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Mars

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  1. Dieser Artikel beinhaltet das übliche unkonkrete Blabla. Entscheidend ist in dem Zusammenhang einzig und allein wie die juristische Situation aussieht: Ich kenne diverse Juristen (u.a. ehemalige BGH-Richter). Der Tenor ist immer derselbe: Ein Mietendeckel in Berlin für alle Vermieter mit einer konkreten harten Obergrenze von zB 7,20 € ist juristisch nicht haltbar. Man muss hier aber differenzieren: Was defintiv ausgeschlossen ist, wäre, wenn JETZT zB. jemand zu einer Mietrendite von 3% kauft und dann auf einmal auf Basis so eines (im Raum stehenden) Gesetzes die Miete um die Hälfte reduzieren soll. Der könnte seine Kosten nicht mehr decken (also würde sogar Verluste machen). Sowas ist verfassungsrechtlich unzulässig. Anders sieht die Situation hingegen aus, wenn jemand vor 10 Jahren in Berlin gekauft hat und nun bezogen auf seinen Einkaufspreis Mietrenditen von über 10% erzielt. Diesem könnte zB sehr wohl zugemutet werden, dass er die Miete um die Hälfte reduzieren muss. Aber es darf von der Verfassung her NIE durch neue Gesetze zu Enteignungen kommen in dem Sinne, dass ein Vermieter dadurch keinen Gewinn mehr macht bzw. er durch diese neuen Gesetze Verluste macht. Es darf aber eben sehr wohl zu Einschnitten der Gewinnmarge kommen, wieviel muss immer im Einzelfall betrachtet werden. Insofern gehen diese ganzen Prophezeiungen von Insolvenzen, Immobiliencrashs etc. in Berlin an der juristischen Realität vorbei. Zudem ist es so, dass es mindestens 5 Jahre dauern wird, bis höchstrichterlich durch alle Instanzen hindurch geklärt ist, was Sache ist. Solange wird sich faktisch in Berlin nicht viel ändern, die Vermieter werden weiterhin ihre Mieten erhöhen/ Bestandsmieten beibehalten (gerechtfertigt oder ungerechtfertigt) mit Verweis auf Einspruch gegen ein etwaiges Gesetz (dessen Verabschiedung ich für extrem unwahrscheinlich erachte).(Viele Mieter wissen sich ja gar nicht zu wehren, also denen ist der juristische Aufwand viel zu hoch bzw. zu ungewiss, die nehmen das einfach so hin, was ihnen der Vermieter aufbürgt.). Wenn Mieter dann die geforderten Mieten in der Zeit nicht in voller Höhe zahlen, dürfte das in der Regel den Vermietern sogar noch zusätzlich in die Karten spielen, da sie dann nach Gerichtsentscheid auch noch hohe Verzugszinsen geltend machen können. Bzw. was aktuell passiert: Der Vermieterbund glaubt offenbar an die (juristisch auch nicht zulässige) rückwirkende Wirkung des für Ende des Jahres geplante Gesetz, so dass er den Vermietern empfiehlt, noch ein halbes Jahr vorher (also jetzt) die Miete kräftig zu erhöhen, was auch viele machen. (laut Vermieterbund, soll die Regelung rückwirkend bis Mitte Juni gelten). Mit dieser Politikankündigung wird also eher das Gegenteil dessen erreicht, was eigentlich bezweckt wird ! Grade AUFGRUND dieses politisch völlig unausgegorenen Hickhacks erwarte ich in Berlin eher noch weitere Preissteigerungen, weil nicht zuletzt die Neubauaktivität darunter leidet bzw. damit das Angebot gebremst wird. Es wird jedenfalls alles geben, nur keinen deutlichen Einbruch der Preise in Berlin. (dafür sind die Preise dort im europäischen Vergleich noch viel zu niedrig). Ganz allgemein: Ich möchte - selbst wenn es für mich als Vermieter nachteilig ist - dass Mieter finanziell nicht völlig ausgenommen werden und sich ein würdiges Dasein ermöglichen können. Und ich finde es auch prinzipiell richtig, dass Vermieter keine Wucherrenditen einfahren sollten. Dies sollte auch gesetzlich in verfassungskonformer Art gesichert werden; wie konkret ist sicher eine extrem komplexe Frage. Der Ansatz, in Metropolen wie z.B. Berlin die Mietpreise einfrieren zu wollen, ist jedoch völlig verkehrt. Meine Mieter (in guten Metropollagen) zahlen im Schnitt in etwa eine m2-Miete von 23 €. Keiner meiner Mieter (bzw. das Nettohaushaltseinkommen bei mehreren Mietern) muss jedoch mehr als 30 % seines Nettoeinkommens für die WARM-Miete aufwenden. Hingegen gibt es viele Leute, die in Prärielagen sich keine 5 €/m2 -Mieten leisten können, weil die schon über 50% ihres verfügbaren Einkommens dafür aufwenden müssten und ihnen vor allem auf absoluter Basis kaum mehr was zum Leben bleibt. Das Problem ist mMn also nicht die absolute Miethöhe in Ballungszentren (wo sehr viele Gutverdiener sich tummeln und die schwächer Verdienenden immer mehr verdrängen), sondern besteht mMn vor allem in dem horrenden Anstieg der Preise der schlechteren Lagen. Dort müsste man gesetzlich an Dämpfungen der Mietpreiserhöhungen arbeiten. Ein Recht auf lebenslanges Wohnen an ein - und demselben Ort wie in Ballungszentren sollte es nicht geben, wird aber völlig unverständlicher Weise sogar schon von Vonovia an Leute über 70 versprochen ... In manchen Ländern (zB Luxemburg) gibt es gesetzliche Mietrenditebegrenzungen für Vermieter. Das wäre verfassungskonform, bringt aber natürlich auch nicht die gewünschte Mietpreisdämmung, denn wenn durch Mieterhöhungen die Maximalrendite erreicht wurde, wird verkauft und ein neues Objekt erworben, was dann zunächst wieder Mieterhöhungen zulässt... In Zukunft wird es in Deutschland 2 Parteien geben, die den Ton angeben werden: Eine merkel- und AKK-lose CDU/CSU und die Grünen. (Grün-Rot-Rot wird zumindest auf Bundesebene auf absehbare Zeit keine Mehrheit finden) Von beiden Parteien erwarte ich keine sigfikanten Einschnitte für Vermieter. Und bei den Grünen (z.B. Habeck) muss man schon differenzieren, welche Worte in der Wohnpolitik benutzt werden: Da ist beim öff. Wohnungsbauprogramm von "MUESSEN" die Rede, Grundstücksbesitzer sollen eine Bau"PFLICHT" auferlegt bekommen, bei der Begrenzung der Miete durch eine Obergrenze ist dann aber nur die Rede von "denkbar". Also in Klartext übersetzt: Die Grünen wollen in Wirklichkeit gar keinen Mietpreisstop, stellen halt solche "Scheinforderungen" auf, um noch ein paar Wählerstimmen zu bekommen. Und auch die CDU will nicht wirklich tiefe Einschnitte für Vermieter. Fazit: In der Politik wird laufend (seit Jahrzehnten) diskutiert, gedroht, angekündigt, nur KONKRET an Gesetzen kommt da vergleichsweise wenig bei rum, was nachhaltig signifikant schädlich für Vermieter ist. Ja, es wird Einschnitte geben (insb. im energetischen Bereich) und ja man wird weniger Profit machen als früher, aber die von manchen verbreitete Panik und Hektik, jetzt deswegen schnell aus Immobilien auszusteigen, halte ich für sachlich nicht gerechtfertigt.
  2. Ja klar gehen die unterschiedlichen Preise der Etagen in den Mietpreisspiegel ein, aber sie werden nicht explizit ausgewiesen, das ist ja grade das Problem. Der Mietpreisspiegel differenziert ja gerade nicht nach Etagen, sondern da wird einfach ein globaler Durchschnittswert ermittelt. Sagen wir 1. Etage 900 €, 2. Etage 1.000 €, 3. Etage 1.100 €. Im Mietpreisspiegel taucht nur 1.000 € auf. Und manch Mietinteressent wundert sich, warum er in der 3. Etage 1.050 € zahlen soll (was im Prinzip zu günstig ist), da doch laut Mietspiegel 1.000 € üblich wäre. Klar, eine sanierte Wohnung kann man nicht mit einer veralteten vergleichen. Aber IM SCHNITT (wenn man da jetzt 10.000 Häuser untersucht) sind die Wohnungen in unterschiedlichen Etagen auch in etwa gleich saniert, (also es wird nicht so sein, dass generell Wohnungen zB in der 2. Etage deutlich besser saniert sind als in der 1. Etage, und die Wohnungen dort wieder deutlich besser als in der 3. Etage.) Daher hätte so eine Statistik schon eine Aussagekraft (für baugleiche Wohnungen mit derselben Himmelsrichtung; die Wohnungen übereinander in höheren Häusern sind ja - Erdgeschoss und Dachgeschoss mal ausgenommen - von Etage zu Etage meisten identisch), auch wenn es natürlich zu leichten Verzerrungen kommen kann.
  3. Hmm, ich hatte zwar schon länger keinen Grundstücksmarktbericht mehr gelesen, aber da war mir nie aufgefallen, dass die Etagenhöhe differenziert betrachtet wurde, aber ich werde da nochmal reingucken. Ja, ich habe vorwiegend höher gelegene Wohnungen, aber eben etliche Mietinteressenten, die dort durchschnittliche Mietpreise erwarten. Die Statistik sollte hauptsächlich dazu dienen, diesen Interessenten klar zu machen, dass ich keine übertriebenen Preise verlange (ich vermiete ohnehin eher etwas niedriger (z.B. im Vergleich zu einer spiegelsymmetrischen Wohnung auf derselben Etage im selben Gebäude). Und dann gehts eben auch darum, dass bei einer tiefer gelegenen Wohnung kein Durchschnittsmarktpreis gerechtfertigt ist in Hinblick auf einen potentiellen Kauf. Besonders hoch sind die Unterschiede nicht, aber ganz vernachlässigen darf man sie auch nicht. Ganz in der Nähe, wo ich wohne, wird grade ein 4-stöckiger Neubau gebaut, und da besteht z.B. ein Preisunterschied von über 10% zwischen Etage 2 und 3 von ansonsten baugleichen Wohnungen. Ein Bekannter kaufte neulich eine Wohnung im 4. Stock in einem Neubauhaus mit 5 Etagen. Diese Wohnung war über 20% teurer als die baugleiche im Erdgeschoss (Haus mit Lift und ohne Garten). Allerdings sind beim Verkauf (einer dann bereits gebrauchten Wohnung) die Unterschiede wohl nicht mehr so immens. Und auch bei der Miete sind die Unterschiede eher geringer, jedoch schon vorhanden.
  4. Ich bin daran interessiert, eine Statistik aufzutreiben, aus der hervorgeht, wie sich der Preis bzw. Miete von baugleichen Wohnungen (also selbe m2-Zahl) innerhalb eines Hauses ändert (unterstellt Aufzug vorhanden), eben je nach Etagenhöhe. Leider habe ich dazu nix gefunden; kennt jemand so eine Statistik ? Hintergrund ist, dass manche Mietinteressenten nicht wahrhaben wollen, dass eine im Gebäude oben gelegene Wohnung um einiges teurer ist als eine relativ weit unten gelegene (Erdgeschoss ist meist deutlich billiger wegen erhöhter Einbruchs-/, Schimmelbildungsgefahr etc. Bzw. manche Verkäufer von einer tiefgelegenen Wohnung halten den marktdurchschnittlichen Preis für gerechtfertigt. Vom Grundprinzip werden die Wohnungen teurer, je höher die Etage. Ich selber kenne die Preisunterschiede in etwa zB auf Basis von Vergleichen der Preise bei Neubauten für baugleiche Wohnungen in unterschiedlichen Etagen. Und natürlich ist mir klar, dass es da keine repräsentativen Werte gibt, da jede Immobilie andere Spezifika aufweist, also wenn z.B. die Waschküche direkt unter einer Wohnung ist oder bei einem Hochhaus man vom 8. Stock einen wunderbaren Blick hat, beim nächsten Hochhaus ist aber die Sicht aus dem 10. Stock durch ein noch höheres Hochhaus direkt daneben versperrt. Und natürlich ist es von der Geräuschentwicklung auch ein Unterschied, ob man im 5. Stock schon eine Penthouse-Wohnung hat, oder ob in einem anderen Gebäude bei einer Wohnung im 5. Stock noch weitere 5 Stöcke dazukommen; auch spielen sicher noch diverse andere Faktoren eine Rolle. Dennoch geht es mir darum, von möglichst unabhängiger Seite so eine Statistik mit grober Differenzierung zu bekommen, die man dann gesprächsergänzend in der Verhandlung einsetzen kann, denn sowas hätte einen besseren Effekt, als wenn man nur selber argumentiert.
  5. @zinger: Kurzum mM: Heute Immobilien zu verkaufen, um Schulden zu tilgen oder in andere (sichere?) Assetklassen umzuschichten, halte ich trotz möglichem Immobilienpreisrückgang nicht für sinnvoll. Hintergrund (kann man nicht in 3 Sätzen beschreiben): 1. Diejenigen, die Immobilien heute verkaufen, machen dies meist, weil sie einen Einbruch der Immobilienpreise erwarten. Ein Einbruch der Immobilienpreise in ein paar Jahren ist durchaus realistisch und muss auch in die Immobilienkalkulation miteinbezogen werden. Aber: 2. So ein Immobilieneinbruch kommt nicht aus heiterem Himmel von heute auf morgen, sondern wird durch konkrete Gründe ausgelöst. Z.b Krieg, schwere Naturkatastrophen, Dexit. Eine Gefahr durch solche Gründe halte ich für sehr unwahrscheinlich, auch sehe ich kurzfristig keine schwere Rezession kommen, die die Ursache eines Immobiliencrashs wäre, sondern die wäre allenfalls die Folge davon. (zwei Quartale mit leichtem Rückgang halte ich für unproblematisch) Der mMn wahrscheinlichste Grund für ein Einbrechen der Immobilienpreise ist ein deutlicher Anstieg des Zinsniveaus (wenn überhaupt). 3. Was bedeudet DEUTLICHER Anstieg des Zinsniveaus konkret ? --> in den USA seinerzeit über 4% Zinsanhebungen ! BEVOR es zum Crash kam. In jüngster Vergangenheit hatte die FED In den USA den Leitzins auch schon wieder um 2,5% angehoben und nix passiert in Hinblick auf irgendwelche Zwangsversteigerungen oder Immobilienpreisrückgänge (klar war seinerzeit die Kreditvergabe laxer als heute). 4. Daher gehe ich davon aus, dass sich das Zinsniveau in Europa schon um (mindestens) 3%-Punkte nach oben verschieben müsste, damit es zu signifikanten Problemen kommt. Also derjenige, der heute 1% zahlt, müsste dann 4% zahlen, derjenige mit 2% dann 5% etc. Und bis es soweit ist, wird es mMn noch etwas dauern. 5. Im Unterschied zur USA , wo meist variabel finanziert wird, haben in D die meisten Kredite feste Zinsen. Während in den USA also die Leute DIREKT vom Zinsanstieg betroffen sind, sind sie dies in D nicht. Der eine vielleicht nach 1 Jahr, der nächste nach 18 Jahren erst, ein weiterer nach 10 Jahren, je nach Festschreibung. Daher kommt es mMn nach auch nicht zu einem abrupten Absinken der Immobilienpreise, sondern grob gesagt eher zu einer langwierigen Konsolidierung der Kaufpreise mit Schwankungen nach oben und unten. 6. Falls es aber eben doch recht stark nach unten gehen sollte (z.B. wenn Banken flächendeckend direkt mehr Sicherheiten fordern, wenn die Zinsen leicht steigen oder die Preise bereits etwas zurückgehen), dann ist EIN EINBRUCH VON 20% aber durch das gegenwärtigen Zinsniveau eingepreist (aus Sicht eines FK-Investors😞 Heute eine Immobilie auf FK-Basis im Bestand habend, führt wirtschaftlich auf mittelfristige Sicht TROTZ Preiseinbruch von 20% durch die Mieteinnahmen in etwa zum selben Ergebnis, wie wenn man jetzt die Immobilie verkauft und den Saldo mit 3% anlegt. Insb. hätte man als heutiger Immo-Investor TROTZ Preisrückgang keinen Verlust (sondern sogar noch Gewinn). Der wesentliche Unterschied ist, dass diejenigen, die heute Immobilien verkaufen bzw. EK-finanzierte Immos haben, NACH diesem Immobilienpreisrückgang NICHT MEHR die Möglichkeit haben werden, zu 1 oder 2% zu finanzieren, (sondern eben nur mehr zu 4 oder 5%, was dann wenig sinnvoll erscheint.) Von den derzeit niedrigen Zinssätzen profitieren jedoch diejenigen Leute noch, wenn sie heute lang finanzieren. Jemand, der sich heute für einen langen Zeitraum die Sätze sichert, fährt damit TROTZ 20%-Immobilienpreisrückgang langfristig BESSER, als wenn jemand heute nur auf safe geht. 7. Jetzige Immobilienverkäufe machen Sinn, wenn man wirklich einen drastischen Einbruch der Preise erwartet (50% ), also auf jeden Fall deutlich mehr als 20%. Dieses Szenario sehe ich jedoch nicht, insb. vor dem Hintergrund von Punkt 5. Und natürlich macht es Sinn/ ist nötig Immobilien zu verkaufen, wenn man Kapitalbedarf hat, um z.B. davon Konsumausgaben zu tätigen. 8. Abgesehen von Konsum, stellt sich die Frage, was man mit der Liquidität macht, wenn man jetzt aus Immobilien geht. Denn wenn es zu einem Einbruch der Immobilienpreise um 50% kommt, dann wird man mit einem breit diversifizierten Aktienportfolio vielleicht 70% verlieren, mit Rohstoffen 60% etc. In jedem Fall sind diese Assetklassen (Immobilien, Aktien, Rohstoffe) sehr stark miteinander korreliert, weswegen ich u.a. von dieser Diversifikation auch nicht so viel halte. Konklusion für mich: weiter in FK-finanzierte Immobilien. (vermutlich beabsichtigt der Threadersteller ca. 50% Cash zu halten in Erwartung eines immensen Crashs, um dann wieder günstig einzusteigen, aber ob es so kommt, halte ich zumindest für fraglich) @JonnyNoCash: Die Ausgangsfrage ist/war eine andere: Soll man jetzt Immobilien verkaufen oder kaufen ? Der Hauptgrund wäre ein etwaiger Preisverfall. Und da wiederum ist die Frage, was ein wahrscheinlicher Auslöser für so einen Fall wäre (Zinsanstieg halte ich da noch für am wahrscheinlichsten). (siehe Punkt 2) Ich behaupte gar nicht, dass es in jedem Fall zu einem Zinsanstieg kommen wird, allerdings messe ich diesem Szenario schon eine recht hohe Wahrscheinlichkeit bei. (wenn nicht, sollten die Immobilienpreise eher noch weiter anziehen) Gründe: a) Die Inflation hat in Europa - vom 1. Quartal dieses Jahres mal abgesehen (was mMn hauptsächlich auf die Trumpsche Zollpolitik zurückzuführen ist)- in den letzten Jahren tendenziell angezogen (lag Anfang 2015 sogar unter 0%). So weit entfernt sind wir derzeit vom Inflationsziel nicht, in D z.B. lag die Rate im letzten Monat schon bei 2%. Und die Notenbanken müssen ja antizipatorisch handeln, also nicht erst, wenn die Inflation bei 4% liegt, mal langsam den Leitzins raufsetzen, sondern schon in Erwartung zukünftiger hoher Inflationsraten bereits im Vorfeld tätig werden, um diese zu verhindern. Zudem ist es so, dass wir hier in diesem Forum ja alle eine drastische Inflation erleben in Hinblick auf unsere Immobilienpreise. Genau hierin sieht ja die EZB auch zumindest teilweise eine Gefahr, kann also da auch nicht mehr ewig zuschauen. b) Eine Zinsanhebung der EZB wäre auch ein Entgegenkommen der Europäer bei den Zollverhandlungen mit Trump, weil sie dadurch dann den Dollar schwächen und davon die amerikanischen Exporteure profitieren würden, also Trump einen Gefallen machen würden. Naja, die USA ist deutlich höher verschuldet als Europa und da gabs jetzt auch schon 2,5% Zinsanhebungen, also wenn dort der Staat Zinserhöhungen verkraften kann, muss das Europa auch können. Aber natürlich ist das Ganze eine hochkomplexe Angelegenheit und die EZB darf natürlich auch nicht die sanfte Konjunktur abwürgen. Ich persönlich glaube, wenn der Trump mal mit seinem "America first"-Ego in den Zolldebatten zu einem Ergebnis kommt, könnte es recht bald zu signifikanterem Wirtschaftswachstum und Inflation kommen und dann auch mal zu ersten vorsichtigen Leitzinsanhebungen seitens der EZB. @Friedrich Hi Ja klar gibt es immens viel andere Anlagemöglichkeiten. Ich kenne aber KEINE konkret, mit der ich bei vergleichbarem Risiko eine vergleichbare Rendite erwirtschaften kann als mit FK-finanzierten Immobilien. Vielleicht gibt es solche Alternativen ?, ich lerne gerne dazu. Selbst die Wertpapier basierten Hedgefonds schaffen auf Dauer in aller Regel keine 20% EK-Rendite im Jahr (vom erhöhten Risikograd ganz zu schweigen). Ich stimme grundsätzlich zu, dass man mit diesen privaten Firmenbeteiligungen/-komplettaufkäufen mitunter noch eine höhere Rendite erwirtschaften kann als mit FK-basierten Immobilien, ABER: das Risiko ist nicht ansatzweise vergleichbar. Sagen wir es kommt morgen jemand, der das Ganze prinzipiell genauso macht, nur einen Tick besser und günstiger, dann ist man sehr schnell pleite. (Wenn im Immobilienbereich ein einziger anderer Vermieter kommt und niedrigere Mieten verlangt, wird einen das nicht direkt umwerfen.) Zudem muss man dort vertiefte Kenntnisse in dem speziellen Bereich haben/sich aneignen (Klar, die muss man die auch im Immobilienbereich haben, aber 80% kann man da noch mit einem gesunden Menschenverstand lösen (also ich brauch jetzt keine Immobilienwirtschaft studiert zu haben, um meinem Mieter zu helfen, der sein Klingelschild abgerissen bekommen hat); im anderen Fall stehst du mitunter vor der Wahl, investiere ich hier diese 5 Mio, um mich behaupten zu können (aber trotzdem noch ein hohes Risiko haben zu scheitern) oder mache ich nix und verliere Marktanteile. Wie gesagt, das ist von der Risikostruktur nicht vergleichbar mit Immobilien, die schon bereits nicht völlig risikolos sind.
  6. Einen Rückgang der Immobilienpreise um 20% halte ich in ein paar Jahren durchaus für realistisch. Was ich aber für EXTREM unwahrscheinlich halte, dass dieser Einbruch bereits nach minimalen Zinserhöhungen kommt. Seinerzeit (2004) hatte die FED in den USA innerhalb von 2 Jahren (also bis Anfang 2006) die Leitzinsen von 1% auf über 5% angehoben. Die Immobilienpreise begannen jedoch erst NACH dieser über 4%-igen Leitzinssatzerhöhung an zu fallen: Hinzu kommt auch noch, dass in Amerika seinerzeit die meisten variabel finanziert waren, also UNMITTELBAR den Zinsniveauanstieg zu spüren bekommen hatten. In Deutschland sind ja die meisten mit festen Zinsen unterwegs, d.h. Leitzinsanhebungen wirken sich bei vielen Deutschen gar nicht unmittelbar aus (ich hab zT. 20-jährige Festschreibungen, die jetzt noch über 15 Jahre laufen). Daher erwarte ich auch keinen abrupten Crash des Immobilienmarktes. Denn A bekommt vielleicht 7 Jahre nach dem signifikantem Zinsniveauanstieg Probleme, B 4,5 Jahre danach, C 17 Jahre später etc. Also mMn nach ist da MINDESTENS ein Zinsniveauanstieg um 2%-Punkte notwendig, damit es zu ernsteren Problemen kommt, vermutlich jedoch noch einiges mehr. Ich bin davon überzeugt, dass so ein Immobilienpreisrückgang von 20% durch das derzeit niedrige Zinsniveau (mehr als nur) kompensiert wird, wenn man kreditfinanziert kauft und langfristig festschreibt. Dies hatte ich bereits probiert in einem anderen Thread quantitativ deutlich zu machen. Also nochmal ganz grob: Bsp: Man besitzt heute eine Immobilie im Gegenwert von 1 Mio €, mit 900.000 € Schulden. Variante1: Verkauf heute und Anlage des Erlöses abzgl. Schulden die nächsten 10 Jahre zu 3%. Ergibt einen Endwert von knapp 140.000 € (= 100.000 *1,03 hoch 10) Variante2: Behalten der Immobilie, sagen wir es käme in 1 Jahr zu einem Wertverlust von 20%, also 200.000 € (infolge steigender Zinsen) und nehmen wir den sehr unrealistischen Fall an, dass dieses niedrige Niveau dann die nächsten 9 Jahre bestehen bleibt. Dann bleibt aber immer noch die Mietbetrachtung: Hier gehe ich davon aus, dass die Mietpreise nicht einbrechen. (denn die Immobiliennachfrage an sich geht nicht wesentlich zurück, sondern es kommt mehr zu einer Umverteilung von Kauf hin zu Miete) Sagen wir man bekäme 70.000 € Miete im Jahr und davon bleiben 25.000 € nach allem über, die zur Tilgung genutzt werden. Dann wäre nach diesen 10 Jahren also ein Objektgegenwert von 800.000 € vorhanden und die Schulden belaufen sich auf etwas weniger als 650.000 € (900.000 - 250.000) . Unter dem Strich käme man auf einen Endwert von ca. 150.000 €. Allerdings ist dieses Szenario sehr unrealistisch, weil die Preise in den USA sich auch wieder schnell erholten (10 Jahre nach Ausbruch der Krise schon wieder annähernd am vorherigen Peak-Niveau waren). Und zudem: wenn man eben klug war, und diese Zinsfestschreibung nicht nur für 10 Jahre gemacht hatte, sondern länger, profitiert man von diesen niedrigen Sätzen weiterhin (und schneidet besser ab als der 3%-Anleger, der dann vielleicht zu einem 5%-Anleger wurde (25.000 € vs 5.000 €) ). Denn: Variante3, dass man dann nach 10 Jahren wieder einen Kredit zu günstigen Zinssätzen aufnehmen kann, besteht ja dann gar nicht mehr. Ja klar, wenn jemand kurzfristig Liquidität braucht, für Auto, Kinder, sich etc., ist der Verkauf einer Immobilie sinnvoll bzw. bei etlichen Immobilieninvestoren wohl ohnehin die einzige Option. Aber das ist ja dann eine Aktion, die unabhängig von der Marktlage durchgeführt wird, also z.B. hätte man dann auch zu Faktor 10 verkauft, wenn man das Geld braucht. Hier ging es ja eher um die prinzipielle Frage, ob es aus markttechnischen Gründen sinnvoll ist zu verkaufen. Ja, Diversifizierung ist vom Grundprinzip sicher sinnvoll. Ich könnte hier stundenlange theoretische Abhandlungen über Markowitz-Theorien und dessen optimal diversifizierte Portfolios anstellen, die ich selber z.T. noch verfeinert hatte. Aber das ist Theorie und von der halte ich nicht viel aus 2 Gründen: 1. Die Praxis beweist immer wieder, dass gerade in echten Krisen (und auf diese sollte diese Divisifizierung ja grade ausgerichtet sein), nahezu alles miteinander korrelliert ist (und zwar recht stark) und eben fällt. Also wenn Immobilienpreise stark einbrechen, brechen auch die Aktienmärkte stark ein, ebenso Corporate-Bonds, die allermeisten Rohstoffe, etc. Zudem beruhen die Annahmen von den Diversifikationsmodellen auf der Vergangenheit. Dies nutzt nämlich einem Biotech-Investor dann gar nix, wenn das Unternehmen 10 Jahre forschte und der Kurs in dieser Zeit rumdümpelte (was in die Modell-Risikobewertung als wenig risikoreich eingeht) und dann auf einmal die Meldung kommt, dass das Medikament keine signifikante Wirkung erzielt ist und der Kurs 80% einbricht. 2. Je mehr man diversifiziert, desto mehr Zeit braucht man bzw. desto weniger Zeit kann man aufwenden für einen Aspekt. Ich nehme mir lieber wenige Aspekte (Anlagen) vor und gehe dann aber dafür bei denen in die Tiefe als jetzt ein breites Gemüsebeet an Anlagen zu haben, wo ich alles gar nicht mehr richtig kontrollieren kann. @Andreas: Ok, Werterhalt mit Immobilien anstreben, ist ja schön und gut. Aber dann brauchst du ja noch eine andere Einkommensquelle, um den Lebensunterhalt zu finanzieren; ich meine was gelesen zu haben, dass du Privatier bist; was ist diese Einkommensquelle dann ? Denn sonst lebt man ja von der Substanz. Naja, klar man kann einfach ETFs etc. kaufen, sich nicht drum kümmern und dann hoffen, dass es nach einigen Jahren Zugewinne gibt. Der Japaner, der vor 30 Jahren in den Nikkei investierte oder auch auch jemand der Anfang 2000 in den MSCI World investierte, hat nach Steuer, Inflation sein Geld nicht erhalten. Also nur auf den Gesamtmarkt zu setzen, halte ich mittelfristig für zu wenig lukrativ. Man wird mMn am Stock-Picking nicht dran vorbei kommen, wenn man eine akzeptable Performance erwirtschaften will. Und diese - wenn man das wirklich ernsthaft betreibt - also nicht nur oberflächliche Chartanalyse und ein paar Researchberichte lesen - erfordert einen ERHEBLICHEN Zeitaufwand. Und was hinzu kommt: Wertpapierkurse werden sekündlich ermittelt. Wenn man da jetzt nicht nur mit Spielgeld unterwegs ist, sondern mit Geld, auf das man angewiesen ist, dann sieht es in der Praxis bei den meisten so aus, dass sie sich ganz wirr machen lassen von den sich ändernden Kursen (oft draufgucken müssen) und dann auch mitunter schlecht gelaunt sind, wenns runter geht etc. (und mitunter auch völlig entnervt zum Tiefstkurs verkaufen) Dieses meist unterschätzte psychologische Problem hat man bei Immobilien nicht. Ich stimme aber deiner Grundtendenz schon zu, dass es zu Gesetzesverschärfungen kommen wird. Vonovia kam ja sogar heute schon in Folge des politischen Drucks freiwillig mit der Ankündigung heraus, den Leuten über 70 in den Metropolen auch in Zukunft zu ermöglichen, ihren Wohnsitz dort zu behalten, (was ich prinzipiell für falsch halte). Allerdings sehe ich deswegen trotzdem noch nicht das Ende der deutschen Immobilie gekommen, aber einfacher wirds sicher nicht, das ist schon richtig.
  7. Wie denn KONKRET das Geld anderweitig sinnvoll anlegen ? Ich kenne keine andere Möglichkeit, bei vergleichbarem Risiko eine EK-Rendite von deutlich über 10%, oft 25% und mehr zu erwirtschaften als mit kreditfinanzierten Immobilien. Was macht das für einen Sinn, jetzt Schulden zu tilgen ? Jetzt Schulden tilgen durch Verkauf von Immobilien macht nur Sinn, wenn man einen baldigen drastischen Einbruch der Immobilienpreise erwartet (und/oder die Nicht-Mehr-Vermietbarkeit seiner Immobilie erwartet). Kommt dieser Einbruch aber nicht - also unterstellt die Kauf- und Mietpreise würden in den nächsten Jahren stagnieren - dann kann man im Falle von EK-finanzierten Immobilien froh sein, überhaupt nach der Inflation keine Verluste zu machen, aber signifikante realwirtschaftliche Erträge wird man mit hauptsächlich EK-finanzierten Immobilien definitiv nicht erzielen. Nehmen wir eine Durchschnittsimmobilie mit einer Sollmietrendite von 6% auf den gegenwertigen Objektwert: Davon gehen (je nach Lage) rund 1% Rendite für Instandhaltung drauf, nochmal 1% für den Rest (Leerstand, n.uml.f.NK, Beraterkosten etc.), dann nochmal 1% Steuern. Verbleibt 3% effektive Mietrendite. Bei einer Inflationsrate im Bereich von 2% (und für die Lebenshaltungskosten von Immobilieninvestoren ist die Rate eher noch höher), verbleibt nicht mal ganz 1% an realwirtschaftlichem Ertrag über. Ok, wenn jemand jetzt nach Tilgung seiner ganzen Schulden noch einen Objektgegenwert von 5 Mio € hat, dann ist diese Strategie vertretbar, dann stünden ihm pro Jahr effektiv 50.000 € zum Leben zur Verfügung, aber wer kommt auf 5 Mio EK NACH Tilgung ALLER Schulden ??? Ich glaube selbst in diesem Forum die wenigsten. Klar, wenn jetzt die Immobilienpreise völlig einbrechen (>50%), dann macht das Sinn, aber bevor nicht die Zinssätze in Europa signifikant steigen, sehe ich dafür keine echte Gefahr. Und bis die Zinsen steigen, kann es durchaus noch ein Weilchen dauern und das kommt auch nicht über Nacht (ganz so lang wirds allerdings wohl auch nicht mehr dauern). Und in dieser Zeit soll man dann zugucken wie die Preise weiter steigen ? Das macht für mich keinen Sinn. Prinzipiell strebe ich eher an, meinen Verschuldungsgrad zu erhöhen. Denn so langsam kommt die Inflation in Fahrt und wer profitiert davon ---> FK-finanzierte Immobilien. Wem schadet das eher ? --> EK-finanzierte Immobilien. PS: Schulden tilgen an sich macht derzeit mMn keinen Sinn, denn das bedeutet ja implizit nichts anderes, als dass man sein Geld dann zum Kreditzinssatz von 1-2% anlegt (vor Inflation !, d.h. es ist bereits ein realwirtschaftliches Verlustgeschäft). Mir fallen spontan eine Bandbreite von anderweitigen Investitionsalternativen ein mit einer höheren zu erwartenden Rendite.
  8. Das Fazit meines vorangegangenen Postings/Rechnung war eine Gegenüberstellung von Positiv- und Negativaspekten der 8.000 €/m2 bzw. 1.000 €/m2-Immobilien. Aus Sicht der 1.000 €/m2-Immobilien ergibt sich der nachfolgende Positivaspekt 1 und die nachfolgenden Negativaspekte 2A-E 1. NACH Abzug sämtlicher Bewirtschaftungskosten (Zinsen, Instandhaltung, nicht uml.f.NK, Rechtsanwalt, Steuern etc.) ist der effektive MietrenditeVORTEIL der 1.000 €/m2-Buden nicht mehr 4% (bzw. doppelt so hoch, also 8% vs 4%), sondern nurmehr etwa 1% höher (bezogen auf den Objektgesamtwert) ! Es kommt nicht darauf an, was auf irgendwelchen Kontoauszügen oder Mietverträgen steht (bzw. davon abgeleitete m2-Preis-Werte), entscheidend ist einzig und allein, was NACH der kompletten Bewirtschaftung übrig bleibt und man sich entweder dauerhaft in die Hosentasche stecken kann oder der Bank in Form von Tilgung abführt. Dieser (doch bereits recht geringe) Renditevorteil von ca. 1% ist der einzige für mich ersichtliche Pluspunkt für die 1.000 €/m2-Immobilien. (wobei dies natürlich auch in gewisser Weise schlecht ist, da eben nur noch ein Viertel von der in der anfänglichen Sollmietbetrachtung ermittelten Renditedifferenz von 4% übrig bleibt) Dann hatte ich diverse negative Punkte aus Sicht der 1.000 €/m2-Immobilien angeführt: 2.A) Top-Lage- Immobilien haben langfristig eine höhere Wertentwicklung als Immobilien in schlechteren Lagen (ca. 1% pa)., wodurch die effektive Mietrenditedifferenz schon wieder egalisiert ist). Und davon ausgehend auch eine stärkere Steigerung der Mietpreise. 2.B) Top-Lage-Immobilien weisen langfristig eine höhere Vermietungsquote auf als welche in schlechteren Lagen, Einschub: Du hast RECHT, die Ws, dass der eine 8T €/m2-Mieter ausfällt, ist höher als dass alle 8 1T €/m2-Mieter gleichzeitig ausfallen. Dies ist klar: Je größer die Gesamtanzahl, desto niedriger die Ws, dass alle gleichzeitig ausfallen. Deswegen ist es auch gut, wenn man ausreichend Liquidität hat und vor allem mehrere Objekte hat (was bei mir der Fall ist). Damit nimmt das von dir beschriebene Risiko bereits drastisch ab. Angenommen, die Ausfallwahrscheinlichkeit eines 8T€/m2-Mieters wäre 10%. Dann wäre bei einem Portfolio von 7 Objekten mit 8T€/m2 die Ws für einen Totalausfall bereits 0,0000001, was in etwa der Ws eines Sechsers im Lotto entspricht, also sehr unwahrscheinlich ist. Umgekehrt muss man aber auch festhalten, dass bei der Beschränkung auf das Bsp mit einem 8T€/m2-Mieter und acht 1T€/m2-Mietern die Ws, dass ALLE korrekt zahlen, deutlich höher ist bei der 8.000er-Variante. Selbst wenn man diesselbe Zahlungsws für alle unterstellt ( sagen wir 90%), dann wäre im 8.000er-Fall die Ws, dass ich die komplette Soll-Miete erhalte 90%, in dem Fall der acht 1.000 €/m2-Mieter aber wäre die Ws nur 0,9 hoch 8 = 43%. Unter dem Strich gleichen sich diese beiden Effekte bzw. Extremszenarien auf Dauer aus (immer vorausgesetzt, die Leerstandquote ist bei allen Mietern gleich). Nur ist es aber eben wie gesagt so, dass die durchschnittliche Leerstandsquote in den schlechteren Lagen höher ist und somit ist der tatsächlich erhaltene Anteil an der Soll-Miete in den besseren Lagen IM SCHNITT auf Dauer höher, (was nicht heißt, dass es mal eine Phase geben kann, wo es andersrum besser aussieht). Ende Einschub Leerstand gibt es überall (auch Top-Lage-Immobilien sind davor nicht völlig gefeit), aber es gibt eben MEHR Leerstand in den 1.000 €/m2-Buden, d.h. die Gefahr insolvent zu werden, da zu wenig Miete reinkommt, ist bei den 1.000 €/m2-Buden IM SCHNITT höher. Vor allem besteht bei den niedrigpreisigen Immobilien die Gefahr, die Immobilie überhaupt nicht vermietet zu bekommen, weil eben soviel in der umliegenden Gegend leer steht und GAR KEINE Nachfrage besteht, auch nicht z.B. zur Hälfte des Preises (ich erlebe/erlebte das u.a. selber im Bekanntenkreis). Diese niedrigere durchschnittliche Vermietungsquote führt in der Realität dann auch zu einem niedrigeren effektiven Mietrenditeunterschied, denn in dem Bsp. war überall Vollvermietung unterstellt. Die höhere Vermietungsquote bei den Top-Lage-Immobilien merkt man z.B. auch bei Neuvermietungen, wo bei Besichtigungsterminen dann gleich mal 10 Interessenten am Stück kommen (einer wollte zB mal ein "Vormietrecht" haben, bevor er überhaupt die Wohnung gesehen hatte; hab ich so noch nie bei einer niedrigpreisigeren Wohnung gesehen). (Aber es ist natürlich überall schwieriger geworden mit der Vermietung, weil jeder nurmehr selber kauft, wenn er kann.) 2.C) Die Mieterqualität ist in besseren Lagen besser; dies betrifft zum einen die Bonität des Mieters; da gibts in den schlechteren Lagen häufiger mal Probleme mit der Mietzahlung durch Arbeitslosigkeit etc. und dann dauert es mitunter sehr lange bis der entsprechende nicht zahlende Mieter rausgeklagt wurde. 100% kann man sich dort auch nicht gegen vorsätzliche Mietnomaden schützen (z.B. wenn die Auskunft des angeblichen "Vorvermieters" gefaked war), in den besseren Lagen kommen sie meist wegen ihres zu niedrigeren Gehaltnachweises erst gar nicht zum Zug. Aber auch das Verhalten des Mieters ist in den schlechteren Lagen oft unangenehmer. Man bekommt auf EV Beschwerden, dass der Mieter zu viel Radau macht und andere Hausbewohner stört. Dann gehen die oft nicht sehr zimperlich mit der Wohnung um, d.h. die Renovierungskosten bei Auszug sind eher höher. 2.D) Der Arbeitsaufwand bei Immobilien in schlechteren Lagen ist bezogen auf denselben Objektgegenwert exorbitant höher und damit der eigene Arbeitslohn pro Stunde deutlich niedriger. 2.E) Hatte ich bislang noch gar nicht angeführt, ist aber bei den 1.000 €/m2-Immos oft ein Problem: Die Kreditzinsen sind höher bei kleineren Beträgen (z.B. bei Krediten unter 50.000 €). Wenn man nicht grad im Paket finanzieren kann, muss man oft einen Zinsaufschlag in Kauf nehmen. Hinzu kommt, dass manche/viele Banken Objekte in gewissen (aus Sicht der Bank) perspektivlosen Lagen gar nicht erst finanzieren oder wenn, zu schlechteren Zinssätzen als eben in einer besseren Lage. Ich denke, es reicht an Negativaspekten. Jeder muss nun zwischen dem Punkt 1 und den Punkten 2A-E abwägen, was ihm wichtiger ist. Meine Abwägung fällt vom Grundprinzip eindeutig zugunsten der Top-Lagen aus. Ich sage damit aber nicht, dass ein 1.000 €/m2-Investment schlecht sein muss. Ich halte es nur für DEUTLICH riskanter/arbeitsintensiver. Allerdings räume ich ein, dass es mittlerweile sehr schwer geworden ist, in guten Lagen was Ordentliches zu vernünftigen Konditionen zu finden und wenn, muss man sehr schnell sein (da gehts mitunter um Stunden), aber ist sicher nicht unmöglich. Unter 3,5% anfänglicher Mietrendite gehe ich bei Wohnungen nicht, 4% Sollmietrendite ist für Top-Lagen aber völlig ok.
  9. In meinen Augen gabs heute ein Kaufsignal für kreditfinanzierte Immobilien: Trump hat die Erhöhung der Zölle auf europäische Autos zunächst mal um ein halbes Jahr aufgeschoben. Ein derzeitiges - wenn nicht sogar DAS - wirtschaftliche Hauptproblem ist die Unsicherheit der Unternehmen über den wirtschaftspolitischen Kurs Trumps und halten daher Investitionen zurück. Die einen munkelten bereits, dass Trump absichtlich die Zollgespräche ins Leere laufen lassen will, also willentlich einen Handelskrieg herbeiführt, der dann zur Folge hätte, dass die FED gezwungen wäre, die Zinsen infolge der einbrechenden Konjunktur wieder zu senken, was ihm mit seinen Milliarden-Krediten zu Pass käme. Allerdings scheint ihm nach den jüngsten Aktienmarktrückgängen die Realwirtschaft offensichtlich nicht völlig egal zu sein, denn sonst hätte er die heutige Ankündigung nicht getätigt. Zudem will er mit Xi wieder reden. Daher tendiere ich auch zu denjenigen, die eher nur von kürzeren Bluffs seitens Trump ausgehen, dass es in absehbarer Zeit sowohl mit China, als auch mit der EU letztlich eine für beide Seiten vertretbare nachhaltige Einigung geben wird. Dies sollte dann zu einer weiter steigenden Inflation (= steigende Immobilienpreise; Mieten) führen (und in der Folge dann natürlich auch zu Zinserhöhungen in Europa, die mittelfristig natürlich zu einer Konsolidierung der Kaufpreise (allerdings verbunden mit Anstieg der Mietrendite !) führen sollte, was aber die derzeit niedrigen Zinsen bei FK-Finanzierungen mehr als kompensieren). Also jedenfalls eine ernste Gefahr, dass die Weltwirtschaft kurzfristig einbricht, sehe ich jetzt nicht mehr. Klar gibt es diverse Gefahren wie Krieg, Naturkatastrophen etc, wo keine Versicherung einsteht. Aber zumindest wenns zu keinem Atombombenabwurf kommt, (und in diesem Szenario muss man sich definitiv nicht mehr über Immobilien Gedanken machen), also nur klassische Artellerie und ein paar harmlose Bomber zum Einsatz kommen, sind Immobilien in Top-Lagen mit hohem Bodenwertanteil weit weniger betroffen als Objekte in schlechter Lage, da dann dort nach dem Beschuss praktisch nix mehr an Wert übrig bleibt. Ja, sicher werden in Zukunft im Immobilienbereich höhere Anforderungen hinsichtlich Klimafreundlichkeit kommen; auch hier wieder sind höherpreisige Immobilien von den auf einen zukommenden Kosten nicht so stark betroffen. Was da jetzt wann verbindlich umgesetzt werden wird, hängt natürlich auch stark vom grade amtierenden Kanzler ab. Glaube nicht, dass der März da jetzt einen Radikalumbruch in die Wege leiten würde, bei der AKK kann ichs nicht genau sagen. Vom Grundprinzip steht doch die CDU vor dem Dilemma, gegen ihr eigenes Wählerklientel (viele Immobilienbesitzer sind der CDU nahestehend) vorzugehen. Seinerzeit erfolgte der Atomausstieg ja nicht aus wissenschaftlicher Fundierung heraus, sondern in Folge der verlorenen Landtagswahlen in BW, wo nach Fukushima auf einmal die Mehrheit der Leute aus der Kernkraft raus wollte --> also machte die CDU eine Kehrtwende, um wieder Wähler zurückzugewinnen. Mit diesen Energievorschriften gewinnen sie aber keine Wähler dazu, sondern verlieren eher welche. Ich könnte mir vorstellen, dass die CDU sich dann die Zustimmung über entsprechende Subventionierungen (auch oder zumindest teilweise bei vermieteten Immobilien) erkauft. Jedenfalls wird da noch viel Wind an den Häusern vorbeiwehen, bis da jeder sein eigenes verbindliches Windrad im Garten stehen hat. Aber ich frage mich immer, was denn diejenigen konkret mit ihren Erlösen machen, die jetzt auf den Immobilienverkaufsknopf drücken ?
  10. @Friedrich Hi: Nee, ich unterstelle keinen EFFEKTIVEN Renditeunterschied von 1%, das ist ja gerade das Ergebnis der obigen Betrachtung ! Unterstellt hatte ich eine Bruttomietrendite von 8% (= Faktor 12,5) bei 1.000 €/m2-Immobilien und eine Bruttomietrendite von 4% (= Faktor 25) bei 8.000€/m2-Immobilien. Entscheidend bei dieser ganzen Betrachtung ist einzig und allein, was NACH den ganzen Bewirtschaftungskosten (Instandhaltung, Leerstand, nicht uml.f. NK, Rechtsanwaltskosten, Zinszahlungen, Steuer und was sonst noch alles anfällt) übrig bleibt und man sich effektiv in die Hosentasche stecken kann oder an die Bank in Form einer Tilgung abführt. (Die Kredittilgung ist für die Gewinnbetrachtung keine Bewirtschaftung im eigentlichen Sinne, das ist linke Tasche - rechte Tasche !) Also als tatsächlicher Gewinn bleibt eben lediglich ca. 1% mehr bei den 1.000€/m2-Immos bezogen auf den Kaufpreis hängen, OBWOHL die ursprüngliche Sollmietrendite doppelt so hoch ist ! Das war ein Bestandteil, den mein Posting verdeutlichen sollte. Dieser letztendlich recht geringe EFFEKTIVE Renditeunterschied von 1% liegt hauptsächlich an um ein Vielfaches höheren Instandhaltungskosten bzw. n.ulf. NK und deutlich höheren Steuern bei den 1.000 €/m2-Immos. Dieses kleine Renditeplus ist auf der Habenseite der 1.000 €/m2 -Immos, und jetzt kommt die längere Liste mit den Negativaspekten ... Das ist kein Tippfehler, sondern Realität, dessen sich viele gar nicht bewusst sind. @Toprock: Meiner einfachen Vergleichsrechnung liegt bei der 8.000 €/m2-Bude ein m2-Mietpreis von exakt 26,67 € zugrunde. ( = (16.000/12)/50 ). Bei einer eher kleineren m2-Anzahl (hier 50 m2) ist natürlich der m2-Preis auch immer etwas höher als im Schnitt. (Den 1.000 m2-Buden lag im Bsp. ein m2-Mietpreis von 6,67 € zugrunde ( =(4000/12)/50 ) Im übrigen hatte ich vor ca. 1 Jahr nahezu exakt so einen Deal abgeschlossen mit den dem Vergleichsbsp. zugrunde liegenden Parametern; ist also sehr praxisnah. Um auf das eigentliche Threadthema nochmal zurückzukommen: Ob es heute sinnvoll ist, zu einem Faktor von 20 zu kaufen oder nicht, muss differenziert betrachtet werden. Dies ist in vielfacher Hinsicht eine Frage des Bezugs: Ja, es ist richtig, dass eine Immobilieninvestition vor 5-10 Jahren in den aller meisten Fällen ertragreicher gewesen ist/wäre als eine heutige. Aber diese Betrachtung ist nicht zielführend. Wie die Situation in der Vergangenheit ausgesehen hatte, ist vollkommen irrelevant. Entscheidend ist einzig und allein, ob aus heutiger Sicht eine jetzige Investition sinnvoll erscheint bzw. welche konkreten Alternativen es zu einer heutigen Investition gibt. (z.B. wäre es vor 5 Jahren quatsch gewesen zu sagen, Amazon ist jetzt 10.000% gestiegen, also kaufe ich nicht mehr/verkaufe; denn danach folgte nochmal eine Versechsfachung) Es gibt neben Immobilien natürlich auch andere Investitionsalternativen, was aber jetzt den Rahmen sprengen würde. Mir geht es zunächst nur um die Frage, ob in der jetzigen Situation ein Immobilienkauf sinnvoll ist oder ob man damit besser noch etwas warten sollte. Die Beantwortung dieser Frage ist zu einem wesentlichen Teil von der Art der Finanzierung abhängig, also z.B. rein aus EK oder rein aus FK, und wie lange die Zinsbindung ist und muss somit differenziert beantwortet werden: a) Finanzierung komplett aus EK (mit Faktor 20): --> Mietrendite: 5% (IST); davon gehen ab (grob überschlagen): - rund 1%-Punkt für Instandhaltung - ca. 0,5 %-Punkte für nicht umlagefähige Kosten - Steuer knapp 1%-Punkt Verblieben gut 2,5%. Nach Abzug der Inflation bleibt noch ein realwirtschaftlicher Ertrag von gut 0,5% übrig. Und insb. im Falle von Immobilienpreisrückgängen hätte man in der Regel schon realwirtschaftliche Verluste. --> halte ich nicht für sinnvoll b) Finanzierung komplett aus FK (auch Faktor 20). Die immense Gefahr, die die meisten immer sehen, sind deutlich einbrechende Immobilienpreise. So ein Szenario kommt nicht von allein, sondern wird (externe Schocks wie Dexit mal ausgenommen) durch einen Zinsanstieg ausgelöst, der zur Folge hat, dass wieder mehr gemietet wird, die Kredit basierte Kaufnachfrage zurückgeht und sich somit die Schere zwischen Kauf- und Mietpreisen wieder mehr schliesst, d.h. also die Mietrenditen wieder steigen. Dies kann eben auf unterschiedliche Arten erfolgen, Stagnation Kaufpreise und Anstieg der Mieten (wovon ich eher ausgehe; zumindest in gefragten Lagen) oder Absinken der Immobilienpreise und Gleichbleiben der Mietpreise (wovon viele ausgehen) Natürlich kann auch alles extrem einbrechen, aber man unterstelle mal folgendes bereits düstere (!) Szenario: Die Immobilienpreise fallen innerhalb der nächsten 10 Jahre um 20% und bleiben dann die nächsten 10 Jahre auf diesem Niveau. Mietpreise bleiben durchgängig auf heutigem Niveau. Infolge des Immobilienpreiseinbruchs sei dann aber auch das Zinsniveau in 10 Jahren um rund 3%-Punkte (denn bei geringeren Zinsniveauanstiegen werden die Immopreise nicht so stark einbrechen) gestiegen. Frage: Ist es nun besser direkt bei (hohen) Preisen zu kaufen, oder erst am Tiefpunkt nach 10 Jahren ? Für den rein EK-basierten Investor ist ein 10-jähriges Warten natürlich besser, aber wie sieht es für den FK-basierten Investor aus ? Bsp.: Kauf Immobilie (ordentliche Lage) 1.000.000 €, 100.000 € NK; 110%-Finanzierung , Mietrendite 5%. In 20 Jahren soll die Immobilie wieder verkauft werden. Variante1: (Kauf heute) Kreditaufnahme: 1.100.000 € auf 20 Jahre fest zu 2% (z.B. durch Einbringung weiterer Sicherheiten), Mietrendite 5% (auf Ist-Basis) grobe Simulation: Miete: + 50.000 € (Ist) Insta: - 10.000 € nufNK: - 5.000 € Zinsen: - 22.000 € (anfänglich, nachher weniger) Steuer- rückerst.: + 2.000 € (ca., wegen steuerl. Verlust) Verbleibt: 15.000 €, die zur Tilgung genutzt werden (können), womit die Finanzierung CF-neutral ist. Nach 10 Jahren verbliebe eine Restschuld von etwas weniger als 950.000 € (ca. 935.000 €, um genau zu sein; es werden ja in jedem Jahr mehr als 15.000 € getilgt wegen des Zinseszinseffekts; stimmt dann zwar auch nicht ganz, weil nach erfolgter Tilgung der negative Steuerertrag nicht mehr ganz so hoch ist, aber diese Details sind bei dieser groben Betrachtung zu vernachlässigen)). Innerhalb dieser 10 Jahre sei nun der Immobilienpreis um 20% auf 800.000 € eingebrochen. Buchhaltärisch hat man zwar einen Verlust gemacht von 135.000 € (wovon 100.000€ von den KN stammen, die man von Anfang an ohnehin im Verlust ist). Diese Investition erscheint zwar zunächst wenig sinnvoll. ABER: Die Investition geht noch weitere 10 Jahre (mit bestehender Zinsfestschreibung !), in denen Kaufpreis- und Mietpreisstabilität bestehe. Es werden dann also weitere ca. 200.000 € (wegen Zinseszinseffekt kommt es hier zu einer zusätzlichen Tilgung von ca. 50.000 €) getilgt, so dass nach 20 Jahren eine Restschuld von ca. 735.000 € bestünde bei einem Immobiliengegenwert von 800.000 €, also unter dem Strich sogar bereits ein nicht unerheblicher Gewinn von 65.000 € verbliebe. Das Entscheidende ist hierbei die Erkenntnis, dass es in Variante2 zu (deutlichen) Verlusten kommt, OBWOHL man NACH dem Preisrückgang um 20% kauft : Variante 2: (Kauf derselben Immobilie in 10 Jahren zu 800.000 €, NK 80.000 €) Kreditaufnahme 880.000 €, auf 10 Jahre fest zu 4,5% (ebenso z.B. durch Einbringung weiterer Sicherheiten); (unterstellt war ein 3%-Punkt Anstieg des Zinsniveaus; aufgrund der 10J kürzeren Laufzeit bei Abschluss betrage der Zinssatz dann nicht 2% + 3% = 5%, sondern nur 4,5%) grobe Simulation: Miete: + 50.000 € (Ist) (entspricht nun schon einer Mietrendite von deutlich über 6% !) Insta: - 10.000 € nufNK: - 5.000 € Zinsen: - 40.000 € (minimal weniger) Steuer- rückerst.: + 5.000 € (ca., wegen steuerl. Verlust) Verbleibt: 0 €. D.h. Tilgung erfolgt keine (etwa wie bei Schweizer Krediten); Finanzierung ist CF-neutral D.h. nach 10 Jahren verbleibt eine Restschuld von 880.000 € bei einem Gegenwert von 800.000 €, also ein dicker Verlust von 80.000 €. Variante 1 ist ganz offenkundig Variante 2 vorzuziehen und dies OBWOHL die Mietrendite höher und der KP tiefer in Variante2 ist ! Jetzt kann man diesselbe Simulation in vielfältigster Weise variieren, z.B. dass in den letzten 10 Jahren die Preise nochmal 10% steigen, also ein Immobiliengegenwert von 880.000 € vorliegen würde, dann hätte man in Variante1 einen sehr hohen Gewinn, in Variante 2 grade so + - 0 usw. Was man jedoch auch konstatieren muss: Eine kurze anfängliche Zinsbindung von nur bspw. 10 Jahren hätte wenig Sinn, da man dann tatsächlich etliches Geld verlieren würde, wenn man sich dann nach 10 Jahren zu höheren Zinsen refinanzieren müsste oder die Immobilie verkaufen müsste. Fazit der ganzen Sache: Für diejenigen, die eine hohe FK-basierte Finanzierung mit langer Zinsbindung anstreben, macht es wenig Sinn, auf einen Preisrückgang der Immobilien zu warten. Denn dieser dürfte aller Voraussicht nach einhergehen mit einem deutlichen Zinsniveauanstieg und dieser Zinsniveauanstieg ist dann fataler als ein deutlicher Kaufpreisrückgang ! Besser wäre es direkt zu investieren und eine lange Festschreibung wählen. Anders sieht die Situation natürlich aus bei EK-basierten Finanzierungen, wo ein Warten auf einen Preisverfall durchaus Sinn machen kann. (Ganz kurze Festschreibungen 1-2 Jahre sollten noch ok sein). Aber Finanzierungen mit mittlerer Zinsbindungsfrist (also einer Festschreibung im Bereich von 5-10 Jahren) halte ich für problematisch. Es kann also durchaus Sinn machen, eine bereits weitestgehend abbezahlte Immobilie heute zu verkaufen, aber gleichzeitig eine neue voll auf Kredit mit langer Festschreibung zu kaufen. Sicher werden viele bemängeln, dass bei obigem Bsp. kein positiver CF übrig bleibt. Das ist ein Thema für sich, (natürlich ist es besser, wenn der CF positiv ist, ich halte dies jedoch nicht für notwendig); vor allem aber und das sollte die Bezugsbasis hierbei sein: dieses Immobilieninvestieren mit pos. CF ist ja erst so in den letzten gut 10 Jahren flächendeckend aufgekommen, als die Zinssätze auf ein historisches Tief gingen. Früher wurde über Jahrzehnte (oder noch länger) erfolgreich in Immobilien investiert bei Zinssätzen von 5% und mehr, da wurden ständig (anfangs) negative CFs erzielt, hat aber auch funktioniert (weil der Wert der Immobilie gestiegen ist und damit verbunden auch die Mieten). In obigem Bsp. ist es nun sogar so, dass TROTZ immensem Preisrückgangs noch Gewinne entstehen. Das ist zwar ein Wochen füllender Komplex, aber mich interessiert: Viele halten das jetzige Immobilienpreisniveau für zu hoch und verkaufen, ok. Nur das macht ja nur dann Sinn, wenn KONKRETE Alternativanlagen zur Verfügung stehen, mit der eine höhere Rendite bei gleichem Risiko zu erwarten ist. Was ist diese ominöse Anlagealternative KONKRET, die 2-stellige EK-Renditen bei überschaubarem Risiko bringt ? Ich bin trotzt intensiver Suche nicht fündig geworden.
  11. FAKT ist, dass (zumindest bei nachfolgendem Punkt 1 und 2 in der Vergangenheit) folgende Aussagen zutreffen: 1. Immobilien in guten Lagen haben LANGFRISTIG im Schnitt eine höhere Preissteigerung als Immobilien in schlechten Lagen. (hierzu gibt es unzählige Statistiken im Netz, auf die Schnelle hatte ich zB. https://www.wolter.de/ueber-uns/news/news-einzelansicht/datum/2012/09/14/money-markets-immobilien/ gefunden. Oder auch: https://de.wikipedia.org/wiki/Datei:Case_shiller_janv09.jpg Rot sind die Top-10-Metropolen. Grün ist der landesweite Durchschnitt. Wie schon geschrieben: Der landesweite Durchschnitt ist tatsächlich niedriger, da Daten aus den Präriestaaten mit niedrigen Immobilienpreisanstiegen wie Alaska etc. dort nicht eingehen. Aber auch so ist die Situation eindeutig. (Dies bedeutet natürlich nicht, dass es nicht auch Regionen gibt, wo man auch heute für unter 1.000 €/m2 sinnvoll mit Potential einkaufen kann. Aber für die allermeisten dieser 1.000€/m2-Regionen sehe ich dieses Potential nicht.) 2. Immobilien in guten Lagen haben eine durchschnittlich geringere Leerstandstandsquote als Immobilien in schlechten Lagen. Von diesem Faktum kann man sich auf unterschiedlichste Weise überzeugen, z.B. a) https://www.welt.de/img/finanzen/immobilien/mobile116222596/5251622797-ci23x11-w1280/DWO-Wirtschaft-Leerstand-2-jpg.jpg Die Städte Berlin und Hamburg sowie Bayern sind praktisch ganz oben (München ist nicht explizit ausgewiesen), aber dafür sind die tendenziell strukturschwachen Regionen Sachsen und Sachsen-Anhalt ganz unten auf der Liste. b) Studium der Leerstandsquoten von prinzipiell offenen Immobilienfonds (die zT nun dauerhaft geschlossen sind und sich in der Abwicklung befinden). Vom Grundprinzip wiesen/weisen deren Immobilien eine höhere Vermietungsquote auf, je besser die Lage ist. Auch aus Geschäftsberichten von Immobilienkonzernen wie Vonovia lässt sich dieselbe Tendenz ableiten. Hinzu kommt auch noch, dass bei der vielfach nun durchzuführenden Liquidation (unvermietete) Immobilien in schlechten Lagen kaum veräusserbar sind, wohingegen die vermieteten Immobilien in guten Lagen sehr zügig zu akzeptablen Preisen veräussert werden konnten. c) Studium auf Immoportalen des Verhältnisses der Anzahl von angebotenen Immobilien zu Einwohnerzahl der betreffenden Stadt (--> grober Indikator). etc. Hinzu kommt, dass die Mieterqualität in den schlechteren Lagen auch schlechter ist, also deren Bonität, aber auch Verhalten bzgl. Wohnungsabnutzung hinsichtlich späterer zusätzlicher Renovierungskosten etc. Häufige Gespräche mit Investoren, die in der Prärie und in begehrten Städten investieren, bestätigen das. 3. Der effektive Arbeitslohn pro Stunde ist für einen Investor bei hohen m2-Preisen ERHEBLICH höher als bei niedrigen m2-Preisen. --> siehe Bsp.-Vergleich im letzten Posting, was im Anschluss noch leicht modifiziert wird. 4. Vermietung vorausgesetzt, ist die effektive Mietrendite bei schlechten Lagen auf 1.000€/m2-Basis ETWAS höher (ca. 1%-Punkt) als bei guten Lagen mit einem m2-Preis von 8.000 €. (Wobei diese Differenz natürlich in konkreten Fall (z.B. in Abhängigkeit des Steuersatzes oder der Leerstandsquote) auch noch LEICHT variieren kann) Diese Punkte 1-4 sind objektive Fakten, die habe ich mir nicht ausgedacht. Subjektiv ist nun, dass viele bei den Punkten 1 und 2 auch in Zukunft davon ausgehen, dass sich diese Entwicklung so fortsetzen wird, vor allem aber auch das Abwiegen, wie man die Punkte 1-3 gegenüber 4 gewichtet. Das Ergebnis ist hierbei für mich eindeutig: Die hochpreisigen Immobilien in guten Lagen sind grundsätzlich für mich die klar bessere Wahl. (Ich freu mich aber auch über Anders-Denkende, von denen ich dann dort Immobilien erhalte ) Aber natürlich muss jeder für sich selber diese Abwägung treffen. Ich stelle auch nicht in Abrede, dass es Phasen/Situationen gibt, wo es andersrum besser ist. Insb. ist Schwarz-Weiss-Denken im Immobiliensektor unangebracht. Es gibt viele Zwischenstufen (B-/manche C-Lagen), die auch Sinn machen können, auf die auch genannte Aspekte zumindest zum Teil zutreffen. Es gibt nicht DIE gute oder DIE schlechte Lage, jede Immobilie hat ihre individuellen Besonderheiten, weswegen sich Vergleiche sehr schwer überhaupt anstellen lassen. Man muss letztlich jede Immobiliensituation einzeln bewerten (irgendwas ist immer anders). Von mir verwendete Begriffe wie "gute" oder "schlechte" Lage sind nur Vereinfachungen, um Grundtendenzen deutlich zu machen. Nochmal zurück zu dem Vergleichsbsp.: Der von mir angeführte Vergleich einer 1.000€/m2-Immobilie und einer 8.000€/m2-Immobilie soll keine exakte Abbildung der Realität sein. Er soll lediglich grob verdeutlichen, dass der Arbeitslohn pro aufzuwendender Stunde ERHEBLICH niedriger bei Immobilien in schlechteren Lagen ist und dass die effektive Mietrenditedifferenz nicht so hoch ist, wie sie implizit meist angenommen wird. Bei einer genauen Realitätsabbildung müsste Vieles noch verfeinert werden: z.B. sind Renovierungskosten ca. 20-30% höher in den besseren Lagen; v.a. muss auch noch berücksichtigt werden, dass die Abschreibung in den besseren Lagen niedriger ist aufgrund des höheren Bodenrichtwerts, also z.T. wird dem Boden ein Anteil am Kaufpreis in den guten Lagen von über 50% beigemessen, in schlechten Lagen, sind es hingegen mitunter unter 10%. (nebenbei liegt hierin ein weiteres Risiko der Immobilien in schlechten Lagen, denn wenn die Bausubstanz so schlecht ist, dass die Immobilie abgerissen werden muss, käme dies in schlechten Lagen nahezu einem Totalverlust gleich, in den besseren wäre dann nur ca. die Hälfte weg). Diese Aspekte führen in etwa zu einem effektiven Mietrenditedifferenzunterschied von rund 1%-Punkt. Dennoch: Die Aussage, dass der Arbeitslohn pro Stunde in guten Lagen ERHEBLICH (ca. 4-5mal so hoch) höher ist, bleibt gültig. @Jb007: In meinem Posting habe ich Beweggründe geschildert, auch bei einem Faktor von über 20 zu investieren. In dem Vergleich geht es nicht um die konkrete Ausprägung der Vermietungssituation. Sondern es geht um die prinzipiellen Unterschiede bei an sich gleichen Voraussetzungen (wie z.B. Leerstandsquote). Also man könnte jetzt dieselbe Vergleichs-Rechnung nochmal durchführen, jeweils für eine Vermietungsquote von 80% in BEIDEN Szenarien oder auch jeweils 50% etc oder in beiden Fällen mit einer Instandhaltung von 100€/m2 im Jahr rechnen. Entscheidend für den Vergleich ist nur, dass die Vermietungsquote oder die Instandhaltungskosten/m2 jeweils immer gleich gross sind. In all diesen Szenarien wird ein deutlich höherer Stundenlohn in der 8.000 €/m2-Variante bei rumkommen. Und hinzu kommt eben dann noch obiger Punkt 2. Denn Mietnomaden bekommst du auch - oder vielmehr gerade - in den schlechteren Lagen. In den besseren Lagen scheitern die oft schon im Vorfeld an der Solvenzprüfung des Vermieters. @Andreas: Naja, du argumentierst recht viel mit Berlin. Berlin ist sicher eine Ausnahme, insb. aufgrund der Wende bzw. ehemaligen Teilung. Dass die Immobilienpreise dort in den 90er-Jahren zurückgingen, ist im Kontext mit der allgemeinen Demografieentwicklung Ostdeutschlands zu sehen. Viele Junge gingen nach der Wende direkt nach Westdeutschland (ohne Berlin), daher ging es dem Osten, der Berlin umschliesst, zunächst eher noch schlechter als früher. Nach und nach wurde jedoch Berlin immer beliebter und es siedelten sich immer mehr Unternehmen an (heute boomt die Gründer-Szene dort), damit einhergehend kam es dann zu rasanten Preissteigerungen. Sicher ist Berlin auch nicht gleich Berlin. Es gibt innerhalb von Städten immer Bezirke, die sich vom allgemeinen Stadt-Trend abkoppeln, im Positiven wie Negativen. Ich stelle nicht in Abrede, dass es auch Perioden gibt, wo in bestimmten Top-Städten die Entwicklung kurzfristig schlechter als im Landes-Schnitt war (wobei auf realer Basis die Immobilienpreise deutschlandweit um etwa 10% in den 80er-Jahren einbrachen. ) Dennoch gilt die tendenzielle Aussage, dass sich die Immobilienpreise in den A-Städten im Schnitt besser entwickelten als der Durchschnitt. Z.B. ist seit 1975 untersucht worden, in welcher deutschen Stadt die höchsten Immobilienpreiszuwächse zu verzeichnen waren. ---> Ergebnis: München. https://www.capital.de/immobilien/zwoelf-mythen-rund-ums-eigenheim-2298; Punkt 4 Was man auch noch bei der Betrachtung solcher Statistiken berücksichtigen muss: Es gehen hierbei (diese groben Analysen von Immoportalen ausgenommen) nur die notariellen Kaufpreise ein, also nur tatsächliche Transaktionen. Nicht erfasst sind z.B. vergebliche Versuche, Immobilien in der Prärie an den Mann zu bekommen (trotz eines bereits niedrigen Preises). Dann sagen sich einige, bevor wir die Immobilie komplett verramschen, behalten wir sie lieber, also der tatsächliche Unterschied ist sogar noch einen Tick grösser als von den Statistiken erfasst. Nee, ich vergesse die Leute in B- und C-Lagen nicht. Was in wirklichen Krisen mMn passieren wird (dies beruht auf vielen historischen Berichten über Krisenzeiten): Die Anzahl der Personen pro Haushalt wird drastisch ansteigen (ähnlich den Nachkriegsjahren). Da wohnen Studenten/Azubis/junge Berufstätige wieder bei ihren Eltern (oder hören ganz auf zu studieren, falls Studienort zu weit weg ist und va das Geld dafür fehlt), auch Grosseltern wohnen wieder bei ihren verdienenden (?) Kindern. WGs werden zunehmen, (übrigens ein Trend, der seit längerem auch schon in Top-Städten zu beobachten ist, wodurch sich auch Normalos in München eine Miete leisten können.) Und in Krisen geht allgemein die Geburtenrate drastisch zurück, d.h. die Bevölkerung nimmt ab. ---> es wird zu deutlichem Leerstand kommen, von dem aber die A-Städte mMn. nicht so betroffen sind wie die Fläche, da die in den Top-Städten eher anzutreffende finanzielle Oberschicht krisenresistenter als der Normalbürger ist (Einzelfälle ausgenommen). Das eigentliche Risiko ist ja nicht, dass eine Immobilie mal kurzfristig leer steht , sondern dass strukturell über Jahre hinweg so gut wie keine Nachfrage mehr besteht, selbst zu wesentlich niedrigeren Preisen und das sehe ich in A-Städten in dieser Form nicht. @ JB007 und Andreas: Was KONKRET soll nicht belegt sein, von dem was ich geschrieben hatte ? Bis zu einem gewissen Grad muss man sich bei Investitionen IMMER auf irgendwelche Einschätzungen stützen, die im Vorfeld nicht deterministisch ermittelt werden können. Natürlich ist der Umstand, dass gewisse Sachverhalte, die in der Vergangenheit galten, keine Garantie, dass diese auch in Zukunft so sein werden. Allerdings - und dies ist jetzt meine persönliche Ueberzeugung - bin ich nahezu sicher, dass grundlegende Trends der Vergangenheit (Urbanisierung etc.) auch in (zumindest naher) Zukunft bestehen bleiben. Diese (richtige) Einschätzung der nicht deterministisch zu ermittelnden Parameter ist aus meiner Sicht das Entscheidende beim Immobilieninvestieren, also zB vor 20 Jahren ein Gespür dafür entwickelt zu haben, wo Berlin heute steht. Auch wenn es nicht den Kern des eigentlichen Themas trifft: Ihr scheint sehr viele Immobilien im Bestand zu haben und auch noch weitere Kaufabsichten zu haben. Kennt ihr euch nicht etwas näher mit den Kreditvergabepraktiken der Banken aus, also z.B. ab welcher Mindest-Annuität Kredite gewährt werden ? 6%, 8% ? Wo liegt eure persönliche Annuität in etwa ?
  12. Mal ein quantitativer Vergleich: Es soll ein Immobiliengegenwert von 400.000 € gekauft werden. Variante1: Kauf von 8 baugleichen Immobilien (in nicht so guter Lage) mit je 50m2 zu je 50.000 €, also einem m2-Preis von 1.000€ und einer Mietrendite von 8% Variante2: Kauf von 1 baugleichen Immobilie (in guter Lage) mit 50 m2 zu 400.000 €, also einem m2-Preis von 8.000 € und einer Mietrendite von 4% Annahmen: Vollfinanzierung, KNK aus EK, Zinssatz 1%, Vollvermietung, Instandhaltung 20 € /m2 im Jahr, Steuersatz 40% Variante 1: (für 1 Jahr) Zunächst nur für 1 Immobilie: Miete 4.000 € (8% von 50.000) Instandhaltung: 1.000 € (=20*50) nicht umlagefähige NK: 500 € Zinsen: 500 € Verblieben 2.000 € Abschreibung ca. 800 €, d.h, es wären ca. 1.200 € zu versteuern, was etwa 480 € Steuern im Jahr ergibt. Es verblieben also netto rund 1.500 €. Da man 8 solcher Immobillien hat, ergibt sich also ein Gesamtgewinn von etwa 12.000 € bzw. 12.160 € um genau zu sein. Variante 2: (für 1 Jahr) Miete: 16.000 € (4% von 400.000) Instandhaltung: 1.000 €, (und damit auf Gesamtportfolioebene nur 1/8 so hoch, da Immobilienanzahl nur ein 1/8) nicht umlagefähige NK: 500 € (auf Gesamtportfolioebene auch nur 1/8 so hoch) Zinsen: 4.000 € Verblieben: 10.500 € Abschreibung ca. 6.400 €, d.h. es wären rund 4.000 € zu versteuern, also etwa 1.600 € Steuern zu zahlen (im Gegensatz zu insgesamt knapp 10.000 € in Variante 1) . Insgesamt verbleibt ein Gesamtgewinn von knapp 8.900 €. Zusammenfassend: Bei Variante 1 ergibt sich ein nicht ganz 3.300€ höherer Gewinn, was nicht ganz 1% des Kaufpreises entspricht, obwohl die Mietrendite doppelt so hoch ist. (PS: Die Renovierungskosten in den guten Lagen sind - wie EduardH geschrieben hat - , schon etwas höher, wollte jetzt nicht nochmal alles abändern, aber das macht unterm Strich auch nicht so viel aus) Jetzt muss man allerdings auch noch den Zeitaufwand berücksichtigen: Bezeichnen wir mit x die Zeit in Stunden, die pro Jahr und Wohnung benötigt wird. Der Stundenlohn in Variante 1 wäre: 12.000/(8*x) = 1.500 / x Der Stundenlohn in Variante2: 8.900 / x Das Verhältnis von Stundenlohn2 zu Stundenlohn1 ist also: (8.900 /x )/(1.500/x) = 89 /15 = knapp 6; also man bekommt in Variante2 einen etwa 6-fach höheren Stundenlohn. Und in absoluten Zahlen ist dieser Stundenlohn bei den 1.000€/m2-Immobilien im allgemeinen ziemlich niedrig, wenn man den tatsächlichen Leerstand berücksichtigt, vielleicht so 40 €. Und wenn man auch noch den ganzen Arbeitsaufwand einberechnet, der im Vorfeld des Kaufs nötig war, kommt da vielleicht im Schnitt ein Stundensatz von 25€ raus.(hängt natürlich davon ab, wieviel Immobilien man besichtigt etc.) Ich persönlich muss sagen, dass mir dieses Immobilieninvestieren gar nicht sooo besonders gefällt. Ich kann mir schönere Dinge vorstellen als einen Rohrbruch beheben , eine neue Spülmaschine einbauen oder eine energetische Sanierung durchführen zu lassen bzw. mich im Urlaub mit klemmenden Rolläden zu befassen, mich auf Eigentümerversammlungen über Notwendigkeiten von Facadenrenovierungen rumzustreiten oder mich auch mal gerichtlich mit Mietern rumzustreiten. Klar gibt es Leute, die machen gerne viel selbst mit hohem Eifer und Freude, da sieht die Sache auch wieder etwas anders aus, nur sehe ich mich schon ziemlich ausgelastet, wenn ich nebenbei (im Moment hab ich zwar etwas mehr Zeit) meine nichtmal ganz 10 Immobilien betreue (dafür ist meine billigste Immobilie etwa 400Tsd € wert). Ich mache das, weil dies mir erheblich mehr eingebracht hat/einbringt als eine gewöhnliche Arbeit, aber ehrlich gesagt, gibt es für mich auch noch ein Leben neben Immobilien, wo ich auch noch hinreichend genug Zeit für haben möchte, was jedoch definitiv nicht der Fall wäre, wenn ich jetzt 50-100 Einheiten hätte (die ich auf Basis dieser 1.000 €/m2-Immobilien haben müsste, um auf denselben Gegenwert zu kommen). Ich kannte mal einen, der hatte so ca. 100 Einheiten; konnte seinen Beruf aus Zeitgründen dann gar nicht mehr ausüben und als dann diese Lehman-Krise kam, nahm der Leerstand zu in seinen Randlagen. Das letzte was ich von ihm hörte, war seine Ueberlegung, ob er gleich in Privatinsolvenz gehen sollte oder noch ein wenig warten. Und bei dieser groben Kalkulation wurde eine Vollvermietung unterstellt, was in der Praxis nicht der Fall ist, sondern der Mietausfall ist im Durchschnitt in den schlechteren Lagen höher als in den besseren. Zudem ist die Mieterqualität schlechter, je schlechter die Lage ist. Die meisten Arbeitsplätze gibt es in den Zentren. Die Leute werden zunehmend immer bequemer und wollen möglichst nahe ihrem Arbeitsplatz bzw. auch dem kulturellen Angebot etc. einer Metropole sein (es gibt natürlich auch Naturfreaks, die unbedingt am Land wohnen wollen, aber die sind eher in der Minderheit). Es gibt Studien von Krankenkassen, die eine erheblich gestiegene Zahl von psychischen Erkrankungen bei Pendlern ausgemacht haben. (mehr als 30min Fahrt (max. 45 min) stellen für viele schon solch immensen Belastungen dar, dass aus Zeitgründen dann soziale Kontakte vernachlässigt werden oder ein Bewegungsmangel entsteht, was wiederum Fettleibigkeit begünstigt, und dies drückt wiederum auf die Psyche; und die Dunkelziffer ist noch weitaus höher, denn die offiziellen Krankenkassenzahlen sind ja nur die Spitze des Eisbergs; viele Pendler sind sich ihrer tatsächlichen Krankheit gar nicht bewusst. Jedenfalls gibt es bereits politische Diskussionen, die Krankenkassenbeiträge für Pendler zu erhöhen aufgrund der höheren Gesundheitsgefährdung. Mein Punkt ist: Die Zentrumslagen sind in der Anzahl beschränkt, bleiben aber prinzipiell begehrter als Lagen weit ab vom Schuss (was nicht heisst, dass sich auch Milliardäre mal in der Prärie niederlassen). Wenn jetzt eine echte Krise kommt, dann werden sich nicht mehr alle in den Zentren die Miete leisten können (das ist klar), aber dann gibt es andere, die auch dort wohnen wollen, Neureiche Ausländer zB. Ob jetzt in einer schweren Krise ein Dax-Vorstand (dessen Unternehmen auch in der Krise noch einen Vorstandhaben wird) anstatt 5 Mio € nurmehr 500.000 € im Jahr bekommt, spielt keine Rolle in Bezug auf die Frage, ob sich so jemand eine Immobilie in München weiterhin leisten kann. Diese Leute suchen dann meist nicht in der völligen Prärie, denen ist der Preis recht egal, Hauptsache die Aussicht ist schön über die Stadt etc.). Wer in den schweren Krisen vor allem Probleme bekommen sollte, sind die Durchschnittsimmobilien, da dürften dann eher billigere Hinterzimmer in Bauernhöfen gefragt sein. In den Zentren wird es immer eine gewisse Grundnachfrage von der zunehmenden finanziellen Elite geben, voraussichtlich müssten dann die Mieten auch dort etwas gesenkt werden, aber vermietet bekommt man die guten Lagen auch in Krisenzeiten (mit Abschlag), wohingegen ich eine ausreichende Vermietungssicherheit für Durchschnittsimmobilien in Krisenzeiten nicht als gegeben ansehe, auch wenn das im Einzelfall klappen kann. Die Grosskonzerne sitzen ja im wesentlichen in den Grossstädten, die benötigen auch in Krisenzeiten (in denen sie nicht gleich Konkurs gehen) noch Arbeitskräfte, nur für den kleinen 3-Mann-Zulieferbetrieb in der Heide wirds schwierig zu überleben. Konkret in der jetzigen Situation bekomme ich bei einer Neuvermietung direkt 30-50 Interessenten, die von der Gehaltsstruktur absolut im solventen Bereich liegen (also Durchschnittsangestellte sind da schon an der Untergrenze oder drunter). Bei Immobilien in C-Städten kommen dann nach erheblicher Mühe nach Berichten Bekannter vielleicht 2-3 in Frage kommende Interessenten an. Warum sollten da jetzt in Krisenzeiten auf einmal mehr Leute Interesse bekunden ? Für mich wiegt dieses höhere Lerrstandsrisiko und der höhere absolute Mehraufwand den recht marginalen höheren Gesamtgewinn von nichtmal ganz 1% bezogen auf den Kaufpreis nicht auf. Ganz davon abgesehen, dass Immobilien in guten Lagen langfristig eher noch stärker an Wert gewinnen als weniger gute und dies zumindest eine Kompensation darstellen sollte für diese knapp 1% mehr an effektiver Mietrendite. Einen getätigten Aspekt muss ich noch etwas korrigieren / präzisieren: In Folge der Lehman-Krise fielen die Immobilienpreise auch in einer ballungsdichten Metropolregion wie New York (minimal mehr als der nationale amerikanischen Durchschnitt; wobei dieser amerikanische Case-Shiller-Hauspreis-Durchschnittsindex auch nicht ganz repräsentativ ist, da dort die Präriestaaten wie Alaska etc. gar nicht berücksichtigt sind). In anderen kleineren Metropolregionen wie zB Miami sind die Preise jedoch noch deutlich stärker eingebrochen (etwa doppelt so stark) wie in New York. In Deutschland sind die Immobilienpreise infolge der Lehman-Krise in den A-Städten jedoch nicht wirklich gefallen, im Gegenteil, sie sind im Gegensatz zum nationalen Durchschnitt, der 2009 und 2010 etwas gefallen ist, sogar gestiegen. (--> siehe zB. Grafik im Artikel https://www.focus.de/immobilien/experten/haus-kaufen-immobilienpreise-steigen-weiter-und-die-groko-heizt-preiswahnsinn-sogar-noch-an_id_8479770.html ). Also ganz grob gesagt, entwickeln sich die Immobilienpreise in konjunturellen Abschwungsphasen in den Top-Metropolen in etwa gleich wie im Landesdurchschnitt, dafür steigen aber dann in Aufschwungsphasen die Preise in den Metropolregionen deutlich stärker. Für die konjunkturellen Aufschwungsphasen ist typisch - und das wollte ich vor allem ausdrücken - , dass Immobilien auch in schlechteren Lagen vergleichsweise problemlos vermietet werden können. Das ist aber dann in den Abschwungsphasen so nicht mehr der Fall. Auf was es mMn bei Immobilieninvestment vor allem ankommt, ist ein Gespür dafür zu entwickeln, wie sich die umliegende Gegend der Immobilie in der Zukunft entwickelt. Also ob es zu Beschäftigungszuwachs kommt, ob es ein hippes Szeneviertel für Jungunternehmer wird oder ob die Arbeitslosigkeit steigt, ob Anschlüsse an den öffentlichen Nahverkehr verloren gehen werden, ob Flüchtlingsunterkünfte in der Nähe gebaut werden etc. Da können sicher auch niedrigpreise Regionen durchaus interessant sein (wie zB in Berlin vor ca. 15 Jahren, oder Umbruch-Städte wie Dresden oder Leipzig). Aus meiner Sicht wird jedoch den reinen Renditekennziffern eine tendenziell zu hohe Bedeutung beigemessen, zumal ja für die Berechnung der eigentlich entscheidenden EK-Rendite auch die Entwicklung der Kauf-/ (Verkaufspreise) eine entscheidende Rolle spielt, die aber nicht so ohne weiteres geschätzt werden können, sondern dazu muss man zukünftige Entwicklungen der Stadt/Stadtteils eben möglichst gut einschätzen können. @Andreas: Ja, ich stimme zu, dass in konjunkturell guten Phasen (wie derzeit) auch in nicht ganz so guten Lagen man nahezu eine Vollvermietung erreichen kann. Aber das Risiko besteht eben darin, in Krisenzeiten diese Immobilien dann nicht mehr so vermietet zu bekommen. Es geht gar nicht mal so sehr darum, wer jetzt der konkrete Mieter von einem ist, sondern ich gucke mir im Umfeld von der Immobilie gelegene Klingelschilder an, und wenn dann dort Namen wie z.B. Nbongbo, Oetztürk, Dos Santos etc. vorwiegend zu finden sind, lasse ich lieber die Finger weg. Nichts gegen unsere ausländischen Mitbürgerinnen und Mitbürger, nur ich traue diesem Personenklientel dann In Abschwungszeiten weniger Solvenz als klassischen deutschen Namen zu. In diesen Gegenden wollen auch meist die solventen Leute nicht gerne wohnen. Und wenn in der Nachbarschaft viel leer steht, wirkt sich das auch auf die Preise von bestehenden Mietverhältnissen aus, wo dann die Miete nicht erhöht werden kann/ Mieter kündigen und in die günstigere Nachbarwohnung ziehen. (Ich sage nicht, dass das bei dir so ist; es gibt da viele Graustufen dazwischen, die auch Sinn machen können.) Ja klar können auch hochrangige Gut-Verdienende gekündigt werden; nur bin ich davon überzeugt, dass sich dann schneller auch wieder neue Mieter finden werden als jetzt in den nicht ganz so guten Lagen, denn ich habe den Eindruck gewonnen, dass die Leute grundsätzlich eben immer bequemer werden (grade auch jüngere) und dass sich die Leute nicht mehr so jeden Tag dem (immer zunehmendem) Verkehrsstress aussetzen wollen und bevorzugt nahe ihrem Arbeitsplatz wohnen wollen. Ich hatte das nicht ganz verstanden: Wie haben sich die Immobilienpreise/Mietpreise in deinem Bestand in den letzten 10 Jahren in etwa entwickelt ? Gehst du noch einer normalen Arbeit nach ? @Jb007: Was wir in unserer Gesellschaft bereits sehen (/ sehen werden), ist - ganz vereinfacht ausgedrückt - eine Spaltung der Mittelschicht: Ein kleinerer Teil wird zur finanziellen Elite aufsteigen; die wird dann quantitativ noch etwas zunehmen. Die können sich auch in Zukunft noch in München 50€/m2-Mieten leisten. Aber der grössere Teil dieser Mittelschicht wird eher absteigen und die werden dann selbst in Randlagen Probleme bekommen, ihre vergleichsweise niedrige Miete zu bezahlen (sehr überspitzt formuliert). Diese Oberschicht will eben oft nicht in der Prärie wohnen, sondern nah am Zeitgeist/der Arbeitsstätte/Attraktionen . Und in den Zentren ist nunmal das Immobilienangebot beschränkt. Klar, kaufen von denen viele und mieten nicht (aber die Objekte stehen dann auch keinem andrem mehr zur Verfügung); dann gibt es zB immer noch welche (z.B. reichere Ausländer), die sich den Luxus einer Zweitwohnung leisten, die sie dann mieten. Das machen die dann aber nicht am Acker 50 km von München entfernt, sondern direkt in München. Natürlich hinkt das Bsp. etwas, aber warum steigen denn in Monacco die Immobilienpreise (und in der Folge auch die dort ( weniger gefragten) Mieten) immer signifikant weiter ? (jetzt so ca. 60.000 €/m2, das kann sich wie die verhältnismässig niedrigen Mieten dort auch kein Normalo leisten). Ich bin mir sicher, dass dort bald m2-Preise von 100.000 € und mehr gezahlt werden. Die Situation ist natürlich schon noch mal eine etwas andere, aber das Grundprinzip ist auch in gefragten deutschen Großstädten ähnlich: Eine begrenzte Zahl an Immobilienangeboten trifft auf eine tendenziell steigende Anzahl an Interessenten (und diese Anzahl wird auch in Krisen nicht so stark einbrechen). Am Land besteht immer das Risiko, dass es vielleicht wirklich mal einen Bauboom gibt und die Preise dort eher zurückgehen. Wie bereits geschrieben: Ich höre/lese nun schon seit über 25 Jahren, dass die Preise in München angeblich zu hoch seien. Waren sie offensichtlich nicht und auch wenn sich viele Normalverdienenden dort schon lange keine Miete mehr leisten können, gemietet wird offenbar weiterhin und dies zu immer höheren Mietpreisen, also schienen diese Beurteilungen nicht richtig gewesen zu sein. Ich kann mir schon vorstellen, wie die nächsten 25 Jahre aussehen werden in der Analyse der Immobilienpreise in München ... Dass das Verhältnis zwischen Kaufpreisen und Mietpreisen derzeit immer weiter auseinander geht, ist normal, vor ca. 12-15 Jahren hat man noch 4-5% für eine Finanzierung bezahlt. Dieses Mehr an Zinskosten entspricht in etwa dieser überproportionalen Verteuerung der Kaufpreise. Sobald die EZB mal wieder zu einer vernünftigen Politik zurückkehren würde und die Leitsätze so in einen Bereich von 2-3% anheben würde, würde sich diese Schere von Kauf- und Mietpreis auch wieder schnell einengen, da dann die Mieten stärker steigen würden und die Kaufpreise eher stagnieren. Gehst du noch einer normalen Arbeit nach ? @EduardH: Ob die Miete ausfällt oder nicht, hängt ja nicht von der Kaufpreishöhe ab, oder der unterschiedlichen Schere von Kauf- und Mietpreisen. Das Risiko, dass die Miete ausfällt, schätze ich nachwievor in den weniger guten Lagen für signifikant höher ein. Und wenn man keine Miete bekommt, nützt einem selbst ein sehr niedriger Kaufpreis nix, im Gegenteil, die Nebenkosten muss man dann alle selbst tragen und die sind wiederum bezogen auf den recht niedrigen Kaufpreis dann dennoch vergleichsweise hoch. Ich selber könnte aufgrund von Liquiditätsreserven selbst ohne irgendwelche Mietzahlungen locker 3 Jahre durchhalten, also Kreditraten und den täglichen Lebensbedarf bestreiten. Ja, für wirklich gute Lagen in A-Städten muss man heute Faktor >25 bezahlen, da stimme ich zu. Ich würde jemandem auch nur empfehlen zu investieren, wenn er ausreichend Rücklagen übrig hat in Form von EK oder laufendem Gehalt. Die Banken vergeben ja offenbar ohnehin nur einen Kredit, wenn eine Annuität von 6% oder 8% bedient werden könnte, insofern ist da eine gewisse Absicherung gegen Mietausfall/-reduktion ohnehin dabei. Ich sehe ich das anders, wenn man schnell Immobilien liquidieren müsste: Die können in den echt guten Lagen binnen eines Monats zu halbwegs vernünftigen Preisen auch noch in leichten Abschwungsphasen an den Mann gebracht werden, aber bei den schlechteren Lagen kann man sehr lange warten, sofern sich dann überhaupt ein Käufer findet. Ja, das ist richtig, dass für die Mieten in A-Städten ein prozentual weitaus höherer Anteil eines Durchschnittsgehalts draufgeht als in C-Städten, aber daraus folgt für mich nicht, dass C-Städte langfristig die bessere Wahl sind. Die Anzahl der Immobilien in den Ballungszentren ist begrenzt, und wenn sich jemand solche Immobilien nicht mehr leisten kann, wird es andere geben, die sich die leisten können (auch in Krisenzeiten). Der Anteil, der Vermögenderen, die sich solche - für einen Normalbürger horrenden - Mieten leisten können, steigt eher. Ein Bsp. wäre Moskau: Vom russischen Durchschnittsgehalt kann sich da niemand eine Miete leisten, aber es gibt eben eine Oberschicht, die die Preise da nach oben treibt. Moskau ist auch nicht gleich Moskau, da sind zum Teil Unterschiede vom bis zum 5-fachen. Aber die gefragten Lagen sind eben nicht beliebig vermehrbar, es kommen mehr Leute in diese Oberklasse hinein (die dann auch in Krisenzeiten nicht gleich völlig verarmt sind), also steigen die Preise. Meine erste Immobilie vor ca. 12 Jahren hatte ich nicht in Deutschland gekauft (Preise sind dort aber in etwa vergleichbar mit München), der Faktor war etwas über 20. Nur haben sich die Immobilienpreise mittlerweile dort auch mehr als verdoppelt. Ja, das ist richtig, in München ist eine Sanierung natürlich teurer als in Mecklenburg-Vorpommern in der Prärie. Nur liegen da jetzt auch keine Welten zwischen den Preisen. Vielleicht bezahlt man 20-30% mehr, das kann schon sein, trotzdem ist natürlich der Aufwand für 8 Immobilien dennoch exorbitant höher, als wenn nur eine zu sanieren ist. Ich glaube nicht, dass Home Offices in ferner Zukunft eine gewaltige Zunahme erfahren. Dies ist bei vielen Arbeitgebern allein schon aus datenschutzrechtlichen Gründen nicht möglich. Von Effizienzverlusten für den AG ganz abgesehen. Es wird eine Zunahme von Home Offices geben, ja, aber dennoch wird der Beschäftigungsanstieg in Metropolregionen weiter zunehmen und unter dem Strich zu noch stärkerem Verkehrschaos führen in der Zukunft. @Arminius: Ja, wie ich schon geschrieben hatte, gibt es zwischen Top-Lagen in A-Städten und Randlagen in C-Städten auch noch jede Menge Zwischenstufen und manche davon sind auch in meinen Augen vielversprechend. Mein Vater hatte in der Provinz Jahrzehnte lang Immobilien in der Innenstadt vermietet. Immer gleiche Miete, die Kaufpreise stagnierten auch weitestgehend. Unter dem Strich war das jetzt aus kaufmännischer Sicht nicht so prickelnd. Aber wenn man eine aufstrebende Provinz findet, macht das durchaus auch Sinn, dort zu investieren. Wie schon bei anderen geschrieben. Die Nachfrage nach Immobilien in wirklich gefragten Lagen in A-Städten wird mMn auch in Krisenzeiten nicht immens zurückgehen. Wenn da der junge Unternehmensberater entlassen wird, dann kommt eben der Russe zum Zug, aber der interessiert sich nicht für Objekte in der Lüneburger Heide, Grün hat der in Russland genug. Ganz von der Hand zu weisen ist es nicht, billige runtergekommene Objekte zu holen und die eben dann an Harzer etc. zu vermieten; die Miete ist zwar dann recht sicher durch das Amt, aber dafür gibts jede Menge Probleme mit seinem Verhalten. Ja klar beinhaltet das KGV oder der Faktor Zukunftserwartungen. Nur wenn man sagt, dass man eine Aktie mit einem KGV von maximal 15 kaufen will, hätte man Google/Alphabet oder Amazon nie gekauft, was ganz offensichtlich ein Fehler gewesen wäre. Ich kann mich noch genau daran erinnern, als Google an die Börse kam und dann die Analystenprofis mehrheitlich gewarnt hatten vor einer zu hohen Bewertung, wo es hiess, das zukünftige Wachstum ist bereits voll im Kurs eingepreist. --> ganz offensichtlich nicht. Und ähnlich sehe ich es bei Immobilien in Top-Lagen. Ja, da sind zukünftige Wertsteigerungen bereits eingepreist. Ich kann auch nicht genau beurteilen, wie die in der Zukunft sein werden. Nur eines ist mir aus der Historie klargeworden: wirklich günstig waren die Preise verglichen zum Rest Deutschlands nie in München. Also hätte man demnach in den letzten 25 Jahren auch nie investieren dürfen., wodurch sich ein gewisser Widerspruch zur tatsächlichen Entwicklung ergibt. Wovon ich überzeugt bin: Auch vom gegenwärtigen Niveau aus sollten LANGFRISTIG die Preise in München, Hamburg, Berlin etc. stärker steigen als in C-Lagen, was nicht bedeutet, dass es mal eine kürzere Periode gibt, wo sich diese C-Lagen besser entwickeln. Sagen wir mal so: Wenn ich noch nirgendwo investiert wäre, würde ich jetzt nicht mein ganzes Kapital in A-Städte stecken, sondern würde noch etwas Pulver in der Hinterhand lassen (was ich ja auch tatsächlich mache), aber gar nicht zu investieren (in A-Städten), hielte ich auch für verkehrt. @hajo: Ich bin fest davon überzeugt, dass der Urbanisierungstrend weiterhin anhält bzw. sich sogar noch verstärkt. Dass die Niedrigzinsphase zu Ende geht, erwarte ich schon innerhalb der nächsten 5 Jahre (so 2-3 Jahre), die Kreditzinssätze werden dann nicht gleich auf 5% steigen aber so auf 3-4 % könnte ich mir schon vorstellen. Die EZB hat ja bereits ihr Anleihekaufprogramm auslaufen lassen und bereits erste Zinsanhebungen in wage Aussicht gestellt. Man muss abwarten, wann diese trumpschen China-Import-Zoll-Bluffs aufhören und die Wirtschaft wieder mehr Planungssicherheit gewinnt. Aber so dumm ist der Trump auch nicht, dass er deswegen riskiert, dass die Weltwirtschaft einbricht, denn dann würden ja seine eigenen Immobilien auch an Wert verlieren (wobei es dann natürlich auch wieder Argumente für niedrigere Zinsen in Amerika gäbe, die ihm zu Pass kommen würden ...) @Annyone: Ich kann keine Einschätzung für gesamte Regionen abgeben. Es kann gut sein, dass Bayern und BW wirtschaftlich hart getroffen würden, aber wie schon wiederholt geschrieben: Ich glaube dennoch, dass sich die Preise relativ gesehen in den Top-Lagen langfristig besser halten/entwickeln als in der Fläche. @Fröhn: Ja, ich stimme zu, dass es darauf ankommt, was man sich von seinem Geld konkret kaufen kann. Der grösste Feind dabei ist die Inflation, die am EK nagt. Deswegen bin ich gar nicht so sehr drauf aus, meine Kreditschulden möglichst schnell zu tilgen, sondern erhoffe mir (bei festen Kreditzinsen) eine signifikante Inflation, im besten Fall sogar eine Hyperinflation, denn dann wären meine Kredite nahezu wertlos, ich bin aber im Besitz von auch dann werthaltigen Immobilien, für die man sich dann auch noch was kaufen kann. Früher, als ich klein war, ärgerte ich mich immer, wenn ich nach Erhalt meiner Sparbuchzinsen erfuhr, dass die Inflation davon mir einen erheblichen Teil wegnimmt. Ich hab die gehasst, diese Inflation. Jetzt ist sie mein Freund
  13. Ich kaufe Immobilien seit über 10 Jahren und habe noch NIE eine Immobilie mit einem Faktor unter 20 gekauft und bereue das überhaupt nicht, ganz im Gegenteil. Allerdings kaufe ich auch nur in Top-Lagen in Ballungszentren mit (weiterhin zu erwartendem) Bevölkerungswachstum. Natürlich kann man keine Pauschalisierungen aufstellen, aber tendenziell bin ich von Nachfolgendem überzeugt: Ich halte diese Prärieimmobilienkäufe mit 7-8% Sollmietrendite für deutlich riskanter. Im Moment haben wir zwar eine konjunkturell passable Situation in Deutschland. Aber wenn wir mal wieder eine echte Wirtschaftskrise bekommen (ich meine damit jetzt keine Lapalien wie nach der Lehman-Pleite vor ca. 10 Jahren), dann sind es grade diese Randlageimmobilien mit 8% Mietrendite, die dann Probleme mit der Vermietung machen, da dort vorwiegend zB Leiharbeiter, die dann als erstes entlassen werden, wohnen bzw. Leute, die nicht mehr solvent sind, aber es noch Zeit braucht, sie rauszuklagen (man dann vermutlich auch keinen Nachfolgemieter findet) und das Leerstandsrisiko in diesen Regionen eben exorbitant höher ist als in den wirklich guten Lagen , wo immer eine gewisse solvente Nachfrage herrscht. Und keine Miete bedeutet auch alle NK selbst tragen etc.) Ich habe z.B. EU-Angestellte oder einen Millionär als Mieter. In den höherrenditeträchtigen Randlagen muss man sich dann womöglich noch mit Harzern etc. rumärgern. (klar es gibt da auch Zwischenstufen) Diese Immobilien mit niedrigen Faktoren sind in der Regel eine Wette auf die Konjunktur, klar kann das klappen und die Wirtschaft wurschtelt irgendwie noch weitere 10 Jahre vor sich hin und man hat dauerhafte Vollvermietung, aber die Rahmenbedingungen können sich auch sehr schnell ändern. Die Preise in den Ballungszentren fallen zwar in Krisen auch etwas, aber eben bei weitem nicht so stark wie die auf der Wiese/in Randlagen. Die Situation ist ja ähnlich der am Aktienmarkt. Immobilien in Top-Lagen mit hohem Faktor entsprechen Aktien von Weltmarktführern mit höherem KGV (=Faktor), die Immobilien in Randlagen entsprechen Aktien von kleineren Unternehmen mit niedrigerem KGV als das der Weltmarktführer. Was an der Börse tendenziell zu beobachten ist, dass in konjunkturellen Aufschwungsphasen die kleineren (spekulativeren) Unternehmen besser abschnitten als die globalen Grosskonzerne, dass jedoch in den Krisenzeiten die Weltmarktführer deutlich besser abschneiden (zwar auf absoluter Basis meist auch etwas an Wert verlieren, aber eben z.B. weit weniger oft bankrott als kleinere Unternehmen gehen) und auf ganz lange Sicht im Schnitt auch insgesamt besser abschnitten. Und ein hohes KGV an der Börse bedeutet nicht, dass die Akltie deshalb unattraktiv ist --> siehe Amazon, die vor Jahren schon mit KGVs > 100 gehandelt wurde (von vielen Analysten fälschlicher Weise als zu teuer bezeichnet wurde), aber trotzdem weiter gestiegen ist. --> bei den Immobilienkäufen führt ja eine anfängliche Mietrendite von 4% nach einer Wertverdopplung, auch etwa zu einer Verdopplung der Mietrendite auf 8% bezogen auf den Kaufpreis (wenn Miet- und Kaufpreise in etwa im Einklang sich bewegen, was zuletzt durch die Niedrigzinspolitik natürlich nicht der Fall war), also genauso wie sich das KGV mit höheren Unternehmensgewinnen erniedrigt, erniedrigt sich auch der Faktor bei Immobilieninvestments durch Wertsteigerung; der Faktor ist also nicht als statisch anzusehen. Mir kommt die heutige Immobiliensituation so ein bisschen wie die am Neuen Markt seinerzeit vor. Alles steigt, auch (und insb. die Randlageimmobilien) steigen massiv im Preis, naja, was blieb übrig ? Solide Werte wie Grenke Leasing oder Qiagen etc. Also die gegenwärtige ordentliche konjunkturelle Lage täuscht etwas über den langfristigen Schnitt hinweg, auf dem Immobilieninvestitionen beurteilt werden sollten. Und dieses Mehr an Mietrendite (von 3-4%), was man bei den Randlage-/Prärie-Immobilien bekommt, sollte diesem Risikoausgleich entsprechen, nur ob es dies wirklich auf lange Sicht tut, halte ich zumindest für sehr fragwürdig. Ich verfolge die Preisentwicklung von Immobilien seit ca. einem Vierteljahrhundert. Fortwährend meldeten / melden sich so genannte Immobilien-Experten zu Wort, dass die Immobilienpreise in München zB zu teuer wären. Fakt ist jedoch, dass dort die Preise sich mit wenigen Ausnahmen kontinuierlich nach oben entwickelten. Dass sich ein Polizist dort schon lange keine Mietwohnung mehr von seinem Gehalt leisten kann, ist ja kein Grund dafür, dass dort die Preise jetzt fallen müssen. Es geht um das Verhältnis von Angebot und Nachfrage und ich gehe davon aus, dass die Nachfrage weiterhin steigen wird bei nicht allzusehr zunehmendem Angebot (ist ja bereits fast alles verbaut) es in Zukunft Leute geben wird, die auch mal 3.000 € für eine 30 m2 bezahlen werden (auch wenn sich das viele nicht leisten werden können). München ist im Vergleich zu anderen europäischen Städten wie Paris billig. Und überhaupt sind die deutschen Immobilienpreise im zentraleuropäischen Vergleich relativ niedrig. Ein Argument, gute Lagen zu kaufen, ist auch, dass sich Renovierungskosten %-ual deutlich weniger auswirken. Also ob ich eine 50 m2 - Wohnung mit einem m2-Preis von 1.000 € renovieren muss oder eine baugleiche mit einem m2-Preis von 10.000 €, läuft auf denselben Kapitalbedarf hinaus. Nur bleibt natürlich im 2. Fall von der Miete signifikant mehr übrig als im 1. Fall. Zudem sind auch die Mietertragssteuern höher bei den schlechteren Lagen mit höherer Mietrendite. Fazit: Es gibt natürlich auch noch Kompromisse mit halbwegs passablen Lagen und Faktoren im Bereich 15-20. Aber ich halte Immobilien mit Faktoren über 20 für sehr interessant, würde auch noch zukaufen, wenn ich kann. Dazu interessiert mich allerdings die Kreditvergabepraxis . Würde mich freuen, wenn mir da noch jemand weiterhelfen kann --> siehe
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