Jump to content
Immopreneur.de | Community für erfolgreiche Immobilieninvestoren

Cyclone

Members
  • Content Count

    45
  • Joined

  • Last visited

  • Days Won

    2

Cyclone last won the day on October 15

Cyclone had the most liked content!

Community Reputation

23 Neutral

About Cyclone

  • Rank
    Starter

Recent Profile Visitors

70 profile views
  1. Ich würde sie mir selbst bauen an deiner Stelle. Dann weißt du, dass sie das enthält, worauf du Wert legst und wie die dahinterliegende Kalkulation funktioniert.
  2. Ich schließe mich @Kalle an, bei einer einzigen Wohneinheit hast du schon Klumpenrisiko (sofern du keine weiteren im Portfolio hast) aber Gewerbe ist noch mal eine ganz andere Nummer. Sicherlich kommt es darauf an, was es ist bzw. für was es sich eignet. Wenn es eine relativ einfache Bürofläche ist, ist das Risiko sicherlich ein anderes wie bei einem Restaurant oder einer Retailfläche. Ein Thema bzgl. Steuer und Gewerbeeinheit ist höchstens, dass möglicherweise der Vertrag vom jetzigen Vermieter auf Umsatzsteuer separat ausgelegt ist anstatt all-in Miete. In dem Falle würdest du die Rechnungen auch nur Netto bezahlen. Aber mehr dazu kann ich dir auch nicht sagen, habe meine Gewerbe ohne separate Umsatzsteuer vermietet. Dieses Thema solltest du dir vielleicht mal anschauen. Ein weiterer Punkt, aber m. W. nur relevant, wenn du eine vermögensverwaltende GmbH hast, du darfst dann keine weiteren Einkünfte außer Vermietung und Verpachtung haben. Und gerade das kann bei einigen Gewerben riskant sein, wenn du dem Mieter bestimmte Dinge überlässt (Stichwort: Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen). Aber du wirst es wohl privat halten, ansonsten sprich noch mal mit deinem Stbr.
  3. Haha, zwei Deppen, ein Gedanke 😉 Ich wollte hier preistechnisch erst keinen Kommentar abgeben ohne das Objekt näher zu kennen, aber dachte auch für €80k vielleicht eine Überlegung wert. Das wären bei den 530 dann 12,6x... ohne Kaufnebenkosten.
  4. Man darf aber nicht vergessen, dass durch die Tilgung natürlich ein Vermögenszuwachs entsteht, auch bei gleichbleibendem Wert der Immobilie. Klar, den hat er bei der 100% Finanzierung genauso bzw. in noch etwas größerem Umfang (wobei er dann garantiert noch monatlich privat Geld mitbringen muss bei den Eckdaten, zumindest anfänglich), aber wollte es nur anmerken. Für den Cash Flow zwar erstmal negativ aber für seine Renditekalkulation zu beachten.
  5. Hallo RL3, hier meine ersten Gedanken dazu. Ohne den Zustand zu kennen ist es natürlich nie leicht, dazu eine Meinung zu äußern. Nichtsdestotrotz wäre der Faktor selbst nach Runterhandeln (also wenn Du für 100k den Zuschlag erhältst) für eine wie du selbst sagst C/D Stadt nichts, wo ich vor Freude auf dem Tisch tanzen würde. Und dass, obwohl ich nicht zu denen gehöre, die sagen über Faktor 8 kaufen sie nicht. Wäre es jetzt ein Neubau am besten Fleck der Stadt wäre es vielleicht was anderes aber das wird es nicht sein, denn sonst wäre auch die Miete wohl etwas höher als €5,10. Sofern Du es noch nicht gemacht hast, schau doch zu welchen Faktoren und QM Preisen sonst so angeboten wird in der Gegend. Zu den Kalkulationen. Es ist gut, dass du Dinge wie Mietausfallsrisiko miteinkalkuliert hast, aber andere generelle Positionen fehlen, um den CF nach Steuern auszurechnen (z.B. Afa, was wie auch die sonstigen Aufwendungen dein Vorsteuereinkommen mindert, und die Steuer). Diese würde ich auf jeden Fall noch berücksichtigen. Das soll jetzt keine Anschuldigung an dich als Anfänger sein, jeder Youtuber, der heutzutage zwei Wohnungen besichtigt hat, meint ja, sich als Immobiliencoach positionieren zu müssen, und leider wird dann in den Videos oft nur Halbwissen weitergegeben. Die 4% Mietausfallsrisiko halte ich bei einem größeren Portfolio für konservativ, bei zwei Einheiten musst Du jedoch bedenken, dass es bei zwei Monaten Leerstand in einer Wohnung insgesamt schon 8% sind. Ich würde es trotzdem bei den 4% belassen für deine Berechnung, aber sei dir bewusst, dass es auch deutlich schwanken kann, und du im Zweifelsfall die Rate an die Bank mal vorübergehend aus deinem Portemonnaie zahlst. Und auch wenn deine Kalkulation in etwa hinkommt, €12 monatlich ist einfach nicht genug Polster, um ein Zuschießen zu vermeiden. Ansonsten solltest du dich auch bzgl. Instandhaltungsrücklage, möglicher Sonderumlage etc. bzgl. des Objektes informieren. Da mein Fokus auf Häusern liegt und ich mich mit WEG zu wenig auskenne, bin ich hierzu der falsche Ansprechpartner, aber es gibt im Forum sicherlich genug Leute, die dir hier etwas zu sagen können. Wie du merkst, hält sich meine Begeisterung in Grenzen, und ich denke nicht, dass dir hier etwas entgeht, wenn du nicht zuschlägst. Aber wie erwähnt kenne ich die Gegend und den Zustand des Objektes nicht.
  6. Cyclone

    Kauf vs Schenkung

    Naja, aber was ich damit sagen will ist, ich versteuere den Verkauf damit zumindest nicht in dem Jahr voll, sondern indirekt über die nächsten 50 Jahre, was aus NPV Sicht natürlich eine ganz andere Nummer ist. Und ja, sicherlich hat die Stiftung in gewissen Punkten ihre Vorteile... aber gut, jetzt habe ich erstmal die VvG.
  7. Cyclone

    Kauf vs Schenkung

    @Berri, ja, das Stiftungsmodell ist sicherlich auch interessant, nun hatte ich mich damals für die VvG entschieden und wollte es dabei belassen aber mal schauen. Der steuerfreie Verkauf spricht auf jeden Fall dafür, wobei man das ja auch über die 6B Rücklage hinbekommt wenn auch zu Lasten der zukünftigen Afa.
  8. Auch die Miete der Zweitwohnung und Teile der Einrichtung, sofern das nicht geändert wurde.
  9. Cyclone

    Kauf vs Schenkung

    Hallo Wilhelm, offenbar ist das Vermögen nicht sicher, so wie ich es verstehe (sorry, dass ich hier keine besseren Quellen habe, aber das habe ich schnell in Google dazu gefunden): "Je mehr Kosten ein Unterhaltspflichtiger für sich selbst und seine Familie hat, desto weniger Elternunterhalt muss er zahlen. Einem 55 Jahre alten Kind mit einem Jahreseinkommen von 60.000 Euro brutto stünde neben der selbst bewohnten Immobilie ein sogenanntes Schonvermögen von gut 250.000 Euro zusätzlich zu, wie Hauß erklärt." https://www.focus.de/finanzen/recht/experte-prangert-an-wenn-kinder-fuer-ihre-eltern-aufkommen-sollen_id_10377577.html "Bisher konnte das Sozialamt auch verlangen, dass die Angehörigen ihre finanziellen Rücklagen anzapfen, um die Pflege der Eltern zu bezahlen. Dies ist aber nur dann der Fall, wenn das Einkommen für die Unterhaltszahlungen nicht ausreichend ist. Auch hier gibt es ein Schonvermögen, wofür es aber keine pauschalen Grenzen gibt - der Einzelfall entscheidet. Die selbstbewohnte Immobilie oder Rücklagen für die Altersvorsorge sind in jedem Fall vor einem Zugriff sicher. Genauso wie das eigene Auto oder Geld für den nächsten Urlaub." https://www.n-tv.de/ratgeber/Muss-man-nicht-mehr-fuer-die-Eltern-zahlen-article21206067.html Wenn das so (noch) stimmt, wird man damit nicht durchkommen zu sagen man zahlt sich aus seiner Immobilien GmbH "nur" €99.999 an Gehalt, hat darin aber mehrere Million an Vermögen und sechsstellige Mieteinnahmen. Also vielleicht klappt es, wenn das Finanzamt nicht gleich darauf stößt, aber zu empfehlen ist es nicht. Aber wie schon gesagt, Hauptziel hier war bzw. ist es ja nicht einen möglichen Elternunterhalt abzuwenden. Die Frage zielte hauptsächlich darauf ab, was beide Varianten unterscheidet hinsichtlich Dingen wie sofortiger Sanierung und voller steuerlicher Abzugsfähigkeit (Stichwort anschaffungsnahe Herstellungskosten), Weiterverkauf nach Sanierung an meine GmbH (nach bzw schon vor Ablauf der 10 Jahre) und ggf. andere solcher Themen, die ich ggf. nicht auf dem Schirm hatte.
  10. Cyclone

    Kauf vs Schenkung

    Hallo Wilhelm, das scheint ja noch recht frisch zu sein... interessanter Punkt! Damit erübrigt sich das Thema Elternunterhalt für sehr viele Leute. Wobei es in meinem konkreten Fall nicht relevant ist. Und auch bei einem Einkommen unter 100.000 schauen sie m.W. auch aufs Vermögen und es wird sich nur schwer argumentieren lassen, dass das unter "Schonvermögen" fällt. Außerdem weiß ich nicht, ob ich noch in den Spiegel schauen könnte, wenn ich versuchen würde, das Thema zu umgehen für den Fall, dass sie bedürftig wird; ich will ihr ja helfen. Noch ist sie keine 60, hoffe mal, dass das Thema noch einige Zeit dauert bis es akut wird.
  11. Cyclone

    Kauf vs Schenkung

    Ich denke er spielt darauf an, dass eine Schenkung in diesem Fall zurückgefordert werden kann, Stichwort Sozialregress. Gleiches gilt für die Pflichtteilergänzungsansprüche, falls es mehrere Erben gibt.
  12. Cyclone

    Kauf vs Schenkung

    Hallo Wilhelm, danke für Deine Nachricht. Die Probleme bekomme ich als Einzelkind sowieso, ich muss also ohnehin damit rechnen, früher oder später für meine Mutter finanziell zu sorgen. Daher möchte ich lieber möglichst früh die Dinge im Sinne meiner Mutter so regeln, damit noch möglichst viel dabei für sie rumkommt, bevor das Haus garnichts mehr wert ist. Ich kann bloß hoffen, dass es noch ein paar Jahre dauert, sie ist noch keine 60. Um es vereinfacht zu sagen, ich gehe ohnehin davon aus, mal Elternunterhalt zahlen zu müssen. Wenn ich aber jetzt eingreife, bevor ihr Nettovermögen negativ ist (das Haus zerfällt, alle mindern Miete etc.), umso länger kann ich den Elternunterhalt hinauszögern und umso besser ist es für sie und mich.
  13. Hallo @philipp.ru, ich handhabe es normalerweise so, dass ich bzw. meine jeweilige Verwaltung die Abrechnung für das Jahr des Übergangs macht, der Verkäufer mir alle Nebenkostenvorauszahlungen abzüglich der von ihm bereits geleisteten Zahlungen (wie oben beschrieben mit Belegen) überweist. Du schreibst oben "halten sich ungefähr die Waage", dennoch würde ich es korrekt machen. Ein Punkt noch, ich würde im Kaufvertrag immer auf das Jahr das Übergangs verweisen anstatt auf z.B. 2019. Bei meinem letzten Objekt hatte sich der Kauf nämlich deutlich länger hingezogen als alle, inkl. Notar, vermutet hatten (aufgrund eines Aufgebotsverfahrens einer Grundschuld) und so hätte ich dann für ein Jahr die Abrechnung machen müssen, als ich noch nicht Eigentümer war. Ich habe mich dann mit dem Verkäufer verständigt, dass er es doch sinnvollerweise machen sollte.
  14. Cyclone

    Kauf vs Schenkung

    Danke für deine Nachricht. Vielleicht war es aus meinem Post nicht klar geworden aber ich wollte es auch nicht allzu lang machen. Es geht mir darum, meiner Mutter damit etwas Gutes zu tun. Sie kommt mit dem Haus nicht klar und hat größere Geldsorgen. Daher will ich ihr das Haus abkaufen bzw., sofern es gestalterisch sinnvoll ist, schenkt sie es mir und bekommt im Gegenzug von mir in der einen oder anderen Form das Geld zurück, ggf. zahle ich es ihr als Gehalt aus der GmbH.
  15. Cyclone

    Kauf vs Schenkung

    Ja, ich will das Haus vermieten, bzw. es ist z.T. vermietet. Die Afa bekomme ich durch den Kauf von meiner Mutter ohnehin nur begrenzt gehoben, da das Haus nicht im allerbesten Zustand ist und Bodenrichtwert und Grundstücksgröße nicht gerade ideal sind für hohe Afa. Wenn habe ich die Afa Effekte durch die Renovierung und Modernisierung, erst beim Weiterverkauf an meine GmbH in einpaar Jahren habe ich dann, wenn das Haus in Schuss ist, eine ordentliche Afa auf das Haus. Die eine Wohnung würde ich tatsächlich als Zweitwohnsitz nehmen mittelfristig. Hatte auch extra dazu einen Anwalt gefragt, inwiefern ich mir die Wohnung aussuchen darf.... also alles gut, zwei Fliegen mit einer Klappe geschlagen.
×
×
  • Create New...