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Immopreneur.de | Community

Münchner Kindl

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Everything posted by Münchner Kindl

  1. Danke für das Teilen Eurer Ansichten! Ich bin noch auf diesen Artikel gestoßen, der sich am Beispiel München des Themas annimmt, und auch ein paar der von uns diskutierten Punkte anspricht: https://www.abendzeitung-muenchen.de/inhalt.kriterium-homeoffice-wegen-corona-die-muenchner-zieht-s-ins-umland.12ca29c9-f952-4ab9-ba5e-b483e6e4d6c6.html Spannende Entwicklungen auf jeden Fall. Ich werde auf jeden Fall die ganze Entwicklung genau beobachten und meine Stadtwohnungen im Bestand noch etwas "aufhübschen"... Ein wichtiger Punkt, der oben von miniskus noch gemacht wurde, und den ich bisher nicht so bedacht habe, ist die medizinische Versorgung. Jetzt mit der Erfahrung einer Pandemie könnte das für viele Menschen schon auch wieder ein relevanterer Punkt werden, und das ist ganz klar ein Vorteil für die (Groß)stadt bzw. den Ballungsraum. Man muss ja auch nicht unbedingt im urban geprägten Zentrum einer Stadt wohnen, aber wenn man am Stadtrand wohnt, kann man trotzdem die gute medizinische und sonstige Versorgung nutzen aber gleichzeitig auch mehr grün und Platz haben...
  2. In den USA scheint sich aufgrund von Corona bereits eine gewisse "Stadtflucht" bemerkbar zu machen, vgl.: https://www.handelsblatt.com/politik/international/serie-coronomics-die-langfristfolgen-der-pandemie-amerika-zieht-um-immer-mehr-us-buerger-verlassen-die-metropolen/25972716.html Ich frage mich, ob dies auch bei uns in D der Fall sein könnte. Generell sind die deutschen Großstädte etwas lebenswerter als ihre amerikanischen Pendants (weniger Kriminalität etc), aber Trends wie vermehrtes Homeoffice könnten auch bei uns dazu führen, dass mehr Menschen statt einer kleinen Stadtwohnung lieber ein Haus in der 1h entfernten Pampa bevorzugen. Wichtig ist vor diesem Hintergrund denke ich als Immobilieneigentümer, dass man tendentiell auch auf den Lebenswert seiner Stadt-Immobilien schaut, also z.B. ob ein Balkon vorhanden ist oder ein Gartenanteil, ein Park in der Nähe ist etc. Wie seht Ihr das?
  3. Ich kann Deine Argumentation hier nachvollziehen, das macht natürlich schon auch Sinn. Ich weiß nur nicht, ob die aktuelle Aktivität ein sinnvoller Gradmesser ist für die "normale" Aktivität im Forum ist. Bevor die Ankündigung kam, dass das Forum geschlossen wird, wurden hier gefühlt um ein vielfaches mehr Beiträge gepostet, ich schätze ungefähr Faktor 5 bis 10 (ohne jetzt genaue Zahlen zu kennen). Solch eine Ankündigung ein Forum zu schließen wirkt meiner Erfahrung nach recht toxisch auf die weitere Aktivität in einem Forum. Diejenigen, die auch bereits im Facebook Immopreneur-Space aktiv sind, werden aufgrund dieser Ankündigung dann wohl nur noch bei FB posten, und nicht mehr in dem "todgeweihten" Forum. Und auch auf die nicht bei FB aktiven Nutzer wie mich, wirkt sowas vermutlich lähmend. Auch ich habe bei meinem letzten Beitrag nachgedacht, ob ich diesen posten soll, da ich nicht wusste, ob ich überhaupt noch Antwort bekomme, oder das Verfassen von Beiträgen vielleicht vorher gesperrt wird, oder aber der Beitrag in zwei Wochen ganz weg ist, weil das Forum dann down ist... Nichts desto trotz kann ich Deine Argumentation und Anregung schon nachvollziehen, und werde mich wenigstens für meinen Teil bemühen, hier wieder mehr Content zu posten. Ich kann mir natürlich auch nicht einfach irgendwelche Beiträge aus dem Finger saugen (das würde ja der Qualität des Forums auch nicht helfen), aber es gibt ein paar Themen, zu denen ich noch was schreiben wollte, und werde das nun nachholen...
  4. Ich hatte es auch nicht als Vorwurf aufgefasst, ich denke ich verstehe, worum es dir geht. Auch von meiner Seite Alles gut 🙂 Wir sehen die Sache denke ich ähnlich, dass das Forum vermutlich nur dann dauerhaft Bestand haben wird, wenn es sich auch irgendwie wirtschaftlich rechnet. Was ich persönlich aber etwas anders sehe, ist, von wem der Impuls hierzu ausgehen sollte. Wenn ich Dich richtig verstehe (ich hoffe ich habe das), dann suggerierst Du, dass mehr Mitglieder ab jetzt von sich aus freiwillig das Forum kostenpflichtig nutzen könnten, und wenn dann so genug zahlende Nutzer zusammen kommen, sodass sich das Forum finanziell trägt, dieses dann auch weiter erhalten bleiben könnte. Ich persönlich habe aber etwas Zweifel, dass es auf diese Weise funktionieren würde. Denn es wurde ja schon angekündigt, dass der Betrieb des Forums eingestellt wird, und ich z.B. hätte daher Bedenken, jetzt noch einfach so kostenpflichtiges Mitglied zu werden. Das wäre für mich ein bisschen so wie mich in eine WEG einzukaufen, bei einem Haus, dessen Abriss schon geplant ist... Meiner Meinung nach sollte der Impuls eher von Betreiberseite ausgehen. Angenommen, statt der Meldung, dass der Betrieb des Forums eingestellt wird, käme eine neue Meldung, dass ab 1.8 die Nutzung des Forums einen monatlichen Betrag X kostet. Natürlich abhängig davon, wie hoch X ist (auch für mich gibt es da klare Grenzen, was mir die Nutzung des Forums in seiner bestehenden Form wert wäre), würde ich da mitmachen. Man könnte dieses Experiment ja theoretisch mal für ein paar Monate laufen lassen, und dann würde man sehen, wieviele Mitglieder eben bereit wären den Nutzungsbeitrag X zu zahlen, und ob es sich mit diesen Einkünften rechnet, das Forum weiter zu betreiben (Anm.: es geht ja hier primär um das Bereitstellen der technischen Infrastruktur des Forums, der Content wird ja von einem großen Teil von den Nutzern selbst bereitgestellt). Das Risiko bzw. der Aufwand für dieses Experiment wäre für den Betreiber meiner Einschätzung nach recht gering. Denn die Forumsinfrastruktur steht ja schon, es gibt auch bereits ein Rechtemanagement, das den Zugriff auf Unterforen je nach Nutzungsmodell (Gast, nichtzahlender Forist, zahlender Forist) einschränkt, und welches nur noch entsprechend angepasst werden müsste. Aber es gäbe halt mit diesem Ansatz denke ich viel zu gewinnen: Man könnte den wertvollen Content, der in diesem Forum gespeichert ist, bewahren, wie auch weiterhin den sehr hilfreichen Austausch aller Foristen weiter ermöglichen. Und nicht zuletzt kaufen ja auch sicherlich viele Forennutzer (wie auch ich) auch andere Immopreneur-Produkte und Kurse, und indem man das Forum behält, kann man auch diese Forennutzer (die nicht bereit sind zu Facebook zu gehen, und das scheinen mir schon einige zu sein) weiterhin an die Immopreneur-Community binden und so auch als zahlende Immopreneur-Kunden halten...
  5. Es stimmt, dass ich nicht zu den zahlenden Mitglieder gehöre. Mir haben bisher für meine Zwecke die kostenlos angebotenen Unterforen ausgereicht. Ich persönlich wäre aber bereit, für den Erhalt des Forums in seiner jetzigen Form künftig einen gewissen monatlichen Beitrag zu bezahlen. Ich kann da aber natürlich nur für mich sprechen...
  6. Da hast Du natürlich Recht, wenn der Staat schon zu Unrechtsinstrumenten wie einer Zwangshypothek greifen würde, dann würde er wohl auch darauf pfeifen, den Rang der bestehenden Grundschulden zu respektieren. Allerdings: Dem Staat geht es ja dabei primär um die Zwangshypothek, also, dass Du als Immobilieneigentümer eine Hypothek zugunsten des Staates aufnehmen muss. Die Grundschuld dient ja nur dazu, diese Hypothek abzusichern. Der Staat kann aber selbst bei einer Zwangshypothek Deine Immobilie nicht beliebig hoch beleihen, sondern meinem Verständnis nach (bin aber kein Fachmann auf dem Gebiet) letztlich nur in Höhe des Wertes der Immobilie. Wenn Du jetzt aber - und das werden wohl die meisten Immobilienbesitzer - noch eine laufende Hypothek bei einer Bank hast (z.B. mit 80% initialer Beleihung, der Einfachheit halber gehen wir davon aus, dass noch ohne Tilgung), dann kann der Staat meinem Verständnis nach höchtens 20% des Immobilienwertes beleihen, ohne die Immobilie zu überschulden. Denn würde die Immobilie überschuldet, dann würde diese der Bank nicht mehr als ausreichende Sicherheit dienen für deren Hypothek, und dies könnte dann (wir reden ja von quasi allen deutschen Immobilien, die mit einer solchen Zangsyhpothek belastet würden), um eine krasse Erosion der Solidität der von den Banken ausgegebenen Hypotheken, was dann leicht zu einer großflächigen Bankenkrise führen könnte, oder alternativ dazu, dass die Banken die Immobilieneigentümer massenhaft zwingen, die Immobilien zu verkaufen, und dadurch einen Teufelskreis verursachen könnte. Beides kann nicht im Sinne des Staates sein. Ebenso wenig würde der Staat bei einer mit 80% beliehenen Immobilie, der Bank diese Hypothek quasi wegnehmen können, denn dann wäre das für die Bank ja wieder ein Kreditausfall, und bei einer Vielzahl von Banken gäbe das eine erneute Hypothekenkrise wie 2008. Auch das kann der Staat auf keinen Fall wollen. Insgesamt denke ich daher, dass im Falle einer staatlichen Zwangshypothek, diese eine bestehende Bankhypothek nicht anfassen würde, und auch der Eintrag einer vorrangigen Grundschuld macht dann eigentlich keinen Sinn, auch wenn der Staat das sicherlich könnte. Dein Kommentar zeigt mir aber eine wichtige Sache, nämlich dass die ursprünglich von mir gestellte Frage, ob man mit einer Eigentümergrundschuld alleine (also ohne tatsächliche Hypotheken) eine Zwangshypothek abwenden könnte, wohl mit Nein zu beantworten wäre. Aber es könnte (theoretisch) trotzdem Sinn machen, eine Eigentümergrundschuld eintragen zu lassen. Ist absehbar, dass es Zwangshypotheken geben wird, so könnte man diese (erstrangige) Grundschuld an eine Bank abtreten (z.B. in Form eines Grundschuldbriefes) für eine reguläre Bankhypothek, deren Mittel man dann anderweitig nutzen kann und so die Immobilie vor einer Zwangshypothek schützen könnte. Also im Grunde käme das auf das gleiche raus wie wenn man im Falle einer sich anbahnenden Zwangsyhypothek noch schnell eine Hypothek bei einer Bank aufnimmt. Allerdings würde der Staat ein solches Schlupfloch ziemlich sicher stopfen, mit einer bereits vorhandenen Grundschuld, die man dann nur noch an eine Bank abtritt, könnte man dies aber möglicherweise umgehen.... Das alles ist aber natürlich rein spekulativ, und ich bin wie gesagt kein Experte im Bereich Grundpfandrecht oder Hypothekenrecht, also alle Ideen unter starkem Vorbehalt. Ist einfach nur ein Gedankenspiel, ich finde aber, dass es nicht schlecht ist, sich in instabilen Zeiten schon früh genug ein paar Gedanken zu machen. VG Münchner Kindl
  7. Eine Corona-Vermögensabgabe könnte ja in Bezug auf Immobilienvermögen als Zwangsyhypothek zugunsten des Staates daherkommen (wie dies nach dem Krieg mit dem Lastenausgleich der Fall war). Ich bin jetzt bei Nutzerkommentaren bei einem Artikel zu dem Thema auf einen interessanten Punkt gestoßen: Der Nutzer meinte, dass man durch "Eintragung einer Eigentümergrundschuld (vgl. Wikipedia Eigentümergrundschuld) eine solche Zwangshypothek vermeiden" könnte. Leider hat er keine weiteren Details angegeben, und jetzt weiß ich nicht, ob und - wenn ja - wie man dieses Instrument nutzen könnte um eine Zwangshypothek zu vermeiden (ich selbst habe mit Eigentümergrundschuldeintragungen noch keine Erfahrung). Ich vermute, die Idee des Kommentators ist, dass wenn man eine solche Eigentümergrundschuld bereits eingetragen hat (z.b. in Höhe des ungefähren Werts der Immobilie bzw. Restwerts bei beliehenen Immos), dass der Staat dann nur eine nachrangige Zwangshypothek eintragen könnte, und da ja der Wert der Immobilie schon mit einer Grundschuld belastet ist, diese Zwangshypothek praktisch keinen Wert haben kann. Ich weiß aber nicht, ob sowas funktionieren würde, zumal ja der Eigentümergrundschuld keine reale Hypothek gegenübersteht. Hat jemand von Euch zufällig Erfahrungen mit dem Thema und eine Meinung dazu, ob dies so theoretisch funktionieren könnte? Viele Grüße Münchner Kindl
  8. Vielleicht wäre ja auch eine Möglichkeit, wie das Forum in seiner jetzigen Form (oder auf einer anderen, vielleicht weniger verwaltungsintensiven Plattform wie z.B. phpBB) weitergeführt und beibehalten werden könnte, dass die Nutzung des Forums nur mit einer geringen monatlichen Gebühr möglich ist. Wenn man z.B. 5€ pro Monat ansetzen würde, und mal von mindestens 200 aktiven zahlenden Nutzern ausgeht, so wären das mindestens € 1000 im Monat, was vermutlich die Kosten für Serverbetrieb, einen technischen Administrator und/oder Moderator (da würden wohl jeweils ein paar Stunden pro Woche, also in Teilzeit, reichen) decken würde...
  9. Wenn ich dich richtig verstanden habe, dann werden Dir die Kosten ja erstattet, daher würde ich diese Lösung wählen weil am bequemsten und haftungsärmsten. Gute Idee, ich könnte mir vorstellen, dass zur Zeit wegen der Corona-Auftragsflaute auch wieder bessere Konditionen möglich sind... Ein Plan B ist immer gut 😊 Wenn er selbst nicht kann/will, dann kennt er ja ggf. ein Unternehmen...
  10. Ich habe im März - also zur Hochzeit der Corona-Einschränkungen - eine Wohnungsentrümpelung durchführen lassen. Allerdings nicht selbst organisiert, sondern komplett an ein Entrümpelungsunternehmen delegiert (mache ich persönlich lieber so, auch wegen der Haftung bzgl. korrekter Entsorgung etc). Die hatten ganz schön Schwierigkeiten dabei, z.B. musste der Chef erstmal Masken besorgen für alle Entrümpler und sie hatten teilweise Probleme beim Abladen weil plötzlich die Wertstoffhöfe unangekündigt geschlossen hatten und er vor verschlossenen Türen stand. Hat dann letztendlich aber trotzdem geklappt... Ich denke, dass es mittlerweile wegen der Lockerungen auch wieder einfacher sein sollte in Bezug auf geöffnete Wertstoffhöfe und Verfügbarkeit von Masken...
  11. Hallo KFleischer, vielen Dank für Deine Nachricht. Den Mechanismus der ZV, um eine Eigentümergemeinschaft aufzulösen, kenne ich. Ich werde jetzt erstmal versuchen, die Wohnung in dem unrenovierten Zustand zu verkaufen. Aber falls das nicht - mit einem zufriedenstellenden Ergebnis - klappen sollte, dann würde ich eventuell über weitere Maßnahmen, ggf. auch eine ZV, nachdenken. Viele Grüße Münchner Kindl
  12. Das gewerkschafts- und SPD-nahe DIW hat konkrete Ideen wie man die gesellschaftlichen Kosten der Corona-Krise mit einem Corona-Soli und einer Vermögensabgabe finanzieren könnte: So könnten die Reichen für die Coronakrise zahlen Die Vorschläge sind dafür, dass man eine Vermögensabgabe in diesem Stadium der Krise eigentlich noch für reine Gedankenspiele halten würde, erstaunlich durchdacht, und enthalten auch einen Stichtag-Ansatz für die Vermögensbewertung, um eine Steuerumgehung durch Wegzug - wie wir hier weiter oben im Thread diskutiert haben - zu verhindern...
  13. Das ist gut zu wissen, dass es sich bei dem Sachmängelausschluss um defacto Standard handelt. Dadurch sollte dann auch nichts dagegen sprechen, dass dieser enthalten ist. Ok, danke für diese Einschätzung! Das hilft mir wirklich weiter 😀
  14. Hallo Georg, guter Punkt, wenn ich die Auswahl habe zwischen mehreren Angeboten, dann würde ich auf jeden Fall den „unkompliziertesten“ Käufer nehmen. VG, Münchner Kindl
  15. Danke, das klingt nach einem sehr vernünftigen Ansatz. Es bringt ja nämlich auch nichts, alle potentiellen Möglichkeiten im KV abgebildet zu haben, aber am Ende unterschreibt der Käufer ihn dann nicht mehr. Das "auf wirklich nur relevante Themen beschränken" werde ich versuchen in Abstimmung mit dem Notar zu beherzigen. Vielen Dank für den Hinweis auf den Sachmängelausschluss. Das wäre natürlich das ideale für, einfach einen solchen im KV aufzunehmen. Es ist nur die Frage, ob der Käufer diesen akzeptieren wird, angesichts des stark renovierungsbedürftigen Zustands. Wir werden sehen ...
  16. Danke für den Tip. Ich werde auf jeden Fall in den Kaufvertrag aufnehmen lassen, was auch in der Verkaufsanzeige drinnen stand, nämlich dass die Wohnung stark renovierungsbedürftig ist, und einer Komplettsanierung (alle Gewerke) bedarf. Das würde ich dann mit dem Notar besprechen, ob das hinsichtlich Absicherung meinerseits ausreichend ist. Was man wohl nicht ausschließen kann in Bezug auf Haftung ist, wenn sich theoretisch während der Sanierung, die der neue Käufer dann selbst durchführt, ergibt dass es noch Schäden gibt im Bereich des Sondereigentums, also z.B. verstopfte / defekte Rohrleitungen etc. Da kann man mir aber wohl keine Arglist vorwerfen, da man solche Mängel ja erst sieht, wenn man die entsprechenden Gewerke freigelegt hat (z.B. die Badewanne entfernt hat etc.). Da muss ich mit dem Notar besprechen, was das dann für Auswirkungen haben kann, kann schon sein, dass ich mich dann für die Wiederherstellung z.B. der Funktionsfähigkeit der Rohre noch finanziell beteiligen muss im Nachhinein, aber vielleicht kann man das im KV auch deckeln. Das muss ich im Detail mit dem Notar dann klären. Das vorrangig Wichtigste ist für mich erstmal, dass ich Rechtssicherheit in Bezug auf den Gesamtverkauf habe. Unbedingt ausschließen muss ich die Möglichkeit, einer Kaufrückabwicklung, die anderen Aspekte (Entschädigung für später zu Tage getretene Mängel) muss ich dann noch mit dem Notar klären. Sehr guter Punkt, das werde ich auf jeden Fall machen. Ich denke auch, wenn ich dafür gesorgt habe, dass der Käufer die mir vorliegenden Protokolle erhalten hat, dann ist es - wie du sagst - seine Due Diligence diese durchzuarbeiten und seine Schlüsse zu ziehen. Auf jeden Fall werde ich den Empfang bzw. die Kenntnis der Protokolle dann auch im KV vermerken lassen. Vielen Dank!
  17. @Florianl: Mit deinen Aussagen über die Mehrheit der deutschen Wählerschaft hast du wohl leider recht. Ich kenne die Schweizer Mentalität nur ein bisschen, da ich nie dort gelebt habe. Daher kann ich nicht sagen ob z.B. Selbstvorsorge & Risikobereitschaft grundsätzlich tiefer verankert sind (ersteres würde ich schon vermuten, letzteres würde ich aber eher den Angelsachsen zuschreiben). Mein Gedanke ist nur, dass man als Schweizer Staatsbürger dadurch dass man nicht nur alle 4 Jahre mal ein Kreuz machen darf, sondern mehrmals im Jahr an Volksentscheiden teilnimmt, viel aktiver im politischen Entscheidungsprozess involviert ist, da man sich ja bei jedem Entscheid mit den Sachverhalten beschäftigen muss. Außerdem erlangt man viel schwieriger die schweizer Staatsbürgerschaft als die deutsche. Dies aber wie gesagt alles unter dem Vorbehalt der Außenwahrnehmung, jemand der direkt in CH lebt, wird vermutlich mehr zur Mentalität sagen können...
  18. Hallo Jens, vielen Dank für dein Feedback! Das war auch meine Vermutung, dass man dann letztendlich nur mit entsprechenden Formulierungen im KV auf der sicheren Seite ist. Nochmal danke, das hilft mir auf jeden Fall weiter! Hallo Kalle, deine Frage ist schon absolut berechtigt, die Wohnung ist in dem gegenwärtigen Zustand eigentlich prädestiniert dafür sie selbst zu sanieren uns entsprechend teurer zu verkaufen. Das Problem ist nur, und das hatte ich initial nicht erwähnt, dass mir die Wohnung nicht alleine gehört, und mein Miteigentümer von Immobilien nicht viel versteht und partout kein Geld investieren will, sondern ohne Renovierung verkaufen will. Ich könnte hier natürlich mit ihm rumstreiten oder die Finanzierungskosten selbst vorstrecken, aber dabei bleibt auch die ganze Arbeit bzgl. der Renovierung bei mir hängen, und trage dann trotzdem nur zum Teil die Früchte meiner Arbeit. Ich hab für mich entschieden, dass ich dann lieber unrenoviert verkaufe und das Geld dann in Projekte reinvestiere, bei denen ich freie Hand habe... Danke für Deine Einschätzung! Es freut mich, dass sich Deine Empfehlung mit meinem Bauchgefühl und der Aussage von Jens deckt. Du hast natürlich auch Recht, dass sich das negativ auswirken könnte auf Preis oder sogar generelle Kaufbereitschaft, daher werde ich bei den Vertragsverhandlungen wohl sehr viel Fingerspitzengefühl anwenden müssen... Viele Grüße, Münchner Kindl
  19. Cool! also wenn Du hier oder per Personal Message etwas teilen möchtest, ich wäre auf jeden Fall sehr dankbar! Danke für die Einschätzung. Als Deutscher hat man ja oft den Eindruck, dass die Schweiz die Insel der Seligen ist. Aber in der Praxis ist das Land natürlich auch stark getroffen worden von Corona, und dies wird sicherlich auch dort noch größere wirtschaftliche Folgen haben. Die Schweiz hat m.M.n. halt u.a. den Vorteil, dass es anders als D nicht eine Haftungsunion mit den durch die Corona-Krise sozial und wirtschaftlich stark gebeutelten EU-Südländern eingegangen ist. Aber wie du ja schon sagtest: Wird man trotzdem erst noch sehen wie sich CH relativ zu D schlagen wird... Ja, das kann ich gut verstehen, dass diese Unsicherheit durch befristete Anstellung natürlich vieles schwerer planbar macht. Ich wünsche Dir auf jeden Fall, dass das mit der Verlängerung in CH klappt! Viele Grüße, Münchner Kindl
  20. Hast du dann aber nicht das Problem, dass die Einkünfte aus deutschen Immobilien voll in die Progression für die Schweizer Steuer hineinfließen? Ein anderer Schweizauswanderer hier im Forum hat mal geschrieben, dass er aus diesem Grund empfiehlt die Deutschland-Immos in eine GmbH zu packen. Ja, sehr interessanter Punkt, da könnte es ggf. eine Sonderbehandlung geben um diplomatische Probleme zu vermeiden. Sollte man sich in der Tat genauer ansehen. Dass es eine solche Vermögensabgabe in CH gibt, war mir prinzipiell bekannt. Kenne aber natürlich die genauen Bedingungen nicht so genau. Aber bei der hier in D diskutierten Vermögensabgabe geht es ja um eine einmalige Abgabe in Krisenzeiten, und ich glaube dass sowas in CH evtl. nicht nötig sein wird. Auch haben die Schweizer Staatsbürger politisch mehr Macht durch die Direktdemokratie, da kann/will man es sich evtl. mit dem Volk nicht so verscherzen. Aber ist alles wie gesagt nur Spekulation... Trotzdem: Deine rechtzeitige Auswanderung könnte sich in der aktuellen Krise als kluger Schritt erwiesen haben 😉
  21. Liebe Community, ich habe eine leere, geerbte Eigentumswohnung, die ich über einen Makler verkaufen lassen möchte (der Verkauf ist schon länger geplant und hat nichts mit der Corona-Krise zu tun). Die Wohnung befindet sich in einem Hochhaus aus den 60er Jahren, an dem immer wieder mal nicht unerheblicher Sanierungsbedarf bestand und wohl in naher Zunkunft wieder bestehen wird. Die Wohnung ist auch in einem stark renovierungsbedürftigen Zustand, sodass hier eine Komplettrenovierung notwendig ist (Böden, Fenster, Elektro, Sanitär, ...). Besonders die Fenster sind in sehr schlechtem Zustand und gehören ausgetauscht. In der Wohnung wurde ein Schimmelschaden festgestellt, der aber glücklicherweise nur oberflächlich (Staufeuchte) war, und nun fachgerecht beseitigt wurde. Die Wohnung selbst sollte damit - von dem schlechten Allgemeinzustand abgesehen - meines Wissens mängelfrei sein. Dem Makler habe ich dies alles offen kommuniziert und belegt, und er forderte von mir wie es bei ihm üblich sei an Dokumenten neben GB-Auszug und Teilungserklärung noch die Nebenkostenabrechnungen und Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre an, die ich ihm auch zukommen ließ (inklusive außerordentlicher Versammlungen in diesem Zeitraum). Die Protokoll der Versammlungen anlässlich der größeren Sanierungen an dem Gebäude, aus denen man mit geschultem Auge auch erkennen kann, dass für das Gebäude in den nächsten Jahren wohl noch mehr Sanierungskosten entstehen könnten, sind darin aber nicht enthalten. Die Wohnung wird nun vom Makler auch inseriert als renovierungsbedürftig, und dass eine Komplettsanierung (inkl. Fenster) notwendig ist. Auch wurde die letzte größere Sanierung (die in dem nicht vom Makler geforderten ETV-Protokoll behandelt wird), in der Anzeige erwähnt. Ich mache mir nun etwas Gedanken, wie ich sicherstellen kann, dass ich einem potentieller Käufer keine Möglichkeit biete, damit dieser im Nachhinein eine Rückabwicklung des KVs erwirken kann. In einem regulären Marktumfeld würde ich mir dazu eigentlich keine besonderen Gedanken machen, zumal sich die Wohnung an einem A-Standort (wenn auch mit suboptimaler Mikrolage) befindet, und dort bisher immer Preissteigerungen stattfanden. Wieso sollte ein Käufer also eine Rückabwicklung verlangen, wenn die von ihm erworbene Wohnung jedes Jahr um 5% oder mehr an Wert gewinnt? Die jetzige Marktsituation ist durch die Corona-Krise aber natürlich unsicherer geworden. Und es ist durchaus denkbar, dass z.B. nach dem Verkauf der Wohnung eine stärkere Preiskorrektur am Standort stattfindet. Der Käufer beißt sich dann in den Hintern, und wird dann vermutlich versuchen, eine Möglichkeit zu finden, um eine Rückabwicklung des KVs zu beantragen, um wieder an sein Geld zu kommen. Und hierbei gibt es wohl schon recht triviale Gründe, die eine solche Rückabwicklung möglich machen, vgl. z.B.: https://www.immobilienscout24.de/wissen/verkaufen/diese-fehler-koennen-zur-verkaufsrueckabwicklung-fuehren.html Hier gab es z.B. den Fall, dass eine falsche Angabe des Gebäudebaujahres von gerade einmal 2 Jahren als Rückabwicklungsgrund ausgereicht hatte. Und natürlich solche Situationen: Ich denke prinzipiell, dass das oben beschriebene Szenario in meinem Fall nicht vorkommen dürfte, denn ich habe ja alle mir bekannten Mängel entweder beseitigen lassen (Schimmelstellen, s.o.) oder aber den Zustand (renovierungsbedürftig, alle Gewerke) sowie dass es größere Sanierungen am Gebäude gab kommuniziert. Nur, und hier kommt mein Punkt: Ich kommunzierte diese Punkte nicht direkt an den Kaufinteressenten, sondern an den Makler, und muss mich jetzt darauf verlassen, dass er einem potentiellen Käufer gegenüber diese Punkte ebenfalls kommunziert. Kontrollieren kann ich dies natürlich nicht. Aber muss ich das? Wie kann ich also sicherstellen, dass der Käufer "vor Vertragsabschluss erfahren" hat von diesen Punkten? Ich sehe etwa folgende Möglichkeiten: 1. Reicht es, dass ich diese dem Makler mitgeteilt habe, und haftet dieser dann dafür, dass auch der Käufer diese kennt? 2. oder: Soll ich vom Makler mir schriftlich bestätigen lassen, dass er den Käufer auf die Punkte hingewiesen hat? 3. oder: muss ich dem Kaufinteressenten vor Abschluss der KVs einen Brief schreiben, und ihn nochmal explizit darauf hinweisen? 4. oder: müssten solche Punkte explizit in den Kaufvertrag aufgenommen werden? Wenn hier jemand von Euch hier Erfahrungen hat oder sich rechtlich mit der Thematik auskennt, wäre ich für eine Rückmeldung sehr dankbar! Viele Grüße Münchner Kindl
  22. Ah, das ist eine interessante Idee. Anscheinend gibt es da doch auch Mittel und Wege. Die Sache mit der Stundung bei Umzug in ein EWR-Land ist natürlich auch eine interessante Sache, so könnten sich die Steuerschulden für den Wegzug eventuell sogar langfristig weginflationieren lassen. Leider ist ja z.B. die Schweiz noch kein EWR-Mitglied. Denn wichtig ist natürlich auch das Ziel, wohin man auswandert (siehe nächsten Punkt) ... Da ich mir wie gesagt gut vorstellen könnte, dass sich eine Vermögensabgabe an der Erbschaftsteuer bzw. Schenkungsteuer orientiert, könnten auch einige Regeln zur Verhinderung von Steuerflucht übernommen werden, wie z.B. die 5-Jahres-Regel. Mit dem Hinweis auf die Doppelbesteuerungsproblematik reißt du einen weiteren wichtigen Punkt an, den man bei meinem Gedankenspiel natürlich auch unbedingt bedenken sollte: Als Ziel für das Auswandern müsste man sich schon einen Staat suchen, bei dem eine solche Vermögensabgabe eher nicht zu erwarten ist, weil sonst steht man vielleicht genau so schlecht dar oder sogar noch schlechter als wie wenn man zuhause geblieben wäre (vom Regen in die Traufe). Österreich hat ja z.B. keine Erbschaftsteuer und Vermögensteuer, hat aber eine relativ hohe Staatsverschuldung gemessen am BIP (mehr als D), sodass auch dort bei starkem Anstieg der Schulden wie in Deutschland eine solche Abgabe wohl denkbar wäre. Im deutschsprachigen Raum wäre die Schweiz wohl der einzige Staat, der aufgrund seiner recht niedrigen Verschuldung und anderer Faktoren (eigene Währung, internationale Ausrichtung, defensive Schlüsselindustrien) vielleicht nicht gezwungen wäre, seine Einwohner mit einer Vermögenabgabe zu belasten. Das ist aber natürlich zum gegenwärtigen Zeitpunkt auch alles reine Spekulation... In jedem Fall müsste man sich bei solch einem Vorhaben schon sehr, sehr genau informieren, um sich da steuertechnisch nicht ins eigene Bein zu schießen ...
  23. Danke für die Info! Ja, das ist natürlich ein zusätzlicher Fallstrick, hatte ich nicht bedacht. Allerdings dürfte der Wert einer Beteiligung an einer GmbH ja auch pro Immobilie nur den Wert der Immo X abzgl. Darlehen Y betragen (plus Grundkapital der GmbH) sodass sich der Wegzugsbesteurungswert wohl auch in Grenzen halten dürfte. Trotzdem entstehen hier erneute Kosten. Macht den ganzen Plan dann wohl eher erst ab 15% bis 20% Vermögenssteuer wirtschaftlich, wenn überhaupt (habs noch nicht durchkalkuliert)...
  24. Mir sind im Nachhinein leider noch zwei Probleme mit meinem Ansatz eingefallen: 1. Bei der Übertragung der Immobilien in eine GmbH entstehen natürlich auch Kosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch) von mindestens 6,5% (Bayern) sodass sich der ganze Aufwand wohl rein finanziell erst ab einer Vermögensabgabe von adhoc 10% lohnen würde. Es sei denn man hat - aus anderen Gründen - eh vor Immobilien in eine GmbH auszulagern... 2. Wenn sich die Vermögensabgabe - wie ich mir gut vorstellen könnte - an der Erbschaftsteuer orientieren würde, dann könnte es wie bei der ErbSt sein, dass man als deutscher Staatsbürger erst 5 Jahre nach Wegzug aus D aus der unbeschränkten Steuerpflicht (Weltvermögen muss versteuert werden) in die beschränkte Steuerpflicht entlassen wird (nur Inlandsvermögen steuerpflichtig). Um sowas zu umgehen müsste man dann wohl auch eine andere Staatsbürgerschaft annehmen.
  25. Ok, das wusste ich nicht, dass damals beim Lastenausgleich Darlehen nicht wertmindernd geltend gemacht werden konnten. Wenn das wieder so kommen würde, dann wäre das der Super-GAU für Immobilieninvestoren. Meine Hoffnung ist aber: Laut dem Dokument, das Du verlinkt hast, dürfte die Vermögensabgabe den Charakter einer "Steuer" haben und könnte sich z.B. an der Erbschaftsteuer orientieren. Bei der Ermittlung des Wertes von vererbten Immobilien im Rahmen der Erbschaftsteuer kann man die Darlehensschulden 100% wertmindernd geltend machen...
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