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RL3

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  1. Ich habe momentan eine gewerblich genutzte Einheit (in TE auch als Gewerbe deklariert) in einer sonst als Wohnhaus genutzten Immobilie vorliegen. Sie ist außerdem als Souterrain ausgeschrieben was eine Umnutzung als Wohnung schwierig machen könnte. Könnt ihr mir Tipps geben die ich beim Kauf und der Vermietung der gewerblich genutzten Einheit beachten muss? Insbesondere ob zusätzliche Steuer neben meiner Einkommenssteuer anfallen könnte oder ob es andere Gefahren gibt? (Hab mal was von Infizierung der Wohnimmobilien durch Gewerbe gehört, aber glaube das galt nur in Kapitalgesellschaften?) Beste Grüße
  2. kannst du mir dazu eventuell genauere Tipps geben worauf ich zu achten habe? Bzw. Woran du eine unseriöse Hausverwaltung fest machst, da ich bis jetzt die Kosten dafür hier eher als unterdurchschnittlich bewerten würde (aber bin auch Laie mit geringer/keiner Erfahrung). Vielen Dank für den Tipp aber wie genau meinst du es. Eher versuchen bei Besichtigungen ins Gespräch kommen, allgemeinen Mail- und Gesprächsverkehr oder einfach mal anrufen und freundlich nachfragen welche Erfahrungen sie schon mit der entsprechenden Hausverwaltung haben? Oder war dein Kommentar gar nicht speziell auf Hausverwaltungen abgezielt?
  3. Standort ist Chemnitz und dort wie gesagt A/B+
  4. Vielen Dank zunächst für die zahlreichen Antworten. Der Standort ist nach Internet Angaben als D zu bewerten. Die EZ der letzten Jahre sind stabil mit leichten Zuzügen, die durch den demografischen Wandel allerdings wieder neutralisiert werden. Tatsächlich liegt der Faktor für diese Lage meiner Meinung nach etwas über dem Schnitt. In anderen Mikrolagen A lassen sich Faktoren In einer Mikrolage B finden sich Angebote um die Faktoren 12-14 aber dort muss man an den Immobilien große Abstriche machen (z.B. DG/5.Stock ohne Aufzug). Meine Annahme ist, dass diese Objekte in einem Mietermarkt so schwierig an den Mann zu bringen sind, dass sich ein Kauf zu einem Faktor von ~13 nicht lohnt, da das Risiko für Mietausfälle zu hoch ist. Zur Frage mit den 2R-Wohnungen hätte ich selbst noch die eine Frage, inwiefern beurteilt ihr an einem Standort ob es sich eher lohnt kleine Immobilien (1-2R, 40-60qm) oder größere (3-4R, 70+qm) zu kaufen? ETF-Thema: Ich habe einen Depot-Sparplan und möchte momentan ungern höhere Summen dort einmalig investieren. Daher auch die Überlegung Richtung Immobilien zu gehen um zusätzliche Diversifikation zu erreichen. Ich würde aus eurem Feedback mal festhalten, dass ein Kauf nicht sinnvoll ist. Dieser würde erst ab einem Preis von ca. 80T€ in Frage kommen. Alles andere wäre spekulativ und an einem C/D Standort zu risikoreich. PS: Beim Faktor <13 geht ihr von der Bruttomietrendite ohne Abzug weiterer Kosten (Kalkulation) aus nehme ich an.
  5. Hallo liebe Community, nachdem ich mich nun einige Zeit eingelesen habe und den Podcast gehört habe, ist es an der Zeit, dass ich mir meine eigene erste Immobilie zulegen möchte. Ich würde euch gern eine konkrete Immobilie vorstellen und von euch ein paar Meinungen, Tipps und eventuell Einschätzungen zur Plausibilität der Rechnungen bekommen. Paket von 2 ETW in einer WEG Standort: C/D Lage: A/B+ Preis: 112.500€ (ich sehe mögliches Potenzial den Preis auf ca. 100.000€ zu drücken) Kaufnebenkosten: ~12.000€ (ca. 11%) Wohnfläche: 57qm (leerstehend, renoviert), 46,8qm (vermietet zu ca 5,1€/qm) Gesamtkaltmiete (bei Vermietung beider Wohnungen zu 5,1€/qm): 530€ nicht umlagefähige Kosten (+WEG IHR): 115€ (insgesamt) kalk. Mietausfallwagnis (4% p.a. angemommen da C/D Standort und 1x leerstehend bei Übernahme): 28€ kalk. persönliche Instandhaltung- & Reperaturkosten: 75€ Die KNK würde ich selbstverständlich selbst tragen. Bei der Finanzierung (10 Jahre Zinsbindung) liegen mir erste Einschätzungen von ca 0,8% Zins bei 80% Beleihung und 1,2%-1,7% Zins bei 100% Beleihung vor. Bei den Berechnungen bin ich von 80% Beleihung (EK ist dafür vorhanden) mit 1% Zinsen ausgegangen, sowie 3% Tilgung. Bankrate: 300€ (75€ Zins, 225€ Tilgung im ersten Jahr) CF: ~12€ (530€ -115€-28€-75€-300€) Der Standort ist meiner Meinung nach trotz C/D Lage recht stabil. Trotzdem liege ich insgesamt mit den Berechnungen bei ca. 3% Rendite und nur 8% EKR sowie 12€ Cashflow. Ich würde gern eure Meinungen dazu hören und wie ihr euch entscheiden würdet. Konkret sind meine Überlegungen zu dem Paket, dass ich es gern für 100.000€ kaufen würde und ebenfalls den Mietzins potenziell auf 5,5€/qm erhöhen könnte. Gerade die Mieterhöhungen sind aber eher spekulativ, da der Markt auf absehbare Zeit noch ein Mietermarkt bleiben wird. Seht ihr es so, dass sich die Immobilien selbst tragen werden (ohne übermäßige Spekulation und bei zu Beginn eingesetztem EK) und man einfach starten und Erfahrungen machen sollte oder würdet ihr lieber die Finger davon lassen? Vielen Dank für euer Feedback im Voraus! Mit freundlichem Gruß RL3
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