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Ralf Richter

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  1. der nächste radikale Vorschlag diesmal das Recht des Mieters auf Wohnungstausch, neuer Mieter tritt in bestehenden Mietvertrag ein und der Vermieter darf nur aus wichtigen Gründen ablehnen. https://www.lto.de/recht/hintergruende/h/wohnungstausch-mietrecht-vermieter-mieter-bgb-oesterreich-gruene/ Ergebnis falls das so kommt. underrented Wohnungen werden natürlich getauscht, so dass man auch bei Neuvermietung die Miete nicht mehr anpassen kann auch bei Mieten die auf Mietspiegelniveau sind, ist eine Erhöhung wie bei der Mietpreisbremse um 10 % über Vergleichsmiete ausgeschlossen. die Möglichkeit eine Wohnung leer zu verkaufen wird erschwert, weil man nicht weiß ob der jetzige Mieter, der vielleicht planbar nach dem Studium etc.auszieht, die Wohnung nicht irgendwann tauscht die Wohnung bleibt über Jahrzehnte innerhalb eines Familienverbundes, in der die Wohnung von Generation zu Generation wandert
  2. ich glaube auch, das die meisten Investoren das politische Risiko unterschätzen. nach der nächsten Bundestagswahl, die schon bei Bruch der Koalition im Frühjahr stattfinden kann, wird es einen Koalitionsvertrag geben, der weitere Einschnitte für Vermieter beschließt. deshalb kaufe ich auch nur Wohnungen bis 1300 Euro/QM, denn die dann benötigten 6- 7 Euro Miete bekomme ich auch bei starker Regulierung. wer über etwa 2500 Euro/qm kauft, braucht auf jeden Fall eine Miete von über 10 Euro und ist damit vollkommen darauf angewiesen, dass sich nichts ändert, was extrem risikoreich wäre mein Tipp für das Mietrecht in 5-7 Jahren Erhöhung im laufenden Mietvertrag nur in Höhe der Inflation, Modernisierungsumlage bei 1-2 Euro Neuvermietung max in Höhe Mietspiegel Mietspiegelberechnung aus den Veränderungen der letzten 8-10 Jahre bei möblierten Wohnungen muss der Möblierungszuschlag einzeln ausgewiesen werden und bestimmt sich nach einer festgelegten Tabelle für einzelne Möbelstücke Grundsteuer teilweise oder ganz nicht umlagefähig
  3. Nachdem ich bisher immer Verträge mit Mietspiegelerhöhung vereinbart habe, will ich nun erstmals einen Staffelmietvertrag erstellen Dabei stelle ich mir die Frage, wie weit die Staffeln in die Zukunft gehen sollen. Ich habe bei einem Kollegen einen Vertrag mit Staffeln bis 2040 gesehen Meine Überlegung: Mache ich die Staffeln zu lange, verschrecke ich vielleicht Mieter, ich weiß nicht wie in 20 Jahren die Inflation ist und kann während der gesamten Staffel keine Modernisierung umlegen. Mache ich die Staffel zu kurz, kann ich nach Auslaufen der Staffel viele Jahre die Miete nicht erhöhen, da der Mietspiegel erst wieder meine Miete erreichen muss. Wie meistert ihr das Problem? Vielen Dank
  4. das die Mieter die Grundsteuer zahlen ist auch sachgerecht der Mieter wohnt in der Stadt und ist dort wahlberechtigt, kann also bei Kommunahlwahlen indirekt über die Höhe der Grundsteuer durch die Wahl bestimmter Parteien und Wählergruppen entscheiden. Der Vermieter kann dies häufig nicht, weil er auswärts wohnt oder eine juristische Person ist. Ergebnis wäre, dass der Stadtrat auf die Vermieter weniger Rücksicht nehmen muss(gerade in Großstädten mit relativ geringer Eigennutzerquote) Deshalb würde die Grundsteuer in Mieterstädten deutlich erhöht.
  5. ich glaube übrigens nicht, dass die Mieten gesenkt werden, ich gehe "nur" von einem Einfrieren vielleicht sogar mit Inflationsausgleich aus. Besondere Sorge bereitet dem Politiker aber ein anderer Punkt: Wegen der hohen Preise von 5000 Euro pro Quadratmeter, die inzwischen in der westlichen Innenstadt bezahlt werden, kämen diese Neu-Erwerber von Wohnhäusern womöglich alle in den Genuss einer Härtefallregelung, weil die erlaubten Mietpreise eine solche Investition nicht refinanzieren können. „Die müssten wir dann durchlassen, weil sie tatsächlich in eine wirtschaftliche Schieflage geraten“, sagt Schruoffeneger voraus. Keine Chance auf eine solche Ausnahme hätten hingegen die alteingesessenen, ordentlichen Hauseigentümer, die ihre Gebäude seit Jahren halten und mit Mieterhöhungen moderat umgegangen seien. So würden diejenigen bestraft, die sich zuletzt verantwortungsbewusst im Sinne des Allgemeinwohls verhalten hätten. aus https://www.morgenpost.de/berlin/article226898737/Mietendeckel-Wie-sollen-das-die-Bezirksaemter-nur-schaffen.html
  6. ich würde es auch davon abhängig machen, ob in dem MFH viele Eigennutzer oder Mieter wohnen. bei sehr vielen Eigennutzern dürfte ein Mietendeckel keine Auswirkungen haben, eventuell sogar positiv, weil Handwerker billiger werden. bei sehr vielen Mietern wird wahrscheinlich zuerst die Instandhaltungsrücklage bei der nächsten Versammlung zurückgefahren und auch sonst alle möglichen Kosten im Gemeinschaftseigentum auf ein Minimum reduziert, das Haus läuft auf Verschleiß. möglicherweise lässt sich auch aufgrund des möglichen Mietendeckels der Kaufpreis in Verhandlungen nochmal drücken.
  7. deshalb kaufe ich auch grundsätzlich nur Wohnungen bis max. 1300 Euro pro QM in NRW. Jeder der für mehr als 2500 Euro kauft, hat immer das Risiko, dass das Mietrecht irgendwie verschärft wird und vor allem dass er das nicht beeinflussen kann. ich brauche bei meinen Wohnungen 6-7 Euro, die mir auch eine R2G Regierung lässt wenn ich in Berlin oder anderer Top-Stadt für 4000 oder mehr pro QM einkaufe, brauche ich auf Jahre Mieten über 20 Euro, eine Politikänderung und die Kalkulation ist gescheitert.
  8. wichtig für alle MFH Eigentümer https://ikb-law.blog/2019/08/20/umwandlung-jetzt/
  9. oder man macht für den Kellerraum einen extra Gewerbemietvertrag 😜
  10. ich würde bei Neuvermietungen nicht mehr mit Mietspiegel vermieten, denn der wird zunehmend von der Politik von unten geschraubt. Betrachtungsdauer soll nach Einigung von CDU und SPD von 4 auf 6 Jahre verlängert werden(manche fordern sogar 10 Jahre) https://www.immobilien-zeitung.de/148230/bezugszeitraum-fuer-mietspiegel-wird-auf-sechs-jahre-verlaengert Ich halte neben der Staffelmiete selbst die Indexmiete für besser, weil sie sich an klaren unpolitischen Zahlen orientiert.
  11. ich würde auch darauf wetten, dass es immer mehr politische Verschärfungen gibt. gestern hat der CSU(!!!) Justizminister von bayern gefordert, dass bei der Mietpreisbremse Geld für 2 Jahre zurückgefordert werden kann https://rsw.beck.de/aktuell/meldung/bayerischer-justizminister-fordert-nachbesserung-der-mietpreisbremse wenn das so kommt verkaufen Mieter nach Auszug in den Städten massenhaft ihre möglichen Forderungen an irgendwelche Inkassounternehmen, die dann mit allen möglichen Mitteln versuchen sich mit dem Vermietern auf eine Zahlung zu einigen.
  12. natürlich sind die Preise in vielen Regionen hoch(aber längst nicht in allen) das Problem ist, dass extrem viel Geld im Umlauf ist, dass angelegt werden will. Ich habe in den letzten Monaten 2 Wohnungen in Düsseldorf verkauft 1. Wohung bei relativ ausgereizter Miete Verkauf zum 41fachen von einem Asiaten, der meinte, er könne immer 1Jahresmietverträge abschließen und bei Erneuerung immer deutlich erhöhen(ich hab mich extra beim Anwalt abgesichert, dass ich nicht über das deutsche Mietrecht aufklären muss) 2. Wohnung auch teuer verkauft an Eigennutzer, die grad geheiratet haben, wobei die Eltern der Braut den Preis cash bezahlt haben
  13. was ich an Leipzig kritsch sehe als Außenstehender 1: die Wohnungsmärkte von Leipzig und Berlin sind eng miteinander verbunden, die Karawane ist deshalb von Berlin nach Leipzig umgezogen. Welche Auswirkungen hat der Mietendeckel in Berlin, wenn die Höchstmiete in Berlin niedriger liegen wird als in Leipzig? 2: ein generelles Problem in Ostdeutschland ist, dass die Renten in den nächsten Jahren sinken: Jetzt gibt es noch viele mit langer Erwerbstätigkeit in der DDR, bald kommen die leute mit Arbeitslosigkeit und gebrochenen Biographien in den 90er und Nullern in Rente. Erst in etwa 25-30 Jahren steigen sie wieder mit dem Renteneintritt ab etwa Geburtsjahr1975 3: Risiko für Leipzig ist auch die Politik Der Stadtrat ist deutlich nach links gerückt und wird Milieuschutzgebiete etc. beschließen zudem istvöllig unklar, wer nach der Landtagswahl im Herbst regiert, Spd und Linke fordern in Sachsen einen Mietendeckel
  14. selbst wenn gibt es doch unzählige Vermeidungsstrategien mir fällt spontan ein 1) Vermietung der Wohnung zum Mietendeckel nur bei gleichzeitigem Gewerbemietvertrag mit hoher Miete für einen Kellerrraum 2)hohe Abstandszahlung für z.B. Küche knapp unter Wucher 3) Erlaubnis gegenüber Mieter einen Teil der Wohnung(erlaubt) bei AIRBNB zu vermieten für einen hohen Betrag findige Leute werden noch dutzend weitere entwickeln
  15. kurios beim Mietendeckel ist auch die Situation beim Neubau Der Deckel gilt nämlich nur nicht bei der ersten Vermietung des Neubaus. Ich stelle mir vor, wie ein findiger Mieter seinen Vermieter erpressen kann Die Wohnung wird z.B: für 15 Euro/QM vermieter, der Deckel erlaubt in der Wohnalterklasse nur 10 Euro. nach dem Einzug droht der Mieter dem Vermieter mit Auszug, wenn er nicht die Miete auf 11 Euro senkt. das wäre für den Vermieter immer noch attraktiver, als unter dem Mietendeckel für 10 Euro mit keinen Erhöhungen zu vermieten und zusätzlich die Kosten des Mieterwechsels wie Makler zu bezahlen.
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