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79115Freiburg

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Everything posted by 79115Freiburg

  1. Ich habe für jedes Objekt einfach eine Excel Tabelle. Jede Quittung wird dann Nummeriert, der Grund des Kaufs eingetragen und dann abgeheftet. Sind nur wenige Minuten pro Woche und so sehe ich genau, ob ich nachzahlen muss (Steuererklärung geht am 31.12. des Folgejahres zum FA) oder etwas zurückbekomme (Steuerklärung geht am 1.1. sofort zum FA). Bei den Fahrtkosten mache ich das dann genauso. Datum und Grund, so steht dann alles drin. Die Excel Tabelle dann zusammen mit den abgehefteten Quittungen einreichen. Dann geht es auch schnell, bis die Steuer wieder zurück ist.
  2. Könnt mir eure Nummern per PN schicken, dann mache ich mal eine WhatsApp Gruppe draus....
  3. Aus Freiburg sind es mit mir zusammen mittlerweile 3 Leute... ein erstes Treffen hat schon stattgefunden. Könnten die Runde gerne erweitern und eine regelmäßige Runde daraus machen...
  4. @Stephan Steup @Stefan_MUC @Ray Ist mit der Bank so vereinbart, dass ein mal im Jahr eine Neubewertung stattfindet (einfache Sprengnetter Bewertung). Zinsbindung ist bei mir in der Regel 10 Jahre, kleinere Beträge meist als Volltilgerdarlehen mit kürzeren Laufzeiten. Da ich nicht vorhabe, in den nächsten 10 Jahren mit Arbeiten aufzuhören und mein Job als Beamter relativ sicher ist, brauche ich keinen so hohen Cashflow.
  5. @Ray Vergleichswohnungen zu finden ist nicht immer leicht. Wenn es ein MFH ist, frage mal bei den anderen Vermietern nach. Ansonsten: klinken putzen gehen. Schreiben vom Anwalt prüfen bzw. standardisieren lassen!
  6. Wenn die Buchhaltung aktuell ist, weißt du, ob du nachzahlen musst oder etwas zurückbekommst. Dann gibt es zwei Möglichkeiten: Rückerstattung vom Finanzamt: am 1.1. des neuen Jahres ist die Steuererklärung bei Finanzamt Nachzahlung: am 31.12. geht die Erklärung zum Finanzamt Wenn du einen Überblick über die Zahlen hast, weißt du auch schon im Herbst, ob sich eine eventuelle Sanierung lohnen würde, wenn du z.B. in dem Jahr bei den 42% angekommen bist.
  7. Die Antwort von @Albert Stranz habe ich schon ;-). @stb_mb hatte ich nicht auf dem Schirm... Es lohnt sich aus meiner Sicht, erst einmal abzuwarten. Die Miete deckt Zins, Tilgung und Instandhaltung. An EK stecken nur die Nebenkosten drin und die werden als rollierendes EK nach 10 Monaten eh wieder frei... Vielleicht wird das ja doch noch was mit dem Pflegeheim/betreutes Wohnen... muss mich da mal schlau machen.
  8. EFH. 321.000 habe ich inklusive Nebenkosten bezahlt. Wenn ich jetzt 2 Flurstücke mit jeweils 250-270 Quadratmeter heraustrenne/herausmesse könnte ich die für jeweils 160.000-180.000 verkaufen und hätte dann mein EFH umsonst bekommen. Habe privat gekauft.Meine Frage wäre: entsteht da ein Gewinn? Hast jemand damit schon Erfahrung gemacht? Bank würde mitspielen und bei einem anderen Objekt noch mit 100.000 in den Nachrang gehen und wäre dann glücklich. Das Wohnhaus würde ich dann in 2 Wohneinheiten aufteilen, diese 12 Jahre halten (dann ist der Denkmalumbau abgeschrieben) und dann verkaufen.
  9. 79115Freiburg

    Grundsteuer

    Ist eigentlich üblich, dass intern verrechnet wird. Beispiel aus dem letzten Kaufvertrag von mir: § 6 Besitzübergabe Besitz, Nutzungen, Lasten, Grundsteuer (interne Verrechnung) Gebäudeversicherung und die Gefahr gehen mit vollständiger Zahlung des Kaufpreises auf den Käufer über, nicht jedoch vor dem 01.06.2016. Über die Regelungen der §§ 95 ff. VVG ist informiert. Von der Verkehrssicherungspflicht hat der Käufer den Verkäufer ab dem Besitzübergang freizustellen. Der Kaufgegenstand steht leer und ist nicht vermietet. Der Verkäufer verpflichtet sich, das Kaufobjekt zu dem oben genannten Zeitpunkt miet- und pachtfrei und in geräumtem Zustand zu übergeben und unterwirft sich wegen dieser Verpflichtung der sofortigen Zwangsvollstreckung.
  10. @Arnd Uftring würde ebenfalls eine Kopie nehmen
  11. Letztendlich geht es ja um den Schutz der Verbraucher, was ja eine gute Sache ist. Um das ganze mal mit Zahlen zu unterfüttern. Freiburg, Neubauprojekt Sonnenhöfe. Kosten inkl. Erwerbsnebenkosten: 5000 Euro pro Quadratmeter. Die Familie (mit 2 Kindern) benötigt 120m2, Kostenpunkt 600.000. EK: 20% Darlehen: 480.000 Durchschnittseinkommen: 4000 netto Rechnet man jetzt 700 pro Kopf, bleiben 1200 übrig. Die Finanzierung kostet bei 1,5% Zinsen und 2% Tilgung aber schon 1400 Euro. Dann kommen ja noch Nebenkosten etc. dazu. Aber nehmen wir mal an, die Familie schnallt den Gürtel enger und schafft es. Das Gehalt steigt jährlich um 2%, nach 10 Jahren also auf 4875 Euro. Die Zinsen sind um 2% gestiegen. Bei gleich bleibender Tilgung ist die Rate jetzt 2026 Euro. Das verfügbare Einkommen ist also von 2600 auf 2849 gestiegen, d.h. die Inflation darf weniger als 1% betragen, damit die Familie auch hinkommt. Bei einer Vollfinanzierung wäre die Familie wohl definitiv pleite. Habe etwas bereits nach dem 21.3. finanziert über die Sparkasse (Vollfinanzierung). Definitiv nicht verhandelbar war eine Tilgung von unter 2% (in der Vergangenheit war das durchaus ja möglich). Volksbank Freiburg macht sogar nichts unter 3% Tilgung...
  12. @alex.ko Schau mal hier. Wir haben als Schweizer Familie nun auch ein Problem. Zum Glück bekomme ich mein Einkommen in Euro. http://www.baufi-nord.de/html/baufinanzierung-steuerauslander.html
  13. @_Alex_ ab 500.000 ist bei den meisten Banken die Filialkompetenz ausgereizt. Dann entscheidet nur noch die Marktfolge. Auch haben einige Banken interne Grenzen. Die ING Diba finanziert z.B. nur, wenn die Gesamtschuld bei ihnen kleiner als das 9fache Nettojahreseinkommen ist. Dabei zählt ausschließlich das Einkommen aus "nichtselbstständiger" Arbeit.
  14. Kann mich @Arnd Uftring da durchaus anschließen. Gewerbe hat so seine Tücken, besonders wenn es sich nicht gut in Wohnraum umwandeln lässt. Ich habe insgesamt 3 Gewerbeeinheiten und habe für alle positive Bauvorbescheide für eine Umwandlung in Wohnraum. Kann ich insgesamt 9 Jahre lang verlängern, kostet alle 3 Jahre circa 500 Euro insgesamt. Auch werden alle Sanierungen immer darauf ausgelegt, dass relativ einfach Wohnraum entstehen könnte (aber ja nicht muss). Gewerbe hat im Gegenzug sehr viele Vorteile. Da sich alle Einheiten in Wohngebieten befinden und lediglich nur noch Bestandsschutz haben, sind die Einheiten gut vermietbar. Dennoch schlafe ich besser mit dieser "Versicherung". MFH, oder generell Objekte, die du selbst bewirtschaften und aufwerten kannst sind sicherlich am interessantesten. Ich habe mit 18 mein erstes Haus gekauft, dann mit den Erträgen mein Eigenheim abbezahlt. Bei beidem habe ich sehr viele Fehler gemacht (Tilgung zu hoch, Kosten zu optimistisch geschätzt). Konsequenz waren neben der Ausbildung noch unzählige Nebenjobs und dazu noch Samstags und Sonntags Privatbaustellen, um irgendwie die Raten stemmen zu können. Und nach der Ausbildung war damit noch lange nicht Schluss. Es liegt in der Natur der Sache, dass wir Menschen Fehler machen. Man muss ja nicht jedes Objekt kaufen. Mach dich auf die Suche nach einem neuen Deal. Du hast ja jetzt schon dein Suchprofil (MFH ohne Gewerbeanteil im Pott), bist also schon wieder ein Stück weiter...
  15. Der ein oder andere vermietet vielleicht auch an Studenten... http://www.bild.de/geld/wirtschaft/wohnung/studentenbude-mieten-45241068.bild.html
  16. Letztendlich muss eine Hausverwaltung einen Mehrwert bringen, d.h. ich muss in der gewonnenen Zeit mehr Geld verdienen, als mich die Hausverwaltung kostet (oder meine Freizeit muss mir diesen Betrag wert sein). Ich habe die Worte "gut" und "Hausverwaltung" noch von keinem Immobilienbesitzer in Freiburg in einem Satz gehört. Vielleicht erwarte ich aber auch zu viel. Meine Vorstellungen einer guten Hausverwaltung sind: - Betreuung Einzug/Auszug von Mietern, marktgerechte Neuvermietung - Mieterhöhungen durchführen. - günstige Nebenkosten für die Mieter (also Nebenkostenabrechnung selbst machen). Juristische einwandfrei sollte ebenfalls eine Selbstverständlichkeit sein. - gute Erreichbarkeit - bei WEG: genaue Kenntnis der Teilungserklärung - Erkennen von Aufwertungspotenzialen - Überwachung der beauftragten Dienstleister Und wenn wir mal ehrlich sind, wird für tropfende Wasserhähne etc. kontaktieren die Mieter eh den Hausmeister. Und da habe ich lieber einen sehr guten Hausmeister und mache die Verwaltung dann selbst...
  17. Unbedingt mit der jeweiligen Gemeinde abklären! Zweckentfremdungsverbot gibt es in vielen interessanten Städten und die Bußgelder sind echt happig.
  18. Kann ich mich nur anschließen! Leider kommt man nicht immer um den Makler drumrum. Und wenn das Gesamtpaket stimmig ist und der Deal auch noch mit Provision Sinn macht, muss man die Kröte eben schlucken... Aber die besten Käufe sind sowieso ohne Makler. Ein Makler will ja einen möglichst hohen, wir als Käufer einen möglichst niedrigen Kaufpreis. Aber bei "Ladenhütern" kann ein Makler häufig besser nach unten verhandeln und durchaus mal seine Courtage auch verdienen...
  19. Einfach mal U Wert selbst ausrechnen und schauen, ob es passt. Und energetische Verbesserungen lassen sich durchaus umlegen. http://www.bastelitis.de/u-wert-rechner/ Ansonsten: Aufsparrendämmung, da so im DG keiner raus muss... Und wenn das Gerüst schon mal steht, überlegen, was sonst noch alles gemacht werden muss...
  20. @Caro6689 Kann mich da @Jb007 bis zu einem gewissen Grad anschließen. Am Anfang hast du von Immobilien in Toplagen mit Faktor 10 bis 12 gesprochen. Das sind für mich Städte mit positivem Bevölkerungswachstum und Mietpreisbremse... Wenn du da etwas zu dem Faktor kaufen kannst, kannst du (fast) nichts falsch machen. Gastronomie ist nicht ganz so leicht. Wenn der Laden läuft, dann gut, wenn nicht, sollte eine Umwandlung möglich sein (vorher mit dem Baurechtsamt abklären). Gewerbeflächen haben so ihre Tücken... Kleinstädte können schön sein, die Erträge sind meistens auch deutlich höher... das Risiko aber eben auch.
  21. 100% Finanzierungen sind knifflig. Wenn es einfach wäre, würde es ja fast jeder machen. Das Risiko für dich und die Bank ist enorm hoch, besonders wenn zu teuer eingekauft wurde. Auch bei einer 100% Finanzierung brauchst du einen Exitplan. Was machst du, wenn nach Ablauf der Zinsbindungsfrist die Preise deutlich gesunken und die Zinsen deutlich gestiegen sind? Wenn deine Finanzierung auf Kante genäht ist und nichts dazwischen gekommen ist (kommt übrigens immer etwas dazwischen), kannst du vielleicht am Ende nur noch deinen Restbetrag des Darlehens als Kaufpreis erzielen und hattest 10 Jahre die Arbeit mit der Immobilie. Rollierendes EK ist schon eine tolle Sache, besonders wenn du die Bank überzeugen kannst, dass Wertzuwächse ebenfalls zu einer schnelleren Freigabe des EK führen. Bei 3% Wertzuwachs p.a. und 2% Tilgung p.a. kannst du eine super 80% Finanzierung machen und hast nach maximal 4 Jahren dein EK wieder frei für dein nächstes Investment. Und letztendlich macht jedes Darlehen wieder Arbeit, denn du willst ja auch gute Konditionen bekommen. Und wenn es knifflig wird, ist es gut eine oder zwei Hausbanken zu haben, die dich gut kennen...
  22. Oder nach 10 Jahren ans eigene Kind verscheuern, zu einem knackigen, aber doch reellen Marktpreis. Den Grundstücksteil schenkst du dann deinem Kind, für den Rest gibt es dann ein zinsgünstiges Darlehen. Kostet circa 2% der Kaufsumme und generiert wieder eine gut AfA. Gerade wenn du in den 90gern gekauft hast, bekommst du bei einen 6-8 Parteien MFH so viel für eine ETW wie du damals fürs ganze Haus bezahlt hast (zumindest in Freiburg). Da lohnt es sich definitiv, die steuerliche Belastung zu drücken...
  23. Wenn du dir mit dem Verkäufer einig geworden bist, schreibe die Mieterhöhung in seinem Namen. Wenn er nur noch unterschreiben muss, ist das in der Regel kein Problem. Da zwischen Einigung mit Verkäufer und Bezahlung/Besitzübergang schon mal 2 Monate liegen können, erhält du so 2 Monate früher 20% mehr Miete (oder 15% bei Kappungsgrenzregion)
  24. Viele Verkäufer geben die Bruttogrundfläche eines Gebäudes an, statt der Wohnfläche. Es kann durchaus sein, dass eine Wohnung im Keller genehmigt wurde (habe selbst auch ein MFH mit genehmigter Kellerwohnung, Baugenehmigung ist allerdings von 1964). Auch heutzutage bekommst du noch eine Wohnung im Keller bewilligt. In BW muss 10% der Raumgrundfläche mit Fenstern ausgestattet sein. (also 20m2 Zimmer, 2m2 Fensterfläche). Dazu müssen die Fenster oberhalb des Grundstücks liegen oder es muss 45 grad abgeschrägt sein. Das ist ja alles noch machbar, das Problem sind dann aber meistens die 2,45m Deckenhöhe... daran scheitert es dann meistens, wenn du so etwas heute noch bewilligt bekommen willst...
  25. Interessantes Urteil: http://www.meineimmobilie.de/geld-steuern/steuern-sparen/mieter-hinterlaesst-chaos-wohnung-wohin-mit-den-kosten-in-der-steuererklaerung
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