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Münchner Kindl

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  1. Hallo enterpreneur, meine Ankäufe in München liegen schon deutlich länger zurück, das war noch vor dem großen Boom, also zu völlig anderen Faktoren als heute. Ich persönlich würde momentan in München eher nicht ankaufen, wegen der hohen Faktoren und auch Aspekten wie der o.g. Blasengefahr.
  2. Dass die Umlagefähigkeit der Grundsteuer gekippt wird, das befürchte ich auch. Es ist einfach zu verlockend für die Politiker: die Mieter werden finanziell entlastet, es kostet aber die Kommunen nichts, weil die Grundsteuer ja weiter bezahlt wird. Win-Win sozusagen, außer halt für uns Vermieter. Aber die Vermieter-Lobby erscheint mir persönlich als nicht stark genug, um solche vermieterunfreundliche Gesetzgebung abzuwenden...
  3. Eine Nebenwirkung der immer niedrigeren Zinsen wird in dem Artikel auch benannt: Im Immobilienboom sind Wohnimmobilienkredite bereits angeschwollen: Binnen zehn Jahren kletterten die Schulden der Bundesbürger um etwa ein Viertel, zeigt eine Antwort des Finanzministeriums auf eine Anfrage der Grünen-Fraktion. Das ist natürlich schon eine Hausnummer! In dem Zusammenhang finde ich wie auch die Bundesbank sagt das folgende sehr entscheidend: „Umso wichtiger ist es, dass Banken Kreditvergabestandards nicht lockern.“ Das sei auf breiter Front noch nicht zu sehen. Wenn sich das ändern sollte, dann laufen wir in eine Subprime-Situation wie anno 2007 in den USA. Dass dies „auf breiter Front“ noch nicht der Fall ist, ist beruhigend, allerdings suggeriert der Satz ja schon auch, dass es teilweise bereits zu einer Lockerung der Vergabestandard zu kommen scheint. Hoffen wir mal, dass aufgrund der Negativzinsen die Tendenz der Banken das Geld egal an wen loswerden zu wollen nicht deutlich steigt...
  4. Hallo GeorgG, vielen Dank auch für Deine Rückmeldung! Ja, ich verstehe was Du meinst. An diesen Optionen werde ich nun mal arbeiten. Diese Einschätzung deckt sich auch mit der von Stefan-RheinMain. Ich denke Ihr habt recht, dass man seine Entscheidungen nicht auf externe Prognosen basieren sollte, sondern diese allenfalls in das eigene Meinungsbild miteinfließen lassen kann. VG Münchner Kindl
  5. Hallo Stefan, vielen dank für diese umfassende und wirklich gute Antwort! Das stimmt natürlich, wobei in anderen Metropolen auch die Gehälter sowie die Mieten höher sind. Hier gibt es in München schon ein Ungleichgewicht, das in anderen Metropolen der Studie zufolge geringer ausfällt. In München scheint der Studie nach langsam auch ein Niveau erreicht zu sein, wo trotz der niedrigen Zinsen die Menschen das EK nicht mehr aufbringen können. Die "Blase" muss deswegen nicht platzen, aber die Gefahr, dass sie es doch tut wegen eines bestimmten Anlasses (z.B. wird gerade in Bayern ein Volksbegehren vorbereitet das Mieterhöhungen verbieten soll - vielleicht bringt das ja das Fass zum Überlaufen, wenn das durchkommt) steigt doch etwas ... Wenn man z.B. an der Börse investiert, dann kann man sich z.B. auch gewisse Indikatoren (z.B. bildet sich in der Chartstruktur gerade ein Top aus) zunutze machen, die einem etwas über die Wahrscheinlichkeiten des künftigen Verlaufs sagen. In etwa so sehe ich das auch bei dieser Studie, dass sie aussagt, dass die Wahrscheinlichkeit, dass die Preise in München weiter so steigen wie bisher eher abnimmt, und die Wahrscheinlichkeit einer Korrektur zunimmt. Ja, das ist tatsächlich die zentrale Frage, ob die Angst vor dem Eintreten eines solchen Szenarios groß genug ist, um deswegen den Bestand abzubauen. Die Studie spricht davon, dass in anderen Metropolen wie Sydney, die 2016 den höchsten Blasenindex hatten, mittlerweile eine Korrektur von ca. 10% eingesetzt hat. Eine solche Korrektur wäre sicherlich etwas was man aussitzen kann. Wenn man verkauft, und dann aber doch keine Korrektur kommt, kann das auch wiederum blöd sein: Ich habe vor zwei Jahren eine ETW in München verkauft, um mehr Liquidität zur Verfügung zu haben, und ärgere mich mittlerweile, dass ich zu früh verkauft habe. Hinterher ist man halt immer klüger... Das ist wirklich ein guter Ratschlag. Man sollte beim Investieren bzw. beim Investiertsein ein gutes Gefühl haben. Das muss ich mir jetzt einfach überlegen, ob ich mich wirklich wohler fühlen würde mit einem etwas reduzierten Bestand... Nochmal vielen Dank für Deine hilfreiche Antwort! Viele Grüße Münchner Kindl
  6. Hallo Community, die UBS hat eine Studie zu Immobilienbewertungen in den weltweiten Metropolen veröffentlicht, bei der herauskam, dass der Wohnungsmarkt in München von allen (!) betrachteten Metropolen am stärksten überbewertet ist und dort die höchste Blasengefahr besteht (Frankfurt ist auch immerhin auf Platz 5 - noch vor Paris und Zürich)! Vergleiche dazu: Haufe.de: Wohnungsmarkt München weltweit am stärksten überbewertet Wie mein Nick suggeriert, bin ich primär in München investiert, und überlege jetzt, wie ich mit dieser Situation umgehen soll, und bin ein bisschen hin- und hergerissen: die Erkenntnisse der Studie decken sich schon auch mit meinem Eindruck, dass speziell in München der Markt überhitzt ist und verursachen bei mir den Drang, den Münchner Bestand etwas abzubauen, bevor die Blase platzt (z.B. weil sich eine richtige Rezession aufbaut, mit entsprechenden Auswirkungen auf Arbeitsmarkt etc. - und die EZB dann eben nicht mehr viel Munition hat um die Wirtschaft wieder anzukurbeln). Und wer weiß, vielleicht entwickelt sich die Rezession ja zu einer erneuten Eurokrise, bei der diesmal Deutschland auch stark betroffen ist... andererseits: solange die Nullzinspolitik der EZB anhält und es keine Zinsen gibt auf Geldeinlagen und Anleihen, kann das Kapital eigentlich nur in Aktien und Immobilien gehen. Das makroökonomische Umfeld in der Eurozone spricht also eher auch weiter für steigende oder wenigstens stabile Immobilienpreise. München ist auch ein Topstandort, der wohl auch trotz einer Rezession weiterhin attraktiv sein wird. Und vielleicht bleibt es ja bei einer kurzen / technischen Rezession ohne gravierende Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Das heißt, nur weil es eine große Blasengefahr gibt, muss die Blase ja nicht unbedingt platzen... Mich würde Eure Einschätzung zu dem Thema sehr interessieren. Vermutlich haben ja viele Immobilienbesitzer ähnliche Überlegungen (auch in anderen deutschen Städten gibt es ja Preisübertreibungen)... Wie würdet Ihr handeln? Bestand jetzt (etwas) abbauen? Bestand halten und auf weiter stabile / steigende Preise hoffen? Ich sollte noch dazu sagen, dass ich eigentlich ein Buy & Hold Investor bin, also unter normalen Voraussetzungen die Objekte wohl weiter halten würde. Eine dritte Option wäre also auch, ein entsprechendes Platzen der Blase auszusitzen (wäre möglich, da ich nicht übermäßig verschuldet bin)... Viele Grüße Münchner Kindl
  7. Interessant, vielen Dank! Was sich meiner Meinung nach aber schon lohnen dürfte, ist - falls baulich möglich - an ein bestehendes Haus ohne Aufzug einen Aufzug anzubauen. Denn dann kann man ja 8% der Herstellungskosten als Modernisierungsumlage auf die Miete draufschlagen. Da die Mieter zu dem Zeitpunkt schon in der Wohnung sind, ergibt sich dadurch kein Wettbewerbsnachteil durch höheren Mietpreis. Dieser kann sich dann natürlich bei einer Neuvermietung wiederum schon ergeben. Hängt dann halt vermutlich auch vom Standort ab - Mietermarkt vs Vermietermarkt. Für sich allein betrachtet sind 8% Rendite aber sehr ordentlich, auch bei geschätzten 2% Instandhaltungskosten bleiben da noch 6%.
  8. Wenn Du bei Variante 2 das Haus später an Deine GmbH weiterverkaufst, dann müsste ja für Deine GmbH die AfA wieder von vorne beginnen. Ob sich das in Bezug auf die jährlichen Abschreibungsmöglichkeiten lohnt hängt halt davon ab wie hoch der Kaufpreis zwischen Dir und der GmbH ist. Wenn du also fest planst das Haus an die GmbH zu verkaufen, könnte Variante 2 mehr Sinn machen. Bei Variante 2 könnte aber je nach Wert des Hauses Schenkungssteuer anfallen. Der Freibetrag von Mutter auf Kind liegt bei 400.000€, wenn das Haus mehr Wert (nach dem Ertragswert) ist waere die Differenz mit 11% bis 19% zu versteuern (je nach Höhe des übersteigenden Betrags). Um die Schenkungssteuer zu sparen könnte man vielleicht wiederum ein Niessbrauchsrecht zugunsten Deiner Mutter eintragen, was dann Wertmindernd wirkt. Und dieses könntest Du dann wiederum Deiner Mutter später monetär ablösen, sodass sie darauf verzichtet. Hier gibt es aber bestimmt Fristen innerhalb derer der Niessbrauch bei der Mutter bleiben muss, damit der Niessbrauch bei der Schenkungssteuer angerechnet wird. Eventuell könntest du auch das mit Niessbrauch belastete Haus an die GmbH weiterverkaufen, und dadurch die GmbH Grunderwerbsteuer sparen und die GmbH kauft es dann von Deiner Mutter frei... Alle diese Aussagen aber natürlich unter Vorbehalt, ich bin kein Steuerfachmann. Sowas würde ich auf jeden Fall mit dem Steuerberater abklären. VG Münchner Kindl
  9. Ich habe für meine ETWs schon jeweils eine RSV abgeschlossen, das verringert natürlich den Cashflow, bewahrt einen aber von ggf. hohen Anwaltskosten im Streitfall. Letzteres ist mir hier wichtiger. In deinem Fall, bei einer RSV, welche die Verwaltung für dich abschließt, ist halt die Frage, ob diese dich auch bei Rechtsstreitigkeiten gegenüber der Verwaltung selbst schützt. Wenn nicht, dann macht eine RSV m.M.n. gar keinen Sinn, da es ja auch darum geht sich gegen die Verwaltung rechtlich abzusichern... Das aber nur als allgemeines Kommentar von mir, wie ich lese, hat sich die Sache für Dich eh schon erledigt...
  10. @Matt: Dass wie in dem Artikel von Rainer Zitelmann prophezeit wurde, die Umlagefähigkeit der Grundsteuer demnächst gekippt wird, davon gehe ich auch aus. Es ist m.M.n. für die Politik eine zu elegante Möglichkeit die Bruttomieten zu senken, als dass sie darauf verzichten wird. Ich persönlich werde bei künftigen Wirtschaftlichkeitskalkulationen zur Sicherheit schon mal die Grundsteuer als nicht umlagefähig einplanen (wenn die Umlagefähigkeit dann doch nicht gekippt werden sollte dann bleibt eben mehr Gewinn über als kalkuliert, auch nicht so schlimm)...
  11. In Berlin werden jetzt anscheinend auch schon Optionen zur Begrenzung der Gewerbemiete diskutiert, es gibt hier als Vorschläge einen Mietendeckel analog zu dem für Wohnraum oder einen Gewerbemietspiegel: https://m.tagesspiegel.de/berlin/bezirksbuergermeisterin-von-kreuzberg-herrmann-will-mietendeckel-fuer-gewerbeimmobilien/24494768.html
  12. @OF_MZ: Danke für die Rückmeldung! In dem konkreten Fall ließe sich der Balkon leider nicht zu einer Terrasse ausbauen, und wäre leider auch kleiner als die darüber liegenden Balkone, weil sich das anders nicht realisieren ließe. Also besser als ein Balkon im 1.OG wäre dieser damit leider nicht, sondern defacto schlechter. Trotzdem gut zu wissen, dass auch bei EG/Hochparterre ein Balkon Sinn macht...
  13. Hallo, bei dieser interessanten Diskussion ist mir eine Idee wieder eingefallen, die ich schon eine zeitlang herumtrage und die auch mit dem Thema Vorteil/Nachteil EG-Wohnung zu tun hat, deshalb poste ich sie einfach mal hier: Macht es Eurer Meinung nach Sinn, eine Hochparterrewohnung um einen Balkon zu erweitern? Im konkreten Fall liegt die Wohnung im Innenhof, die Stelle an der man den Balkon erweitern könnte, liegt aber neben der Hoftür vom Haus aus, also es gehen Hausbewohner vorbei (wobei der meiste „Verkehr” in den Hof nicht über diese Tür, also auch nicht am potentiellen Balkon vorbei, laufen sollte). Pro: Wohnfläche erhöht sich, Modernisierungsumlage, Wohnwert erhöht sich (Mieter können im Sommer draußen sitzen) Contra: höhere Einbruchsgefahr, Nicht billig (Anbau Balkon mit Statik & Co, Mauerwerksarbeiten, neue Balkontür) Viele Grüße, Münchner Kindl
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