aufstellung der tatsächlichen Ausgaben aus der Instandhaltungsrücklage aus dem letzten Jahr kommt bei mir in der Regel erst im Sommer, also nach dem Termin für die Steuererklärung. Da kann ich ja vorher noch keine Aussage darüber treffen, wie viel ausgegeben wurde... Die Zahlen aus dem WIrtschaftsplan sind ja auch nur Annahmen. Wie geht ihr damit um? Nehmt ihr die Angaben aus dem vorvergangenen Jahr?
  19. @Jb007 Auch wenn das schlimm genug ist: Wenn "nur" das jeweilige Objekt infiziert wird, warum sich dann die Mühe machen und es in eine separate Gesellschaft auslagern?
  20. @Jb007 Wie sieht denn so etwas mit Waschmaschinen aus, die von der WEG betrieben werden bzw. wenn deren Einnahmen in der Hausgeldabrechnung auftauchen? Ist man damit automatisch auch gewerblich (mit dem Objekt oder mit dem Portfolio)?
  21. Wie ist denn das mit Einnahmen aus Waschmaschinen im Keller? Da hatte ich mal einen Fall, wo die WEG Münzen für die Wäsche verkauft hat. Das riecht ein wenig nach gewerblich. Ist das schädlich für V+V oder in einer Vermögensverwaltenden GmbH?
  22. Gibt es diesen Stellplatz denn laut Teilungserklärung überhaupt? Hat er ein eigenes Grundbuchblatt? Wer ist Eigentümer des Stellplatzes?
  23. Hallo, ich bin heute im Zuge einer Recherche zum Grundstücksrecht und insbesondere Auflassungsvormerkungen auf folgenden Artikel gestoßen: https://www.bghanwalt.de/veroeffentlichungen/vo_r37_c.htm Dort wir beschrieben, dass der Käufer einer Immobilie eine Verfügung über deren Miete gegen sich wirken lassen muss, wenn er vor dem Eigentumsübergang davon erfährt. Da der Eigentumsübergang in der Regel beim Kauf durch einen Notarvertrag ja erst durch die endgültige Eintragung ins Grundbuch stattfindet, besteht also zwischen Unterschrift auf dem Vertrag über die Eintragung der Auflassungsvormerkung hinweg bis zur endgültigen Eintragung hinweg eine relativ lange Zeitspanne, in der man von so etwas als Käufer erfahren kann. Passiert dies "spät genug" hat man auch keine Handhabe mehr, da noch etwas daran zu machen. Auch wenn da von einem in der Praxis eher selten anzutreffendem Fall die Rede ist, sei es schonmal vorgekommen. Der Artikel ist schon aus dem Jahr 2002, aber der entsprechende Passus §566 BGB ist seitdem nicht geändert worden, wie mir scheint. Welche praktische Bedeutung hat das beispielsweise bei Mietzessionen gegenüber Banken, wenn man belastetes Eigentum kauft? Das wäre tatsächlich auch der praktische Hintergrund meiner Fragestellung hier, da ich gerade eine Immobilie am prüfen bin, für die man wohl gewisse "Verrenkungen" machen muss, um Sie ins Eigentum zu bringen. Da Sie aber von einer Grundschuld belastet ist, stellt sich die Frage nach möglichen Einschränkungen auch gegenüber zukünftigen, noch abzuschließenden, Mietverträgen. Ich würde mich hierzu über ein Feedback freuen.
  24. Da ich gerade auch so einen Fall habe, würde ich hiermit gern meine Frage von vor knapp zwei Jahren nochmal wiederholen und den Thread hochschieben. Ich hoffe es ist mir verziehen.
  25. @ekki54 Da ich gerade ein vergleichbares Objekt auf dem Tisch habe, würde ich gern fragen, ob die Frage geklärt werden konnte.
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