pilsator2000

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  1. pilsator2000

    Mieteinahmen Garagen im Wirtschaftsplan

    In meiner WEG haben wir diverse Gemeinschaftsflächen (Gemeinschaftsraum, Sauna, Werkstatt etc). Die Gemeinschaftsflächen werden teilweise auch für externe Veranstaltungen genutzt. Die Summe für die Nutzung sind gering, 5-100€ je nach Dauer/Art. Pro Jahr kommt dennoch ca 20.000-25.000€ zusammen. Die Einnahmen werden über unsere HV verwaltet. Hierfür haben wir eine extra Kontonummer eingerichtet. Die zusätzlichen Einnahmen werden in der jährlichen WEG-Hausgeldabrechnung als positive Bewirtschaftungskosten mit anderen (negativen) Kostenpositionen verrechnet und verringern somit das Hausgeld aller Hausbewohner. Es handelt sich somit analog wie von @mvg erwähnt um eine Betriebskostenumlage und um kein zusätzliches Einkommen.
  2. pilsator2000

    Mieterin mindert Miete wegen Feuchtigkeitsschaden

    Achtung, was folgt ist mein gefährliches Halbwissen, kein fundiertes Rechtswissen. Zahlt die Mieterin die geforderte Miete nicht (KM + Betriebskosten) bedeutet das faktisch sie zahlt die Miete nicht bzw. nur teilweise. Diese wäre ein Grund zu Kündigung. Das wäre gleich die max. Konfrontation und daher nicht immer Zielführend. Ich gehe davon aus, du willst einen Rechtsstreit vermeiden und bevorzugst ein "gutes" Vermieter-Mieter Verhältnis . Vlt hilft ggf. eine erste schrift. Abmahnung um dein Anliegen zu verdeutlichen und auch die Tragweite ihres Handelns zu verdeutlichen. Eine fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug ist laut Gesetz nur gerechtfertigt, wenn der Mieter seine Miete mindestens zwei Monate hintereinander gar nicht oder nur teilweise zahlt. Dabei muss der Rückstand laut BGB einen „nicht unerheblichen Teil der Miete" ausmachen. Falls der Mieter über einen längeren Zeitraum immer mal wieder nicht oder nur teilweise zahlt, muss der Rückstand die Höhe von zwei Monatsmieten erreichen. In diesen Fällen reicht eine schriftliche, fristlose außerordentliche Kündigung. Eine vorherige Abmahnung ist nicht notwendig, könnte aber wie oben beschrieben helfen, dass es gar nicht so weit kommt. Ich rate: bei NK von 70€ in 2001 sind 2018 vlt 120€ NK geworden. Es dauert natürlich einige Monate bis bei 50€ monatl. Differenz 2 Monatsmieten zusammen kommen. Ab besten den Link lesen von Haufe: https://www.haufe.de/immobilien/verwalterpraxis/kuendigung-durch-den-vermieter-212-voraussetzungen-der-kuendigung-wegen-zahlungsverzug_idesk_PI9865_HI2765223.html @matze sagichnich: Stimme 100% zu. "In der Regel ist alles, was ausserhalb der Wohnung liegt eine WEG-Angelegenheit" Bedeutet aber auch als Teil der WEG, dass Kosten auf einen zukommen. Diese Sonderumlage berücksichtigen beim Kaufpreis.
  3. pilsator2000

    Mieterin mindert Miete wegen Feuchtigkeitsschaden

    "Ein leichter Feuchtigkeitsschaden..." bevor ich diese Wohnung kaufen würden, bitte definitiv durch einem Sachverständigen diesen Schaden begutachten lassen. Alles was mit Feuchtigkeit und Dach zu tun hat, kann schnell sehr teuer (mehrere 10.000€) werden, daher eine Profi-Meinung einholen. Wenn seit Jahren der Schaden besteht, ist möglich, dass lange nicht korrekt Instand gehalten wurde und ggf. bald eine größere Sanierung stattfinden muss. Umlegbare Betriebskosten sind umlegbar. Hier einen Blick in den Mietvertrag werfen, welche Kosten laut MV der Vermieter tatsächlich umlegen darf. Üblich sind die Kosten gemäß Betriebskostenverordnung - BetrKV im MV enthalten (Verordnung googeln), geringe Abweichungen sind auch möglich. Die realen Kosten darfst du, bei Erwerb, zu 100% mit der nächsten Abrechnung der Mieterin in Rechnung stellen. Wenn der aktuelle Vermieter das nicht tut, ist er selber Schuld Erfrage von der HV oder Vermieter nach dem Schriftverkehr bzgl der Mietminderung. Wenn du Einblicke in die Argumentation erhälst kannst du bewerten ob die Minderung gerechtfertigt ist. Grundsätzlich solltest du allerdings Interesse daran haben, die Feuchtigkeit zu beseitigen um weitere Schäden am Gebäude zu vermeiden. Ist der Schaden repariert kannst du auch wieder 100% Kaltmiete verlangen. Wenn seit 2001 keine Mietanpassung stattfand, kannst du je nach Lage deiner Wohnung und ortsüblicher Vergleichsmiete die Miete um 15 bzw 20% anpassen. Aber noch mal: AUGEN AUF BEI FEUCHTIGKEITSSCHÄDEN !!!
  4. pilsator2000

    Grenzsanierung - Erhaltungsaufwand oder anschaffungsnaher Aufwand?

    Danke für die vielen Hinweise und ein Lob an das Forum, dass man hier genau sowas besprechen kann. Mein Anliegen hat sich erledigt. Das mit der 15%-Grenze ist schon so eng gezogen dass eine größere Sanierung diesen Rahmen immer sprengen wird. Ich habe dann aber trotzdem immer die Sanierung durchgezogen, um mit einem Top-Objekt in die Vermietung gehen zu können. Höhere Miete, besseres Mietklientel - das war mir wichtiger als eine abgewohnte Wohnung mitzuschleppen, nur um nicht über die 15% zu kommen. Hier gilt wie immer: Steuerersparnis nimmt man gerne mit, es darf aber nicht das Hauptziel - nämlich eine attraktive Wohnung zu vermieten - überlagern. @Dibe: So sehe ich es mittlerweile auch.
  5. pilsator2000

    Grenzsanierung - Erhaltungsaufwand oder anschaffungsnaher Aufwand?

    @Real: ja das meine ich mit optimieren. Und danke für deine Meinung.
  6. pilsator2000

    Kaufangebot für 2 Wohnungen - eine schlecht vermietet

    Hallo Asseler, ohne deine Rechnung auf den Euro nachvollzogen zu haben und ohne die Makro/Mikrolage bewerten zu können, finde ich die Gelegenheit nicht so schlecht wie einige Vorredner. Eine Bruttorendite zwischen 5-6% hört sich erst Mal nicht nach einen Verlustgeschäft an. Ich suche selbst in Berlin (OK nicht Bremen und sicherlich etwas überhitzter Markt), aber hier findet man selten 5% Bruttorendite. Ich finde, dass häufig die Wertzuwachs der Immobilie nicht berücksichtigt wird, ergo der mögliche Gewinn nach 10 Jahren und wie du schreibst scheint die Immobilie durchaus weitere Potentiale zu haben. Zu mal vlt einige hier in größeren und professionellen Maßstäben denken. Ich für meinen Teil beschäftige mich als Hobby neben einem Vollzeitjob und meiner Familie mit dem Thema, dementsprechend ist der Ertrag/Gewinn auch kleiner. Wenn du von Immobilien leben willst ist dein Deal sicherlich nicht lukrativ, wenn du langfristig denkst und ggf. deine Rente aufbessern willst würde ich's tun. Kann Eduard H. nur zustimmen: Wohnung ohne Prüfung einer Baugenehmigung kaufen ist äußerst fahrlässig! Mach einen Termin beim Bauarchiev, bekommt man i.d.R. innerhalb 14 Tagen. Das MUSS man tun vor Kauf. Kostet dich lediglich Zeit.
  7. Hallo alle, ich bin relativ neu hier, lese mit großer begeistern die Themen. Ich kenne leider niemanden in meinen direkten Umfeld, der sich intensiver mit Immobilen beschäft, daher möchte ich gerne das Forum für mein Anliegen nutzen: ich habe eine Wohnung 2018 in Berlin gekauft (leider bevor ich das Forum kannte, sonst hätte ich 1-2 Dinge sicherlich besser gemacht) und leider nicht im KV den Gebäudewert festgehalten. Die Wohnung wird aktuell saniert. Gebäudekosten habe ich per xls-Hilfe vom BFM errechnet. Musste leider feststellen Sanierungskosten sind höher als 15% gemäß Exceltabelle (63 Gebäude / 37 Boden) . Wenn ich davon ausgehe, dass das FA die Exceltabelle anwendet, ist das mein Sanierungsgrenzwert. Frage mich nun ob mit dem Handwerker die Rechnung bis zum Grenzwert optimiere. Er erhält seinen Netto Betrag und ich kann gerade so die 15% einhalten. Vorteil: Kosten kann ich abschreiben über 5 Jahre = 20% AfA (anstatt 2,5%), würde eh nicht in einem Jahr abschreiben, da ich durch meine Frau ab 2020 ein weiteres Einkommen erhalten -> höherer Grenzsteuersatz Nachteil: Rechnung ist ca 13% niedriger um Grenzwert nicht zu überschreiten. (Abschreibung geringer) Risiko: - Ich habe für die nächsten 3 Jahre keinen Puffer - FA nimmt dennoch an, die Sanierung sind Herstellungsaufwendungen (dann kann ich ja schlecht die "wahre" Rechnung nachträglich einreichen und kann dann nur 2,5% der "optimierten" Rechnung abschreiben) - FA zieht Argument HGB §255 Aufwendungen, die zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führen. Habe Elektrik und Bad komplett erneuert, Fenster, Heizung nicht. Also nur 2 von 4 Gewerke, aber alles gestrichen, Böden abgezogen, noch einen Durchbruch und eine Trockenbauwand gesetzt. Weiss nicht ob das FA sowas als Gewerk interpretiert. Chance: - Mit Steuererklärung den FA den Wind aus den Segeln nehmen und argumentieren, dass tatsächlicher Gebäudewert höher 63% liegt. -> zusätzlicher Puffer und eh wünschenswert - alles logisch Aufarbeiten und eine Fotodokumentation beilegen, den Aufwand des Sachbearbeiters gering zu halten und somit höhere Akzeptanz meiner Begründung zu erhalten. Eine Schnippschnapp Steuerberechnung um die beiden Szenarios vergleichbar zu machen ergibt: Wahre Rechnung Optimierte Rechnung Steuerersparnis erste 5J -2.000€ +14.000€ Folge 35 Jahre -13.000€ - 31.000€ Total (40J = 2,5% AfA) -15.000€ - 17.000€ weder Mieterhöhungen, Grenzsteuersatzänderungen, Inflation berücksichtigt. Überschlägig ist der Steuereffekt über 40J ähnlich, natürlich sind 14k€ in den ersten 5 Jahren deutlich höher zu bewerten als Abschreibungen in 20-30 Jahren. Was meint ihr, sollte ich das Risiko eingehen, die Rechnung optimieren und hoffen, dass ich knapp unter der 15% Grenze liege oder lieber die gesamte Rechnung einreichen und 2,5% AfA akzeptieren. Um Eure Einschätzung ist gebeten. Oder fallen euch noch andere Möglichkeiten an die 15% zu halten. Besten dank im Voraus, freue mich auf eure Einschätzung.