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pilsator2000

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  1. Also wenn 5,97€/qm kalt kommt, gehe ich in die Privatinsolvenz und jegliche finanzielle Unterstützung für die Ausbildung meiner Kinder kann ich streichen um Kredite zu tilgen. Ich gehöre leider nicht zu den glücklichen, die vor Jahren für <1.000€/qm eingekauft hatten. Ich hoffe hier schwer auf Lobby-Arbeit von Seiten der Vermieter/Eigentümer. Aber egal welcher Mietdeckel kommt, ich stell mich auf herbe Verluste ein. Investitionen in Immos in Berlin ist für mich jedenfalls gestorben -> Ziel erreicht.
  2. Tip am Rande, falls du dich entscheidest neu zu fliesen, dann empfehle ich große Wandfliesen (mind. 30x60) zu wählen und nicht das kleinkarierter vorhandene Muster. Hat mMn Gefängnischarakter. 30x60 Fliesen Kosten unter 10€/qm bei OBI/Bauhaus, lassen Bäder größer wirken, sind zeitlos und Verfügbarkeit, falls eine später kaputt geht, ist gegeben. Bodenfliesen ebenfalls größere Formate wählen, je nach qm-Preis beige bzw leicht dunkel um einen Kontrast zur Wand zu haben. Dann wirkt jedes noch so kleine Bad gleich deutlich schicker. Am Ende natürlich alles eine Frage des lokalen Marktes und was du denkst was am besten vermietbar ist.
  3. @Andreas beneidenswert. 12 Einheiten, die du steuerfrei verkaufen kannst PLUS eine Anzahl X (vermutlich mehr als 12) noch im Bestand. Gratulation, finanziell dürfte dich wenig aus der Bahn werfen.
  4. Es gibt viele bei google. Ich habe immer das verwendet. War bis jetzt ausreichend. Letztendlich ist für mich Arbeitgeber, derzeitige Vermieter, Nettogehalt und der persönliche Eindruck am wichtigsten. https://www.mietrecht.de/mietvertrag/selbstauskunft-des-mieters.html
  5. Der separate Zähler muss bei Kaltwasser (unwahrscheinlich, dass wer mit Warmwasser wässert) alle 6 Jahre geeicht bzw. ausgetauscht werden. Das Kostet Geld. Nur Zähler mit EWG oder MID Zulassung sind für die Beglaubigung bzw. Eichung vorgesehen. Ich habe in meiner Wohnung mit kleinerem Garten extra auf einen separaten Zähler verzichtet, da bei geringem Wasserverbrauch die Kosten+Aufwand für Zähleraustausche alle 6 Jahre nicht im Verhältnis zu den Einsparungen bei der Entwässerung stehen. Den genauen Break-even Punkt kannst du abschätzen aus örtliche Kosten pro m³ Entwässerung vs Zählertausch. Möchte dein Mieter in Zukunft kein Schmutzwasser zahlen, kannst du das Problem nur durch die Installation eines extra Zähler lösen. Ansonsten hast du das Recht auf deiner Seite und er muss für das Wasser bezahlen, einen genauen Bezug zu Urteilen kann ich dir leider aber auch nicht geben.
  6. Grundsteuer Ich hatte es bei meinem letzten Kauf die Kosten der Grundsteuerübernahme im KV an den Stichtag der Nutzen/Lastenübertragung gekoppelt, was der Tag ist, an dem die vollstädnige Kaufpreiszahlung erfolgte. Schwammige Formulierungen wie "ca die Halfte", ablehnen. Das muss ein konkretes Datum sein. Sprich der Tag an dem du die erste Miete erhältst, nicht Datum KV oder Grundschuldbestellung etc. Hier war zw. KV Datum und Stichtag knapp 3 Monate vergangen. Der Grundsteuerbetrag wurde Tages genau berechnet (Bsp. Übertrag 10.02. = 41 von 365 = 11,23% wurden vom Verkäufer getragen, Rest von mir. Analog wurde die Feb-Miete berechnet) Zitat Kaufvertrag: 1. Bestiz, Nutzem und Lasten des Vertragsgegenstandes sowie die Gefahren aller Art gehen am Tag, der auf die vollständige Kaufpreiszahlung folgt, auf den Käufer über. 2. Grundsteuer und sonstige laufende Lasten einschließlich aller Verpflichtungen aus den den Kaufgegenstand betreffenden Versicherungen sowie die allg. Verkehrsicherungspflichten träger der Käufer ab dem Tag der Besitzübergabe. Kaution: im KV festgehalten, dass die HV sich bemühen wird, dass die Kaution an den Käufer übertragen werden soll. Wird die Zustimmung durch den Mieter verweigert, ist der Verkäufer berechtigt die Kaution an den Mieter zurückzuzahlen. Diese Regelung ist wenig optimal gelinde gesagt besch.... ist mir leider durchgerutscht, hat aber zum Glück keine Probleme verursacht. Den Falll, dass es keine Kaution gab hatte ich noch nicht. Küche: Interne Bewertung: Ist die Küche 1,5k wert -> wieviel wäre sie lt. AfA Wert -> vergleichen. Was würde dich eine neue Küche kosten? (sicherlich mehr als 1,5k), erfordert deine Lage eine EKB um die Wohnug zu vermieten? Ich vermiete gerne ohne EKB, keine Lust auf Instandhaltungspflichten, im Vermietermarkt unproblematisch, stark abhängig von Lage und welches Mieterklientel zu ansprechen willst. Je teuerer desto eher würde ich eine EBK einbauen.
  7. Das gleiche habe ich auch getan in guter Lage Berlin. Die Kaltmiete liegt bereits bei 12€/qm und leicht über Mietspiegel. Somit sehe ich wenig Chance in den nächsten 5-8 Jahren die Miete erhöhen zu können, außer über den Index. Historisch gesehen ist dieser noch nie gefallen. Dem Mieter habe ich die Vorteile der Indexmiete erläutert (Keine Mieterhöhung bei steigender ortsüblichen Vergleichsmiete möglich) und für mich Inflationsausgleich. Empfand er als gut und nachvollziehbar. Da ich die Wohnung halten werde, ist der Wiederverkaufswert, wie richtig von JB007 erläutert, für mich hier zweitrangig. Mir fehlt allerdings noch die langfristige Erfahrung mit einer Indexmiete.
  8. @Kalle: Danke dir für diesen Hinweis, habe die Funktion (glaube analog zu dir) sofort angewandt.
  9. In meiner WEG haben wir diverse Gemeinschaftsflächen (Gemeinschaftsraum, Sauna, Werkstatt etc). Die Gemeinschaftsflächen werden teilweise auch für externe Veranstaltungen genutzt. Die Summe für die Nutzung sind gering, 5-100€ je nach Dauer/Art. Pro Jahr kommt dennoch ca 20.000-25.000€ zusammen. Die Einnahmen werden über unsere HV verwaltet. Hierfür haben wir eine extra Kontonummer eingerichtet. Die zusätzlichen Einnahmen werden in der jährlichen WEG-Hausgeldabrechnung als positive Bewirtschaftungskosten mit anderen (negativen) Kostenpositionen verrechnet und verringern somit das Hausgeld aller Hausbewohner. Es handelt sich somit analog wie von @mvg erwähnt um eine Betriebskostenumlage und um kein zusätzliches Einkommen.
  10. Achtung, was folgt ist mein gefährliches Halbwissen, kein fundiertes Rechtswissen. Zahlt die Mieterin die geforderte Miete nicht (KM + Betriebskosten) bedeutet das faktisch sie zahlt die Miete nicht bzw. nur teilweise. Diese wäre ein Grund zu Kündigung. Das wäre gleich die max. Konfrontation und daher nicht immer Zielführend. Ich gehe davon aus, du willst einen Rechtsstreit vermeiden und bevorzugst ein "gutes" Vermieter-Mieter Verhältnis . Vlt hilft ggf. eine erste schrift. Abmahnung um dein Anliegen zu verdeutlichen und auch die Tragweite ihres Handelns zu verdeutlichen. Eine fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug ist laut Gesetz nur gerechtfertigt, wenn der Mieter seine Miete mindestens zwei Monate hintereinander gar nicht oder nur teilweise zahlt. Dabei muss der Rückstand laut BGB einen „nicht unerheblichen Teil der Miete" ausmachen. Falls der Mieter über einen längeren Zeitraum immer mal wieder nicht oder nur teilweise zahlt, muss der Rückstand die Höhe von zwei Monatsmieten erreichen. In diesen Fällen reicht eine schriftliche, fristlose außerordentliche Kündigung. Eine vorherige Abmahnung ist nicht notwendig, könnte aber wie oben beschrieben helfen, dass es gar nicht so weit kommt. Ich rate: bei NK von 70€ in 2001 sind 2018 vlt 120€ NK geworden. Es dauert natürlich einige Monate bis bei 50€ monatl. Differenz 2 Monatsmieten zusammen kommen. Ab besten den Link lesen von Haufe: https://www.haufe.de/immobilien/verwalterpraxis/kuendigung-durch-den-vermieter-212-voraussetzungen-der-kuendigung-wegen-zahlungsverzug_idesk_PI9865_HI2765223.html @matze sagichnich: Stimme 100% zu. "In der Regel ist alles, was ausserhalb der Wohnung liegt eine WEG-Angelegenheit" Bedeutet aber auch als Teil der WEG, dass Kosten auf einen zukommen. Diese Sonderumlage berücksichtigen beim Kaufpreis.
  11. "Ein leichter Feuchtigkeitsschaden..." bevor ich diese Wohnung kaufen würden, bitte definitiv durch einem Sachverständigen diesen Schaden begutachten lassen. Alles was mit Feuchtigkeit und Dach zu tun hat, kann schnell sehr teuer (mehrere 10.000€) werden, daher eine Profi-Meinung einholen. Wenn seit Jahren der Schaden besteht, ist möglich, dass lange nicht korrekt Instand gehalten wurde und ggf. bald eine größere Sanierung stattfinden muss. Umlegbare Betriebskosten sind umlegbar. Hier einen Blick in den Mietvertrag werfen, welche Kosten laut MV der Vermieter tatsächlich umlegen darf. Üblich sind die Kosten gemäß Betriebskostenverordnung - BetrKV im MV enthalten (Verordnung googeln), geringe Abweichungen sind auch möglich. Die realen Kosten darfst du, bei Erwerb, zu 100% mit der nächsten Abrechnung der Mieterin in Rechnung stellen. Wenn der aktuelle Vermieter das nicht tut, ist er selber Schuld Erfrage von der HV oder Vermieter nach dem Schriftverkehr bzgl der Mietminderung. Wenn du Einblicke in die Argumentation erhälst kannst du bewerten ob die Minderung gerechtfertigt ist. Grundsätzlich solltest du allerdings Interesse daran haben, die Feuchtigkeit zu beseitigen um weitere Schäden am Gebäude zu vermeiden. Ist der Schaden repariert kannst du auch wieder 100% Kaltmiete verlangen. Wenn seit 2001 keine Mietanpassung stattfand, kannst du je nach Lage deiner Wohnung und ortsüblicher Vergleichsmiete die Miete um 15 bzw 20% anpassen. Aber noch mal: AUGEN AUF BEI FEUCHTIGKEITSSCHÄDEN !!!
  12. Danke für die vielen Hinweise und ein Lob an das Forum, dass man hier genau sowas besprechen kann. Mein Anliegen hat sich erledigt. Das mit der 15%-Grenze ist schon so eng gezogen dass eine größere Sanierung diesen Rahmen immer sprengen wird. Ich habe dann aber trotzdem immer die Sanierung durchgezogen, um mit einem Top-Objekt in die Vermietung gehen zu können. Höhere Miete, besseres Mietklientel - das war mir wichtiger als eine abgewohnte Wohnung mitzuschleppen, nur um nicht über die 15% zu kommen. Hier gilt wie immer: Steuerersparnis nimmt man gerne mit, es darf aber nicht das Hauptziel - nämlich eine attraktive Wohnung zu vermieten - überlagern. @Dibe: So sehe ich es mittlerweile auch.
  13. @Real: ja das meine ich mit optimieren. Und danke für deine Meinung.
  14. Hallo Asseler, ohne deine Rechnung auf den Euro nachvollzogen zu haben und ohne die Makro/Mikrolage bewerten zu können, finde ich die Gelegenheit nicht so schlecht wie einige Vorredner. Eine Bruttorendite zwischen 5-6% hört sich erst Mal nicht nach einen Verlustgeschäft an. Ich suche selbst in Berlin (OK nicht Bremen und sicherlich etwas überhitzter Markt), aber hier findet man selten 5% Bruttorendite. Ich finde, dass häufig die Wertzuwachs der Immobilie nicht berücksichtigt wird, ergo der mögliche Gewinn nach 10 Jahren und wie du schreibst scheint die Immobilie durchaus weitere Potentiale zu haben. Zu mal vlt einige hier in größeren und professionellen Maßstäben denken. Ich für meinen Teil beschäftige mich als Hobby neben einem Vollzeitjob und meiner Familie mit dem Thema, dementsprechend ist der Ertrag/Gewinn auch kleiner. Wenn du von Immobilien leben willst ist dein Deal sicherlich nicht lukrativ, wenn du langfristig denkst und ggf. deine Rente aufbessern willst würde ich's tun. Kann Eduard H. nur zustimmen: Wohnung ohne Prüfung einer Baugenehmigung kaufen ist äußerst fahrlässig! Mach einen Termin beim Bauarchiev, bekommt man i.d.R. innerhalb 14 Tagen. Das MUSS man tun vor Kauf. Kostet dich lediglich Zeit.
  15. Hallo alle, ich bin relativ neu hier, lese mit großer begeistern die Themen. Ich kenne leider niemanden in meinen direkten Umfeld, der sich intensiver mit Immobilen beschäft, daher möchte ich gerne das Forum für mein Anliegen nutzen: ich habe eine Wohnung 2018 in Berlin gekauft (leider bevor ich das Forum kannte, sonst hätte ich 1-2 Dinge sicherlich besser gemacht) und leider nicht im KV den Gebäudewert festgehalten. Die Wohnung wird aktuell saniert. Gebäudekosten habe ich per xls-Hilfe vom BFM errechnet. Musste leider feststellen Sanierungskosten sind höher als 15% gemäß Exceltabelle (63 Gebäude / 37 Boden) . Wenn ich davon ausgehe, dass das FA die Exceltabelle anwendet, ist das mein Sanierungsgrenzwert. Frage mich nun ob mit dem Handwerker die Rechnung bis zum Grenzwert optimiere. Er erhält seinen Netto Betrag und ich kann gerade so die 15% einhalten. Vorteil: Kosten kann ich abschreiben über 5 Jahre = 20% AfA (anstatt 2,5%), würde eh nicht in einem Jahr abschreiben, da ich durch meine Frau ab 2020 ein weiteres Einkommen erhalten -> höherer Grenzsteuersatz Nachteil: Rechnung ist ca 13% niedriger um Grenzwert nicht zu überschreiten. (Abschreibung geringer) Risiko: - Ich habe für die nächsten 3 Jahre keinen Puffer - FA nimmt dennoch an, die Sanierung sind Herstellungsaufwendungen (dann kann ich ja schlecht die "wahre" Rechnung nachträglich einreichen und kann dann nur 2,5% der "optimierten" Rechnung abschreiben) - FA zieht Argument HGB §255 Aufwendungen, die zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führen. Habe Elektrik und Bad komplett erneuert, Fenster, Heizung nicht. Also nur 2 von 4 Gewerke, aber alles gestrichen, Böden abgezogen, noch einen Durchbruch und eine Trockenbauwand gesetzt. Weiss nicht ob das FA sowas als Gewerk interpretiert. Chance: - Mit Steuererklärung den FA den Wind aus den Segeln nehmen und argumentieren, dass tatsächlicher Gebäudewert höher 63% liegt. -> zusätzlicher Puffer und eh wünschenswert - alles logisch Aufarbeiten und eine Fotodokumentation beilegen, den Aufwand des Sachbearbeiters gering zu halten und somit höhere Akzeptanz meiner Begründung zu erhalten. Eine Schnippschnapp Steuerberechnung um die beiden Szenarios vergleichbar zu machen ergibt: Wahre Rechnung Optimierte Rechnung Steuerersparnis erste 5J -2.000€ +14.000€ Folge 35 Jahre -13.000€ - 31.000€ Total (40J = 2,5% AfA) -15.000€ - 17.000€ weder Mieterhöhungen, Grenzsteuersatzänderungen, Inflation berücksichtigt. Überschlägig ist der Steuereffekt über 40J ähnlich, natürlich sind 14k€ in den ersten 5 Jahren deutlich höher zu bewerten als Abschreibungen in 20-30 Jahren. Was meint ihr, sollte ich das Risiko eingehen, die Rechnung optimieren und hoffen, dass ich knapp unter der 15% Grenze liege oder lieber die gesamte Rechnung einreichen und 2,5% AfA akzeptieren. Um Eure Einschätzung ist gebeten. Oder fallen euch noch andere Möglichkeiten an die 15% zu halten. Besten dank im Voraus, freue mich auf eure Einschätzung.
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