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Immopreneur.de | Community

79115Freiburg

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Everything posted by 79115Freiburg

  1. Vereinfacht gesagt: Du kaufst das Empire State Building komplett für 100.000 Euro, weil du sehr gut verhandelt hast. Jetzt ist die Bank gezwungen, ein Jahr diesen Kaufpreis als den Marktwert anzusetzen. Denn der Marktwert ist letztendlich immer der Preis, bei dem sich Käufer und Verkäufer treffen. Dieses Vorsichtsprinzip muss die Bank ein Jahr lang anwenden. Nach einem Jahr kann dann die Bank eine eigene neue Bewertung machen. Jetzt bekommst du 80.000 zu 1A Konditionen. Die Restlichen 20.000 plus Kaufnebenkosten sind "teure" Realkredite, die von der Bank mit eigenem EK unterfüttert werden müssen (und Banken können auch ihre EK Rendite ausrechnen). In meinem Fall sah das dann so aus: Kaufpreis: 290.000 (Gesamt). Inventar: 55.000 (separater Kaufvertrag als Anhang zur Urkunde) TG Plätze mit eigenem Grundbuch 35.000 (lassen sich schneller abschreiben, 20 Jahre statt 50) Also sagt die BBBank: 200.000 haben die beiden Wohnungen gekostet. Mal 0,9 (Beleihungswert) mal 0,8 (80% Auslauf). Du bekommst von uns also 144.000 zu 1A Konditionen (damals 1,36% effektiv bei 1,2% Tilgung). Jetzt kommt noch der Makler dazu 290.000*0,0357=10.353 Grunderwerbssteuer und Notar/Grundbuch: 235.000*0,07=20.300 290.000+10.353+20.300-144.000=176.653 Finanzierungslücke. Sollten die Wohnungen nicht rapide an Wert verlieren, bekomme ich die 176.653 meines Tagesgeldkontos wieder freigeschaltet und die BBBank füllt den 80% Beleihungsauslauf mit einer neuen Grundschuld zu 1A Konditionen wieder auf. In dem Fall sind das dann 176.523+164.441 abzüglich der Restvaluta des Darlehens (wobei ich davon ausgehe, dass der Beleihungswert bis Ende des Jahres nochmal um 1 bis 2% steigen sollte :-)
  2. Nennt sich Niederstwertmethode und bringt mich ebenfalls zum Verzweifeln. Ich bekomme ja auch immer die Bewertung der Bank. Ich habe im Oktober zwei ETWs in Freiburg gekauft zu 45% des Beleihungswerts (nicht des Marktwerts!) laut BBBank (Sprengnetter). Trotzdem sind bis Oktober 2016 viele Zusatzsicherheiten gesperrt. Dafür werden sie dann wieder frei und meine Hausbank füllt noch bis 80% zu 1A Konditionen auf. "Bestraft" wird man also maximal für ein Jahr. Und die Bestrafung nehme ich gerne in Kauf, wenn ich ein echtes Schnäppchen machen kann...
  3. Das Problem ist Basel (1 bis gefühlt 375). Eine Bank muss die Niederstwertmethode einsetzen und zwar ausschließlich für die Immobilie, also ohne Inventar. Wenn du also das gesamte Empire State Building für 100.000 kaufst, ist alles über 80.000 für ein Jahr lang ein Blankoanteil. Den muss die Bank mit eigenem EK füttern und das mögen sie nicht so gerne. Küchen etc. sind bewegliche Wirtschaftsgüter, haben kein Grundbuch und sind somit als Sicherheit wertlos. Trotzdem machen es die Banken in aller Regel mit...
  4. Nein, aber einen zweiten privaten Rechner vorweisen können...
  5. Aufteilen und verkaufen? Es gibt Menschen, die sich Ferienwohnungen kaufen zur Eigennutzung (ist mir zwar schleierhaft wieso, aber das kann dir als Verkäufer ja egal sein). Und als Einstieg in die Thematik, falls du in der legend gerne Urlaub machst... http://www.amazon.de/Ferienimmobilien-Vermögen-aufbauen-Steuern-sparen/dp/3981645502/ref=sr_1_2?ie=UTF8&qid=1458549588&sr=8-2&keywords=ferienwohnungen
  6. @Chris Wurzer Tilgungsfreie Darlehen haben höhere Zinsen. Deswegen bin ich ein großer Freund der 08/15 Produkte. Die kennen die kleinen Bankberater gut und da können sie an der Preisschraube drehen. Ich bekomme z.B. bei der BBBank häufig 0,05 Prozentpunkte Rabatt auf den 60% Auslauf und bekomme aber die Darlehenssumme des 80% Auslaufs. Das lohnt sich dann schnell. Ich sondertilgetilge auch meine Darlehen mit neuen Darlehen, wenn der Zinssatz gerade niedriger ist. So sichere ich mir die niedrigen Zinsen für ein weiteres Jahr und das Ursprungsdarlehen tilgt sich schneller runter. Dadurch erhöht sich wieder die LTV Ratio, was wieder mehr EK schafft für das weitere Investieren. Letztendlich ist es wie ein Schneeball, der den Berg runterläuft. Durch den Zinseszinseffekt tilgst du mit jedem Jahr mehr und bei steigenden Preisen entstehen schnell mal 5% Reserve, die du wieder abschöpfen kannst... usw...
  7. Ich umschiffe die Problematik folgenderweise: bei meinen Darlehensverträgen steht drauf: Vertragsentwurf über Betrag X. Den Kaufvertragsentwurf bekommt die Bank, den echten bekommt sie nicht. Habe das so mit meinem Berater abgesprochen und er war einverstanden, da die Marktfolge wiederum auch glücklich war. Und wenn er am Ende des Monats wieder mal einen Bausparvertrag loswerden muss, schließe ich bei ihm einen ab und bekomme 0,05 Prozentpunkte Rabatt auf die Zinsen beim nächsten Vertrag. Das sind mir die 300 Euro wert (zumal ich sie dank des richtigen Schreibens meiner Bank immer sofort absetzen kann) und der Bausparvertrag hat keine laufenden Kosten... Je mehr man der eigenen Bank an Geschäft bringt, desto leichter wird es.
  8. Vorher mit der Bank aushandeln, dass im Darlehensvertrag drin steht, dass das Inventar mitfinanziert werden darf. Bänker wissen auch wozu das gut ist.
  9. @Chris Wurzer Man sollte seine Verschuldung unbedingt im Auge behalten. Deshalb achte ich immer drauf, dass meine Immobilien nach Ablauf der Zinsbindungsfrist 10% Darlehenszins, 1% Tilgung und 10% gesunkene Mieteinnahmen schlucken. Und immer wieder "aufzufüllen" macht absolut Sinn, da man NIEMALS genug EK hat. Die Kaufpreise bzw. die Häusergröße wird einfach größer und da ist jeder Euro EK/Sicherheit Gold wert. Wenn ich nicht wieder auffüllen würde, wäre mir schon so manche Immobilie durch die Lappen gegangen...
  10. Ich rechne immer konservativ. Mieteinnahmen minus 25% Kosten ist der Ausgangswert. Abzüglich Rate an die Bank (bei 1,5% Tilgung ist das circa die AfA bei einer Vollfinanzierung) Den Rest muss ich mit 42% versteuern. Und Steuern sparen macht NUR Spaß, wenn ich dafür kein Geld ausgeben muss (sondern Schulden machen kann und den Wert der Immobilie mindestens um das doppelte des Geldbetrags steigt), sondern mit Zahlen spielen darf. Ein Euro ausgeben um 42 cent zu gewinnen ist eine Rendite von MINUS 58%.
  11. 79115Freiburg

    Erbbaurecht

    Kann mich da @ekki54 anscehlißen: kurze Restlaufzeit: echte Probleme bei Banken! Auch wenn es ein Privater Erbpachtgeber ist wird es echt schwierig! Erbbaurecht ist im momentanen Zinsumfeld teuer. Bei den üblichen Zinsen von 4% für die Erbpacht könntest du 2,5% Anfangstilgung bekommen, falls du das Grundstück zum Bodenrichtwert kaufen kannst. Ich konnte meine letztes Erbbaurecht zum Bodenrichtwert auslösen. In Metropolen galoppieren die Bodenpreise davon (wenn bauen billiger ist als kaufen ist Bauland eben der Flaschenhals). Was ist, wenn die Stadt mal realistische Bodenrichtwerte ansetzt? Ich konnte den Boden vor einer Woche für 325 Euro pro Quadratmeter kaufen. Laut Gutachtenausschuss war 2014 der Durchschnittspreis bereits bei 746 Euro, also mehr als doppelt so viel. Was passiert mit deinen CF, wenn der Erbauzins hochgeht? Ist er nur ein den Verbraucherpreisindex gebunden? Falls ja, bist du relativ safe. Deinen Ansatz mit 2/3 finde ich gut. Rechne aber einen Marktpreis für den Boden raus und nicht den Bodenrichtwert. Ich war mal kurz davor in Freiburg etwas zu kaufen mit Erbpacht (nicht auflösbar). Wäre Faktor 12 gewesen (inkl. Nebenkosten). Wäre also ok gewesen. Dann wurde es doch kurzfristig an einen Familienmitglied gegeben.
  12. @mtws Angefangen habe ich mit einem Mietobjekt, da ich damals noch daheim gewohnt habe. Die Miete von 0 Euro war einfach unschlagbar. So entsteht dann wieder EK... Am schlausten ist natürlich, für 200 Euro in einem Kellerloch WG Zimmer zu wohnen. Wohnen ist Luxus, dessen muss man sich einfach bewusst sein. Letztendlich ist die Frage: bekomme ich für meines Mietzins minus 25% mein Eigentum finanziert? Wenn man schlau kauft ist die Antwort: ja. Durch die Tilgung wird jedes Jahr ein Stück der GS frei, die wieder gehebelt wird für das nächste Investment. Zur Verdeutlichung (mein fast baugleiches Nachbarhaus, Kauf Januar 2015): REH, 4 WE, 235 m2 Wohnfläche. 2 Garagen. Kaufpreis 390.000 (inkl. aller Nebenkosten) Miete netto: 2950 pro Monat. Ziehen wir davon 25% ab bleiben noch 2065 übrig. 40k EK, 350.000 zu 1,21% effektiv, knapp über 1% Tilgung, Rate: 650 Euro. EK Rendite nach Abzug von Zins UND Tilgung sowie Bewirtschaftung: 42,45% oder 1415 Euro pro Monat. Und für dieses Geld könnte ich die Bude nicht mieten. Übriges Geld dann immer in Sondertilgungen fürs Eigenheim stecken, die frei werden Grundschulden sind dann wie EK... Die Zahlen für mein eigenes Haus habe ich leider nicht mehr im Kopf (schon zu lange her). Aber dass es auch 5 Meter Luftlinie weiter beim Baugleichen Reihenhaus im überhitzten Immobilienmarkt geht und sich lohnen kann, wollte ich einfach verdeutlichen. Wie gesamt, der Homo Ökonomicus zieht in ein Zelt, duscht in der Sporthalle einer Schule, holt seine Klamotten aus dem Rot Kreuz Container und fischt seine Lebensmittel aus dem Container. Ich persönlich glaube, dass man sowohl den Geizhals als auch den Verschwender in sich irgendwie befriedigen muss. Und um Zweiteren glücklich zu machen, wohne ich lieber im Eigenheim statt zur Miete...
  13. Gedacht ist das ja nicht als echter Rabatt. Nach Abzug des "Rabatts" entsteht die Miete, die ich gerne haben möchte. Ich hatte schon mal mit einem Pächter (Gastronomie, was sonst) Zahlungsprobleme. Wegen 2600 Euro Mietrückstand lohnt sich der Gang zum Anwalt aber kaum. Also stottert er es in Raten von 50 Euro pro Monat ab. So etwas würde ich gerne in Zukunft vermeiden...
  14. Das relativ schnell hohe Mietschulden da wären, falls es zu Zahlungsstörungen kommen sollte. 300 Euro pfänden zu lassen lohnt sich nicht... Ist auch eher ein Hirngespinst, aber die Grundidee finde ich ziemlich gut. Den pünktlich zahlenden Mieter entstehen ja keinerlei Nachteile...
  15. Aus irgendeinem Rich Dad Audiobuch (fragt mich bitte nicht aus welchem) gab es mal folgenden Tipp (fragwürdig, ob das in Deutschland durchgehen würde) Miete 3000 Euro pro Monat Bei Zahlung bis zum 3. Werktag des Monats gibt es 2000 Euro Rabatt. Ich fand die Idee wahnsinnig gut, da der Mieter ziemlich motiviert sein müsste, immer pünktlich zu bezahlen. Hat jemand vielleicht ein ähnliches Konstrukt (z.B. beim Gewerbe?)
  16. Kommt darauf an (normalerweise hasse ich diese Antwort). Es gilt die gleiche Regel wie beim Investment: bei Faktor 17 ist Schluss. Wer also in der Innenstadt leben will (hier in Freiburg meist Faktor 40 bis 50), sollte mieten. Ich wohne absolut traumhaft für nicht einmal Faktor 10 (zum Glück schon abbezahlt und neu beliehen für weitere Investments) und brauche 7 Minuten mit dem Fahrrad in die Innenstadt. 2 Buslinien und die Straßenbahn in unter 3 Minuten erreichbar... My house, my rules hat einfach gewisse Vorzüge. Ich habe mein Haus, mein Auto hat 1200 Euro gekostet (VW Touran mit Hagelschaden). Der Luxus Eigenheim lässt sich hebeln, der Sportwagen nicht...
  17. Beamten haben Fortbildungspflicht. Studiert habe ich Englisch, Sport und BWL. Bei Sport gibt es die Lehrplaneinheit "aktuelle Trendsportarten", damit ist für mich das Gleitschirmfliegen, Fallschirmspringen, die Fliegerei und der Tauchsport abgedeckt, zumal ich das dann auch tatsächlich mit meinen Schülern mache. Reisen ins englischsprachige Ausland bekomme ich ebenfalls zu 50% durch. Und Seminare bezüglich BWL dann ebenfalls...
  18. Arbeitszimmer 1250 geht durch. MacBook Air ebenfalls. Habe 2 Handkes, 1 privat und 1 geschäftlich. Geschäftshandy geht auch durch, Internet ebenfalls. Ich habe aber auch steueroptimiert studiert. Meine ganzen Hobbys sind Werbungskosten (musste nur ein mal gegen das FA prozessieren, dann war es durch).
  19. Bauakte einsehen (dafür braucht es die Genehmigung des Eigentümers). Soll aber der Makler machen, dafür bezahlst du ihn. Ein Makler ist durchaus bereit, für sein Geld zu arbeiten (ist zumindest meine Erfahrung)
  20. Kommt auf deine Strategie und deine Bank an. Meine Hausbank füllt mir meine Darlehen immer auf die 80% Beleihungsgrenze wieder auf und bewertet das getilgte Darlehen und den Wertzuwachs als EK. Ohne Zinsaufschlag einigen wir uns dann meistens auf 1,2-1,4% Tilgung. Bedenkt man die möglichen 5% Sondertilgung reicht das auch völlig aus, selbst für das Eigenheim. Gerade in wachsenden Großstädten tilgst du bei 1% in Wahrheit oft 3%, da die Preise der Immobilien steigen. Einfaches Bespiel: mein Nachbarhaus hat 110.000 DM gekostet (1962), also 55.000 Euro. 4 Wohneinheiten mit Garten in Freiburg. (die Daten habe ich, weil ich alle alten Unterlagen beim Kauf bekommen hatte und der Großvater des Verkäufers Bilanzbuchhalter von Beruf war mit guten Akten). Selbst für die Kellerwohnung mit 35m2 könnte ich das 3fache des damaligen Kaufpreises bekommen. Nicht, oder nur wenig zu tilgen wäre also nicht schlimm gewesen...
  21. Klar. http://ratgeber.immowelt.de/a/rauchmelderpflicht-wer-fuer-einbau-und-wartung-zustaendig-ist.html
  22. http://www.boschsecurity.com/ferion/ 30 Euro netto, jeweils umgelegt auf die Mieter. In jedem Zimmer außer Küche und Bad. Vorteil: miteinander vernetzt, so dass alle Alarm schlagen, wenn einer Alarm schlägt.
  23. Vertrag ist Vertrag. Wer auf eine gute Geschäftsbeziehung zu einer Bank angewiesen ist, sollte lieber vorsichtig sein. Mein Vertrag mit der BHW war fehlerhaft. Das wusste die BHW. Ich habe mit dem Leiter der Darlehensabteilung gesprochen und ihm erklärt, dass ich mich an Verträge halte und uns beiden die Arbeit ersparen will. Im Gegenzug hat die BHW auf viele Sicherheiten verzichtet und einen hohen Blankoanteil genehmigt. Von den freigewordenen Immobilien hatte ich letztendlich mehr als von den gesparten Zinsen. Am Ende waren beide Vertragsparteien zufrieden.
  24. Super. Bin mal gespannt.
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