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Cyclone

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  1. Ich sehe es ähnlich wie Stefan, mit Rechtsberatung sollte man vorsichtig sein. Hinzu kommt, dass jeder für sich entscheiden muss, auf welche Art und Weise er sein Geld verdienen möchte. Du hast deine Pläne zwar nicht im Detail ausgeführt, aber es hört sich so bisschen an nach, ich suche mir paar am Markt preiswert angebotene Wohnungen und schaue mal, ob ich sie über Airbnb und Co teurer vermietet bekomme. Wenn dir wenigstens die Wohnung gehört, kannst du ja damit machen was du willst. Aber diese Arbitragemodelle auch noch mit angemieteten Wohnungen zu machen finde ich äußerst bedenklich und ehrlich gesagt kein Geschäftsmodell, worauf man stolz sein sollte. Möglicherweise sehen das andere Forenteilnehmer ähnlich, was die niedrige response rate erklären könnte. Da brauch man sich nicht wundern, wenn Deutschland von Gesetzeswegen her immer vermieterunfreundlicher wird.
  2. Wenn Du sie Ihnen "schenkst" fällt Schenkungssteuer an über einem Freibetrag von ich glaube €20k (in die andere Richtung ist der Freibetrag deutlich höher). Wenn du die Mieteinnahmen nicht zum persönlichen Einkommenssteuersatz versteuern möchtest, wäre eine vermögensverwaltende GmbH evtl eine Lösung gewesen aber im Nachhinein die Immobilie da rein zu bekommen kostet auch (bei Verkauf an die GmbH Grunderwerbssteuer), ansonsten gibt es wohl noch einen Umweg, sie an eine Personengesellschaft zu verkaufen, die dir gehört, und diese später in eine GmbH umzuwandeln.
  3. Hallo @Draude74, sorry für die späte Antwort und noch ein frohes Neues Jahr! In der privaten Haftung bin ich noch immer trotz Bilanzsumme > 1 Mio. und positiven CF. Aber da ich die GmbH ja gerade für vermögensverwaltende Zwecke gegründet habe, und nicht, um mit dem Geld nach Las Vegas zu gehen, sehe ich das nicht als Nachteil an. Bei riskanteren Geschäften wollte ich natürlich nicht in der privaten Haftung sein. Und ja, es besteht zwar keine Pflicht zur Umwandlung, aber Du musst 25% des Gewinns zur Rücklagenbildung nutzen. Bzgl. Trading bin ich auch kein Experte, ich weiß bloß von einem Bekannten, der zuvor Trader war und es jetzt auf eigene Rechnung macht, dass er gewerblich eingestuft ist. Ich weiß allerdings nicht, ob es an seiner Tradingaktivität und Haltedauer liegt oder seines zuvor ausgeübten Berufs. Bzgl. Dividendenbesteuerung, das gilt m.W. nicht, wenn du unter 1% hältst? Das heißt für das Aktiendepot würde es dann nichts bringen. Und wenn Du die Besteuerung bis Anteilseigner durchrechnest, bist du auch höher. Wenn du also rein von Dividendeneinkünften leben möchtest, lohnt es sich m.W. nicht. Wenn Du dagegen mehr von Kursgewinnen profitieren möchtest, dann schon. Ja, mit der GmbH habe ich schon Erfahrung. Es kommt sicherlich auf sehr viele Punkte an, ob es in Deinem konkreten Fall Sinn macht. Ich würde es zumindest nicht nur vom Objekt abhängig machen. Die offensichtlichen Punkte sind natürlich 1) Planst du einen Verkauf und 2) willst du über lange Zeit akkumulieren oder sofort alles rausnehmen. Wenn du zeitnah alles komplett entnehmen möchtest, nützt der niedrige Steuersatz auf GmbH Level nicht viel. Und bedenke, dass dir vieles die GmbH (bzw. den Steuervorteil) zerschießen kann. Ich hatte auf einem Haus eine Solaranlage. Dafür hatte ich dann eine Schwestergesellschaft gegründet und die Anlage an diese verkauft, da dies sonst keine Einnahmen aus V&V gewesen wären und somit schädlich für die Vv GmbH. Ich habe zwar ein paar Garagen, bin aber kein Experte, was Stellplätze oder Tiefgaragen angeht. 2007 hatte ich mir mal einen Garagenhof mit ca. 40 Garagen mitten in Frankfurt angeschaut. Leider ist der damals an mir vorbeigegangen, wäre im Nachhinein sicherlich kein verkehrtes Investment gewesen. Aber auch so etwas kannst du in die Vv GmbH packen. Vermutlich wirst du bei einem Garagenhof im Vergleich zum Haus niedrigeres Afa Potential haben (da der Grundstückswert vermutlich einen größeren Teil des Kaufpreises ausmachen wird), aber da dir das in der GmbH ja ohnehin nur 16% statt rund 40% bringt, ist das nicht weiter tragisch.
  4. Hallo @Dahfab90, bzgl. Kontenstruktur würde ich mir keine großen Gedanken machen, denn das kannst du ja jederzeit ändern, wenn es auch mit ein paar Formalitäten verbunden ist. Persönlich habe ich pro Haus ein Konto, worauf dann ebenfalls die jeweilige Hausverwaltung Zugriff hat. In einigen Fällen ist das Konto auch bei der Bank von der das Darlehen kommt. Teilweise, wo die Hausverwaltung lieber eine andere Bank nutzt, nicht. Ich würde es nicht zu kompliziert machen, je mehr Konten du hast, umso mehr musst du laufend schauen, dass alle im Plus sind. Bzgl. Banken halte ich es für sinnvoll zumindest mit 2 Banken im engen Kontakt zu sein, aber dazu gibt es unterschiedliche Auffassungen. Wozu du dir eher möglichst früh Gedanken machen solltest, wobei auch nicht unbedingt vor Kauf des ersten Objekts, ist, ob du, falls du buy-and-hold machen willst, es z.B. über eine GmbH machst. Ein späterer Verkauf von dir privat an die GmbH löst sonst nämlich erneut Grunderwerbssteuer aus. Zur Anlagestrategie ist es schwer, Tipps zu geben. Ich persönlich würde, wenn du in 1-2 Jahren anfangen willst, in Immobilien zu investieren, das Geld eher wo sicher parken, gerade bei den derzeitigen Kursen. Denn wenn es zu einem Crash kommt, hast du in 2 Jahren sonst evtl. 30% weniger als jetzt. Prinzipiell aber finde ich es richtig, sich zumindest zum mittel-langfristigen Vermögensaufbau noch weitere Standbeine zu suchen. Oder es dann ETFs, einzelne Aktien oder sonstwas sind, bleibt deiner Risikofreude überlassen. Bei ETFs bzw. Fonds generell würde ich dann regelmäßig kaufen (hinsichtlich cost-average Effekt).
  5. Hallo Heiko, ich kenne Hamburg ein bisschen und wie du schon sagst wirst du in Hamburg nichts zu einem Faktor bekommen, wo du ohne nennenswerten EK Anteil (30-50%) am Ende des Monats etwas übrig hast. Abgesehen evtl. von Konstellationen, wo du über Kurzzeitmiete, möbliert, etc. deutlich über Mietspiegel vermietest, aber das geht in der Regel mit mehr Arbeit und rechtlichen Risiken einher. Wie KADD schon sagt, wirst du vielleicht im Umland fündig, Harburg, Bergedorf, Pinneberg etc., ich würde vielleicht sogar den Radius auf <1h um HH ausweiten, also auch Lüneburg, Lübeck, etc. inkludieren. Bzgl Strategie, ich würde Neulingen tendenziell eher zu Buy-and-Hold raten, denn Fix-und-Flip setzt voraus, dass du 1) gute, günstige und zuverlässige Handwerker hast (es sei denn du willst nur die Tapeten neu anstreichen, aber das wird keine große preisliche Differenz bringen), 2) du gut einschätzen kannst, wie viel mehr dir das Objekt dann im Verkauf bringt, und 3) die Preise weiter anziehen. Du musst immerhin neben den Renovierungskosten noch die Kaufnebenkosten reinholen und am Ende wird dein Gewinn noch versteuert... Bzgl. negativem Cashflow, ich halte es ebenfalls für nicht sinnvoll, monatlich noch Geld mitzubringen. Es kommt aber natürlich, abgesehen vom Faktor, auch darauf an, wie deine finanzielle Planung aussieht und mit wie viel EK du arbeiten kannst / willst. Wenn du sagst du willst demnächst mit Immobilien beginnen und im Rentenalter die Früchte ernten, dann kannst du hoch finanzieren und der jetzige Cashflow ja durchaus geringer ausfallen bzw. dann in Sondertilgung etc. gehen. Wenn du aber größere Beträge in naher Zukunft anlegen möchtest, und möglichst zeitnah das passive Einkommen nutzen möchtest, dann solltest du mit mehr EK arbeiten. Das soll natürlich nicht bedeuten, dass du zu überhöhtem Faktor mit mehr EK kaufen solltest, nur damit dein Cashflow noch positiv ist. Zum Thema Timing eine Handlungsempfehlung zu geben, ist schwierig. Wenn die Zinsen mal steigen (wann auch immer das sein mag) oder wir anderweitig in eine Krise kommen, wird es sicherlich einige Ausfälle geben. Ich würde mal tippen, dass dies sich eher auf ETW auswirken wird als auf MFH, aber let's see.
  6. Cyclone

    Kauf vs Schenkung

    Wie gesagt, ich rede noch nicht mal von einem tatsächlichen Erb-oder Schenkungsfall. Selbst wenn du als Stifter der einzige Begünstigte bist, darfst du das Ganze nach 30 Jahren versteuern. Und ja, es gibt eine Freigrenze von €800.000 aber die hast ja nach 30 Jahren schon bei nur einem mittelgroßen Mehrfamilienhaus alleine durch die Tilgung erreicht. Wenn du einen etwas größeren Bestand hast wirst du dann ordentlich zur Kasse gebeten. Da finde ich die GmbH Lösung vorteilhafter, solange man darin Objekte hält, die man nicht verkaufen möchte, und noch jung genug ist, um die nächsten 30 Jahre zu erleben. Aber klar, es kommt immer auf die jeweilige Situation an. Das Buch von Köber wollte ich mir neulich bestellen, aber es gibt jede Menge Reviews, dass es recht oberflächlich sei, daher hatte ich es dann doch nicht bestellt. Meist sind es eher einzelne spezifische steuerliche Fragen, auf die ich eine Antwort suche, als eine grobe Übersicht. Hmmm... mal schauen.
  7. Cyclone

    Kauf vs Schenkung

    @Berri, liegt zwar schon etwas zurück unsere Diskussion, aber ich hatte zufällig neulich mit einem Bekannten das Thema Stiftung besprochen. Bei der Familienstiftung wird alle 30 Jahre ein Erbfall fingiert (Erbersatzsteuer). Abgesehen davon wird anscheinend bei der Übertragung an die Stiftung Schenkungssteuer angesetzt. Da bleibe ich lieber bei der GmbH.
  8. Ich sehe es ähnlich wie @mvg, für Immobilien oder generell vermögensverwaltende Zwecke mit einer UG anzufangen halte ich für wenig sinnvoll. 1) aufgrund der zusätzlichen Kosten für die Umwandlung sind die Kosten am Ende höher, 2) welches Vermögen will ich denn verwalten, wenn es schon an den €25k scheitert... selbst den Freunden der 110% Finanzierung oder gerade denen kann ich nur raten, ordentlich was an EK auf der Seite zu haben, wenn sie in Immobilien investieren. Eine UG halte ich sinnvoll für jemanden, der ein operatives Geschäft (aber was tendenziell eher asset-light ist) starten will und dem das Startkapital fehlt. Ebenso kann ich auch nur raten, gerade bei Immobilien nicht am Steuerberater zu sparen. Es mag zwar Leute geben, die in ihrer Freizeit gerne selbst die Formulare fürs Finanzamt ausfüllen, aber sofern sie selbst nicht umfangreiche Steuerkenntnisse haben, wird es sie am Ende deutlich teurer kommen, da sie nicht wissen, wie bzw. ob bestimmte Dinge abzuschreiben sind. @MSchmidt, ich muss gestehen, dass ich, obwohl ich eine vermögensverwaltende GmbH nutze, noch nicht die Rechnung über die Mehrkosten für Steuerberater etc. im Vergleich zu ohne GmbH aufgemacht habe (bedenke, kostenlos ist es ja auch nicht, wenn dein Steuerberater die Bögen für private VuV ausfüllt). Ich schätze, dass es so €2k-2,5k mehr sind. Daher ist es schon richtig zu sagen, es lohnt sich erst ab einem gewissen Volumen. Für eine ETW wird es vermutlich nicht sinnvoll sein, es sei denn wir sprechen über ein Penthouse mit 200qm in München. Aber es hängt von vielen Faktoren ab, 1) deiner Strategie (wie lange du halten willst), 2) deinem Steuersatz, 3) ob du ggf. mal ins Ausland gehst, etc. @axwi, bei Dividenden hilft dir die Kapitalgesellschaft aber nicht, zumindest nicht, wenn du unter 10% hältst (wovon ich jetzt mal ausgehe). Und bei deinen Tradingsaktivitäten wirst du glaube ich auch irgendwann als gewerblich eingestuft. Und dennoch, warum die UG, wie bekommst du das Kapital dort rein (über Kapitalerhöhungen wohl nicht, sonst hättest du gleich die GmbH gründen können)? Gibst du es als Gesellschafterdarlehen rein? Dann versteuerst du die Zinseinkünfte privat zu Einkommenssteuer und die UG kann sie nur zu 30% abziehen, das bringt ja auch nicht viel. Sinnvoll finde ich es eher bei längerfristigen Unternehmensbeteiligungen, ggf. auch mit FK Einsatz (wovon ich bei Aktien streng abraten würde).
  9. Hallo Michael, ganz kurz paar Anmerkungen dazu: 1) Das ist sicherlich eines der Hauptthemen, die du ansprichst... in guten Zeiten spielt es keine Rolle, aber wehe es ändert sich mal. Unabhängig von den Stimmrechten würde ich aber auch schon gleich bestimmte Situationen vorsehen, die entstehen können, wie z.B.: a) es muss Kapital nachgeschossen werden (wenn ihr beide könnt, gut... was wenn nicht, wie verändern sich dann ggf. die Anteile) und auch b) wann strebt ihr einen Verkauf an bzw. wie kann eine Partei einen Verkauf triggern oder, c) was ist, wenn ihr euch nicht mehr grün seid, kann einer den anderen rauskaufen (eine wie ich finde faire Lösung hierfür ist z.B., dass eine Partei einen Preis nennt, zu dem sie entweder den Anteil des anderen kaufen würde oder ihren eigenen Anteil verkauft). 2) Das Thema könnt ihr auch über ein Gesellschafterdarlehen des finanziell Stärkeren lösen... z.B. ihr benötigt €100k EK und einer kann max €30k investieren, möchte aber 50% der Anteile haben, dann investiert ihr €60k als EK (jeder €30k) und eine Partei gibt €40k als Darlehen (nachrangig zur Bank, demnach höher verzinst, aber logischerweise vor dem EK zu bedienen) 3) neben den genannten Themen vielleicht nur noch den Hinweis, dass ihr i.d.R. trotzdem gegenüber der Bank jeder einzeln voll haftet. Ihr könnt versuchen, das auszuschließen, aber da macht nicht jede Bank mit. Abschließend nur noch mal... seht den worst case vor, auch wenn es vor der Hochzeit noch keinen Spaß macht über die Scheidung nachzudenken.
  10. Ich würde sie mir selbst bauen an deiner Stelle. Dann weißt du, dass sie das enthält, worauf du Wert legst und wie die dahinterliegende Kalkulation funktioniert.
  11. Ich schließe mich @Kalle an, bei einer einzigen Wohneinheit hast du schon Klumpenrisiko (sofern du keine weiteren im Portfolio hast) aber Gewerbe ist noch mal eine ganz andere Nummer. Sicherlich kommt es darauf an, was es ist bzw. für was es sich eignet. Wenn es eine relativ einfache Bürofläche ist, ist das Risiko sicherlich ein anderes wie bei einem Restaurant oder einer Retailfläche. Ein Thema bzgl. Steuer und Gewerbeeinheit ist höchstens, dass möglicherweise der Vertrag vom jetzigen Vermieter auf Umsatzsteuer separat ausgelegt ist anstatt all-in Miete. In dem Falle würdest du die Rechnungen auch nur Netto bezahlen. Aber mehr dazu kann ich dir auch nicht sagen, habe meine Gewerbe ohne separate Umsatzsteuer vermietet. Dieses Thema solltest du dir vielleicht mal anschauen. Ein weiterer Punkt, aber m. W. nur relevant, wenn du eine vermögensverwaltende GmbH hast, du darfst dann keine weiteren Einkünfte außer Vermietung und Verpachtung haben. Und gerade das kann bei einigen Gewerben riskant sein, wenn du dem Mieter bestimmte Dinge überlässt (Stichwort: Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen). Aber du wirst es wohl privat halten, ansonsten sprich noch mal mit deinem Stbr.
  12. Haha, zwei Deppen, ein Gedanke 😉 Ich wollte hier preistechnisch erst keinen Kommentar abgeben ohne das Objekt näher zu kennen, aber dachte auch für €80k vielleicht eine Überlegung wert. Das wären bei den 530 dann 12,6x... ohne Kaufnebenkosten.
  13. Man darf aber nicht vergessen, dass durch die Tilgung natürlich ein Vermögenszuwachs entsteht, auch bei gleichbleibendem Wert der Immobilie. Klar, den hat er bei der 100% Finanzierung genauso bzw. in noch etwas größerem Umfang (wobei er dann garantiert noch monatlich privat Geld mitbringen muss bei den Eckdaten, zumindest anfänglich), aber wollte es nur anmerken. Für den Cash Flow zwar erstmal negativ aber für seine Renditekalkulation zu beachten.
  14. Hallo RL3, hier meine ersten Gedanken dazu. Ohne den Zustand zu kennen ist es natürlich nie leicht, dazu eine Meinung zu äußern. Nichtsdestotrotz wäre der Faktor selbst nach Runterhandeln (also wenn Du für 100k den Zuschlag erhältst) für eine wie du selbst sagst C/D Stadt nichts, wo ich vor Freude auf dem Tisch tanzen würde. Und dass, obwohl ich nicht zu denen gehöre, die sagen über Faktor 8 kaufen sie nicht. Wäre es jetzt ein Neubau am besten Fleck der Stadt wäre es vielleicht was anderes aber das wird es nicht sein, denn sonst wäre auch die Miete wohl etwas höher als €5,10. Sofern Du es noch nicht gemacht hast, schau doch zu welchen Faktoren und QM Preisen sonst so angeboten wird in der Gegend. Zu den Kalkulationen. Es ist gut, dass du Dinge wie Mietausfallsrisiko miteinkalkuliert hast, aber andere generelle Positionen fehlen, um den CF nach Steuern auszurechnen (z.B. Afa, was wie auch die sonstigen Aufwendungen dein Vorsteuereinkommen mindert, und die Steuer). Diese würde ich auf jeden Fall noch berücksichtigen. Das soll jetzt keine Anschuldigung an dich als Anfänger sein, jeder Youtuber, der heutzutage zwei Wohnungen besichtigt hat, meint ja, sich als Immobiliencoach positionieren zu müssen, und leider wird dann in den Videos oft nur Halbwissen weitergegeben. Die 4% Mietausfallsrisiko halte ich bei einem größeren Portfolio für konservativ, bei zwei Einheiten musst Du jedoch bedenken, dass es bei zwei Monaten Leerstand in einer Wohnung insgesamt schon 8% sind. Ich würde es trotzdem bei den 4% belassen für deine Berechnung, aber sei dir bewusst, dass es auch deutlich schwanken kann, und du im Zweifelsfall die Rate an die Bank mal vorübergehend aus deinem Portemonnaie zahlst. Und auch wenn deine Kalkulation in etwa hinkommt, €12 monatlich ist einfach nicht genug Polster, um ein Zuschießen zu vermeiden. Ansonsten solltest du dich auch bzgl. Instandhaltungsrücklage, möglicher Sonderumlage etc. bzgl. des Objektes informieren. Da mein Fokus auf Häusern liegt und ich mich mit WEG zu wenig auskenne, bin ich hierzu der falsche Ansprechpartner, aber es gibt im Forum sicherlich genug Leute, die dir hier etwas zu sagen können. Wie du merkst, hält sich meine Begeisterung in Grenzen, und ich denke nicht, dass dir hier etwas entgeht, wenn du nicht zuschlägst. Aber wie erwähnt kenne ich die Gegend und den Zustand des Objektes nicht.
  15. Cyclone

    Kauf vs Schenkung

    Naja, aber was ich damit sagen will ist, ich versteuere den Verkauf damit zumindest nicht in dem Jahr voll, sondern indirekt über die nächsten 50 Jahre, was aus NPV Sicht natürlich eine ganz andere Nummer ist. Und ja, sicherlich hat die Stiftung in gewissen Punkten ihre Vorteile... aber gut, jetzt habe ich erstmal die VvG.
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