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79115Freiburg

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Posts posted by 79115Freiburg


  1. Üblich für Breisach sind circa 2000 Euro pro Quadratmeter. Vom CF wirst du nicht reich, gesteigert bekommst du die Miete auf 6-7T. Und damit ist es nicht so verkehrt... Und los bekommst du die Bude allemal. Als Ferienwohnung an Berufsschüler bekommst du sie für 300 pro Woche für 40 Wochen im Jahr vermietet.

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  2. Ein Angebot schriftlich abzugeben kann nicht schaden. Ich wurde von einem Makler belächelt, weil ich ein Gebot von 60% unter dem Wunschpreis abgegeben habe. Ich habe ihn gebeten, es dennoch weiterzuleiten. Hat er auch gemacht. 6 Monate später konnte ich zu meinem Preis kaufen. Es hat sich einfach niemand ran getraut und keiner hat ein Gebot abgegeben. Dann sollte alles sehr schnell gehen und das konnte ich dann auch gewährleisten also kam der Deal auch zustande...

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  3. Die Gesamtschuld bleibt identisch, da das Geld ja für Sondertilgungen verwendet wird. Durch den günstigeren Zinssatz steigt die Tilgung und der frei verfügbare Cashflow sinkt. Aber es wird eben schneller getilgt und nach 1 bis 2 Jahren ist wieder eine Reserve da, die aufgefüllt werden kann. Und das Zinsrisiko sinkt enorm, wenn man jedes Jahr brav seine 5% Sondertilgungen macht, auch wenn es nur in Form von günstiger verzinsten Darlehen ist. So kommt am Ende nicht ein großer Block, sondern viele sehr kleine Blöcke, die eine Anschlussfinanzierung benötigen...

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  4. Das Problem lässt sich elegant umschiffen. Zu maximal 60-80% Beleihungswert kaufen in einer nachhaltigen Region. Mit rollierendem Eigenkapital finanzieren, so dass wir von Anfang an nur bei maximal 80% sind. Erweitern, umnutzen, aufwerten, so dass der Beleihungsauslauf auf unter 60% sinkt. Wenn man mit 2% tilgt, kann dann in 5 Jahren der Markt auch mal um 10% einbrechen...

    Die Reserve liegt bekanntlich im Einkauf (auch wenn das jetzt wieder 5 Euro ins Phrasenschwein kostet!). 


  5. Ob es ein Full Time Job wird hängt auch von dir ab. Meine erste Immobilie war es (auch wenn ich trotzdem Vollzeit gearbeitet habe). Das liegt aber daran, dass ich alles bei der Sanierung selbst gemacht habe, weil ich sie mir ansonsten nicht hätte leisten können (ist aber zum Glück schon 15 Jahre her).

    Vorteil des Angestellten ist, dass er sehr gut in den 08/15 Baukasten einer Bank passt. Meine Schwiegereltern haben gerade eine 80% Finanzierung gemacht zu 0,85% nominal bzw. 0,86% effektiv. So etwas geht dann eben nur als Angestellter/Beamter. Aber auch als Selbstständiger bekommst du ein Darlehen, ist eben einfach nur anders und mit einem kleinen Zinsaufschlag  versehen.

    Fakt ist: Immobilien machen viel Freude, sonst würden wir das alles nicht machen. Man erlebt viele interessante Dinge und lernt jeden Tag dazu. 

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  6. Je mehr dieser Punkte, desto besser. Muss einfach alles eingepreist werden. 

    Jedes Problem hat eine Lösung.

    Du bekommst für jedes Problem eine angemessene Preisreduktion.

    Was du dann aus der Immobilie machst, ist komplett dein Gewinn!

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  7. Gütertrennung ist meist das einfachste. Hindert einen nicht an gemeinsamen Investments.

    Unterhalt für die Kinder kann man nicht ausschließen (und mal ehrlich. wer will das schon?). Die Frau hat, sobald das Kind 3 Jahre alt ist, keinen Anspruch auf Unterhalt mehr...

    Meine Lösung: Gütertrennung (damit ist der Versorgungsausgleich ausgeschlosssen).

    Unterhalt an Kinder 20% über Düsseldorfer Tabelle...

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  8. Wie der Artikel es schön darstellt... es ist deutlich schwieriger geworden. Auch die Tilgung bis zum Ruhestand macht das Modell mit 2% Tilgung obsolet. Unter 3% geht häufig gar nichts mehr. Die alte Rechnung mit 2% Zins, 2% Tilgung, 1% Bewirtschaftung 1% Steuern und 1% Cash auf dem Konto für Null Eigenkapital klappt dann nicht mehr...

    Wer allerdings zum Faktor 12 Einkauft, kann auch 3% Tilgung stemmen. Die Anschlussfinanzierung gestaltet sich dann deutlich leichter... Ist also nicht nur schlecht...

     


  9. Mitten in Frankfurt wird das kaum jemanden interessieren... in der Pampa bei viel Auswahl schon... Bis 3.OG geht definitiv problemlos, da gibt es viele tolle Altbauten ohne Lift. Der kostet letztendlich auch nur Geld... Die Bank rechnet mit höhreren Bewirtschaftungs/Instandhaltungskosten, wenn ein Lift verbaut ist.


  10. Am 16.7.2016 um 11:48 schrieb Arnd Uftring:

    Nahezu unvermietbar ist im übrigen die Konstellation EG Gewerbe/Laden mit zwei oder drei Stufen zum Eingang.

    Wenn aber das ganze Haus gekauft wird, lässt sich diese Variante ziemlich gut umwandeln, da man dann bei den "normalen" Fenstern nicht mehr reinschauen kann. Juristisch/baurechtlich ist die Angelegenheit aber meist komplizierter...


  11. Gewerbe ist schwieriger zu finanzieren. Hast du bereits erkannt und wird dir bei der Bank einige "Schwierigkeiten" einbrocken.

    Die Kunst wäre jetzt, zum Gewerbepreis zu kaufen (z.B. 8 Fache Jahreskaltmiete) und dann umzuwandeln. So steigt dann der Wert z.B. auf die 20 Fache Jahreskaltmiete.

    In begehrten Städten (meist diejenigen mit Mietpreisbremse) winkt das Bauamt das einfach durch. Einen Architekt brauchst du für den Bauantrag trotzdem. Bedenken musst du auch, dass die Einheit alle Kriterien für Wohnraum erfüllen muss (Schallschutz, Belichtung etc.)

    Die größte Hürde ist die Teilungserklärung, die geändert werden muss. Wie das geht und welche Hürden das mit sich bringt:

    http://notar-hackenbroich.de/aenderung-der-teilungserklaerung/


  12. Gewerbe bringt mehr Rendite und folglich auch mehr Risiko. Das muss man sich einfach bewusst machen. Und wie @Jb007 schon festgestellt hat: Leerstand kann ziemlich lang sein. In der Zeit fallen dann Zins, Tilgung und Nebenkosten an... Das muss man erst mal stemmen können. Deswegen macht Gewerbe erst später Sinn, wenn man sich den Ausfall auch leisten kann...


  13. Die Banken verstehen ihr Geschäft und finanzieren deshalb ungern Gewerbe. Wie bereits angesprochen, ist das Risiko enorm hoch. Ich persönlich habe die Gewerbeflächen so gestaltet, dass sie sofort als Wohnraum genutzt werden können (Bad mit Dusche, Küche und, fast das wichtigste, grünes Licht vom Bauamt). Das wiederum geht nur, wenn es sich mindestens um ein Mischgebiet handelt.

    Wenn die Büros nicht leicht umwandeln lassen (vorab mit dem Bauamt klären, ob das genehmigt wird!), warum nicht? Wenn du in einer Uni Stadt in begehrter Innenstadtlage dann für z.B. 1000 Euro pro Quadratmeter zuschlagen kannst, warum nicht?

    Wichtig ist meiner Ansicht nach, dass du genug Puffer hast um 6 Monate Mietausfall plus die Umbaukosten in Reserve hast. Und unterschätze die Baukosten nicht!


  14. Ich mache meine Steuer auch selbst. Die Belege muss ich eh selbst in die Hand nehmen, dann kann ich sie auch gleich nummerieren, in die entsprechende Excel Tabelle eintragen und einheften... V+V ist nicht so wahnsinnig kompliziert.

    Wenn ich fragen habe, rufe ich meinen Steuerberater an. Der ist wirklich sehr gut und kostet dann eben Geld. Aber ein 5 Minuten Telefonat oder eine Email kostet dann eben letztendlich auch nicht mehr als 20-30 Euro und das finde ich absolut ok für die Gewissheit der Rechtssicherheit...

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