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Asseler

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  1. Kurze Rückmeldung: Besichtigung hat nicht stattgefunden da die Maklerin im Vorfeld schon klargemacht hat, dass ein Kaufpreis <200k nicht realisierbar ist und somit das vorhaben selbst aus der rosaroten Brille keinen Sinn gemacht hätte. Vielen Dank für alle Beiträge zu dem Thema!!
  2. Glückwunsch das hört sich an wie ein richtiges schnäppchen. Hab gerade mal grob bei immoscout geschaut, hätte nicht gedacht, dass das Preisniveau dort so günstig ist. Kann zu der Region aber bis auf Vorurteile (Osten ist strukturschwach ) nichts sinnvolles sagen was das Preisniveau in die Umstände vorort einordnet. Hab aber direkt danach auch mal nach den Mieten geguckt und da erklärt sich dann auch wieder ein Teil des Kaufpreises... 5-7 Eur Nettokaltmiete hab ich da beim überfliegen gesehn und dann relativieren sich Einkaufsfaktoren natürlich wieder... Trotzdem sicherlich interessant, weil man ja nicht so groß ins Risiko geht was das Kreditvolumen angeht. Für mich kommt aber nur Bremen als Investitionsstandort in Frage, da ich Lokal bleiben möchte und Hamburg aufgrund des extremen Preisniveaus nicht in Frage kommt. Hier sind solche Kaufpreise zumindest über meine Informationsmöglichkeiten nicht realisierbar.
  3. Wir rechnen genau dasselbe mit dem Unterschied, dass ich die Zahlen gerundet habe. Die Differenz bei den Mieteinnahmen zwischen deinem Wert 9180 und meinem 8905 ist exakt das Mietausfallwagnis, was ich in der Zahl direkt berücksichtigt habe. IHR hast du mit 92 EUR jetzt genauso hoch gewählt wie meine "schwarze Null" gewesen wäre. Ich habe mich oben in der Kalkulation vermutlich nicht sauber ausgedrückt aber in den 160 EUR ist die IHR i.H.v. 30€ p.m. (gem. offizieller Anlage der Hausverwaltung) bereits enthalten, deswegen ist der umlagefähige Teil mit 40% auch nur relativ gering. Ich gebe dir allerdings recht, dass die vermutlich zu gering ist. Ich bin auch ein Freund davon hier lieber zu viel als zu wenig anzusetzen. Aber die monatliche Mindestzahlungsverpflichtung die ich leisten muss ist eben nur bei 30 Eur. Der Rest ist ja quasi flexibel, weil ich den dann ja nur für mich und die Dinge die mein Sondereigentum betreffen anspare . Was das Soutterain angeht: Habt ihr einen Punkt getroffen, den ich so tatsächlich nicht auf dem Schirm hatte und dem ich näher nachgehen muss. Grundsätzlich will ich zu den obigen Berechnungen nochmal anfügen, dass es sich um eine Break-even-Kalkulation gehandelt hat und damit nicht um das Ziel für den Kaufpreis handelt. Das der Kaufpreisfaktor da kein guter sein kann ich ja völlg klar. Der Kaufpreis muss darunter liegen, der bauliche Zustand muss in Ordnung sein und es darf keinen Investitionsstau geben und die Zulässigkeit der Vermietung muss gewährleistet sein. Dann wird das ganze interessant. Der KFP ist im übrigen ein ganz anderer, wenn die Wohnung im HP zu markgängigen Konditionen vermietet werden kann.... Zu den Preisen in Bremen: Mein Investitionsfokus sind 2-3 Zimmerwohnungen bis ca. 70 qm Fläche. Nach meinen Quellen (Immoscout, Immonet, Ebay Kleinanzeigen) ist ein Kaufpreis <2.000 Eur in dieser Kategorie äußerst selten. Die Wohnungen die darunter angeboten werden gibt es nur mit massivem Investitionsstau, sodass sich angesichts des zusätzlichen Kapitaleinsatzen der nötig wäre um die Wohnung vermietbar zu machen man am Ende auch wieder über den 2.000 Eur liegt. Zum oben kalkulierten Ankaufspreis ergibt sich ein Preis pro qm von 1.755 Eur. Damit liegt das Angebot auf Marktniveau. Mondpreise von 110 TEUR für 110 qm in einer Großstadt wie Bremen sind aber leider nicht mehr zeitgemäß (ist aber auch nich schlimm, das sich das ganze ja aufgrund des Zinsniveaus und des Mietniveaus auch bei höheren Preisen finanzieren lässt). Das mit dieser Investition (noch) nicht das ganz große Geld zu verdienen ist, ist klar. Trotzdem kann sich das ganze rechnen, wenn sich der Kaufpreis in eine Region <190.000 € bewegt und der Finanzierungszins <2% liegt. Der bereits bei den schlechten Vermietungsverhältnissen entstehende monatliche Überschuss würde für eine erhöhte Instandhaltungsrücklage zusammen mit der erwarteten Steuererstattung nach Einbeziehung der Abschreibung verwendet werden. Wenn die HP Wohnung in ein paar Monaten oder Jahren neu vermietet werden muss und ich dafür Marktkonditionen erziele, dann rechnet sich das ganze m.E. sehr schön. Alles natürlich unter dem Vorbehalt die Wohnung und der Zustand des Hauses ist in Ordnung. Da ihr ja scheinbar diese Konditionen alle als unzumutbar betrachtet bin ich daran interessiert was ihr denn in Erwägung zieht. Wo und was kauft ihr denn in einer Großstadt bzw. Landeshauptstadt zu welchen Konditionen? Und wann war das? Ich freue mich weiterhin über einen regen Austausch! Nach Oldenburg schaffe ich es leider zeitlich zu 19.00 Uhr nicht. Wann trefft ihr euch mal in Bremen?
  4. Die Wohnung ist in Stadtteil Buntentor, nahe des REWE. Würde ich tatsächlich gerne, komme gebürtig aus der Gegend um Bassum/Syke und bin daher interessiert in Bremen zu investieren. Lebe und arbeite allerdings in Hamburg und da hat sich das bisher nicht ergeben. Wann macht ihr denn den nächsten Stammtisch und wo trefft ihr euch? vielleicht passt es ja doch mal, würde mich freuen... Inputfaktoren: Netto Immobilienpreis 193.000 € Größe 110 qm Jährliche Abschreibung 2,5% Grunderwerbssteuer 5% Notar und Grundbuchkosten 2,00% Maklerprovision 5,95% Nettokaltmiete 765 € Hausgeld (laut Abrechnung) 160 € davon 40% umlagefähig und 30 € IHR Grundsteuer 800 € (angenommen, ist aber auch quasi egal weil umlegbar) Zinssatz 2% Tilgungssatz 2% Mietausfallwagnis 3% Bei einer 100% Finanzierung ergibt sich damit eine Kreditbelastung im ersten Jahr von 7.720 €. Hinzukommen noch Verpflichtungen aus Hausgeldzahlungen in Höhe von 1.920 €. In Summe also jährliche Kosten von 9.640 €. Demgegenüber stehen Mieteinnahmen von 8.905 € zzgl. 745 € Nebenkosten. In Summe 9.650 €. Ergibt eine "schwarze Null" in Höhe von 10 € pro Jahr. Die steuerliche Betrachtung habe ich bewusst ausser betracht gelassen, da ich mich durch die Abschreibung auf das Gebäude ja nur "schönrechnen" würde. Falls ich irgendetwas in dieser Rechnung übersehen habe lasse ich mich gerne korrigieren. Was das Souterrain angeht habe ich weniger bedenken. Es wurde vorher von der verstorbenen Voreigentümerin selbst bewohnt, sodass nicht glaube, dass dies nicht zulässig sein sollte. Ich habe Freunde in der Nähe wohnen die für eine Souterrainwohnung mit vergleichbarer Wohnungsqualität auch 400 Eur an Miete zahlen. Sicherlich ist Bremen nicht Frankfurt oder München was die Makrolage angeht, dadurch ist das Preisniveau auch noch vergleichsweise moderat. Ich habe mit Vermietungen in Bremen allerdings keine negativen Erfahrungen gemacht, so hatte ich bei einer anderen Wohnung die ich in der Neustadt zu 8,90 EUR pro qm vermiete eine sehr gute Nachfrage und sehe aktuell keinen Grund warum ich bei der Souterrainwohnung keine Miete von 8,50 EUR pro qm erzielen sollte. Ich sage nicht, dass dies jetz ein absoluter mega Deal ist aber völlig banane finde ich den nun auch nicht. Zumal es mir gelegen kommen könnte, dass die Eigentümerin aufgrund eines Erbfalles recht schnell verkaufen möchte und dadurch Verhandlungsspielraum beim Preis sein sollte. Bei einem Kaufpreis unterhalb von den genannten 193k finde ich das ganze nicht uninteressant. Zumal ich Steigerungspotential in der Vermietung der oberen Wohnung sehe, sodass bei Neuvermietung mein Cashflow deutlich steigen würde. Ich freue mich auf eine weitere Diskussion mit euch und lass mich auch gerne vom Gegenteil überzeugen. Lieber einmal zu wenig gekauft als einmal zu teuer....
  5. Welchen Preis würdet ihr denn für die Wohnungen zahlen wollen? Ich habe erste Gespräche mit dem Makler geführt und beim Kauf beider Wohnungen ist wohl ganz gut Verhandlungsspielraum da. Nach meiner Rechnung (konservativ mit 2% Zinsen) und bei Vermietung des Souterrains zu marktgängigen Konditionen komm ich bei einem VKP von 193k selbst bei der schlechten Vermietung auf eine schwarze Null. Finde das wiederum mit dem Ausblick die Hochparterrewohnung bei Neuvermietung deutlich besser vermieten zu können ziemlich attraktiv. Energetische Sanierung und ähnliches ist natürlich erst nach Ablauf der ersten 3 Jahre aufgrund der steuerlichen Subvention interessant und bei Finanzierung über die WEG mit KfW Konditionen. Abhängig von den Maßnahmen und dem Umfang hält sich dann die monatliche Belastung durch die zusätzliche Finanzierung in Grenzen zumal 11% auf die Miete umgelegt werden können. Der aktuelle KfW Förderungszinssatz (0,75%) in Kombination mit einem Cashback Zuschuss nach Abschluss der Maßnahmen wiederum durch die KfW ermöglichen es Modernisierungsmaßnahmen aktuell zu Teil zu einem negativen Effektivzins durchzuführen. Ich persönlich halte dies für äußerst attraktiv, aber da gibt es ja scheinbar auch andere Meinungen...
  6. Vielen Dank für eure Nachrichten. Findet ihr aber nicht, dass gerade so eine Wohnung erhebliches Steigerungspotential hat? Ich meine, wenn ich es schaffe den Kaufpreis unter 200k zu drücken und die Miete der vermieteten Wohnung zumindest im ersten Schritt auf 435 zu erhöhen, dann sollte ich die finanzierungskosten in etwa tragen können. Wenn dann die vermietete Wohnung frei wird, kann ich dort zu einem angemessenen Vermietungspreis von vllt 520-550 EUR meinen cashflow signifikant erhöhen. Dazu habe ich mit den beiden Wohnungen 2/5 Mitbestimmungsanteile am Haus und dadurch sollte der Widerstand eine energetische Modernisierung durchzuführen nur noch relativ gering sein wodurch ich ja perspektivisch den Wert der Wohnungen deutlich steigern kann.
  7. Liebe Immobilienfreunde, ich habe folgendes Immobilienangebot bekommen welches ich gerne näher mit euch besprechen möchte: 2 Eigentumswohnung in Bremen (gute Lage) für aktuellen Angebotspreis von 229k - Hochparterrewohnung ca. 65qm - Souterrainwohnung ca. 45qm Die Hochparterrewohnung ist aktuell schlecht für nur 380 EUR vermietet (Mieterin wohnt seit 7 Jahren in der Wohnung). Die Souterrainwohnung wird in renoviertem Zustand leer verkauft. Bisher habe ich nur die Protokolle und Wirtschaftspläne gelesen, dort gibt es auf den ersten Blick keine Auffälligkeiten (ich muss mir das am Wochenende aber nochmal näher anschauen). TE sowie Mietvertrag habe ich noch nicht. Auf Basis der Fotos und von Google Maps ist das Gebäude in einem guten Zustand, Baujahr ist allerdings 1920, sodass bei der Besichtigung da sicher noch genauer hingeschaut werden muss. In der Gegend kann man für die Qualität der beiden Wohnungen ca. 8,50-9,00 EUR pro qm Miete nehmen. Dies ist aktuell aber ja leider nicht der Fall und damit wird die wirtschaftliche Rechnung des Kaufs (positiver Cashflow) aktuell problematisch. Wie würdet ihr an sowas rangehen?
  8. @Andreas Vielen Dank für den Tipp mit der First. Werde dann nochmal genau nachlesen. Wenn das so stimmt, dann ist es ja wirklich kein großes Stress und es wäre noch genug Zeit. Bin hier in Hamburg auch im Grundeigentümerverband und werde da wohl mal die Beratung in Anspruch nehmen. Will nämlich genau sowas wie formelle Fehler etc vermeiden, habe nämlich ultra penible Mieter die mir daraus sehr wahrscheinlich sofort einen Strick drehen würden....
  9. Hallo liebe Immobilienfreunde, ich konnte auf der letzten Eigentümerversammlung meine weiteren Miteigentümer erfolgreich von einer umfangreichen Modernisierungsmaßnahme (neue Fenster, neues Dach und Wärmedämmverbundsystem) überzeugen. Die Hausverwaltung holt jetzt Angebot ein und auf einer weiteren außerordentlichen Versammlung wird dann darüber entschieden. Um jetzt im Anschluss daran eine Mieterhöhung durchsetzten zu können, muss ich meine Mieter mit einer Vorlaufzeit von mind. 3 Monaten darüber informieren. Erst danach darf mit den Arbeiten begonnen werden. Um möglichst wenig Zeit zu verlieren, würde ich am liebsten zeitnah ein entsprechendes Schreiben formulieren. In diesem Schreiben muss ich meine Mieter über die voraussichtliche Dauer, die Kosten und - das ist der schwierigste Teil - über die zu erwartenden Kosteneinsparungen informieren. Hierbei bin ich unsicher und hoffe, dass ihr mir weiterhelfen könnte. Wie hoch kann ich dir Kosteneinsparungen so in etwas ansetzten? Zur Info: Das Haus wurde ca. 1950 gebaut und befindet sich in dem Dämmstatus aus dem Jahr. Die Fenster sind aus den 1980ern und das Dach wurde immer nur repariert, wenn etwas kaputt war. Es ist natürlich dicht, aber überhaupt nicht gedämmt. Ich hoffe, dass ihr mit ein paar Tips dazu geben könnt!
  10. Liebe Immobilienfreunde aus Hamburg! Ich habe irgendwo gelesen, dass es im Wechsel mit Lübeck immer ein Treffen einmal im Monat gibt. Wann ist denn das nächste Treffen in Hamburg geplant und wo? Ich wäre auch gerne mal dabei :-) Beste Grüße!
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