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stb_mb

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  1. Das kann ich nicht bestätigen - lies mal § 26 EStG. Das Veranlagungswahlrecht zur Zusammenveranlagung erfordert lediglich, dass beide Ehegatten in dem jeweiligen Jahr unbeschränkt einkommensteuerpflichtig waren und nicht dauernd getrennt lebten, wobei es ausreicht, wenn die Voraussetzungen zu Beginn des Jahres vorgelegen haben oder im Laufe des Jahres eingetreten sind.
  2. Wichtig ist, nicht den Anschein zu schaffen, man handle in gewerblicher Absicht, wenn dies nicht gewollt ist oder die langfristige Strategie noch nicht klar ist. Einen solchen Anschein schafft man z.B., wenn man ein MFH kauft und dann Verkaufsanzeigen für ETW in eben diesem MFH schaltet. Genauso spielt die Finanzierungsstrategie eine Rolle - beim derzeitigen Zinsniveau dürfte es schwerlich glaubhaft zu machen sein, man finanziere nur kurzfristig, weil man auf sinkende Zinsen setze.
  3. @finanzdurchblick @Akkarin Das kann man so pauschal nicht sagen. Bei der vom Bundesfinanzhof entwickelten 3-Objekt-Grenze (Veräußerung von mehr als 3 Objekten innerhalb von ca. 5 Jahren im engen zeitlichen Zusammenhang (ebenfalls ca. 5 Jahre) mit Erwerb/Modernisierung/Herstellung derselben Objekte) handelt es sich um ein gewichtiges Indiz, um eine Abgrenzung zur privaten Vermögensverwaltung zu schaffen. Wenn jedoch bereits bei Erwerb die Veräußerungsabsicht bestanden hat, liegt ein Gewerbebetrieb vor, auch wenn es dann erst nach 11 Jahren gelingen sollte, den Verkauf zu verwirklichen.
  4. Du meldest ein Gewerbe als Immobilienhändler an. Wenn Du ein Objekt kaufst, kannst Du es entweder als Handelsbestand in der Buchführung des Gewerbebetriebs oder zur langfristigen Vermietung in einer (weiteren) Anlage V der Einkommensteuererklärung des jeweiligen Jahres erfassen. Damit ist eine eindeutige Zuordnungsentscheidung dokumentiert. Der Gewinn aus dem Handelsgewerbe wird durch Erstellung einer Bilanz ermittelt (bei geringem Umfang kann es auch eine Einnahmen-Überschuss-Rechnung sein) und unterliegt der Gewerbesteuer. Es gibt einen Freibetrag von 24.500,-, bezogen auf den Gewerbeertrag. Die Gewerbesteuer wird je nach Standort ganz oder teilweise auf die Einkommensteuer angerechnet.
  5. @Ray Betriebsaufspaltung ist ein Konstrukt aus der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Dazu ein Beispiel: Ehemann M und Ehefrau F besitzen ein EFH zu je 1/2. M gründet 1995 mit 25.000 EUR Stammkapital eine Handelsvertretung als GmbH, die in dem EFH ein Büro und einen Lagerraum nutzt. Neben M als Geschäftsführer ist auch Sohn S in der GmbH tätig. F ist Hausfrau und ehrenamtlich in der Seniorenbetreuung engagiert. Am 01.07.2015 stirbt M an einem Autounfall. S führt die GmbH weiter und wird als Geschäftsführer eingesetzt. Da kein Testament vorhanden ist, bilden F und S eine Erbengemeinschaft, so dass das EFH zu 75 % der F und zu 25 % dem S gehört. Die GmbH-Anteile erben F und S zu je 50 %. Da das Unternehmen - nicht zuletzt durch das Engagement von S - seit einigen Jahren stark floriert, sind die Anteile inzwischen 700.000 EUR wert. Durch die sachliche (Überlassung einer wesentlichen Betriebsgrundlage = Büro und Lager an die GmbH) und personelle Verflechtung (die Personengruppe S und F kann sowohl das "Unternehmen" EFH als auch die GmbH als Gesellschafter steuern) ist ab 01.07. eine Betriebsaufspaltung gegeben. Folge: die von der GmbH genutzten Flächen des EFH und die GmbH-Anteile werden von Privat- zu Betriebsvermögen. Wertansatz: GmbH-Anteile zu Anschaffungskosten = 25 TEUR, EFH zum anteiligen Marktwert. Zum 01.10.2015 wird F alleinige Eigentümerin des EFH, S erhält im Gegenzug die GmbH-Anteile, so dass er 100 % hat. Folge: Betriebsaufspaltung endet, da personelle Verflechtung entfällt. Aus Betriebsvermögen wird wieder Privatvermögen. In Bezug auf den Anteil am EFH dürfte sich am Wert nicht viel getan haben, aber die GmbH-Anteile sind dann leider mit 700.000 EUR abzgl. 25.000 EUR Buchwert zu entnehmen, d.h. es entsteht ein Gewinn von 675.000 EUR. Ich behaupte mal, dass ein steuerrechtlicher Laie so etwas nicht unbedingt erwarten würde.
  6. @Ray Dazu habe ich nichts in der Literatur gefunden, vorsichtshalber würde ich erst nach dem 3-Jahreszeitraum mit den Baumaßnahmen beginnen. Neben der 3-Jahresbetrachtung ist ohne zeitliche Begrenzung zu prüfen, ob Anschaffungskosten im Sinne des § 255 Abs. 1 HGB oder Herstellungskosten im Sinne von § 255 Abs. 2 HGB vorliegen.Diese führen stets zu einer Aktivierung anstelle von sofort abzugsfähigem Aufwand.
  7. Ich auch! Meines Erachtens lohnt sich ein versierter Steuerberater vor einem Kauf oder Verkauf, um Gestaltungen zu erreichen, die man nachträglich nicht mehr implementieren kann - z.B. Wer wird Eigentümer (z.B. bei Eheleuten), Finanzierung über getrennte Darlehen bei teilweiser Eigennutzung, optimierte Kaufpreisallokation (Gebäude/Grund und Boden), generelle Strategie des Investors und Vermeidung von ungewollter Gewerblichkeit oder Betriebsaufspaltung (übel, wenn eine solche ungewollt durch Tod entsteht und dann durch Erbauseinandersetzung wieder beendet wird - hier können existenzgefährdende Ertragsteuerbelastungen entstehen), Gestaltungen zur Vermeidung von Grunderwerbsteuer bei grundbesitzhaltenden Gesellschaften, wie gestalte ich Vermögensübertragungen auf die nächste Generation u.v.m. Für die laufende Deklarationsarbeit ist es die Tätigkeit oft mehr dem Komfortbedürfnis des Vermieters geschuldet als permantem Bedarf an steuerberaterlichem know-how.
  8. Das kann sich eigentlich nur dann auswirken, wenn jemand eine Aufwandsspende aus steuerfreien Ansprüchen tätigt.
  9. Als Ergebnisprognose ist die sicherlich okay, aber in der Anlage V zählen nur die in dem Jahr tatsächlich gezahlten Instandhaltungsaufwendungen. Stell Dir die Rücklage einfach als ein Bankkonto vor - Geldtransfer zwischen eigenen Konten ist steuerlich ergenisneutral.
  10. Beim Kauf bebauter Grundstück stellt sich regelmäßig die Frage, wie der Kaufpreis auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits aufzuteilen ist. Weil der Grund und Boden keiner Abnutzung unterliegt, darf der Kaufpreis nicht abgeschrieben werden. Für den anteiligen Gebäudpreis kann gem. § 7 EStG Abschreibung (steuerrechtlich "Absetzung für Abnutzung") steuermindernd als Werbungskosten abgezogen werden. Daher ist es aus Sicht des Investors vorteilhaft, den Kaufpreis möglichst zu Gunsten des Gebäudeanteils aufzuteilen. Die Finanzverwaltung hat naturgemäß ein gegenläufiges Interesse. Zur Aufteilung des Kaufpreises hat das Bundesfinanzministerium im Jahr 2014 eine Arbeitshilfe in Form einer Exceltabelle veröffentlicht, die im Januar 2016 überarbeitet wurde: http://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommenssteuer/2014-09-23-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis-Arbeitshilfe.html In der Arbeitshilfe werden die Normalherstellungskosten des Gebäudes zu dem Bodenwert auf Basis der Bodenrichtwerte addiert und die sich daraus ergebende Aufteilung auf den Kaufpreis inkl. Anschaffungsnebenkosten (siehe unten) übertragen. Zur Ermittlung von Bodenrichtwerten sind Links in die Tabelle eingearbeitet. Es handelt sich bei der Tabelle nicht um eine die Verwaltung bindende Anweisung, sondern um ein qualifiziertes Schätzwerkzeug. Somit sind begründete Abweichungen von der so ermittelten Aufteilung möglich. Mit der o.g. überarbeiteten Fassung ist es auch möglich, ein vom tatsächlichen Baujahr abweichendes Bewertungsbaujahr zugrundezulegen, wenn größere Modernisierungsmaßnahmen in der Vergangenheit erfolgt sind. Bei dem Bodenrichtwert ist beispielsweise zu beachten, dass ein minderausgenutztes Grundstück (zulässige Geschossflächenzahl (GFZ) nicht ausgenutzt) weniger wert ist. Dafür gibt es Umrechnungskoeffiezienten, die von den örtlichen Gutachterausschüssen festgelegt werden. Weitere Wertminderungen können etwa durch die Mikrolage - vielbefahrene Straße, Bahnlinie angrenzend - ergeben, die u.U. von den Bodenrichtwerten nicht erfasst werden. Bei den Normalherstellungskosten des Gebäudes können sich Abweichungen zu den bundeseinheitlich normierten Werten ergeben - z.B. Mehrkosten durch geologische Besonderheiten, eine besondere Ausstattung des Gebäudes oder ein überdurchschnittliches Lohnniveau in bestimmten Ballungsräumen. Zu den Anschaffungsnebenkosten gehören u.a. Notar- und Gerichtskosten für den Abschluss des Kaufvertrags und die Maklerkosten, jedoch nicht die miterworbene WEG-Rücklage bei ETW. Notar- und Gerichtskosten im Zusammenhang mit der Eintragung von Grundschulden gehören als Geldbeschaffungskosten im Rahmen der Vermietung und Verpachtung zu den sofort abzugsfähigen Werbungskosten. Nach einem BFH-Urteil vom 16.09.2015 (Az. IX R 12/14) ist eine vertragliche Kaufpreisaufteilung grundsätzlich anzuerkennen, soweit sie nicht offensichtlich rechtsmißbräuchlich ist.
  11. Der Effekt einer Aufwandsspende ist aber beim Spender neutral, da er seinen Vergütungsanspruch als Einnahme erfassen muss und den Betrag dann im Rahmen der Höchsbeträge als Spende (Sonderausgabe gem. § 10 EStG) ggf. abziehen kann.
  12. Im Erstjahr steckt viel Potential in der optimalen Kaufpreisallokation, denn nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig, nicht der Grund und Boden. Dazu will ich mal in den nächsten Tagen einen Artikel veröffentlichen.
  13. stb_mb

    Spekulationsfrist

    Einlagen in eine Kapitalgesellschaft sind als offene Einlage (gegen Ausgabe neuer Anteile) und verdeckte Einlage (ohne neue Anteile möglich). Wenn eine > 10 Jahre im Privatvermögen gehaltene Immobilie eingelegt wird, erfolgt der Ansatz in der Bilanz der KapGes zum gemeinen Wert (Marktwert), auf der Habenseite der Bilanz wird korrespondierend Eigenkapital(-rücklage) ausgewiesen. Hier ist darauf zu achten, dass der Einlagemehrwert im steuerlichen Einlagekonto erfasst wird, das jährlich fortzuschreiben ist. Diesen Bestand kann man später steuerfrei ausschütten, soweit genügend Cash vorhanden ist (Verwendungsfiktion = erst muss der ausschüttbare Gewinn der Vorjahre raus, dann kann man ans Einlagekonto, § 27 Abs. 1 S. 3 KStG). Ohne die förmliche Feststellung des steuerlichen Einlagekontos geht dies aber nicht. Ob nun eine Einlage oder ein Verkauf an die eigene KapGes sinnvoller ist, sollte im Einzelfall in Ansehung des gesamten Sachverhalts individuell ermittelt werden.
  14. zu 1) Das kommt darauf an ;-) Wenn das FA auffordert, Angaben zum Erwerbstag zu machen (hier gilt übrigens das Datum des jeweiligen Vertragsschlusses als Veräußerungs- und Erbwerbsdatum!), sollte dem nachgekommen werden. Es besteht hier eine Mitwirkungspflicht gem. § 90 AO. zu 2) Für private Veräußerungsgeschäfte gilt das Zuflussprinzip, so dass diese in der ESt-Erklärung des Jahres anzugeben sind, in dem der Kaufpreis geflossen ist. Pro Kalenderjahr gibt es eine Freigrenze für private Veräußerungsgeschäfte von 600,- € (§ 23 Abs. 3 S. 5 EStG), die bei ratierlicher Kaufpreiszahlung ggf. mehrfach ausgenutzt werden kann: Beispiel: Kauf unbebautes Grundstück Jan. 2014 für 60.000 inkl. NK Verkauf Nov. 2016 für 61.400, Veräußerungskosten 220,- (Zahlung Nov. 2016) Var. a) Verkaufspreis komplett 2016 erhalten = Gewinn 1.180,- also steuerpflichtig Var. b) Teilzahlung 60.810,- in 2016 -> Gewinn 2016 = 590,- also steuerfrei Rechnung 2016: 60.810 Einnahmen ./. AK 60.000 ./. WK 220,- = 590,- Rest 590,- im Jan. 2017 = Gewinn 2017 = 590,- also steuerfrei
  15. In Deutschland gilt: Wenn zwei oder mehr Personen eine gemeinsame Einkunftsquelle haben, wird eine "Gesonderte und einheitliche Feststellung" (GuE) durchgeführt - Ausnahme: Eheleute, die nicht dauernd getrennt sind. Dieses Prinzip der GuE gilt für alle Arten von Personengesellschaften und -gemeinschaften, nicht für GmbH/AG/UG/Ltd. Innerhalb der GuE gibt es dann einige der aus der Einkommensteuererklärung bekannten Anlagen V, KAP, G, SO usw. Eine gemeinsam gehaltene Immobilie wäre eine solche gemeinsame Einkunftsquelle, etwa auch in Form einer Erbengemeinschaft. Ob es sich um Gesamthand- oder Bruchteilseigentum handelt, ist für steuerliche Zwecke irrelevant. Für die Zuordnung des Überschusses oder Verlusts sind anstelle der Beteiligungsquote übrigens auch vor Beginn des Kalenderjahres schriftlich erfolgte, abweichende Verteilungsabreden möglich - etwa, um unterschiedlichen Arbeitseinsatz für das Objekt zu honorieren. DIe GuE führt dazu, dass die Wohnsitzfinanzämter jedes Beteiligten von Amts wegen die vom Feststellungsfinanzamt übermittelten Werte (z.B. Überschussanteil je Einkunftsart, anrechenbare Steuern) übernehmen, auch dann, wenn sich diese später ändern und der Einkommensteuerbescheid an sich nicht mehr änderbar wäre. Das Feststellungsfinanzamt für eine Grundstücksgemeinschaft ist das, in dessen Zuständigkeitsbereich die Verwaltung des Vermögens erfolgt, ist also einigermaßen frei wählbar. Wohnsitz oder Geschäftsräume eines Beteiligten ist hier das Übliche. Wichtig: Kosten, die einzelne Beteiligte persönlich getragen haben, können nur in der GuE als sog. Sonderwerbungskosten geltend gemacht werden, nicht etwa in der Einkommensteuererklärung. Solche Kosten entstehen z.B., wenn die Gemeinschafter getrennt ihren Bruchteil finanzieren oder durch Fahrtkosten zum Objekt per Privat-Pkw, soweit keine Erstattung aus dem gemeinsamen Vermögen erfolgt.
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