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Immopreneur.de | Community

pilsator2000

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  1. Ich bin mir unsicher, aber ich glaube, dass es sich um zwei getrennte Paar Schuhe handelt. Grunderwerbsteuer wird nicht fällig auf die IHR/Inventar, wie du oben beschrieben hast. Und bei der AfA werden die Anschaffungskosten berücksichtigt, also auch die IHR. Bei deinem Beispiel bezieht sich die AfA trotz Formulierung im KV auf 200.000€ , die GESt aber auf 190.000€. Somit hast du 600€ gespart. Aber korrigiert mich wenn ich falsche liege
  2. Hatte ich aus das Szenario. Es ging um eine Mieterhöhung von 45€/p.m. Hatte der Mieterin angeschrieben mit der Bitte die Mietüberweisung zu reduzieren und habe die zuviel gezahlte Miete zurück überwiesen. Die Mieterin überweist weiterhin den höheren Betrag und hat auf kein Schreiben reagiert. Das lief jetzt drei Monate so. Dann hab ich aufgegeben, war mir zu dumm jedes mal neu anzuschreiben und zurück zu überweisen. Augen zu und durch. @Andreas: Danke für dein Feedback
  3. @Andreas: Ich stehe vor einer Neuvermietung und beschäftige mich mit dem Thema Schattenmiete. Dein konkretes Vorgehen würde mich interessieren. Nach Rückfrage beim lokalen H&G Verein, gibt es leider kein Formular von H&G selbst welches man dem MV anhängen könnte um den Mietzins zu regeln bei Nichtigkeit des Gesetztes. Beim Grundeigentum-Verlag konnte ich einen Annex finden unter https://grundeigentum-verlag.de/?show=group&cat=09.03 (zur Info siehe Anhang). 1. Verwendest du dein eigenes Formular oder eines vom einem Vermieterverein, könntest du deins teilen? 2. Nach MV unterschrift überweist der Mieter den Betrag nach MietenWoG Berlin, falls dieser gekippt wird, forderst du den Differenzbetrag zum Mietspiegel nach und ab dem Folgemonat soll der höhere Betrag gezahlt werden? 3. oder versuchst du von Anfang an den höheren Betrag zu erhalten mit den Hinweis, ggf. überhöhte Mieten zurück zu zahlen. Nach dem Motto lieber hab ich erst mal die Miete und überweise zurück als sie einzufordern 4. Auf welcher Basis berechnest du die Kaution; 3x NKM von Mietendeckel oder Mietenspiegel? Ich vermute Mietenspiegel, da höherer Wert? Die Angebotsmieten auf Immoscout sind (fast) alle oberhalb des Mietendeckels und/oder dem Mietenspiegel von 2019, daher ist es mir ein Rätsel wie diese Vermieter mit dem Mietendeckel konkret bei Neuvermietung umgehen. mietenwog-bln-2020-anlage-mv.pdf
  4. Habe es mir runtergeladen und mal angeschaut. Sieht intuitiv aus und ist recht einfach zu bedienen. Was mir allerdings fehlt ist die Möglichkeit Protokolle zu editieren. Sobald man einmal das Protokoll erstellt hat, kann man nichts mehr ändern, was aus meiner Perspektive die App unbrauchbar macht. Sinnvoll wäre auch die Möglichkeit existierende Protokolle als Vorlage verwenden zu können um nicht Wiederkehrendes immer neu eingeben zu müssen.
  5. Ich möchte eine ETW an verwandte vermieten. Laut Berliner Mietspiegel 2019 Spalte 6E ergibt sich folgende Spanne: Aus dem Internet werde ich nicht schlau welcher Wert bei der 66% Warmmiete! herangezogen wird. unterer, mittlerer oder oberer Wert? Kann wer was dazu sagen? Ungern möchte ich der einfachhalber den höchsten nehmen. Um die 66% Grenze nicht zu unterschreiten rechne ich wie folgt: 5,95€/qm : Kaltmiete (ortsüblich?) 2,34 €/qm : NK (gemäß Abrechnung 2018) 8,29 €/qm : Warmmiete 5,47€/qm : 66% von Warmmiete (8,29*0,66) 3,13€/qm : mindest Kaltmiete 66% Warmmiete - 100% NK (5,47-2,34) 3,44€/qm : 10% Puffer (3,13*1,1) 5,78€/qm : minimale Warmmiete ohne Steuernachteile 3,44+2,34, (ca 70% Warmmiete zur ortsüblichen von 8,29) Macht das Sinn? Hat wer die gleiche Rechnung auch schon mal gemacht und kann die Erfahrung teilen
  6. Als Kleininvestor mit wenigen Einheiten und wenigen Kontakten zu Immobilienbesitzern und Investoren bietet mir das Forum einen tollen Wissensaustausch, den ich in meinem privaten Umfeld nicht finde/habe. Es wäre schade, wenn diese Möglichkeit versiegt. Zusätzlich schließe ich mich meinen Vorredner an und finde das Forum qualitativ hochwertiger als FB. @Thomas Knedel Bitte überdenke die Entscheidung, das Forum still zu legen. Wenn es an den Kosten liegt kann ich mir vorstellen, dass über eine Crowd-Funding Aktion alle 1-2 Jahre die Kosten durch die aktiven Nutzer gedeckt werden könnten (ohne zu wissen wie hoch die Kosten wirklich sind). Ist der Grund für die Schließung ein anderer, z.B. administrativer Aufwand, lass es uns wissen und ggf. findet sich wer, der dich/das Forum unterstützen/entlasten kann.
  7. Ich kann dir leider auch nicht weiterhelfen. Mein Vorschlag ist genau dein Anliegen wie oben beschrieben einer Versicherung vorzutragen mit der Bitte für ein Angebot um ggf. Fälle 1-3 abzudecken. Bzw. vlt kann der Vertreter bereits einen Fall ausschließen. Mir fällt es immer deutlich einfacher Entscheidungen zu treffen, wenn man die Kosten zum Risiko kennt.
  8. Super vielen Dank für den Text. Genau das habe ich gesucht Das Abziehen der IHR ist clever. Bei einem MFH ist die Sache eindeutig, aber woher bekomme ich den exakten Eurowert der IHR bei einer ETW oder machst du eine Schätzung und wenn ja auf welcher Basis? Das Geld floss schließlich die letzten Jahre/Jahrzehnte auf das Verwalterkonto, und ich sehe nur den gesamten Betrag des Hauses in der BKA, nicht aber den Anteil der ETW. Oh man eine Schande, dass das Forum eingestellt wird. Ich stell mir so eine Unterhaltung per WhatsApp oder mit 21.000 "Freunden" auf FB vor...
  9. Liebe Forum-Nutzer, kann hier jemand eine Formulierung für den KV für die Aufteilung von Bode/Gebäudewert bereitstellen? Das Internet ist voll dem Hinweisen, aber einen konkreten Text finde ich nicht. Ungern möchte ich mir (als Leihe) was ausdenken in der Hoffnung das FA akzeptiert meinen geistigen Erguss und würde mich sehr freuen über ein Beispiel aus der Praxis. Ein Screenshot der Textpassage o.ä. wäre hilreich. Natürlich ohne persönliche Daten, die Zahlen könnt ihr auch gerne schwärzen. Mir gehts wirklich nur um den Text bzw. Forumlierung des Sachverhalts. Danke
  10. @Eduard H. wie ist die Sache ausgegangen. Hat das FA den im KV genannte Aufteilung akzeptiert? Ich habe den Zuschlag für eine ETW in Berlin erhalten. Komme mit der BFM-Excelhilfe auf 72% Gebäudewert. Würde jetzt dennoch im KV >72% festlegen. Hat wer Erfahrung welche Toleranz (FA-Berlin) aktuell akzeptiert wird? Mir schwebt da ein Wert von 80-85% in den KV auzunehmen und schauen was das FA sagt? Was wirkt realistischer: ein glatter pauschaler Wert wie 80% oder irgendeine Krumme Zahl wie 81%, die aussieht als ob sie einer Berechnung zu Grunde liegt.
  11. Ich verstehe euren Unmut nicht richtig. In dem Artikel steht doch nichts darüber, dass speziell Immobilienbesitzer belastet werden. Es geht generell um Vermögende, das kann alles bedeuten. SPD und Linke werden auch nicht genannt. Wer weiss vlt sind ja sogar CDU und FDP der Meinung. Ich weiss nur, dass meine spanischen und italienischen Freunde sich die Finger lecken nach einem Staat wie die BRD. Die träumen von den finanziellen Mittel, die hier locker gemacht werden. Ich will nicht sagen, dass alles perfekt ist, aber eine kleine Lanze muss ich dennoch brechen. Und weiter Bestand aufbauen ist langfristig sicherlich weiterhin ratsam. Ich musste nur vor 6 Tagen bei einem Deal feststellen, dass die Bank den Zinssatz um satte 0,4% angehoben hat, bei gleichen Konditionen.
  12. Kann mich @Kalle nur anschließen. Benenne und verlinke in der Anzeige die fünf üblich geforderten Dokumente (Gehalt/Mieterauskunft/Mietschuldenfreiheit/Schufa/Perso). Andernfalls verbrennst du zu viel Zeit. ALLE wollen die Wohnung am Telefon sofort sehen, haben und nehmen. Lade, die ein, die für deine Wohnung passend sind. Es hatten sich schon 6-Köpfige Familien mit sehr guten Gehalt für einen 3-Zimmerwohnung beworben. Dass kann nicht gut gehen. Ich organisere einen Termin mit meinen Wunschkandidaten, ca 15min pro Besucher, dann schaffst du 8-12 Interessenten in 2-3h. Davon erscheinen 10% nicht, 20% wollen die Wohnung nicht, 30% findest du nicht optimal und dann hast du am Ende 2-4 Favoriten zur Auswahl. Ich vermiete allerdings in Berlin, ist absoluter Vermietermarkt, was natürlich recht angenehm ist. Da die Staffelmiete vom Mietspiegel berücksichtigt wird, wähle ich bei oberhalb oder an der oberen Grenze des Mietspiegels Indexmieten.
  13. Ich habe da eine andere Erfahrung gemacht mit Blick auf die Kosten. Zahlen aus 2018: Brunata wollte für Montage und Wartung inkl.: Kauf 40€/St, Miete 83€/St, Vergleich Gesamtkosten über 10 Jahre berechnet. 1x mal darfst du raten was getan wurde. Die 1x mal Investition der RM konnte ich als NK umlegen und hab's vorher mit der Gesetzeslage erklärt. Hatten alle Mieter Verständnis und alle haben es gezahlt. Bis jetzt gibt es keine Probleme
  14. Frage an @nemo und @HenKo: interessante Vorgehensweise. Wie rechtfertigt ihr dann aber Mieterhöhungen oder Betriebskostenabrechnungen, die ja i.d.R. nach m² abgerechnet werden?
  15. Ich habe eine Wohnflächenberechnung bei der Ing-Diba im Italienurlaub selbst ausgefüllt, unterschrieben und per Handyfoto als Email Anlage verschickt. Das war ausreichend Unten deren Formular. Viel Erfolg https://www.ing.de/pdf/kundenservice/konto-und-depot-verwalten/formulare/wohnflaechenberechnung.pdf
  16. Hm. Was im Grundbuch steht ist zweitrangig. Wichtiger ist, was im MV geregelt ist. Wenn die Garagen im MV enthalten sind, wäre das eine Änderung des MV. Dies ist nur möglich durch beidseitigem Einverständis. Entweder ihr (beide) unterschreibt einen Zusatz zum MV oder es muss ein neuer MV aufgesetzt werden. Bei beiden Varianten bist du von der Zustimmung des Mieters abhängig. Mieter hat von beiden Varianten nichts und du viel. Fraglich ob das klappt oder du müsstest in zweiter Runde eine Gegenleistung/Aufwandsentschädigung anbieten (Geld, Verzicht auf Mieterhöhung (falls Miete nachweisbar unter Marktmiete liegt und eine Mieterhöhung möglich wäre). Falls er einfach so zustimmt und du ihm als Dankeschön die Miete erhöhst ist euer Verhältnis ziemlich wahrscheinlich bis ans Ende der Mietdauer im A...., naja sagen wir mal gestört. Andere Idee: Wieso nutzt der Mieter keinen Stellplatz? Weil er gar nicht weiss, das er zwei hat? Dann könntest du sie anderweitig vermieten mit monantlicher Kündigungsfrist, falls doch rechtmäßiger Bedarf angemeldet wird. Ist nicht ganz sauber, aber eine Änderung des MV außschließlich du deinen Gunsten hört sich unrealistisch an. Dieses Szenario fällt mir adhoc ein und ist zugegeben nicht zu 100% durchdacht.
  17. Ungewöhnlich. Für mich passt Zentralheizung und eigener Zähler nicht zusammen. Entweder oder. Hast du eine Zentralheizung wird über Wärmemengen abgerechnet, bei Gasetagenheizung über die Gaszähler in den Wohnungen. Bei Gasetage muss der Mieter einen Vertrag mit einem Gasversorger abschließen (Vattenfall etc), dann hast du nix mit der Gasrechnung zu tun. Das macht Mieter mit Versorger direkt. Die Zähler sind registriert beim lokalen Grundversorger. Hast du in deinem Mietvertrag Nebenkosten definiert, musst du diese auch abrechnen, egal ob 1 Tag oder 1 Monat. Es könnte ja auch sein, dass der Mieter eine Rückerstattung erhält. Die Abrechnung muss bis zum 31.12. des Folgejahres stattfinden. Für Dez. 2019 muss also bis 31.12.2020 eingereicht werden, sprich du hast noch viel Zeit. Wenn du nicht weist, wie hoch du das Hausgeld ansetzen sollst, orientiere dich an den Vormietern, am Betriebskostenspiegel für DE oder am Wirtschaftsplan der letzten WEG-Versammlung. https://www.mieterbund.de/presse/pressemeldung-detailansicht/article/47274-neuer-betriebskostenspiegel-fuer-deutschland.html Die Hausgeldabrechnung erhältst du von der HV, hast du keine extra Sondereigentumsverwaltung (SEV) musst du die Wohngeldabrechnung mit dem Mieter selbst tun (Grundsteuer nicht vergessen 🙂 ). Hausgeldabrechnung ist unabhängig ab MFH, EFM etc. Für alle gelten die gleichen Regeln. Hoffe das bringt etwas Licht ins Dunkel
  18. Ich finde diese Forum wirklich toll zum Austausch von Informationen und wie andere Investoren/Immobilienbesitzer agieren und denken. Deine Frage überschreitet, meiner Meinung nach aber tatsächlich die Grenze der Faulheit. Wenn du deine Überschrift "Steuern Verkauf..." 1 zu 1 bei Google eintripps (ja, ich habe es getan) erhältst du zig Antworten auf deine Frage. Wer einen Gewinn von 100.000€ mitnehmen möchte, sollte sich die 20min nehmen die ersten 5 Website durchzulesen oder den Stundensatz eines St-Beraters zahlen.
  19. 1. ich würde gerne wissen, ob die Maßnahme umlagefähgig ist nach BGB §555b (1), was natürlich meine Motivation Geld zu investieren erhöht, da ich nur bedingt was von einer effizienteren Heizung habe. Nach Rücksprache mit den hiesigen Schornsteinfeger kostet der Kaminertüchtigung & Installation einer neuer Brennwerttherme eher 6.000€. 2. Du hast recht. Die Zuordnung der Schornsteine ist im Gesetz nicht explizit geregelt, sie stehen aber gemäß § 5 Absatz 2 WEG im Gemeinschaftseigentum, da sie nicht ohne Beeinträchtigung des Gebäudes entfernt werden können. Das Problem liegt hier aber darin, dass die Schornsteine nicht in ihrem bisherigen Zustand erhalten, sondern technisch verbessert werden sollen. Auf eine solche Verbesserung des baulichen Zustands durch die Gemeinschaft hat der einzelne Wohnungseigentümer aber grundsätzlich keinen Anspruch. Gleichzeitig ist es so, dass das Gesetz die eigenmächtige Umgestaltung von Gemeinschaftseigentum nur in engem Rahmen zulässt.
  20. Ich besitze eine ETW in einer WEG. Auf der TO der jährlichen WEG-Versammlung gibt es eine Beschlussvorlage zur Ertüchtigung der Schächte für den Umbau von Heizwertthermen auf Brennwertthermen. Jeder zahlt für sich, je nach Bedarf oder die Kosten des zeitgleichen Umbaus werden auf die WEG umgelegt. Für die Nutzung einer Brennwerttherme muss in den Schornsteinzug ein doppelwandiges Rohr über Dach in den vorhandenen Schornsteinzug eingezogen werden. Laut Schornsteinfegers ist jede Wohnung an einen separaten Schornsteinzug angeschlossen. Kostenbudget ca. 3.000€ pro ETW, ggf. günstiger bei Umrüstung im Paket. Die Vorgaben der Öko-Design-Richtlinie (seit 26.09.2015) sind so streng, dass bei Thermenwechsel eh ein Umrüsten auf Brennwerttechnik nötig wäre. Ich frage mich jetzt ist die Ertüchtigung des Kamins eine energetische Modernisierung nach §555b (1) und somit umlagefähig, ca 20€ p.m.? Ist sie nicht umlagefähig würde ich lieber später umrüsten und solange warten bis die alte Heizwerttherme den Geist aufgibt, ist es umlegbar wäre ich an einer Paketlösung interessiert. Es liegt noch eine Indexmiete vor, nur Modernisierungen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat sind umlegbar, wäre hier doch der Fall mit der Öko-Richtlinie? Hat wer von euch einen ähnlichen Fall gehabt?
  21. Kann mich Andreas nur anschließen. Ich vereinbare auch nur Indexmieten. Die Mieterhöhung ist vom stats. Bundesamt erfasst, neutraler geht es nicht. Ein Blick auf die Zahlen der letzten Jahrzehnte ergeben durchschnittlich ca. 2% Mietsteigerung p.a., was ich ordentlich finde. Eine negativen Inflation gab es faktisch noch nicht, sicherlich auch nicht 2040. Verkaufen lässt es sich auch gut als Inflationsausgleich, jeder Mieter hatte dafür Verständnis.
  22. Ich habe kürzlich eine ETW erworben, hier war klar zu sehen, dass die Elektrik sehr alt war und noch aus Alu-Adern bestand -> dringend Handlungsbedarf, damit ich nachts gut schlafen kann. Bin mit meinem Bauingenieur und Elektriker des Vertrauens in die Wohnung und haben den nötigen Invest geschätzt. Dies sauber dokumentiert und in die Preisverhandlung eingebraucht. Je nach Marktlage bekommst du vlt nicht den gesamten Invest vom KP abgezogen, in wie weit du den KP drücken kannst und das Invest dann noch interessant ist musst du selbst entscheiden. Was du suchst, ist ein Persil-Schein, aber wer soll dir diesen ausstellen? Meine Empfehlung: Sobald die Einschätzung der Elektrik deine Kenntnisse übersteigt, hole dir professionelle Hilfe zum "E-Check". (ja, wird wahrscheinlich Geld kosten...) Das Risiko, dass irgendwas an der Elektrik defekt geht, kann keiner ausschließen, aber du kannst es minimieren.
  23. Also wenn 5,97€/qm kalt kommt, gehe ich in die Privatinsolvenz und jegliche finanzielle Unterstützung für die Ausbildung meiner Kinder kann ich streichen um Kredite zu tilgen. Ich gehöre leider nicht zu den glücklichen, die vor Jahren für <1.000€/qm eingekauft hatten. Ich hoffe hier schwer auf Lobby-Arbeit von Seiten der Vermieter/Eigentümer. Aber egal welcher Mietdeckel kommt, ich stell mich auf herbe Verluste ein. Investitionen in Immos in Berlin ist für mich jedenfalls gestorben -> Ziel erreicht.
  24. Tip am Rande, falls du dich entscheidest neu zu fliesen, dann empfehle ich große Wandfliesen (mind. 30x60) zu wählen und nicht das kleinkarierter vorhandene Muster. Hat mMn Gefängnischarakter. 30x60 Fliesen Kosten unter 10€/qm bei OBI/Bauhaus, lassen Bäder größer wirken, sind zeitlos und Verfügbarkeit, falls eine später kaputt geht, ist gegeben. Bodenfliesen ebenfalls größere Formate wählen, je nach qm-Preis beige bzw leicht dunkel um einen Kontrast zur Wand zu haben. Dann wirkt jedes noch so kleine Bad gleich deutlich schicker. Am Ende natürlich alles eine Frage des lokalen Marktes und was du denkst was am besten vermietbar ist.
  25. @Andreas beneidenswert. 12 Einheiten, die du steuerfrei verkaufen kannst PLUS eine Anzahl X (vermutlich mehr als 12) noch im Bestand. Gratulation, finanziell dürfte dich wenig aus der Bahn werfen.
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