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Immopreneur.de | Community

Ralf Richter

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  1. Ich mache keine Mietverträge mehr nach Mietspiegel, die Gefahr, dass durch Gesetzte die Erhöhungen immer schwerer werden nehmen zu zuletzt Anhebung des Betrachtungszeitraumes, nach der Wahl 2021 halte ich es für möglich, dass Erhöhungen nur noch in Höhe der Inflation erlaubt werden, Kappungsgrenze auf 10% gesenkt wird oder der Betrachtungszeitraum weiter verlängert wird
  2. meine Gründe warum Wohnimmobilien nicht drastisch an Wert verlieren, überteuerte Wohnungen mal ausgenommen 1) Neubau wird einbrechen Der Neubau wird spätestens 2021 stark einbrechen, im Grunde werden nur noch öffentliche Wohungsbaugesellschaften Mietwohnungen und etwas Neubau für Eigennutzer, die vor Baustart schon abverkauft sind 2) da Deutschland meiner Meinung mit am besten aus der Krise kommt, gibt es wie 2008 wieder eine starke Zuwanderung von Einwohnern mit EU-Freizügigkeit wie Spanien oder Italien zudem werden deutlich weniger Deutsche, oft gut ausgebildete, ins Ausland ziehen und andere Deutsche, die jetzt zurückkehren, werden hier bleiben wie sich Corona auf die Zahl der Flüchtlinge auswirkt, lässt sich nicht sagen: einerseits wollen mehr wegen Wirtschaftskrisen überall weg, andererseits braucht man für die Flucht Geld, was viele nicht mehr haben werden, zudem dauerhaft schärfere Grenzkontrollen möglich 3) es wird gleich zwei Käufergruppen für Immoinvests geben diejenigen die glauben, dass es vielleicht auf Jahrzehnte eine Zinsen mehr gibt und diejenigen, die aufgrund der riesigen Geldsummen in Rettungspakete Angst vor einer stark steigenden Inflation haben und ihr Geld schnell in Sachwerte stecken
  3. so eben mit meinem ersten Gewerbemieter einen Deal gemacht April und Mai Mieten werden gestundet, sollte der Mieter bis Jahresende die Hälfte der gestundeten zwei Monatsmieten bezahlen(Mieter hat immer ein bärenstarkes Weihnachtsgeschäft) erlasse ich die andere Hälfte
  4. ein Problem bei mir sind auch ausländische Studenten Ich muss einfach hoffen, dass sie weiter zahlen denn es bringt mir wenig, wenn Mieter zwar bis 2022 Miete nachzahlen müssen, der Mieter dann aber längst wieder im Ausland ist geschuldete Miete im Ausland einzutreiben ist so gut wie aussichtslos
  5. die Sorge, dass Mieter ihre Miete nicht zahlen können ist völlig übertrieben es gibt doch folgende Fallgruppen a) Leute die ihren Job behalten, Rentner und bestehende Hartzer = alles bleibt wies es ist b) Leute die Arbeit verlieren und Kurzarbeitergeld bekommen = bekommen min 60% des Nettogehalts mit Kindern 67% und häufige Aufstockung durch Arbeitgeber, mit sehr wenigen Ausnahmen kein Problem, denn wenn das Kurzarbeitergeld zu gering ist kann augestockt werden und in den nächsten Monaten bezahlt das Jobcenter auch zu teure Wohnungen c) Leute die direkt in Hartz rutschen z.B. Selbständige bekommen Hartz jetzt sogar ohne Vermögensprüfung und auch für die nächsten Monate zu teure Wohnungen bezahlt wirkliche Fälle sehe ich nur bei Studenten, die neben Bafög in der Gastronomie gearbeitet haben oder ähnliches und nun nur den Bafögsatz haben oder den Elternunterhalt die Regierung behauptet zwar, dass der Vermieter durch die Nichtkündigung keinen Nachteil hat, weil ja später nachgezahlt werden muss 1) glaubt hier jemand dass die Mehrzahl der Mieter nach 6-12 Monaten dem Vermieter einen Betrag von vielen tausend Euro zahlt, den der Mieter fleißig angespart hat 2) es werden auch viele nicht zahlen, die es könnten, weil die Nichtzahlung ja Vorteile hat: keine Kündigung un nach 6 Monaten macht man einen Deal mit dem Vermieter mit ermäßigter Zahlung
  6. brutal könnte es auch in Berlin werden in den letzten Jahren stark steigende Preise treffen nun auf eine Stadt mit Mietendeckel, die den ausbleibenden Tourismus kompensieren muss und viele Beschäftigte/Selbständige im der Kreativwirtschaft Im Gewerbemietrecht die ganzen leerstehenden Hotels und geschlossenen Gastronomiebetriebe und im Bürobereich in den letzten Jahren eine so große Preissteigerung die viele Unternehmen in der Krise nicht bezahlen können zusätzlich lebt Berlin auch vom Länderfinanzausgleich der einbrechen wird
  7. Probleme werden vor allem Eigentümer in Bayern, Ba-WÜ und Hessen bekommen, weil hier das Gehaltsniveau deutlich stärker unter Druck steht aufgrund der hohen Tarifverträge Außerdem dürfte der Verkauf an Eigennutzer in nächster Zeit durch die Unsicherheit deutlich schwieriger werden wenn die Corona Krise 1-2 Monate anhält besteht Hoffnung auf eine schnelle Konjunkturerholung, geht es aber bis in den Herbst/Winter wird es dramatische Auswirkungen haben
  8. Ich Kaufe auch keine Wohnung die unter 5000 Euro Jahresnettokaltmiete einbringt, denn sonst stimmt der Aufwand nicht, zudem muss sie nach der ersten Mieterhöhung mindestens 7 Euro Kaltmiete pro 1000 Euro Kaufpreis einbringen
  9. spannend wird es ja sofort, wenn der Mietendeckel irgendwann im Februar oder März in Kraft tritt da die Mietobergrenze bei Neuvermietung für alle Wohnungen, auch möbliert gilt(Ausnahme Baujahr nach 2014) müssten ja die Mietangebote auf den Portalen von einem Tag auf den anderen in geschätzt 80 Prozent der Angebote zum Teil deutlich gesenkt werden. Das Gesetz tritt einen Tag nach Verkündung in Kraft, also bei Neuvermietung keine Übergangsfrist Ich frage mich sowieso wie das bei Möblierten Wohnungen gehen soll: da die Obergrenze auch für möblierte Wohungen gilt, macht es ja keinen Sinn Möbel mitzuvermieten, da man für die Instanthaltung verantwortlich ist also bleibt eigentlich nur eine unentgeltliche Leihe der Möbel ohne Instandhaltung, einen Verkauf an den Mieter oder woanders oder auf den Sperrmüll. wer vor 1-2 Jahren die Wohnung in Berlin teuer eingerichtet hat, hat somit neben dem Mietendeckel ein weiters Problem bei einer Neuvermietung
  10. ich kaufe grundsätzlich keine Wohnung, die weniger als 400 € Miete einbringt, da steht der Aufwand zum Ertrag in keinem Verhältnis hier kommt es meiner Meinung darauf an, wie das Erhöhungspotential ist, denn 6€ Miete bei Baujahr 94 scheint recht wenig zu sein
  11. Von Maklern wird mir berichtet, daß vermietete Wohnungen in Berlin momentan mehr oder weniger unverkäuflich sind. Wer aus dem Markt aussteigen will, muß die Einheit also vorher leer ziehen. aus https://ikb-law.blog/2019/12/05/berlin-bereitet-sich-auf-den-winter-vor/
  12. der nächste radikale Vorschlag diesmal das Recht des Mieters auf Wohnungstausch, neuer Mieter tritt in bestehenden Mietvertrag ein und der Vermieter darf nur aus wichtigen Gründen ablehnen. https://www.lto.de/recht/hintergruende/h/wohnungstausch-mietrecht-vermieter-mieter-bgb-oesterreich-gruene/ Ergebnis falls das so kommt. underrented Wohnungen werden natürlich getauscht, so dass man auch bei Neuvermietung die Miete nicht mehr anpassen kann auch bei Mieten die auf Mietspiegelniveau sind, ist eine Erhöhung wie bei der Mietpreisbremse um 10 % über Vergleichsmiete ausgeschlossen. die Möglichkeit eine Wohnung leer zu verkaufen wird erschwert, weil man nicht weiß ob der jetzige Mieter, der vielleicht planbar nach dem Studium etc.auszieht, die Wohnung nicht irgendwann tauscht die Wohnung bleibt über Jahrzehnte innerhalb eines Familienverbundes, in der die Wohnung von Generation zu Generation wandert
  13. ich glaube auch, das die meisten Investoren das politische Risiko unterschätzen. nach der nächsten Bundestagswahl, die schon bei Bruch der Koalition im Frühjahr stattfinden kann, wird es einen Koalitionsvertrag geben, der weitere Einschnitte für Vermieter beschließt. deshalb kaufe ich auch nur Wohnungen bis 1300 Euro/QM, denn die dann benötigten 6- 7 Euro Miete bekomme ich auch bei starker Regulierung. wer über etwa 2500 Euro/qm kauft, braucht auf jeden Fall eine Miete von über 10 Euro und ist damit vollkommen darauf angewiesen, dass sich nichts ändert, was extrem risikoreich wäre mein Tipp für das Mietrecht in 5-7 Jahren Erhöhung im laufenden Mietvertrag nur in Höhe der Inflation, Modernisierungsumlage bei 1-2 Euro Neuvermietung max in Höhe Mietspiegel Mietspiegelberechnung aus den Veränderungen der letzten 8-10 Jahre bei möblierten Wohnungen muss der Möblierungszuschlag einzeln ausgewiesen werden und bestimmt sich nach einer festgelegten Tabelle für einzelne Möbelstücke Grundsteuer teilweise oder ganz nicht umlagefähig
  14. Nachdem ich bisher immer Verträge mit Mietspiegelerhöhung vereinbart habe, will ich nun erstmals einen Staffelmietvertrag erstellen Dabei stelle ich mir die Frage, wie weit die Staffeln in die Zukunft gehen sollen. Ich habe bei einem Kollegen einen Vertrag mit Staffeln bis 2040 gesehen Meine Überlegung: Mache ich die Staffeln zu lange, verschrecke ich vielleicht Mieter, ich weiß nicht wie in 20 Jahren die Inflation ist und kann während der gesamten Staffel keine Modernisierung umlegen. Mache ich die Staffel zu kurz, kann ich nach Auslaufen der Staffel viele Jahre die Miete nicht erhöhen, da der Mietspiegel erst wieder meine Miete erreichen muss. Wie meistert ihr das Problem? Vielen Dank
  15. das die Mieter die Grundsteuer zahlen ist auch sachgerecht der Mieter wohnt in der Stadt und ist dort wahlberechtigt, kann also bei Kommunahlwahlen indirekt über die Höhe der Grundsteuer durch die Wahl bestimmter Parteien und Wählergruppen entscheiden. Der Vermieter kann dies häufig nicht, weil er auswärts wohnt oder eine juristische Person ist. Ergebnis wäre, dass der Stadtrat auf die Vermieter weniger Rücksicht nehmen muss(gerade in Großstädten mit relativ geringer Eigennutzerquote) Deshalb würde die Grundsteuer in Mieterstädten deutlich erhöht.
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