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Immopreneur.de | Community

79115Freiburg

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Everything posted by 79115Freiburg

  1. Da hängst du mit drin. So etwas ist Teil der due dilligence... Sollte sich auch mit dem Fiasko rechnen, da Steuern zwar wichtig, aber eben nur das Sahnehäubchen sind...
  2. Blue Eye Granit 140m2, Format 30/60, mindestens 1cm dick (lieber 2cm), Lieferung frei Bordsteinkannte nach 79115 Freiburg. Lieferung Anfang/Mitte März. DDP (Incoterms). Falls der Preis stimmt, nehme ich ggf. noch mehr...
  3. Grundlage der Kalkulation ist der Mietspiegel von Freiburg...
  4. Beispielsrechnung EFH Umbau in MFH (Feldmattenweg, Freiburg). Vielleicht hilft das weiter... Um das ganze aus Sicht des Investors darzustellen, kommt nun meine Investmentkalkulation.Wohnung EG:Wohnfläche: 76,41qmGrundmiete: 7,15 Euro pro QuadratmeterZu- und Abschläge:Baualter: 0%Art und Beschaffenheit: 0%Ausstattung: +15% (Einbauküche und Balkon bzw. Terrasse)Wohnlagezone: -3%Wohnlagebesonderheiten: +3% (Freizeiteinrichtungen)Gesamtzuschläge: 15%Durch Neuvermietung 10% Aufschlag:7,15*1,25*76,41=682,91 EuroWohnung OG und DG:Wohnfläche: 82,53qmGrundmiete: 7,16 Euro pro QuadratmeterZu- und Abschläge:Baualter: 0%Art und Beschaffenheit: 0%Ausstattung: +15% (Einbauküche und Balkon bzw. Terrasse)Wohnlagezone: -3%Wohnlagebesonderheiten: +3% (Freizeiteinrichtungen)Gesamtzuschläge: 15%Durch Neuvermietung 10% Aufschlag:7,16*1,25*82,53=738,64 EuroWohnung 1 KGWohnfläche: 22,80qmGrundmiete: 11,49 Euro pro QuadratmeterZu- und Abschläge:Baualter: 0%Art und Beschaffenheit: 0%Ausstattung: +11% (Einbauküche)Wohnlagezone: -3%Wohnlagebesonderheiten: +3% (Freizeiteinrichtungen)Gesamtzuschläge: 11%Durch Neuvermietung 10% Aufschlag:11,49*1,21*22,8=316,99 EuroWohnung 2 KGWohnfläche: 27,92qmGrundmiete: 10,28 Euro pro QuadratmeterZu- und Abschläge:Baualter: 0%Art und Beschaffenheit: 0%Ausstattung: +11% (Einbauküche)Wohnlagezone: -3%Wohnlagebesonderheiten: +3% (Freizeiteinrichtungen)Gesamtzuschläge: 11%Durch Neuvermietung 10% Aufschlag:10,28*1,21*27,98=348,04 EuroWohnung 3 KGWohnfläche: 20,47qmGrundmiete: 12,06 Euro pro QuadratmeterZu- und Abschläge:Baualter: 0%Art und Beschaffenheit: 0%Ausstattung: +11% (Einbauküche)Wohnlagezone: -3%Wohnlagebesonderheiten: +3% (Freizeiteinrichtungen)Gesamtzuschläge: 11%Durch Neuvermietung 10% Aufschlag:12,06*1,21*20,47=298,71 EuroGesamte Mieteinnahmen für das Objekt: 2385,29 Euro pro MonatKosten für Instandhaltung und Mietausfallwagnis (Pauschal 25% der Mieteinnahmen): 596,32 Euro pro MonatMiete nach Instandhaltung und Mietausfall: 1788,97 pro MonatMiete pro Jahr nach Abzug aller Kosten und Risiken: 21.467,64 EuroAfA: 3852 EuroZinsen Darlehen 1 ING Diba: 3400 EuroZinsen Darlehen 2 BBBank: 1280 EuroSofort abziehbare Aufwendungen im ersten Jahr: 7000 EuroZu versteuernder Betrag im ersten Jahr: 5935,64Zu zahlende Steuern bei einem Spitzensteuersatz von 42%: 2492,97 EuroZu versteuernder Betrag im 2. Jahr (ohne die sofort abziehbaren Aufwendungen): 12,935,64Zu zahlende Steuern bei einem Spitzensteuersatz von 42%: 5432,97Cashflowberechnung nach Steuern Jahr 1 (abzüglich aller Kosten und Risiken):21.467,64-Steuern 2492,97-Darlehen 1 ING Diba 5661 (nur 1% Tilgung)-Darlehen 2 BBBank 7130,52 (10 Jahre Volltilger)Verfügbarer Betrag nach Steuern: 6283,15Cashflowberechnung nach Steuern Jahr 2 (abzüglich aller Kosten und Risiken):21.467,64-Steuern 5432,97-Darlehen 1 ING Diba 5661-Darlehen 2 BBBank 7130,52Verfügbarer Betrag nach Steuern: 3343,15Folgende Annahmen gelten für das Anschlussdarlehen: die Mieten in Freiburg sinken um 10%, die Darlehenszinsen steigen auf 8%Restvaluta nach 10 Jahren: 198.000Gesunkene Miete abzüglich aller Kosten und Risiken: 19.320,84Zinsen: 15.840 EuroAfa 3852 EuroZu versteuern mit 42%: -371,16 (also Brutto gleich Netto, da vom Buchwert ein Verlust entsteht)Cashflowberechnung:19.320,84-Darlehen 1 mit 8% Zinsen und 1% Tilgung (17.820)Verfügbarer Betrag nach Steuern: 1500,84 EuroLange Rede, kurzer Sinn: Die Immobilie ist voll Kapitaldienstfähig und bleibt dies auch für ein Katastrophenszenario nach 10 Jahren.
  5. KA wächst, gute Studentenstadt. Wenn er zum Landwirtschaftspreis kaufen kann (5 bis 6 Euro pro Quadratmeter), kaufen und hoffen. Ist aber schon sehr außerhalb und ohne guten ÖPNV Anschluss...
  6. Kenne die Zeitschrift gar nicht... Klingt aber interessant!
  7. Zypresse und Schnapp, das sind die Anzeigenblätter hier in Freiburg. Da werden häufig kryptische Anzeigen geschaltet, mit Chiffre. Meistens sehr lohnend... Mit Hundebesitzern reden, die kennen alle und 2000 cash bieten für jedes Objekt, dass zum Abschluss kommt. (Hat bisher aber erst 1 mal geklappt, aber bei Faktor 13,5 zahle ich die 2000 einfach gerne, auch wenn ich sie nicht von der Steuer absetzen kann...) Jeden Handwerker anhauen, den man kennt, Freunde von Freunden etc.
  8. Das stimmt! Aber es lassen sich in diesen Regionen auch noch Schnäppchen finden. In Freiburg ist das zumindest noch möglich, wenn man sich nicht scheut, dass es dann eben keine 08/15 Gebäude sind. Auch bei überforderten Hausverkäufern ist die Anfangsphase sehr zeitintensiv. Vollmacht geben lassen, alles selbst besorgen usw., dafür gibts dann häufig 50% Rabatt auf den Marktpreis und dafür renne ich mir schon mal die Hacken wund...
  9. In welcher Stadt? Überlege dir, ob du sie nicht 3 Jahre irgendwie vermietet bekommst... Sonst bist du sehr schnell beim Anschaffungsnahen Aufwand, den es unbedingt zu vermeiden gilt. Studenten sind oft nicht so anspruchsvoll. Dachfenster kannst du nur mit Einverständnis der Eigentümer austauschen. Die sind meistens dagegen, da sie ja nichts davon haben. Auch eine Dachdämmung geht nicht immer einfach so (Teilungserklärung lesen!!!). Falls die Fenster und die Dämmung im Sondereigentum sind: 3 Jahre warten, dann preisbewusst sanieren mit KFW Mitteln oder über einen Zuschuss...
  10. Am meisten wird dabei unterschätzt, dass Menschen in ihrem Umfeld alt werden wollen und nicht irgendwo in die Pampa abgeschoben werden wollen, wo sie dann keiner mehr besucht. Dann ist es auch völlig egal, wie schön die Immobilie ist.
  11. Für die ganze Wohnung: https://www.bauhaus.info/bodenfliesen/natursteinfliese-bianco-cordo-/p/13810383?continueUrl=/suche/produkte?q%3Dgranit%2Bfliese 10% Rabatt, wenn man eine Palette nimmt (50%) plus nochmal 10%, weil ich einen Kleingarten besitze... sind dann 14,36 pro Quadratmeter. Fliesenkleber: https://www.bauhaus.info/fliesenkleber/probau-flexkleber-naturstein-/p/13910630?continueUrl=/suche/produkte?q%3Dfliesenkleber%2Bnaturstein Sind dann nochmal 2,18 pro Quadratmeter. Fuge: https://www.bauhaus.info/fugenmaterial/probau-flexfuge-naturstein-/p/13910465?continueUrl=/suche/produkte?q%3Dnaturstein%2Bflexfuge Nochmal 1,06 pro Quadratmeter. Material: 17,60 pro Quadratmeter Mein Fliesenleger verlegt für 10 brutto pro Quadratmeter. Gesamtkosten: 27,60 pro Quadratmeter. Granit sieht edel aus, gibt bei Sprengnetter einen Wertzuschlag und hält einfach ewig...
  12. Zusammenarbeit klingt immer spannend. Woher kommst du denn und was könntest du zum Team beitragen?
  13. Dann sind wir wohl nur drei...
  14. 79115Freiburg

    Baden

    Gibt es denn Investoren hier aus dem wunderschönen Großherzogtum Baden? Suche nach Gleichgesinnten...
  15. Ich suche nach Ideen, wie ich einen guten Pächter für eine Gastronomiefläche finde... Der jetzige Pächter kommt gerade so auf null raus, da er es nur im Nebenerwerb macht. Er hat eben für sich und seine Familienangehörigen die beiden günstigen Wohnungen, weshalb es sich für ihn unter dem Strich rechnet...
  16. Lasse immer alles von meinem Versicherungsvermittler prüfen, der auf Provisionsbasis arbeitet (kein Vertrag, kein Verdienst). Wenn er mir sagt: behalten, vertraue ich ihm. Schließlich verliert er mit diesem Ratschlag bares Geld...
  17. -Hausverwaltung (25-28 Euro pro Einheit. Ist ihr Geld aber noch nie wert gewesen. Gut und Hausverwaltung in einem Satz halte ich für eine Illusion, deswegen habe ich nur bei WEG Einheiten eine...). Die Kaufmännische Hausverwaltung mache ich immer selbst. Da ich die Immobilienkaufleute auch unterrichte, wird daraus eben eine praxisnahe Unterrichtseinheit. Schließlich nehme ich die Klasse auch zu Notarterminen und Verhandlungen mit Banken mit. Wenn der Wasserhahn tropft, muss der Mieter eine Email schreiben. Telefonnummer haben diese nicht. Dann kommt der Hausmeister ins Spiel. Diese Telefonnummer haben sie... -Hausmeister. Habe einen Deal mit einem Universalhandwerker, dass es maximal 150 Euro kosten darf, damit es umlesbar bis. Ansonsten 45 Euro pro Stunde. -Steuerberater. Mach ich zusammen mit meiner Steuerfachklasse. Meine Konzepte kann ich dem 08/15 Steuerberater gar nicht beibringen... -Rechtsanwalt. Zahle ich immer selbst. Wer nach Gebührenordnung abrechnet hat nicht genug Biss. -Eigentümerhaftpflicht. Circa 55 Euro für alle Objekte (8 Stück). -Sachversicherung. Grob 2-3 Euro pro Quadratmeter und Jahr. Habe noch gute Altverträge...
  18. Wo befindet sich denn die Wohnung? Als ich mein Nachbarhaus gekauft habe, waren auch bescheuerte Mieter drin. Ich hatte Glück, sie haben völlig unerwartet gekündigt. Falls nicht, hätte ich meinen kleinen Bruder dort einquartiert (er wäre da auch tatsächlich eingezogen)... Vielleicht geht so etwas bei dir auch? Das ist der Grund, warum ich in Freiburg investiere. Ich bekomme im Zweifelsfall jeden Mieter raus. Ansonsten: 20% mit der Miete hoch, dann eine Modernisierungsankündigung (z.B. neues Bad) und damit verbundene Erhöhung.
  19. Lass dir mal ein Angebot geben für den Umbau zum KFW 55 Haus machen. Dann zeige den Kostenvoranschlag deinem Mieter und seinem Anwalt. 11% gehen auf ihn. Das sind schnell mal 1000 Euro pro Monat, die dann die Miete nach oben gehen würde. (Peitsche) Dann kommt das Zuckerbrot (Auszug gegen Geld)
  20. Die Fassade diffusionsoffen Dämmen geht auch problemlos, kostet aber einmalig mehr. Dafür gibt es dann keine Probleme mit Schimmel und auf die Lebsndauer eines Gebäudes gerechnet ist das billiger. Außerdem zahlen in Freiburg Mieter für solche Gebäude einen Aufpreis, der die ganze Sache weitestgehend kostendeckend macht...
  21. Suche Investoren aus dem Raum Freiburg zwecks Gedankenaustausch...
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