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Ralf Richter

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  1. die Sorge, dass Mieter ihre Miete nicht zahlen können ist völlig übertrieben es gibt doch folgende Fallgruppen a) Leute die ihren Job behalten, Rentner und bestehende Hartzer = alles bleibt wies es ist b) Leute die Arbeit verlieren und Kurzarbeitergeld bekommen = bekommen min 60% des Nettogehalts mit Kindern 67% und häufige Aufstockung durch Arbeitgeber, mit sehr wenigen Ausnahmen kein Problem, denn wenn das Kurzarbeitergeld zu gering ist kann augestockt werden und in den nächsten Monaten bezahlt das Jobcenter auch zu teure Wohnungen c) Leute die direkt in Hartz rutschen z.B. Selbständige bekommen Hartz jetzt sogar ohne Vermögensprüfung und auch für die nächsten Monate zu teure Wohnungen bezahlt wirkliche Fälle sehe ich nur bei Studenten, die neben Bafög in der Gastronomie gearbeitet haben oder ähnliches und nun nur den Bafögsatz haben oder den Elternunterhalt die Regierung behauptet zwar, dass der Vermieter durch die Nichtkündigung keinen Nachteil hat, weil ja später nachgezahlt werden muss 1) glaubt hier jemand dass die Mehrzahl der Mieter nach 6-12 Monaten dem Vermieter einen Betrag von vielen tausend Euro zahlt, den der Mieter fleißig angespart hat 2) es werden auch viele nicht zahlen, die es könnten, weil die Nichtzahlung ja Vorteile hat: keine Kündigung un nach 6 Monaten macht man einen Deal mit dem Vermieter mit ermäßigter Zahlung
  2. brutal könnte es auch in Berlin werden in den letzten Jahren stark steigende Preise treffen nun auf eine Stadt mit Mietendeckel, die den ausbleibenden Tourismus kompensieren muss und viele Beschäftigte/Selbständige im der Kreativwirtschaft Im Gewerbemietrecht die ganzen leerstehenden Hotels und geschlossenen Gastronomiebetriebe und im Bürobereich in den letzten Jahren eine so große Preissteigerung die viele Unternehmen in der Krise nicht bezahlen können zusätzlich lebt Berlin auch vom Länderfinanzausgleich der einbrechen wird
  3. Probleme werden vor allem Eigentümer in Bayern, Ba-WÜ und Hessen bekommen, weil hier das Gehaltsniveau deutlich stärker unter Druck steht aufgrund der hohen Tarifverträge Außerdem dürfte der Verkauf an Eigennutzer in nächster Zeit durch die Unsicherheit deutlich schwieriger werden wenn die Corona Krise 1-2 Monate anhält besteht Hoffnung auf eine schnelle Konjunkturerholung, geht es aber bis in den Herbst/Winter wird es dramatische Auswirkungen haben
  4. Ich Kaufe auch keine Wohnung die unter 5000 Euro Jahresnettokaltmiete einbringt, denn sonst stimmt der Aufwand nicht, zudem muss sie nach der ersten Mieterhöhung mindestens 7 Euro Kaltmiete pro 1000 Euro Kaufpreis einbringen
  5. spannend wird es ja sofort, wenn der Mietendeckel irgendwann im Februar oder März in Kraft tritt da die Mietobergrenze bei Neuvermietung für alle Wohnungen, auch möbliert gilt(Ausnahme Baujahr nach 2014) müssten ja die Mietangebote auf den Portalen von einem Tag auf den anderen in geschätzt 80 Prozent der Angebote zum Teil deutlich gesenkt werden. Das Gesetz tritt einen Tag nach Verkündung in Kraft, also bei Neuvermietung keine Übergangsfrist Ich frage mich sowieso wie das bei Möblierten Wohnungen gehen soll: da die Obergrenze auch für möblierte Wohungen gilt, macht es ja keinen Sinn Möbel mitzuvermieten, da man für die Instanthaltung verantwortlich ist also bleibt eigentlich nur eine unentgeltliche Leihe der Möbel ohne Instandhaltung, einen Verkauf an den Mieter oder woanders oder auf den Sperrmüll. wer vor 1-2 Jahren die Wohnung in Berlin teuer eingerichtet hat, hat somit neben dem Mietendeckel ein weiters Problem bei einer Neuvermietung
  6. ich kaufe grundsätzlich keine Wohnung, die weniger als 400 € Miete einbringt, da steht der Aufwand zum Ertrag in keinem Verhältnis hier kommt es meiner Meinung darauf an, wie das Erhöhungspotential ist, denn 6€ Miete bei Baujahr 94 scheint recht wenig zu sein
  7. Von Maklern wird mir berichtet, daß vermietete Wohnungen in Berlin momentan mehr oder weniger unverkäuflich sind. Wer aus dem Markt aussteigen will, muß die Einheit also vorher leer ziehen. aus https://ikb-law.blog/2019/12/05/berlin-bereitet-sich-auf-den-winter-vor/
  8. der nächste radikale Vorschlag diesmal das Recht des Mieters auf Wohnungstausch, neuer Mieter tritt in bestehenden Mietvertrag ein und der Vermieter darf nur aus wichtigen Gründen ablehnen. https://www.lto.de/recht/hintergruende/h/wohnungstausch-mietrecht-vermieter-mieter-bgb-oesterreich-gruene/ Ergebnis falls das so kommt. underrented Wohnungen werden natürlich getauscht, so dass man auch bei Neuvermietung die Miete nicht mehr anpassen kann auch bei Mieten die auf Mietspiegelniveau sind, ist eine Erhöhung wie bei der Mietpreisbremse um 10 % über Vergleichsmiete ausgeschlossen. die Möglichkeit eine Wohnung leer zu verkaufen wird erschwert, weil man nicht weiß ob der jetzige Mieter, der vielleicht planbar nach dem Studium etc.auszieht, die Wohnung nicht irgendwann tauscht die Wohnung bleibt über Jahrzehnte innerhalb eines Familienverbundes, in der die Wohnung von Generation zu Generation wandert
  9. ich glaube auch, das die meisten Investoren das politische Risiko unterschätzen. nach der nächsten Bundestagswahl, die schon bei Bruch der Koalition im Frühjahr stattfinden kann, wird es einen Koalitionsvertrag geben, der weitere Einschnitte für Vermieter beschließt. deshalb kaufe ich auch nur Wohnungen bis 1300 Euro/QM, denn die dann benötigten 6- 7 Euro Miete bekomme ich auch bei starker Regulierung. wer über etwa 2500 Euro/qm kauft, braucht auf jeden Fall eine Miete von über 10 Euro und ist damit vollkommen darauf angewiesen, dass sich nichts ändert, was extrem risikoreich wäre mein Tipp für das Mietrecht in 5-7 Jahren Erhöhung im laufenden Mietvertrag nur in Höhe der Inflation, Modernisierungsumlage bei 1-2 Euro Neuvermietung max in Höhe Mietspiegel Mietspiegelberechnung aus den Veränderungen der letzten 8-10 Jahre bei möblierten Wohnungen muss der Möblierungszuschlag einzeln ausgewiesen werden und bestimmt sich nach einer festgelegten Tabelle für einzelne Möbelstücke Grundsteuer teilweise oder ganz nicht umlagefähig
  10. Nachdem ich bisher immer Verträge mit Mietspiegelerhöhung vereinbart habe, will ich nun erstmals einen Staffelmietvertrag erstellen Dabei stelle ich mir die Frage, wie weit die Staffeln in die Zukunft gehen sollen. Ich habe bei einem Kollegen einen Vertrag mit Staffeln bis 2040 gesehen Meine Überlegung: Mache ich die Staffeln zu lange, verschrecke ich vielleicht Mieter, ich weiß nicht wie in 20 Jahren die Inflation ist und kann während der gesamten Staffel keine Modernisierung umlegen. Mache ich die Staffel zu kurz, kann ich nach Auslaufen der Staffel viele Jahre die Miete nicht erhöhen, da der Mietspiegel erst wieder meine Miete erreichen muss. Wie meistert ihr das Problem? Vielen Dank
  11. das die Mieter die Grundsteuer zahlen ist auch sachgerecht der Mieter wohnt in der Stadt und ist dort wahlberechtigt, kann also bei Kommunahlwahlen indirekt über die Höhe der Grundsteuer durch die Wahl bestimmter Parteien und Wählergruppen entscheiden. Der Vermieter kann dies häufig nicht, weil er auswärts wohnt oder eine juristische Person ist. Ergebnis wäre, dass der Stadtrat auf die Vermieter weniger Rücksicht nehmen muss(gerade in Großstädten mit relativ geringer Eigennutzerquote) Deshalb würde die Grundsteuer in Mieterstädten deutlich erhöht.
  12. ich glaube übrigens nicht, dass die Mieten gesenkt werden, ich gehe "nur" von einem Einfrieren vielleicht sogar mit Inflationsausgleich aus. Besondere Sorge bereitet dem Politiker aber ein anderer Punkt: Wegen der hohen Preise von 5000 Euro pro Quadratmeter, die inzwischen in der westlichen Innenstadt bezahlt werden, kämen diese Neu-Erwerber von Wohnhäusern womöglich alle in den Genuss einer Härtefallregelung, weil die erlaubten Mietpreise eine solche Investition nicht refinanzieren können. „Die müssten wir dann durchlassen, weil sie tatsächlich in eine wirtschaftliche Schieflage geraten“, sagt Schruoffeneger voraus. Keine Chance auf eine solche Ausnahme hätten hingegen die alteingesessenen, ordentlichen Hauseigentümer, die ihre Gebäude seit Jahren halten und mit Mieterhöhungen moderat umgegangen seien. So würden diejenigen bestraft, die sich zuletzt verantwortungsbewusst im Sinne des Allgemeinwohls verhalten hätten. aus https://www.morgenpost.de/berlin/article226898737/Mietendeckel-Wie-sollen-das-die-Bezirksaemter-nur-schaffen.html
  13. ich würde es auch davon abhängig machen, ob in dem MFH viele Eigennutzer oder Mieter wohnen. bei sehr vielen Eigennutzern dürfte ein Mietendeckel keine Auswirkungen haben, eventuell sogar positiv, weil Handwerker billiger werden. bei sehr vielen Mietern wird wahrscheinlich zuerst die Instandhaltungsrücklage bei der nächsten Versammlung zurückgefahren und auch sonst alle möglichen Kosten im Gemeinschaftseigentum auf ein Minimum reduziert, das Haus läuft auf Verschleiß. möglicherweise lässt sich auch aufgrund des möglichen Mietendeckels der Kaufpreis in Verhandlungen nochmal drücken.
  14. deshalb kaufe ich auch grundsätzlich nur Wohnungen bis max. 1300 Euro pro QM in NRW. Jeder der für mehr als 2500 Euro kauft, hat immer das Risiko, dass das Mietrecht irgendwie verschärft wird und vor allem dass er das nicht beeinflussen kann. ich brauche bei meinen Wohnungen 6-7 Euro, die mir auch eine R2G Regierung lässt wenn ich in Berlin oder anderer Top-Stadt für 4000 oder mehr pro QM einkaufe, brauche ich auf Jahre Mieten über 20 Euro, eine Politikänderung und die Kalkulation ist gescheitert.
  15. wichtig für alle MFH Eigentümer https://ikb-law.blog/2019/08/20/umwandlung-jetzt/
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