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Immopreneur.de | Community

matze sagichnich

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Posts posted by matze sagichnich


  1. Hierzu ein recht bekanntes Zitat. "Wer die ganze Zeit arbeitet , hat keine Zeit um Geld zu verdienen."

    Du musst eben deine Prioritäten setzen. Wenn du deine ganze Zeit für Andere opferst, bleibt eben nichts für dich übrig. 

    Ich selbst arbeite 60-80% in meinem "Hauptberuf" als selbstständiger EDV-Berater. Und den Rest der Zeit habe ich für Familie und Projekte. Meine Frau arbeitet 50% und sie macht neben der Familie (wir haben 3 Kinder) noch den kompletten Bürokram, sucht nach Objekten, bereitet unser Portfolio so auf, dass man es bei der Bank schnell und gut präsentieren kann. Ich mache den "Hausmeister", renoviere, baue Küchen ein, mache Besichtigungen. Unsere Zeit ist gut ausgefüllt. Wenn gerade ein Projekt ansteht, wird es manchmal sehr stressig. Da sitze ich um 7 Uhr im Auto, bringe die Jungs in die Schule, dann Arbeit, dann Baustelle. Zwischen 20 und 22 Uhr komme ich nach Hause und falle nach ein paar YT-Videos in Ohnmacht. Wochenende/Feiertage interessieren mich dann nicht. Da wird durchgepowert. Allerdings gehen solche Phasen immer nur ein/zwei Monate, dann kommt eine Ruhephase, wo man sich auf das nächste Projekt vorbereiten kann und wo ich dann auch mal ein paar Wochen nur bis Mittags arbeite und dann Zeit für die Familie und meine zahlreichen Hobbys habe.

    Wenn ich jeden Tag von 8 bis 21 Uhr arbeiten würde, wäre ich bereits ausgebrannt, meine Frau hätte sich von mir getrennt und meine Kinder würden mich hassen. Und ich mich selbst vermutlich auch. Ich habe grossen Respekt vor Leuten, die jahrelang die Energie aufbringen, so viel zu arbeiten. Aber ich bin der Meinung, dass das kein guter und nachhaltiger Lebensentwurf ist. Auch wenn das gesellschaftlich anerkannt und (so kommt es mir vor) auch gefördert wird.

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  2. Ich würde mich Marcus anschliessen.

    Grundsätzlich ist die Idee zwar gut, euer Geld in eine Immobilie zu investieren. Aber diese spezielle hier könnt ihr euch im Moment nicht leisten. Sie würde euer Kapital auf lange Zeit binden und euch jeden finanziellen Handlungsspielraum nehmen. Anders ausgedrückt: Euer Geld könnt ihr anderswo besser anlegen. Auch sind 30k Eigenkapital etwas mager, um eine halbe Million anzufinanzieren.

    Wenn ihr euer Geld in Immobilien anlegen wollt, dann wäre es angebracht, das nächste Jahr mit Lesen zu verbringen. Ihr müsst euch in das Thema einarbeiten. 

    Wenn ihr dann immer noch in Immobilien investieren wollt, könnt ihr vielleicht erst mal eine kleine Wohnung zum Vermieten kaufen. Denn dafür reicht euer EK jetzt schon. Und ihr lernt dabei, wie man mit solchen Dingen umgeht.

    Grundsätzlich ist es erstrebenswert, eine Immobilie zu einem Kurs zu kaufen, bei dem die (potenziellen) Mieteinnahmen die Finanzierungskosten plus Instandhaltung mindestens (!) decken. Also der Faktor Mieteinnahmen zu Ausgaben ist wichtig. Eine Wohnung, die mehr kostet, als man für sie Miete bekommen würde, ist eine Geldverbrennungsanlage, egal ob man dann selbst drin wohnt oder sie tatsächlich vermietet. So einen Fehler sollte man besser nicht machen!

    Um dir eine Relation zu geben: Unser gerade im Herbst gekauftes Haus (In der Balinger Gegend) hat 500k gekostet, bringt aber jetzt schon 2500 Mieteinnamen im Monat (mit etwa 400 Euro Steigerungspotenzial im nächsten Jahr) Wir haben etwa 100k an Sicherheitsleistungen (Grundschulden auf eine andere Wohnung, die abgezahlt ist) drin. Unsere Finanzierung (110%; Zinsen plus Tilgung) kostet etwa 1800€/m. 

    Wenn Ihr euch also eine kleine Wohnung mit positivem Cashflow kauft, dann könnt ihr mit dem Geld, was pro Monat liegen bleibt, eure Miete teilweise bezahlen. Und baut trotzdem langsam Eigentum auf, weil euer Mieter Tilgung und Zinsen bezahlt und die Inflation euch hilft (Wohnung steigt im Wert, Schulden fallen im Wert).

     


  3. Wenn man die Sache nur mal als Geldanlage sieht (was sie ja nicht ist, weil ein eigenes Haus für viele ein erheblicher boost im Selbstvertrauen und in der Lebensqualität ist), kannst du dir eben folgendes überlegen: Wenn du das Haus kaufst, sparst du (von dir geschätzte) 300 Euro im Monat gegenüber der zu erwartenden Mietausgaben für eine ähnlich grosse Wohnung. Eigentlich musst du es aber so sehen: Du steckt viel Eigenkapital in das Haus und daraus ergibt sich dann die "Ersparnis." Was würdest du aber mit dem Eigenkapital machen, wenn du das Haus nicht kaufst? Würdest du das Geld einfach irgendwo liegen lassen? Würdest du Aktien kaufen? Würdest du eine kleine Wohnung rein zur Vermietung kaufen? Das ist doch eigentlich das, was du vergleichen musst. 

    Nur mal als Beispiel angenommen, du würdest zur Miete irgendwo einziehen. Dann hättest du 800 Euro Mietausgaben. Und du würdest dein Erspartes gleichzeitig in eine kleine Wohnung investieren, die du vermietest. Weiter angenommen die kleine Wohnung erzielt einen Cashflow (Kreditkosten + Tilgung + Rücklagen minus Mieteinnahmen) von 400 Euro. Dann wärest du deutlich besser dran, zur Miete zu wohnen und statt des Hauses eine Wohnung zu kaufen.

    Du musst dir also überlegen, wo dein Geld am besten/effektivsten aufgehoben ist.

    Nochmal um es deutlich zu sagen, ich will nicht vom Haus abraten. Nur klarstellen, worauf du bei deiner Entscheidung achten solltest. Wenn die Alternative ist "Hauskauf" oder "Mieten und das Geld bleibt ungenutzt auf der Bank liegen", dann würde ich fast sagen, dass du mit dem Hauskauf (so das Haus und der Preis Sinn machen) besser fahren wirst.


  4. Das ist schon grundsätzlich richitg. Aber du darfst nicht vergessen, dass du mit einem MFH zum Teil Überraschungen erleben kannst, die du dann mal eben bezahlen musst.

    Ich will dir nicht von einem MFH abraten. Denn ich selbst lebe im Moment in meinem eigenen Haus und habe eine der Wohnungen vermietet. Das Modell ist bei mir aufgegangen, weil die Zahlen stimmen. Und weil auch das Haus entsprechend in gutem Zustand ist/war.  

    Worauf es ankommt ist, wie du schon selbst geschrieben hast, das Verhältnis von Kaufpreis zur Miete. Bei der Kaufentscheidung würde ich so tun, als wollte ich das ganze Haus vermieten. Dann die Finanzierung (des Kaufpreises plus der Renovierungen/Reparaturen, die in den ersten 3 Jahren absehbar anfallen werden) durchrechnen und sehen was die Bude pro Monat Zins und Tilgung + Instandhaltungsrücklage (abhängig vom Alter und Zustand des Hauses 1-2 Euro pro qm) kosten würde.

    Wenn du jetzt von diesen monatlichen Kosten die (theoretischen) Mieteinnahmen abziehst, dann sollte da mindestens (!!!!) eine schwarze null stehen. Sonst zahlst du drauf. Besser wäre eine gewisse Rendite. Das senkt dein Risiko.

    Wenn du dich entscheidest, das Haus zu kaufen, musst du dringend zu jedem Zeitpunkt ein Rücklagenkonto mit um die 5-10k haben, um unerwartete Reparaturen bezahlen zu können. ZB kann dir der Abfluss aussen am Haus abbrechen und schwup! 5k weg.  Oder die Heizung gibt den Geist auf. Oder oder oder... Ein Teil solcher Kosten wird zwar von der Versicherung bezahlt. Aber eben nicht alles. Solche Überraschungen hast du als Mieter nicht.

    Wenn du ein solches finanzielles Polster nicht hast, dann fährst du ein sehr sehr hohes Risiko. Wenn irgendwas schief geht, bist du direkt Pleite. Man kann sowas zwar machen. Nach dem Motto "Wer nicht wagt, der nicht gewinnt", aber man muss sich dessen immer Bewusst sein!

    Und was ich auch dazu sagen sollte: Ich habe vor meinem Hauskauf bereits zwei Eigentumswohnungen gekauft gehabt, eine zum selber wohnen und eine war vermietet. Ich war also nicht _ganz_ ahnungslos.

     

    Du kannst ja mal ein paar Zahlen und Eckdaten zu dem Haus nennen. Dann können wir dir viel besser zuraten, ob sich das lohnt oder eher nicht.

     


  5. Mietminderungen bei anhaltenden Mängeln in der Wohnung sind aber in der Regel berechtigt, wenn sie verhältnismässig sind. Da gab es irgendwo eine eine Tabelle.

    Sonderumlage kommt erst ins Spiel, wenn die Versicherung den Schaden nicht bezahlen will und die Rücklagen nicht reichen. Beides muss man natürlich vor dem Kauf abklären.

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  6. Ich würde die aktuelle Mieterin vorab fragen, ob sie bereit wäre (evtl. gegen eine kleine finanzielle Entschädigung) auszuziehen. Dann kannst du gleich die Wohnung sanieren und direkt mit der Miete auf den üblichen Preis gehen. Natürlich muss der Verkäufer aber Abstriche beim Verkaufspreis machen. Du musst ja nicht seine Fehler kaufen. Vielmehr reduzieren seine Fehler (auch das nicht erhöhen der Miete) den Wert der Wohnung.

    In der Regel ist alles, was ausserhalb der Wohnung liegt eine WEG-Angelegenheit. Du kannst und darfst das eigentlich nicht selbst machen. Gerade wenn ein Schaden am Dach oder an der Fassade besteht.  Die Frage ist hier, ob die WEG von dem Schaden schon weiss und sich nur nicht darum schert. Sollte das der Fall sein, würde ich die Wohnung auf keinen Fall kaufen. Denn dann wird das Objekt vermutlich in den nächsten Jahren eh den Bach runter gehen. Ausnahmen bestätigen die Regel.

     

    PS: Es kann sein, dass die Haus-Versicherung für den Schaden aufkommt. Das müsste man auch im Vorfeld prüfen. Evtl. bei der Hausverwaltung anfragen, falls es eine solche gibt. Und auch hier: Das muss man dem Verkäufer nicht auf die Nase binden. Lieber wg. Feuchtigkeitsschäden den Preis drücken versuchen.

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  7. Ich hatte in meiner "Karriere" auch einige Fehlgriffe, was Mieter anbelangt. Man macht eben Erfahrungen und lernt daraus. 

    Unser allererster Mieter war auch ein "kleines Desaster". Ich muss dazusagen, wir waren damals sehr grün hinter den Ohren, gerade fertig mit Studieren und dann gleich eine Geldanlage-Wohnung gekauft. Mit Mieter schon drin. Der Typ war echt steil. Studierte Islamistik und Jura, Weisser Kaftan und Vollbart, von Beruf "Sohn von einem Antwalt". Hat sich um NICHTS gekümmert, die Miete war viel zu günstig, aber Papa beschwerte sich ständig, was an der Wohnung alles schlecht sei. Zum Glück war der Auszug absehbar. Natürlich wurden die letzten beiden Mieten einfach  mal mit der Kaution "verrechnet" und nicht überwiesen. Tja, so sind sie, die Anwälte... Natürlich nicht alle, aber dieser schon. Zur Wohnungsübergabe kam dann auch nur der Papa und der wollte dann das Übergabeprotokoll nicht unterschreiben.... Wir haben die Wohnung nach seinem Auszug einmal komplett durchrenoviert, also war es eh egal. Aber die Einstellung von diesen Menschen - widerlich.Wir waren Froh den los zu sein. Echt.

    Die folgenden Mieter waren dann, weil wir sie selbst ausgesucht haben, zumindest menschlich OK. Aber wir hatten damals noch eine stark ausgeprägte soziale Ader, so will ich das mal formulieren. "Kaufe dir nicht die Probleme anderer" - Das war eine Lektion, die wir erst noch lernen mussten. Ein Pakistani, Dr. PHd an der Uni. Sehr gebildet und zuvorkommend. Er wusste aber nicht, dass man die Fenster im Winter lieber nicht die ganze Zeit auf Kipp lässt -> 2000 Euro NK-Nachzahlung - die er dann aber (nach Auszug wohlgemerkt!) in Raten abgezahlt hat. Und seine Frau wusste nicht, dass man bei "uns" zwischen Brotfladen und Ceranfeld eigentlich eine Pfanne legt. Weil sonst das ganze Fett am Ceranfeld anbackt. 😂 Super nette Menschen, aber halt einiges an Aufwand.

    Oder die 4-köpfige Familie, die unbedingt in die 48qm-Zweizimmerwohnung ziehen wollte. Bei der der Mann angeblich Handwerklich sehr begabt war, sodass er alles selber reparieren kann und wir somit nichts machen müssen ... ausser nach dem Auszug alle seine "Reparaturen" wieder in Ordnung zu bringen...

    Oder die alleinerziehende Mutter mit 3 Kindern (studiert, in Trennung lebend, machte eine Ausbildung zur Altenpflegerin, Amt zahlt), die mit der Erziehung letzterer komplett überfordert war. Deren Sohn hat dann aus Frust die Wände mit dem Hammer bearbeitet und die Kinder in der Nachbarschaft terrorisiert. Einmal die Woche kam die Psychiologin und spielte Spiele, da kann man echt nur mit dem Kopf schütteln. Die Nachbarn kamen dann zu uns und wir mussten ihr kündigen. Sie hat das natürlich alles uns zur Last gelegt, empfand das alles al schrecklich unfair. Das war damals für mich auch sehr emotional belastend.

    Nach 10 Jahren Erfahrungen mit diversen Mietern haben wir aber jetzt (toi, toi, toi!) den Bogen einigermassen raus. Mein Fazit: Studenten oder Studentenpärchen ist das beste, was einem passieren kann. Miete vom Amt ist sicher, aber die Leute haben oft Probleme, die ich lieber nicht haben will. Und wenn man mal gute Mieter gefunden hat, dann pflegt man die besser. Das ist es echt wert! Und was auch gut funktioniert ist "Mundpropaganda. Wenn ein Nachbar, den man einigermassen gut kennt, einem einen Mieter bringt, dann funktioniert das.

    Unterm Strich aber hatte ich mehrheitlich gute Erfahrungen mit Mietern. Die schlechten Erlebnisse speichert man eben nur länger. Nicht, dass jetzt hier ein falscher Eindruck entsteht.

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  8. Am 23.8.2018 um 07:05 schrieb lg2016:

    Bei Gesprächen auf dem Stammtisch wollen fast alle die Wohnungen länger halten und nicht verkaufen.

    Ich bin noch am überlegen, was der bessere Weg ist. Ein Exit würde eine nette Summe Cash bedeuten.

    Wenn man Tilgung und freien Cashflow nach Steuern berechnet, müssten die Einheiten ca 25 Jahre ohne Probleme Laufen, um einen ähnlichen Wert zu erreichen.

    Magst du verraten, warum du dich für einen (Teil-)Exit entschieden hast?

    Hi,

    Ich habe dieses Jahr eine sehr gut laufende Wohnung in sehr guter Lage verkauft und hatte auch diese Bedenken/Entscheidungsschwierigkeiten. Vielliecht helfen dir meine Gedanken dazu:

    Der Reingewinn aus dem Verkauf ist ja quasi als gebundenes Eigenkapital zu sehen. Die Einnahmen aus der Wohnung ergeben eine gewisse Eigenkapitalrendite. Die Frage ist also: Was verspreche ich mir an EKRendite nachdem ich das frei gewordene Geld wieder investiert habe. Ist der Cahsflow oder die Rendite danach (erwarteter weise) höher, dann würde das für einen Verkauf sprechen.

    An meinem Beispiel: Wohnung bringt 200 Euro im Monat mühelosen Cashflow, ursprünglicher EK-Einsatz war 12000Euro gewesen. Eine super Cashcow eigentlich. Und eine total sichere Bank. Deswegen habe ich mit der Entscheidung so lange Schwierigkeiten gehabt. Aber der Reingewinn (und somit das "eigentliche Eigenkapital, mit dem man hier rechnen muss) nach Verkauf war etwas über 130k Euro. Dh. die EKRendite, die man rechnen muss ist 200 Euro/Monat Cashflow (plus Tilgung) auf 130.000 Euro. So betrachtet sieht die Wohnung also gar nicht mehr so gut aus...

    Das nach Verkauf übrige Geld in ein MFH und eine weitere Wohnung (in nicht ganz so perfekter Lage) gesteckt ergibt einen Cashflow von anfänglich mindestens 600 Euro/Monat. War in unserem Fall ein deutliches Verkaufssignal.

    Aber: Man kauft sich natürlich einige Arbeitsstunden ein. Für den Verkauf, für die Objektsuche, für das zum Laufen bringen der neuen Immobilie. Aber die meissten hier (mich eingeschlossen) finden gerade das ja irgendwie ... geil? :D

     

    (PS: Ich betrachte Cashflow als die Summe, die nach Abzug aller Kosten, Rücklagen usw. von der Mietzahlung übrig bleibt. Also insbesondere ohne Tilgung! Denn die bekomme ich zwar, aber das Geld steht mir bis zum Verkauf nicht zur Verfügung. Und ich setze in meiner Strategie auf "lieber Liquidität jetzt als Vermögen später".  )


  9. Ich habe dazu bisher auch keine allgemeingültige Aussage gefunden. Der Faktor ist ja auch eigentlich nicht dazu gedacht, sich mit anderen zu vergleichen, sondern vielmehr dir selbst ein Tool in die Hand zugeben, mit dem du schnell ein Objekt in go oder nogo einsortieren zu können.

    Ich persönlich nehme immer die zweite Variante von dir, also KP+NK+zwingende Sanierungen, weil das Ganze sonst einfach zu wenig Aussagekraft für mich hat. Nehme dann aber auch den Kehrwert, die @Rooki€ geschrieben hat. Die Zahl, die dabei raus kommt, ist irgendwie eingängiger...

    Wenn dann ein Objekt aussichtsreich erscheint, versuche ich direkt im Anschluss die Eigenkapitalrendite abzuschätzen.

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