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Nordler

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Posts posted by Nordler


  1. Moin,

    der Makler meiner ersten Wohnung hat mich echt sprachlos gemacht. Die Fotos in der Anzeige waren nicht von dem Haus, in der die zu verkaufende Wohnung gelegen war. Begründung: Das Haus sieht ja von aussen nicht so schön aus, da haben wir ein anderes aus der Strasse genommen.

    Dem übermittelten Grundriss nach war es eine Wohnung am Südende des Gebäudes, der Hausnummer nach am Nordende. Es wurde jedoch lange darauf bestanden, dass der Grundriss richtig sein. Meinen Einwand, dass das Fenster an der Stirnseite dann innen in die Nachbarwohnung zeigt, konnte man nicht richtig entkräften. Nach etwas Überlegung kam dann die Erklärung: mangels richtigem Grundriss hat man mir den Spiegelverkehrten übersandt. Die Details stimmen ja, ich müsse mir das nur andersrum vorstellen. Die Glaubwürdigkeit hatte natürlich darunter gelitten, dass man vorher behauptete, es sei der richtige Plan . . . aber die Frisur saß.

    Der Makler der zweiten Wohnung war das Gegenteil. Knackige Kommunikation, kurzfrisitge Besichtiguung, zeitnahe Übermittlung von angeforderten Dokumenten, hat sich auch im Nachhinein um Fragen gekümmert.

    Meine ersten Erfahrungen hatten viel Licht und viel Schatten.

     


  2. Was Du der Bank schuldest, ist nicht relevant für die Berechnung der Einkommenssteuer.

     

    Mal aus dem Kopf:

    Verkaufspreis

    ./. Einkaufspreis

    ./. Nebenkosten Einkauf und Verkauf

    + gewährte AfA

     

    Die Differenz dann zu Deinem persönlichen Grenzsteuersatz.

     


  3. Moin,

    mal meine Gedanken (stehe seit gestern vor einer ähnlichen Situation (Du denkst nicht zufällig an ein Objekt im Nordosten?)):

    1) fehlende Liebe in der Vergangenheit bedeutet wenig Aufwand und somit auch wenig Kosten für die bisherigen Eigentümern. Du möchtest das jetzt nachholen, das Objekt entwickeln und kannst mit Deiner Mehrheit die entsprechenden Weichen stellen. Potentiell stösst Du auf andere Miteigentümer, die diesen Weg nicht mitgehen und mitbezahlen wollen oder auch können.

    2) Ich gehe davon aus, dass die Objekte selbst relativ günstig zu haben sind. Die Aufwertungen überschreiten schnell die 15% Hürde. Das Ergebnis ist ein kurzfristiger Kapitalbedarf, aber eine langsame Abschreibung.

     

    • Like 1

  4. vor 2 Stunden schrieb FlorianI:

    Da werden schon bei 5% die Saskia Esken in den Raum geworfen hat, viele der jungen hoch motivierten 100-115% Prozentfinanzierer rausfliegen.

    Wenn ich da so Beispiele wie das von Alexander Raue sehe. 1,7 Mio schulden auf der Uhr keine Rücklagen, und eine Forderung von 85k auf dem Tisch. Barausgleich scheidet aus, die Banken werden ihre Regenschirme auch einsammeln, dann kommt die Zwangshypothek von Vater Staat in den ersten Rang. Erhöhte Zinsen, über 30 Jahre abzahlbar, der CF ist für lange Zeit nicht mehr da. Die Banken sagen oh, wir sind nur noch im zweiten Rang und kommen mit der Nachbesicherungsforderung ==> ZV. Die Immobilien ist mit diesem Grundbuch schwer verkäuflich, was sie in der Situation ohnehin schon ist. Unverkäuflich trifft es wohl eher.

     

     

    Nicht dass ich mich darum reisse, aber sind die Zahlen wirklich kritisch?  5% auf 30 Jahre verteilt sind 0,16% pro Jahr. Dazu noch die Entwertung durch eine wie auch immer geartete Inflation. Ich glaube nicht, dass dies die Ursache für nachhaltige Turbulenzen sein wird.


  5. vor 6 Stunden schrieb matze sagichnich:

    Die Steuer beträgt 40% auf den Gewinn. Natürlich kann man alle Kosten, die bei der Renovierung und beim Kauf und Verkauf angefallen sind, vom Gewinn abziehen. Falls man die Rechnungen noch hat... Hier ist es ganz gut zusammengefasst: https://ratgeber.immowelt.de/a/spekulationssteuer-dann-wird-der-immobilienverkauf-teuer.html

     

    Die Steuer beträgt nicht 40%, sondern ist der normale persönliche Einkommenssteuersatz inkl. Progression. Also individuell irgendwo zwischen 0 und 45% (inkl. Soli).

     

    • Like 1

  6. vor 8 Minuten schrieb Artem Nazarov:

    Der kleinstmögliche Immobilien-Vollkredit der Berliner Sparkasse beträgt 50k, die monatliche Tilgung für 31 Jahre 173 Euro. Das macht dann einen maximalen Cashflow von 237 Euro.
     

    Moin,

    bevor die allgemeinen Themen angesprochen werden, solltest Du Deine Rechnung noch mal überprüfen.

    EUR 410 Warmmiete

    EUR -237 Hausgeld

    EUR -173 Tilgung (was ist mit Zinsen?)

    = Ergebnis 0

    Und dann fehlen noch vor Rücklagen für Mietausfall, Instandhaltung am Sondereigentum und Steuern. Am Ende steht also ein deutliches Minus.

     

    Gruß

    André 

     


  7. vor 34 Minuten schrieb Stefan-RheinMain:

    Hi @freeone,

    danke für dein Feedback. Ich sehe das so, dass im § 498 BGB nur geregelt ist, wann der Darlehensgeber bei Verzug des Darlehensnehmers kündigen kann (z. B. zwei Raten in Folge nicht bezahlt)... Was bei einer Wertänderung gefordert werden kann, geht hier aus dem § nicht hervor.

     

    Die Möglichkeit einer Nachsicherung oder Kündigung begründet sich auf §490 BGB (sinngemäß bei Verschlechterung der Bonität des Gläubigers oder der Sicherheit (Objektwert)) .

     

     


  8. Moin,

    die eigentliche Kaufnebenkosten laufen mit in die AfA.

    Fahrtkosten zur Besichtigung auch, wenn Du das Objekt kaufst. Wenn Du nicht kaufst, sind es Werbungskosten, die direkt und nicht über50 Jahre abgeschrieben werden. Die Fahrt zum Notar zwecks Kaufvertrag = AfA; die Fahrt zum Notar zwecks Eintragung der Grundschuld für die Bank = Werbungskosten. Und es gibt auch vorweggenommene Werbungskosten.

    Soweit mein Verständnis.

    • Thanks 1

  9. Moin,

    meine Gedanken dazu:

    1. die Unsicherheit im beruflichen Umfeld von Privatpersonen führt dazu, Investitionsentscheidungen in die Zukunft zu verschieben (neues Auto, Immobilien usw.). Dies führt zu einer geringeren Nachfrage und somit zu sinkenden Preisen.

    2. Mietausfälle oder reduziertes Einkommen bei Selbstnutzern (durch geringere Einnahmen bei Selbstständigen bzw. Arbeitsplatzverlust) führt gegebenenfalls zu Kreditausfällen. Höheres Kreditausfallrisiko wird seitens der Banken mit Aufschlägen = höheren Zinsen beantwortet. Die Finanzierungskosten steigen, was zu sinkender Nachfrage und zu sinkenden Preisen führt.

    Dies ist natürlich eine Momentaufnahme und (hoffentlich) nur eine Skizze für die nächsten 3-6 Monate. Immobilen sind hingegen eine langfristige Anlageklasse. In 10 Jahren wird die Delle kaum sichtbar sein.

     

    Gruß aus dem sonnigen Norden

    • Like 2

  10. vor 28 Minuten schrieb Stift:

    Hab ein Angebot das Volltilgerdarlehen für 1.72% effektiv p.a. verzinst zu bekommen mit 10 Jahren Zinsfestschreibung.

     

     

    Ist es nicht ein Merkmal, eines Volltilgerdarlehens, dass der Zins bis zum Ende des Kredites fixiert ist?

     

    Und zum Thema fehlende Kosten: Leerstand, nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten, WEG-Instandhaltungsrücklage, Sondereigentumsrücklage hast Du berücksichtigt?

     

     

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