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pilsator2000

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  1. Frage an @nemo und @HenKo: interessante Vorgehensweise. Wie rechtfertigt ihr dann aber Mieterhöhungen oder Betriebskostenabrechnungen, die ja i.d.R. nach m² abgerechnet werden?
  2. Ich habe eine Wohnflächenberechnung bei der Ing-Diba im Italienurlaub selbst ausgefüllt, unterschrieben und per Handyfoto als Email Anlage verschickt. Das war ausreichend Unten deren Formular. Viel Erfolg https://www.ing.de/pdf/kundenservice/konto-und-depot-verwalten/formulare/wohnflaechenberechnung.pdf
  3. Hm. Was im Grundbuch steht ist zweitrangig. Wichtiger ist, was im MV geregelt ist. Wenn die Garagen im MV enthalten sind, wäre das eine Änderung des MV. Dies ist nur möglich durch beidseitigem Einverständis. Entweder ihr (beide) unterschreibt einen Zusatz zum MV oder es muss ein neuer MV aufgesetzt werden. Bei beiden Varianten bist du von der Zustimmung des Mieters abhängig. Mieter hat von beiden Varianten nichts und du viel. Fraglich ob das klappt oder du müsstest in zweiter Runde eine Gegenleistung/Aufwandsentschädigung anbieten (Geld, Verzicht auf Mieterhöhung (falls Miete nachweisbar unter Marktmiete liegt und eine Mieterhöhung möglich wäre). Falls er einfach so zustimmt und du ihm als Dankeschön die Miete erhöhst ist euer Verhältnis ziemlich wahrscheinlich bis ans Ende der Mietdauer im A...., naja sagen wir mal gestört. Andere Idee: Wieso nutzt der Mieter keinen Stellplatz? Weil er gar nicht weiss, das er zwei hat? Dann könntest du sie anderweitig vermieten mit monantlicher Kündigungsfrist, falls doch rechtmäßiger Bedarf angemeldet wird. Ist nicht ganz sauber, aber eine Änderung des MV außschließlich du deinen Gunsten hört sich unrealistisch an. Dieses Szenario fällt mir adhoc ein und ist zugegeben nicht zu 100% durchdacht.
  4. Ungewöhnlich. Für mich passt Zentralheizung und eigener Zähler nicht zusammen. Entweder oder. Hast du eine Zentralheizung wird über Wärmemengen abgerechnet, bei Gasetagenheizung über die Gaszähler in den Wohnungen. Bei Gasetage muss der Mieter einen Vertrag mit einem Gasversorger abschließen (Vattenfall etc), dann hast du nix mit der Gasrechnung zu tun. Das macht Mieter mit Versorger direkt. Die Zähler sind registriert beim lokalen Grundversorger. Hast du in deinem Mietvertrag Nebenkosten definiert, musst du diese auch abrechnen, egal ob 1 Tag oder 1 Monat. Es könnte ja auch sein, dass der Mieter eine Rückerstattung erhält. Die Abrechnung muss bis zum 31.12. des Folgejahres stattfinden. Für Dez. 2019 muss also bis 31.12.2020 eingereicht werden, sprich du hast noch viel Zeit. Wenn du nicht weist, wie hoch du das Hausgeld ansetzen sollst, orientiere dich an den Vormietern, am Betriebskostenspiegel für DE oder am Wirtschaftsplan der letzten WEG-Versammlung. https://www.mieterbund.de/presse/pressemeldung-detailansicht/article/47274-neuer-betriebskostenspiegel-fuer-deutschland.html Die Hausgeldabrechnung erhältst du von der HV, hast du keine extra Sondereigentumsverwaltung (SEV) musst du die Wohngeldabrechnung mit dem Mieter selbst tun (Grundsteuer nicht vergessen 🙂 ). Hausgeldabrechnung ist unabhängig ab MFH, EFM etc. Für alle gelten die gleichen Regeln. Hoffe das bringt etwas Licht ins Dunkel
  5. Ich finde diese Forum wirklich toll zum Austausch von Informationen und wie andere Investoren/Immobilienbesitzer agieren und denken. Deine Frage überschreitet, meiner Meinung nach aber tatsächlich die Grenze der Faulheit. Wenn du deine Überschrift "Steuern Verkauf..." 1 zu 1 bei Google eintripps (ja, ich habe es getan) erhältst du zig Antworten auf deine Frage. Wer einen Gewinn von 100.000€ mitnehmen möchte, sollte sich die 20min nehmen die ersten 5 Website durchzulesen oder den Stundensatz eines St-Beraters zahlen.
  6. 1. ich würde gerne wissen, ob die Maßnahme umlagefähgig ist nach BGB §555b (1), was natürlich meine Motivation Geld zu investieren erhöht, da ich nur bedingt was von einer effizienteren Heizung habe. Nach Rücksprache mit den hiesigen Schornsteinfeger kostet der Kaminertüchtigung & Installation einer neuer Brennwerttherme eher 6.000€. 2. Du hast recht. Die Zuordnung der Schornsteine ist im Gesetz nicht explizit geregelt, sie stehen aber gemäß § 5 Absatz 2 WEG im Gemeinschaftseigentum, da sie nicht ohne Beeinträchtigung des Gebäudes entfernt werden können. Das Problem liegt hier aber darin, dass die Schornsteine nicht in ihrem bisherigen Zustand erhalten, sondern technisch verbessert werden sollen. Auf eine solche Verbesserung des baulichen Zustands durch die Gemeinschaft hat der einzelne Wohnungseigentümer aber grundsätzlich keinen Anspruch. Gleichzeitig ist es so, dass das Gesetz die eigenmächtige Umgestaltung von Gemeinschaftseigentum nur in engem Rahmen zulässt.
  7. Ich besitze eine ETW in einer WEG. Auf der TO der jährlichen WEG-Versammlung gibt es eine Beschlussvorlage zur Ertüchtigung der Schächte für den Umbau von Heizwertthermen auf Brennwertthermen. Jeder zahlt für sich, je nach Bedarf oder die Kosten des zeitgleichen Umbaus werden auf die WEG umgelegt. Für die Nutzung einer Brennwerttherme muss in den Schornsteinzug ein doppelwandiges Rohr über Dach in den vorhandenen Schornsteinzug eingezogen werden. Laut Schornsteinfegers ist jede Wohnung an einen separaten Schornsteinzug angeschlossen. Kostenbudget ca. 3.000€ pro ETW, ggf. günstiger bei Umrüstung im Paket. Die Vorgaben der Öko-Design-Richtlinie (seit 26.09.2015) sind so streng, dass bei Thermenwechsel eh ein Umrüsten auf Brennwerttechnik nötig wäre. Ich frage mich jetzt ist die Ertüchtigung des Kamins eine energetische Modernisierung nach §555b (1) und somit umlagefähig, ca 20€ p.m.? Ist sie nicht umlagefähig würde ich lieber später umrüsten und solange warten bis die alte Heizwerttherme den Geist aufgibt, ist es umlegbar wäre ich an einer Paketlösung interessiert. Es liegt noch eine Indexmiete vor, nur Modernisierungen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat sind umlegbar, wäre hier doch der Fall mit der Öko-Richtlinie? Hat wer von euch einen ähnlichen Fall gehabt?
  8. Kann mich Andreas nur anschließen. Ich vereinbare auch nur Indexmieten. Die Mieterhöhung ist vom stats. Bundesamt erfasst, neutraler geht es nicht. Ein Blick auf die Zahlen der letzten Jahrzehnte ergeben durchschnittlich ca. 2% Mietsteigerung p.a., was ich ordentlich finde. Eine negativen Inflation gab es faktisch noch nicht, sicherlich auch nicht 2040. Verkaufen lässt es sich auch gut als Inflationsausgleich, jeder Mieter hatte dafür Verständnis.
  9. Ich habe kürzlich eine ETW erworben, hier war klar zu sehen, dass die Elektrik sehr alt war und noch aus Alu-Adern bestand -> dringend Handlungsbedarf, damit ich nachts gut schlafen kann. Bin mit meinem Bauingenieur und Elektriker des Vertrauens in die Wohnung und haben den nötigen Invest geschätzt. Dies sauber dokumentiert und in die Preisverhandlung eingebraucht. Je nach Marktlage bekommst du vlt nicht den gesamten Invest vom KP abgezogen, in wie weit du den KP drücken kannst und das Invest dann noch interessant ist musst du selbst entscheiden. Was du suchst, ist ein Persil-Schein, aber wer soll dir diesen ausstellen? Meine Empfehlung: Sobald die Einschätzung der Elektrik deine Kenntnisse übersteigt, hole dir professionelle Hilfe zum "E-Check". (ja, wird wahrscheinlich Geld kosten...) Das Risiko, dass irgendwas an der Elektrik defekt geht, kann keiner ausschließen, aber du kannst es minimieren.
  10. Also wenn 5,97€/qm kalt kommt, gehe ich in die Privatinsolvenz und jegliche finanzielle Unterstützung für die Ausbildung meiner Kinder kann ich streichen um Kredite zu tilgen. Ich gehöre leider nicht zu den glücklichen, die vor Jahren für <1.000€/qm eingekauft hatten. Ich hoffe hier schwer auf Lobby-Arbeit von Seiten der Vermieter/Eigentümer. Aber egal welcher Mietdeckel kommt, ich stell mich auf herbe Verluste ein. Investitionen in Immos in Berlin ist für mich jedenfalls gestorben -> Ziel erreicht.
  11. Tip am Rande, falls du dich entscheidest neu zu fliesen, dann empfehle ich große Wandfliesen (mind. 30x60) zu wählen und nicht das kleinkarierter vorhandene Muster. Hat mMn Gefängnischarakter. 30x60 Fliesen Kosten unter 10€/qm bei OBI/Bauhaus, lassen Bäder größer wirken, sind zeitlos und Verfügbarkeit, falls eine später kaputt geht, ist gegeben. Bodenfliesen ebenfalls größere Formate wählen, je nach qm-Preis beige bzw leicht dunkel um einen Kontrast zur Wand zu haben. Dann wirkt jedes noch so kleine Bad gleich deutlich schicker. Am Ende natürlich alles eine Frage des lokalen Marktes und was du denkst was am besten vermietbar ist.
  12. @Andreas beneidenswert. 12 Einheiten, die du steuerfrei verkaufen kannst PLUS eine Anzahl X (vermutlich mehr als 12) noch im Bestand. Gratulation, finanziell dürfte dich wenig aus der Bahn werfen.
  13. Es gibt viele bei google. Ich habe immer das verwendet. War bis jetzt ausreichend. Letztendlich ist für mich Arbeitgeber, derzeitige Vermieter, Nettogehalt und der persönliche Eindruck am wichtigsten. https://www.mietrecht.de/mietvertrag/selbstauskunft-des-mieters.html
  14. Der separate Zähler muss bei Kaltwasser (unwahrscheinlich, dass wer mit Warmwasser wässert) alle 6 Jahre geeicht bzw. ausgetauscht werden. Das Kostet Geld. Nur Zähler mit EWG oder MID Zulassung sind für die Beglaubigung bzw. Eichung vorgesehen. Ich habe in meiner Wohnung mit kleinerem Garten extra auf einen separaten Zähler verzichtet, da bei geringem Wasserverbrauch die Kosten+Aufwand für Zähleraustausche alle 6 Jahre nicht im Verhältnis zu den Einsparungen bei der Entwässerung stehen. Den genauen Break-even Punkt kannst du abschätzen aus örtliche Kosten pro m³ Entwässerung vs Zählertausch. Möchte dein Mieter in Zukunft kein Schmutzwasser zahlen, kannst du das Problem nur durch die Installation eines extra Zähler lösen. Ansonsten hast du das Recht auf deiner Seite und er muss für das Wasser bezahlen, einen genauen Bezug zu Urteilen kann ich dir leider aber auch nicht geben.
  15. Grundsteuer Ich hatte es bei meinem letzten Kauf die Kosten der Grundsteuerübernahme im KV an den Stichtag der Nutzen/Lastenübertragung gekoppelt, was der Tag ist, an dem die vollstädnige Kaufpreiszahlung erfolgte. Schwammige Formulierungen wie "ca die Halfte", ablehnen. Das muss ein konkretes Datum sein. Sprich der Tag an dem du die erste Miete erhältst, nicht Datum KV oder Grundschuldbestellung etc. Hier war zw. KV Datum und Stichtag knapp 3 Monate vergangen. Der Grundsteuerbetrag wurde Tages genau berechnet (Bsp. Übertrag 10.02. = 41 von 365 = 11,23% wurden vom Verkäufer getragen, Rest von mir. Analog wurde die Feb-Miete berechnet) Zitat Kaufvertrag: 1. Bestiz, Nutzem und Lasten des Vertragsgegenstandes sowie die Gefahren aller Art gehen am Tag, der auf die vollständige Kaufpreiszahlung folgt, auf den Käufer über. 2. Grundsteuer und sonstige laufende Lasten einschließlich aller Verpflichtungen aus den den Kaufgegenstand betreffenden Versicherungen sowie die allg. Verkehrsicherungspflichten träger der Käufer ab dem Tag der Besitzübergabe. Kaution: im KV festgehalten, dass die HV sich bemühen wird, dass die Kaution an den Käufer übertragen werden soll. Wird die Zustimmung durch den Mieter verweigert, ist der Verkäufer berechtigt die Kaution an den Mieter zurückzuzahlen. Diese Regelung ist wenig optimal gelinde gesagt besch.... ist mir leider durchgerutscht, hat aber zum Glück keine Probleme verursacht. Den Falll, dass es keine Kaution gab hatte ich noch nicht. Küche: Interne Bewertung: Ist die Küche 1,5k wert -> wieviel wäre sie lt. AfA Wert -> vergleichen. Was würde dich eine neue Küche kosten? (sicherlich mehr als 1,5k), erfordert deine Lage eine EKB um die Wohnug zu vermieten? Ich vermiete gerne ohne EKB, keine Lust auf Instandhaltungspflichten, im Vermietermarkt unproblematisch, stark abhängig von Lage und welches Mieterklientel zu ansprechen willst. Je teuerer desto eher würde ich eine EBK einbauen.
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